事件

　　公司发布2022 年半年报，2022 年上半年实现营业收入5.2 亿元，同比增长27.0%；实现归母净利润6327 万元，同比减少5.1%。

　　简评

　　收购带来收入快速增长。受益于2021 年完成的5 笔收购逐步并表，上半年公司营业收入实现快速增长，增速达到27.0%，较去年同期提升17.3个百分点。其中，租赁收入3.9 亿元，同比增长31.1%，是主要贡献业务板块；物业服务及其他收入1.3 亿元，同比增长16.0%。归母净利润增速低于收入增速的主要原因在于：1、毛利率为39.0%，较去年同期下降3.4 个百分点；2、受疫情影响，在建工程延误，招商进度慢于预期，意味着受新租赁准则影响下财务费用增加的同时，对应并没有实现收入。

　　上半年财务费用增速达40.8%，高于收入的增速。3、投资收益较去年同期减少约1502 万元。若剔除租赁准则影响，公司EBITDA 为4.2 亿元，同比增长28.7%，实现快速增长。此外，反映公司真实经营情况的经营性现金流也提升明显，2022 年上半年经营活动产生净现金流同比大幅增长162%。

　　新拓上海2 个轻资产管理项目。公司去年开始加大轻资产管理项目的拓展力度，以减轻新租赁准则计量方式带来的不利影响。上半年获取了2个轻资产管理项目，其中包括：1）明天广场的物业管理业务，该项目位于上海，业态涉及商业、办公和酒店，体量约12.8 万平，标志着公司在甲级综合体物管业务外拓取得突破；2）上海久事旅游集团旗下仁达商务楼的委托管理业务，该项目位于上海，体量约0.8 万平。截至2022 年上半年，公司总运营项目数72 个，较2021 年底增加2 个，其中上海62个、北京7 个、杭州2 个、南京1 个，区域布局优异；总运营面积约112万方，其中承租运营面积和参股运营面积分别为72 万平、12 万平，受托运营面积为42 万平，较年初增14 万平。

　　租户更趋多元化。截至目前，公司凭借自身在定位、改造、招商、运营方面全价值链的竞争力，以及项目独特的区位优势，已成功吸引一批优秀的新经济企业入驻园区。当前租户结构中，不仅包括制造业、专业服务、贸易服务等传统行业，也涵盖以文化、创意、知识经济等新经济业态，以及TMT、生物医药等热门业态领域。租户更趋多元化有助于公司分散风险，提升整体经营业绩。

　　下调目标价，维持买入评级不变。我们维持公司的盈利预测，2022-2024年EPS 分别为0.29/0.36/0.43 元。可比公司2022 年平均PE 估值为26x，我们给予公司2022 年26x 估值，对应目标价7.54 元（原目标价为12.90元），维持买入评级不变。

　　风险提示：受疫情反复不利影响；新增项目拓展可能低于预期。