儘管互聯網科技和金融企業依舊是北京寫字樓市場的主要需求來源，但頭部企業整合面積、退租換租帶來的影響仍在持續。
高力國際最新報告顯示，2022年三季度北京甲級寫字樓市場淨吸納量爲-6400平方米。相較上季度有所回暖，但仍是自2020年後再次出現連續兩個季度負淨吸納量。
值得注意的是，互聯網企業集中的上地產業園區、望京-酒仙橋寫字樓子市場淨吸納量均爲負值，且爲子市場最低。往年租賃需求較爲強勁的上地淨吸納量達到了罕見的-6.7萬平方米。而淨吸納量最高的子市場爲麗澤商務區，爲23萬平方米。
租金及空置率方面也有着類似的數據表現。高力國際數據顯示，全市淨有效租金穩定在336.8元每月每平米，環比下降0.5%。除麗澤子市場外，其他子市場租金均出現小幅下滑，其中望京-酒仙橋子市場租金下降比例較大，環比下降 2.8%，同比下降5.2% 。全市場空置率維持在16.4%的水平，同比微降0.3個百分點。
「東城商務區受益於大宗租賃成交，麗澤商務區則有着高性價比，出現了比較積極的去化。其他子市場空置率均有不同程度上升。」高力國際華北區董事總經理嚴區海稱，受近期互聯網頭部企業辦公整合，退租面積增多，在寫字樓及產業園區都有所體現。
寫字樓租賃業內人士對36氪透露，望京區域美團整棟退租較多，大部分是因整合面積遷到鼎城時代。如近期美團提前解約櫻輝大廈、退出融新科技中心，釋放面積達30891平方米。「整棟提前解約的情況對出租方招商影響比較大，除非其他大客戶接手整棟租賃，若是以整層或半層進行租賃，空置週期會長一些，最少得半年消化。」
據不完全統計，今年前三季度，望京、中關村寫字樓市場以及上地的產業園市場三個區域新增的可租賃辦公空間至少超過35萬平方米。其中望京新增17萬平方米，上地區域超過13萬平方米，中關村新增超過6萬平米。
不僅如此，未來一年，北部甲級寫字樓市場將有近40萬平米的新項目入市，上地和北清路的產業園市場將迎來供應高峰，總體量或將超過100萬平方米，供需壓力或將持續。
「互聯網科技行業進入轉型期，主力租戶行業的需求調整將大幅增加未來市場的不確定性。」嚴區海稱頭部企業進行調整，後續生力軍還不足以支撐經濟和行業發展的時候，就會形成行業發展的空檔期。預計互聯網企業帶來的影響預計將會持續到2023年。
大宗交易方面，高力國際數據顯示，第三季度北京共錄得7宗交易，成交面積合計約21萬平方米，成交金額近人民幣41億元。
寫字樓仍是北京投資市場中最受青睞的物業類型。三季度北京寫字樓的交易金額佔比約83%，商務園區辦公的成交合計錄得兩宗，佔比約32%。內資作爲主力買家，三季度其收購金額大幅超越外資份額，佔比超過了80%。
本季度錄得成交額最高的交易來自招商局航華科貿中心。招商局商業房地產投資信託基金以13.4億元的價格，收購了該項目46.41%股權。唯一的外資買家成交是來自康橋資本，完成了對大興生物醫藥產業園項目80%股權的收購，交易總價約6.8億元。
高力國際華北區資本市場及投資服務副董事閆寒稱北京大宗交易市場仍有熱度，尤其在北京整體市場供應稀缺的情形下，國企、金融機構及新經濟類企業的自用需求依然強勁。
36氪資深作者 王露