业绩保持高增长，维持“买入”评级

　　公司8 月25 日发布半年报，22H1 实现营收8.3 亿元，同比+41%；归母净利润1.9 亿元，同比+31%。我们下调公司22-24 年EPS 至1.51/2.07/2.75元（前值1.60/2.19/2.96 元）。可比公司平均2022 PE 为16 倍（Wind 一致预期），考虑到公司关联房企的稳定支持和较高的预测利润增速，我们基本维持估值溢价，认为公司合理2022 年预测PE 为18 倍，目标价31.04 港币（前值35.56 港币，基于18 倍2022PE），维持“买入”评级。

　　剔除源泉税影响后归母净利润同比增长40%

　　22H1 公司营收保持较快增长，主要由于基础物管和非业主增值服务营收分别同比+47%/46%至5.4/2.4 亿元。基础物管的增长得益于在管面积的扩张，截至22H1，公司在管面积同比+47%至3544 万平。非业主增值服务的增长得益于关联房企滨江集团（001914.SZ）优于行业的销售表现（22Q2 滨江集团销售金额同比+7%，全国商品房-33%），使得该业务未受到地产下行的较大冲击。公司归母净利润同比增速低于营收，主要因为：1、毛利率受业务结构变化的影响，同比-1.5pct 至31.5%；2、计提源泉税的一次性影响。

　　若剔除源泉税的影响，公司归母净利润同比+40%。

　　关联房企有望逆势提供稳定支持，第三方市拓取得成效由于地产下行，许多物管公司从关联房企得到的支持力度正在减弱，甚至独立性受到影响。但公司的关联房企得益于深耕杭州的区域优势和过往稳健的财务表现，销售、投资、融资的优势得到了进一步突显。我们预计滨江集团将持续为公司提供高质量的在管面积和非业主增值服务的业务机会。此外，公司市场化拓展也取得成效，为增长提供另一重保障，22H1 第三方/非住宅在管面积占比同比+8.6pct/5.1pct 至52.0%/21.0%。

　　小幅下调盈利预测，22-24 年归母净利润CAGR 有望达到33%考虑到关联房企在经营方面的优秀表现，我们保持交付面积、非业主增值服务的假设不变。但由于受疫情等因素的影响，22H1 公司社区增值服务表现不佳，我们下调了相关假设。此外，我们考虑了源泉税对于2022 年税率的影响。综上，我们将公司22-24 年归母净利润下调6%/5%/7%，调整幅度在我们覆盖的物管公司中处于较低水平，且22-24 年归母净利润仍将保持33%的CAGR。

　　风险提示：疫情带来的经营风险，关联房企经营风险，盈利能力下行风险，社区增值服务不及预期。