归母净利润同比+90.2%，维持“买入”评级
公司8 月19 日发布中报，2022H1 实现营收106.0 亿元，同比+93.8%；归母净利润11.5 亿元，同比+90.2%；EPS0.38 元，符合公司业绩预告预期。
我们维持2022-2024 年EPS 为0.56/0.61/0.67 元的预判，参考可比公司2022PE 均值为11.6 倍（Wind 一致预期），我们认为公司土储丰富，大股东帮助公司盘活资产体现集团对公司的支持，我们认为公司2022 年合理PE 为13 倍，目标价7.28 元（前值6.72 元，2022 年PE12x），维持“买入”评级。
结算放量叠加存量资产盘活，业绩大幅增长
2022H1 地产开发结算规模大幅提升，营收同比高速增长119.4%，尽管行业利润率中枢下行导致毛利率同比-8.0pct 至15.2%，但地产开发利润同比增速仍达44.1%。公司期内将北京丽思卡尔顿酒店以10.8 亿元转让给母公司，推动投资收益和资产处置收益达7.6/2.3 亿，此外，因上海静安综合体项目实现公允价值变动损益1.4 亿，推动归母净利实现高增长。期内毛利率较21 年全年仅下降1.5pct 至20.0%，我们认为毛利率下行对业绩的影响基本结束，母公司帮助公司盘活资产体现集团的支持，助力公司未来稳健发展。
开发销售下滑，货值充沛待复苏
因行业景气度下行，2022H1 公司销售规模有所下滑。期内公司实现销售面积50.2 万平米，销售签约额116.7 亿元，同比分别-54%和-43%。从产品类型看，住宅、商务产品分别实现销售签约额106.6/10.1 亿元，同比分别-46%/+9%。持有和运营业务方面，受疫情影响，物业租赁和经营板块收入同比分别下降3%和47%。截至2022H1，公司未结算项目总建面约1590.6万方，以21 年销售面积测算，可维持9 年开发。因此我们认为，当行业基本面步入修复期，公司具备规模弹性。
拿地审慎，融资优势凸显
2022H1 公司投拓谨慎，新增1 个项目，通过收并购以12.5 亿获取天津铃铛阁项目34%股权，合作方为中国海外发展。下半年公司拟拓展投资模式，关注租赁房、城市更新以及收并购等方式。公司短期偿债压力略有回升。截至2022H1 末，公司净负债率、扣除预收账款的资产负债率、短债覆盖率分别为156%、66%、86%。但公司融资通道通畅，上半年境内债合计发行52.3亿，同比+9%，其中包括中票11.4 亿元、公司债31.7 亿元和ABS9.2 亿元，利率区间为2.69%-3.53%，较2021H2 发行利率进一步下行。作为深耕商业地产运营的地方国企，公司融资优势得以彰显。
风险提示：疫情、行业政策、行业下行、公允价值变动损益风险。
歸母淨利潤同比+90.2%，維持“買入”評級
公司8 月19 日發佈中報，2022H1 實現營收106.0 億元，同比+93.8%；歸母淨利潤11.5 億元，同比+90.2%；EPS0.38 元，符合公司業績預告預期。
我們維持2022-2024 年EPS 為0.56/0.61/0.67 元的預判，參考可比公司2022PE 均值為11.6 倍（Wind 一致預期），我們認為公司土儲豐富，大股東幫助公司盤活資產體現集團對公司的支持，我們認為公司2022 年合理PE 為13 倍，目標價7.28 元（前值6.72 元，2022 年PE12x），維持“買入”評級。
結算放量疊加存量資產盤活，業績大幅增長
2022H1 地產開發結算規模大幅提升，營收同比高速增長119.4%，儘管行業利潤率中樞下行導致毛利率同比-8.0pct 至15.2%，但地產開發利潤同比增速仍達44.1%。公司期內將北京麗思卡爾頓酒店以10.8 億元轉讓給母公司，推動投資收益和資產處置收益達7.6/2.3 億，此外，因上海靜安綜合體項目實現公允價值變動損益1.4 億，推動歸母淨利實現高增長。期內毛利率較21 年全年僅下降1.5pct 至20.0%，我們認為毛利率下行對業績的影響基本結束，母公司幫助公司盤活資產體現集團的支持，助力公司未來穩健發展。
開發銷售下滑，貨值充沛待復甦
因行業景氣度下行，2022H1 公司銷售規模有所下滑。期內公司實現銷售面積50.2 萬平米，銷售簽約額116.7 億元，同比分別-54%和-43%。從產品類型看，住宅、商務產品分別實現銷售簽約額106.6/10.1 億元，同比分別-46%/+9%。持有和運營業務方面，受疫情影響，物業租賃和經營板塊收入同比分別下降3%和47%。截至2022H1，公司未結算項目總建面約1590.6萬方，以21 年銷售面積測算，可維持9 年開發。因此我們認為，當行業基本面步入修復期，公司具備規模彈性。
拿地審慎，融資優勢凸顯
2022H1 公司投拓謹慎，新增1 個項目，通過收併購以12.5 億獲取天津鈴鐺閣項目34%股權，合作方為中國海外發展。下半年公司擬拓展投資模式，關注租賃房、城市更新以及收併購等方式。公司短期償債壓力略有回升。截至2022H1 末，公司淨負債率、扣除預收賬款的資產負債率、短債覆蓋率分別為156%、66%、86%。但公司融資通道通暢，上半年境內債合計發行52.3億，同比+9%，其中包括中票11.4 億元、公司債31.7 億元和ABS9.2 億元，利率區間為2.69%-3.53%，較2021H2 發行利率進一步下行。作為深耕商業地產運營的地方國企，公司融資優勢得以彰顯。
風險提示：疫情、行業政策、行業下行、公允價值變動損益風險。
