兩年前，疫情的爆發以及三道紅線的出臺，讓行業人以為2020年會是房地產的“史上最差之年”。殊不知，這個“最差年”其實是“未來十年最好的一年”。
市場情緒低迷，行業持續向下，房企陸續釋放出的2022年中報，大部分錄得營收下降，利潤大跌、甚至虧損。行業一片愁雲慘淡，房地產這場“寒冬”，遠沒有要結束的意思。
當房企告別土地、金融、槓桿等行業“紅利”，進入一個低槓桿、低利潤、講運營的時代，產品力、運營力、管理能效等成為核心競爭力。“寒冬”裏，這些以往被忽視的因素，成為房企禦寒以及活下去的必備素質。
8月31日，趕在最後一天，華潤置地發佈了2022年中期業績。上半年，華潤置地實現綜合營業額728.9億元，股東應佔淨利潤106.0億元，核心股東應佔溢利101.6億元。
業績會上，董事會主席李欣説，上半年置地的各項指標跑贏大勢，實現核心淨利潤和股息的增長，這一點實屬不易，充分證明華潤置地有穿越週期，實現高質量發展的韌性和定力。
可以説，相比整個行業，這份較為亮眼的成績單背後，是華潤置地一直以來堅持戰略篤定的迴應。它數十年如一日打造的“3+1”業務格局，讓企業在新舊的變局和陣痛中，保持了業績的平穩、甚至逆勢的增長。
如李欣所言，憑藉“3+1”一體化的協同發展，華潤置地面對行業格局的變化，具備非常顯著的特徵及差異化競爭優勢。“更高的護城河和更寬的安全墊，是華潤置地戰勝當下困境的底氣。”
從這份中報，外界再次看到了華潤置地的長期主義，以及在這一戰略堅守下培養起來的“四大能力”：一、多元協同；二，資產優質；三，財務穩健；四、高效管理。正是這幾大能力，助力了華潤置地更好地穿越眼下的行業週期。
“3+1”業務協同發展，牢築業績護城河
背靠前身為香港“聯和行”的華潤集團，華潤置地在多年的發展中，或多或少延承了幾分港資的特質。謹慎看待未來市場以及對長期主義的堅守是其中重要的一點。
經歷多行業多輪週期的華潤置地，深知多元業務協同發展的重要性。早在二十多年前已開始持有並運營投資性物業。進入“十四五”，它已構建起“開發銷售型業務、經營性不動產業務、輕資產管理業務”三大主營業務與生態圈要素型業務有機聯動、一體化發展的“3+1”業務模式。
數據顯示，截至2022年6月30日，華潤置地旗下在營購物中心59個、面積726萬平方米，在營寫字樓19個、面積122萬平方米，在營酒店15家、面積73萬平方米。
基於相對保守的資本化率，華潤置地經營性不動產公允值達2224.21億元，比上年同期增長2.25%。期內實現價值增值24億元。資產質量及規模行業領先。
另外，上市近兩年，華潤萬象生活實現合約面積3.23億平方米，在管面積2.45億平方米，較2021年底增長0.98億平方米。
在李欣看來，三個主航道業務中，開發銷售佔比大，是業績增長的發動機；經營性不動產提供長期穩定的現金流，是穩定器；輕資產管理業務則是業績貢獻的強勁增長極。
三者協同發展，相互促進。這種獨特穩健多賽道協同發展的生意模式，成為推動華潤置地實現長期可持續發展的核心優勢和根本保障。
表現在中報，規模龐大的經營性不動產和輕資產管理業務，期內為華潤置地業績提供了重要支撐。
受市場影響，物業銷售營收有所下降的背景下，上半年，華潤置地實現購物中心、寫字樓、酒店租金收入61.9億元、8.4億元、5.7億元。如果剔除期內減租影響，前兩者租金收入均同比增長14.2%、10.4%。
期內，華潤置地旗下購物中心零售額較去年同期增長7%至541億元，大幅優於市場水平，整體出租率96.4%，維持行業高位。
華潤萬象生活更甚，期間實現營業額52.8億元，增長了31.5%，核心股東應佔溢利實現10.4億元，同比增長33.5%。此外，生態圈要素型業務共實現營業額76億元，同比增長19.4%。提供足夠的增長動力。
良好的業績增長，助力華潤置地租金覆蓋股息及利息倍數持續提升。2018-2021年該數據分別為0.79、0.81、0.84、1.01倍。華潤置地預計，2022年，其租金覆蓋股息及利息倍數將進一步上升至1.03倍。
李欣表示，“3+1”一體化發展是具備華潤特色的業務模式，已經走了20多年，到今天日漸成熟。多元業務的相互協同、合理發展，有效支持了公司實現業績排名前列、資產持有物業行業領先、商管綜合實力行業第一的好成績。
土儲質量高、資產優質，規避市場下行風險
當行業進入下行週期，市場低迷，所持有資產是否優質，成為評判一家企業經營面好壞的關鍵。
這一方面由於位居核心城市核心區域的優質資產，不僅可以最大可能地規避行業的去化疲弱帶來的經營風險；另一方面也在於，這些一二線城市的優質資產相比低能級城市的資產可以更好地實現增值和保值。從而助力企業穿越行業週期。
華潤置地一直注重有質量的發展，這是李欣在每次公開露面中所提到的。主要表現在，其不僅所持有的經營性不動產多位於核心一二線城市，所拿土地也遵循高能級城市的投資原則。
從上半年的新增土儲來看，截至6月底，華潤置地以權益地價469.2億元新獲取項目24個，新增權益土地儲備290萬平方米。其中，四大國家戰略區域權益地價佔比88%，一二線城市投資佔比92%，並在合肥、佛山等核心城市獲取優質商業綜合體項目。
對此，首席戰略官謝驥表示，今年上半年銷售市場承壓，但土地市場的競爭相對緩和，可以説危機共存。華潤置地既不冒進，也不恐慌，順應市場分化的變化趨勢，重點在一線和強二線核心城市主流市場傾斜資源，還是比較好地把握住投資機會
目前，華潤置地總土地儲備面積6614萬平方米，權益土地儲備面積4730萬平方米，土地儲備佈局與結構優質。總土儲結構中，開發銷售型業務土儲面積5544萬平方米，在一二線城市面積佔比71%；投資物業土儲面積1070萬平方米，在一二線城市面積佔比達82%。
一個事實是，即便面臨疫情等因素影響，更優質以及安全性更高的土儲，期內也很好推動了華潤置地的週轉提速。其上半年首開30個項目，平均開盤週期7.2個月，較2021年提速2.2個月。簽約額1210億元，排名提升至行業前五。雖然簽約額不及預期，但已經穩穩跑贏大市。
數據顯示，上半年，華潤置地達86%的簽約銷售來自一二線城市，三線城市僅佔比14%。其在深圳、成都、北京、長沙、惠州等核心城市的銷售額排名在當地前三。
對於現行的市場行情，副主席兼首席運營官張大為介紹稱，受疫情反覆、行業下滑等因素疊加影響，房地產市場短期來看依然承壓，但城市和項目會持續分化，優質的城市和核心地段的項目表現還是會偏穩定。
下半年，華潤置地總可售貨值4306億元，其中，庫存資源2581億元，新推貨值1725億元。資源上，85%處在一二線高能級城市，接下來的供貨重點城市是北京、深圳、杭州、成都、南京、蘇州等城市。
“這些也是目前量價相對穩定，市場表現比較好的城市，短期來講有優勢。”張大為稱。
財務穩健、手持千億現金，增厚資金安全墊
房企持續暴雷，現金流成為決定企業生死存亡關鍵因素。這樣的背景下，長期堅守財務紀律、注重資金安全，並且手握充足現金，成為華潤置地在行業下行週期裏的又一大優勢。
根據2022年中期業績，上半年，華潤置地綜合借貸額摺合人民幣2228.2億元，其中包含銀行及其他借款、中期票據在內的短期有息負債577.86億元，約佔有息負債的26%。債務年限進一步延長，平均債務期限由2021年底的5年拉長至5.3年。
相比之下，華潤置地的現金及銀行結存摺合人民幣1164.5億元，在行業信用風險頻發的當下，不僅現金沒有出現下降，反而較2021年末增長了7.1%。華潤置地也因此成為，僅有幾家手持超千億現金的房企之一。在眼下的市場環境下，鳳毛麟角。
期間，華潤置地淨有負債比率34.6%，維持在低位；三道紅線維持在“綠檔”。於2022年6月30日，其加權平均融資成本僅為3.78%，雖較2021年底的3.71%小幅上升7個基點，但資金成本仍維持在行業內的最低階梯水平。
據瞭解，為支持公司業務發展，拓展融資渠道，降低融資成本，華潤置地在上半年還以公司債、中期票據及資產支持專項計劃等方式，合計融資人民幣151億元。截至6月末，其融資儲備879億元，為今年下半年以及2023年到期債務再融資做好充足準備。從而進一步增強財務彈性和抗風險能力。
穩健的財務政策，讓一眾機構表示看好。期間，標普、穆迪和惠譽繼續維持華潤置地「BBB+╱穩定展望」、「Baa1╱穩定展望」及「BBB+╱穩定展望」的信用評級。
值得一提的是，充足的流動性不僅為華潤置地築起了“更寬的安全墊”，也讓其在下行週期中得以算在合適的投資機會。
在談到收併購時，李欣在當天的業績會表示，華潤置地堅持調結構，調佈局的投資策略和量入為出，合理回報的原則，深度聚焦一線和強二線城市，“積極的搶抓市場上優質的收併購的機會，該出手就出手”。
謝驥也指出，關於收併購，華潤置地積極主動廣泛接觸，一直以來大量接觸了一批項目。整個收併購工作在有序進行，相信後續一段時間會逐漸有收併購的成果落地。
組織變革、架構調整，提升內部管理效能
行業由高槓杆、高增長、粗放的增量時代，轉變進入低槓桿、低增長、低利潤的存量時代，盈利水平受到擠壓。近兩年來，隨着毛利率、利潤率水平的下滑，房企紛紛向內動刀進行組織變革，開始向管理要效益。
在這過程，華潤置地是主要的代表，並提出了“降本、提質、增效”的組織管理口號。
去年6月，華潤置地重新明確了各級組織定位，強調“總部做專、大區做精、城市做實”，並對總部職能部門和大區職能部進行了精簡，最終將總部調整為16個部門，大區精簡為9個部門，城市公司精簡為11個部門，推動管理扁平化和組織授權。
今年4月，華潤置地繼續優化，將華東大區內原本9大城市公司整合為6大城市公司，進一步提升組織效能。
李欣對此深有感觸，在交流環節的開篇，他就稱，2022年房地產發生了很大的調整，行業格局發生深刻變化，華潤置地也要持續強化戰略的執行。過程中，公司深入推動組織變革，不斷提升投資質量和運營效率，全面激發企業發展動能和企業活力。
從披露的中報看，華潤置地這一輪的組織變革效果已有所顯現。2022年上半年，該公司“三費”均有不同程度的下降。當中，銷售及市場推廣費用、行政費用、財務費用分別為20.03億元、22.12億元、9.05億元，同比上年分別下降20.89%、8.1%、4.03%。
得益於此，華潤置地1-6月的銷售及市場推廣支出佔收入比2.7%，較去年同期下降0.7個百分點，一般及行政支出佔收入比3.0%，較去年同期下降0.2個百分點。顯示其經營管理效率持續提升。
談到企業下半年的改革，李欣稱，華潤置地仍將深入開展組織架構的變革。“目前實現了薪酬激勵向一線傾斜，比較好地推動了一線組織能力的提升和自驅力的提升，持續打造敏捷、高效、精幹活力的組織，激發置地幹事創業的精神。”
隨着行業變革漸入深水區，未來，“華潤置地也向經營要效益，堅持降本增效，保證業績，穩定增長，塑造產品品質，抓開發效率，持續提升公司運營效率和發展質量和回報率。” 謝驥如此説道。