事件

　　金融街（000402）公告2022 年中报，主要内容如下：2022 年上半年公司实现营业收入106.04 亿元，同比大幅增长93.75%，归母净利润11.49 亿元，同比大幅增长90.15%；归母净利润率10.83%，同比下降0.2 个百分点，EPS 0.38 元。其中第二季度单季实现营业收入59.04 亿元，同比增长49.12%，归母净利润2.14 亿元，同比增长356.79%；归母净利润率3.63%，同比上升2.44 个百分点，EPS 0.07 元。

　　核心观点

　　业绩大幅增长，主要归功于转让资产带来的投资收益上升。公司上半年归母净利润同比大幅增长90.15%，正向因素包括：1）投资收益7.32 亿元（去年同期为-0.15 亿元），系转让北京金融街丽思卡尔顿酒店所致；2）营业收入同比大幅增长93.75%，系房地产结算规模同比明显增加所致。此外，公司业绩的拖累项主要是毛利率相较去年同期明显下滑。

　　负债率相对平稳，积极通过信用债、ABS 盘活现金流。报告期末，公司现金短债比、净负债率、剔除预收款项的资产负债率分别为86.37%、155.77%、70.01%，相比2022Q1 末保持平稳的状态，在今年二季度行业严峻的销售和融资环境下表现较为坚韧。公司于2022 年第二季度积极发行多笔公司债、ABS，筹措现金约22.38 亿元，对公司现金流形成良好支撑。

　　物业租赁业务保持稳定，疫情下波动幅度较小。报告期内，公司物业租赁业务实现营业收入8.09 亿元，同比下降3.00%，毛利率为88.06%，同比下降2.59 个百分点（受减免租金等因素影响），总体来看经营业绩基本稳定，成为公司业绩保持稳健的有力支撑。

　　受行业影响，销售同比下滑，拿地保持审慎。受行业环境影响，公司2022 年上半年销售同比下滑，公司拿地保持审慎，以股权收购形式新增项目1 个，权益比例34%，收购对价约12.55 亿元，规划建筑面积24.47 万㎡，位于天津市红桥区，搜房数据显示周边新房项目及售价分别为惠灵顿海上花苑二期（均价45000 元/㎡）、朝阳领域（均价32000 元/㎡）、泰达城河与海（均价33000 元/㎡）。

　　投资建议

　　预计2022-2024 年营业收入为251.25 亿元、289.13 亿元、331.54亿元，归母净利润为16.98 亿元、18.44 亿元、20.52 亿元，EPS 为0.57元、0.62 元、0.69 元，对应PE 为9.77 倍、9.00 倍、8.09 倍，我们看好公司未来表现，首次覆盖给予“推荐”评级。

　　风险提示

　　房地产行业政策调整存在不确定性，疫情对物业租赁业务影响存在不确定性。