事件

　　公司发布2022 年中期业绩，上半年实现营业收入31.6 亿元，同比增长53.6%；实现归母净利润3.77 亿元，同比增长33.4%。

　　简评

　　业绩略超预期。在上半年疫情反复对物管行业项目进场、增值服务开展、成本开支等方面均产生不利影响的预期之下，公司收入和业绩仍实现快速增长，略超我们预期，且我们认为将远好于行业平均水平。上半年公司营收实现高速增长的主要贡献来自基础物管服务，上半年在管面积同比增长约60.0%，带动基础物管服务收入增长65.0%。归母净利润增速低于营收增速的主要原因在于：综合毛利率为25.7%，较去年同期下滑4.2 个百分点，主要由社区增值服务和非业主增值服务毛利率的共同下滑导致，与疫情和房地产市场下行密切相关。除此之外，公司期间费用率合计8.5%，较去年同期下降1.5 个百分点，费用管控水平有所提升。展望下半年，公司合管比仍有1.4x，可保障储备项目转化为业绩。

　　外拓实力得到进一步验证。在上半年多重不利因素叠加影响之下，公司仍实现外拓合约面积2320 万方，饱和合同收入5.7 亿元，与去年同期持平，外拓实力得到有力验证。截至上半年，公司在管面积与合约面积分别为2.08 亿平、2.91 亿平，分别较去年同期增长60.0%和33.0%，均保持快速增长。上半年公司来自第三方的收入占比达到73%，较去年同期提升4.2 个百分点，仍处于较高水平；来自第三方的在管面积占比则达到83%，较去年同期提升1.3 个百分点，公司第三方外拓优势得到持续巩固。

　　增值服务短期遭受疫情和房地产市场下行冲击。上半年实现社区增值服务收入5.45 亿元，同比增长4.9%，增速较2021 年下滑34.3 个百分点；实现非业主增值服务收入5.41 亿元，同比增长38.1%，增速较2021 年下滑13.6 个百分点。其中，社区增值服务收入增速的下滑主要由于疫情叠加房地产市场下行，到家服务、车位销售、物业经纪三块业务增速均出现下滑。相关冲击不仅体现在收入端，也体现在利润率端。上半年公司社区增值服务、非业主增值服务毛利率分别为42.6%、22.5%，分别较去年同期下降3.9、4.1 个百分点。我们认为，疫情的冲击将是短期的，房地产市场也将由快速下行进入盘整阶段，公司的增值服务经营环境有望逐步改善。

　　下调盈利预测和目标价，维持买入评级不变。我们下调公司盈利预测，2022-2024 年EPS 分别为0.44/0.59/0.76 元（原预测分别为0.51/0.70/0.95元）。可比公司2022 年平均PE 估值为18x，我们给予公司2022 年PE估值18x，下调目标价至9.07 港元（原目标价22.84 港元），维持买入评级不变。

　　风险提示：外拓利润率下滑；社区增值服务拓展不及预期。