精編自國信證券：《房地產行業2019年投資策略——週期的力量，政策的曙光》
編者注：山東菏澤取消限售引發市場熱議，2019年地產行業走勢又將如何？國信證券通過週期理論研究框架，維持行業「超配」評級，堅定看多優勢地產股。
1、研究框架概覽
區瑞明地產A股小週期理論框架：「繁榮—衰退—復甦」循環
資料來源：國信證券經濟研究所整理
行業越繁榮，地產股價越「煩惱」。如地產股09年下半年至10年上半年繁榮期跑輸大盤，地產股2013年繁榮期超額收益大幅下降並跑輸大盤； 2016年上半年「搶房」報道充斥媒體，但優勢地產股卻走勢疲弱等情況。
地產股指數與滬深300走勢對比
資料來源：wind、國信證券經濟研究所整理
行業越降温，對地產股價越有利。比如，地產股08年底-09年上半年的復甦期跑贏大盤，地產股2012復甦期顯著跑贏大盤，地產股2014年復甦期的大級別行情等。下圖表現為「本輪降温期開啟至今，優勢地產股跑贏大盤」：
資料來源：wind、國信證券經濟研究所整理
研究框架核心假設：商品住宅開發仍是中國的支柱產業
中國房地產行業的本質特徵——國家調節週期、平衡利益的工具。
資料來源：wind、國信證券經濟研究所整理
2、2019年房地產行業走勢：類似2012年
2012年地產行業覆盤
基本面：相較於2008年及2014年房地產行業小週期復甦期，2011年末復甦階段開啟時，全國新建商品房銷售同比增速還沒有呈現負增長，2011年10月全國新建商品房銷售額同比增速還維持在18.5%的較高位置。
新建商品房銷售額同比增速
資料來源：wind、國信證券經濟研究所整理
政策面：為刺激經濟，2010至2012年期間中央政府相繼出臺了關於「非公36條 」、促進中小微企業發展、促進工業轉型、振興東北、大力推動水利改革金融服務等多項扶持政策。與此同時政府對於房地產行業「堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理迴歸」的嚴厲表態一直沒有變化。
2011年經濟放緩逐步顯現
資料來源：wind、國信證券經濟研究所整理
地產股行情：在政策出現局部微調後，2012年地產股的一輪大行情出現了。雖期間受政策影響幾度回調，但並未改變震盪向上的趨勢性行情。2012年陽光城、華夏幸福、榮盛發展、保利地產、招商地產、萬科A股價漲幅分別達255%、249%、170%、112%、105%、89%。
2012年地產股走出趨勢性機會
資料來源：wind、國信證券經濟研究所整理
2019年房地產行業展望
當前房地產行業基本面的變化：新建商品房銷售降温明顯，重點40城成交量逐步下調，一線、二線、三四線銷售降温明顯；土地市場降温明顯，多個省份三季度土地流拍加速，地方財政壓力或已顯現等。
2019年行業關鍵指標預測：國信證券預計未來基本面先下後穩，在上述政策放鬆預期基本能夠兑現的背景下，預計2019年新建商品房銷售面積和銷售額累計同比增速均為-5%、房地產投資累計同比增速為3%、新開工與2018年持平。
未來一年內銷售累計同比增速預測
資料來源：Wind、國信證券經濟研究所整理
維持行業「超配」評級，堅定看多優勢地產股
重點公司盈利預測及估值（涉及金額均以人民幣計價）
資料來源：wind、國信證券經濟研究所整理
3、風險
市場風險
若房地產行業降温超出市場預期而政策又遲遲不轉暖。
研究框架的風險
上述策略建議所基於的研究框架為 《區瑞明地產A股小週期理論框架》，其核心假設在於——商品住宅開發仍是中國的支柱產業。若中短期崛起一個市場容量與商品住宅開發一樣巨大、且能替代商品住宅開發對中國宏觀經濟拉動作用的行業，則上述研究框架失效，相應地策略建議亦失效。