近期，REITs產品在市場的“存在感”極強，在大盤走勢震盪的背景下，此類基金無論是上新進度還是認購情況都頗爲紅火。有機構認爲，REITs項目審批加速從政策層面體現了監管層對公募REITs試點的積極正面態度，從市場層面有利於穩定市場參與者的預期。
REITs基金備受資金關注的一大原因是其優質的底層資產。業內人士介紹，確保底層資產優良，優質的資產是REITs可持續發展的根本。已上市的20只產品中，底層資產都是各類型資產優中選優的結果，既強調REITs底層資產的多樣性，也重視收益的相對穩定性，有利於REITs長效發展。
REITs基金持續火熱
10月10日、13日、14日，三單新產品華夏合肥高新REIT、國君臨港產業園REIT、國君東九新經濟REIT分別上市交易，前兩隻REITs均收漲停，疊加此前華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT和深圳紅土安居REIT上市首日也是30%的漲幅，目前已上市交易的產品首日全部收漲，可見近期的新發產品獲各路資金熱捧。
同時，REITs的擴容也明顯提速。10月13日，中金安徽交控REIT獲證監會批覆。據悉，該基金合同期限爲17年，募集份額總額爲10億份，預計在上市後將成爲目前市場上規模最大的一單公募REITs。此外，隨着華泰紫金江蘇交控高速公路REIT獲批、華夏和達高科產業園和華潤有巢租賃住房兩單REITs正處於審核中，公募REITs的隊伍或將增至24只。
此外，當前共有5只公募REITs提交了擴募申請，且相關申請均已被成功受理。有業內人士分析， 國內REITs發行迎來蓬勃發展已是大勢所趨，第一批公募REITs成功實現擴募後，未來將湧現更多REITs擴募公司，底層資產優質的REITs市場收益率將穩步提升。
國金基金認爲，REITs項目審批加速，是資本市場服務實體經濟、服務高質量發展的重要舉措之一。從政策層面體現了監管層對公募REITs試點的積極正面態度，從市場層面有利於穩定市場參與者的預期，從穩經濟層面有利於進一步擴大基礎設施存量資產退出通道，回收資金用於再投資再建設。
多維度考量底層資產
REITs如此受追捧，其底層資產的優質“功不可沒”。分類型來看，已上市的REITs基金中，底層資產爲園區基礎設施的有7只，發行總規模超138億元;其次，交通基礎設施的有5只，保障性租賃住房有3只，生態環保以及倉儲物流的各2只，能源基礎設施1只，且證監會剛通過的中金安徽交控REIT與華泰江蘇交控REIT兩隻基金底層資產也爲交通基礎設施。以產業園基礎設施REITs爲例，這類基金底層資產的收入來源主要包括產業園租金收入、物業管理收入和停車費收入，其中租金收入佔比超過80%。因此，對其現金流影響較大的因素主要是租金收入規模和租金穩定性。華泰證券研報指出，產業園區REITs的底層資產爲特定的成熟產業園區，收入以租金爲主，且地理位置較優越，經營相對穩定，整體出租率較高，租戶質量和結構較好，整體資質較優。此外，產業園類REITs底層資產價值具有一定上升空間，資產的成長性相對較強，因此這類REITs的股性特徵更明顯。據了解，基礎設施REITs的本質是優質存量基建項目的資產證券化，所以最核心的問題是找到優質資產，將它們打包上市，並持續運作。
中金基金認爲，首先，確保底層資產優良。優質的資產是REITs可持續發展的根本，已發行的REITs底層資產行業分佈廣泛，都是各類型資產優中選優的結果。既強調REITs底層資產的多樣性，也重視收益的相對穩定性，有利於REITs長效發展;其次，產品結構設計合理。通過運營管理方案的設計保障基礎項目在發行前後平穩運作，通過相對謹慎的槓桿率約束有效保護投資者的利益。再次，提高市場流動性。隨着產品的逐步成熟，REITs市場應具有一定流動性保障。二級市場價格成爲基礎設施資產定價的“錨”，帶動一級市場的活躍，二者形成良性協同關係。