9月29日，央行、银保监会发布通知，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

受此消息影响，港股内房股今日反弹，$富力地产 (02777.HK)$涨超11%，$碧桂园 (02007.HK)$涨超10%，$旭辉控股集团 (00884.HK)$涨超8%，$新城发展 (01030.HK)$涨近5%。

至少有23个城市符合条件

按国家统计局公布的70个大中城市房价指数数据，至少有23个城市符合此次央行新政要求，包括二线城市中的武汉、天津、昆明、温州、大连、石家庄、哈尔滨等。

值得注意的是，考虑到70城之外其他城市房价官方统计数据不可得，但自2021年7月至今销售承压、房价疲软，料有更大部分三四线及更低能级城市基本都符合近3月房价同环比连续下行范畴，并且也应被认为是符合条件的城市。

因此，申万宏源认为，实际符合条件而能享受房贷利率下限放开政策的城市数量将显著超23个，这将带动首套房贷利率持续下行，提振需求端信心。

房贷下调力度超前

这是本年度继3次调降LPR及5月下调首套房贷利率下限后，第五次下调房贷利率，且本次规定允许符合条件的城市取消首套房房贷利率下限限制，政策力度相较以往更大，同时设置房价同环比均需下跌的条件，调控趋于精准，但是本次没有对二套房贷款利率下限进行下调，改善型需求未完全打开。

根据贝壳研究院的统计，103个重点城市9月首套房贷利率为4.15%。中信建投表示，本次下限继续下调后，符合条件的城市首套房贷利率有望降至4%以下，达到历史最低水平。

中信建投：预计四季度房地产销售将有明显起色

根据中信建投的测算，符合条件的城市2021年商品住宅销售额约在8~10万亿，占比50%~60%，本次利率调降覆盖面较广，城市政府可根据当地房地产形势变化对利率下限进行自主调控，更具灵活性，可以做到对症下药，有助于进一步激发市场活力，预计四季度房地产销售将有明显起色。

房地产政策趋势向好不变，当前市场底已逐步显现，销售有望逐步复苏，在此过程中，该机构看好三高房企：高业绩、高有息负债增长以及高拿地强度的房企，这些房企有望在后续市场复苏及信用修复过程中明显受益。

港股方面推荐：$中国海外发展 (00688.HK)$、$华润置地 (01109.HK)$、$龙湖集团 (00960.HK)$、$建发国际集团 (01908.HK)$、$越秀地产 (00123.HK)$、$绿城中国 (03900.HK)$、$中国金茂 (00817.HK)$。另外，中信建投还看好有能力参与不良项目处置的代建公司$绿城管理控股 (09979.HK)$。

申万宏源：政策打开更大放松空间，维持板块「看好」评级

申万宏源认为，中短期来看，目前房地产基本面底已现，后续基本面改善路径或将呈现「√￣」型走势，并将演绎出强于以往的结构弹性，包括核心城市和优质房企，并预计一二线城市将进入政策销量共振，优质房企将进入长短期成长共振。

从中长期来看，我国房地产行业后续发展路径或将类似于美国房地产行业和中国白酒行业「总量趋弱+格局优化」的模式，并预计格局优化后优质房企成长空间将再次打开，有望实现量质双升。

该机构维持房地产板块「看好」评级，港股方面推荐：$华润置地 (01109.HK)$、中海外发展、建发国际、龙湖集团、旭辉控股、碧桂园，并建议关注：绿城中国、越秀地产；并维持物业管理板块「看好」评级，推荐：$中海物业 (02669.HK)$、$保利物业 (06049.HK)$、$华润万象生活 (01209.HK)$、$碧桂园服务 (06098.HK)$、$新大正 (002968.SZ)$、$旭辉永升服务 (01995.HK)$、$绿城服务 (02869.HK)$、$宝龙商业 (09909.HK)$。