投资要点
我们的观点：2021 年末公司完成收购越秀金融大厦后，为公司注入新增长动力。2022 年受疫情因素对酒店、购物中心、白马大厦等物业收入造成影响，同时公司提供临时租金减免政策支持租户，我们认为短期来看，2022 年公司业绩或有一定压力。从长期来看，我们认为公司的底层物业质量好，整体经营恢复速度快，融资渠道多元且成本控制能力强，分派率有望继续保持行业平均以上，建议投资者关注。
中期业绩符合预期：2022H1 越秀房托实现营业收入9.4 亿元人民币（下同），同比增长7.0%；物业收入净额为6.9 亿元，同比增长7.6%，整体经营保持稳定，2022H1 业绩符合预期。
每单位应计分派同比下降：2022H1，公司应计分派总额为3.43 亿元，同比增加0.8%；中期每单位应计分派为8.5 港仙，同比下降30.8%，主要因公司为收购越秀金融大厦增发，基金单位大幅增加。2022H1 公司的年化分派收益率为5.58%，同比下降0.59 个百分点。
越秀金融大厦收购后对基金分派贡献突出：2022H1，公司写字楼收入为6.4 亿元，同比增长37.1%，其中越秀金融大厦贡献占比33%；每单位分派较未含越秀金融大厦贡献情况下增加11.6%，越秀金融大厦贡献突出。
公司于2021 年12 月23 日完成收购越秀金融大厦后，越秀金融大厦出租率保持高位运行。截至2022H1，越秀金融大厦平均出租率为95.5%，续租率为72%，续租租金较上一手增长7.5%。
主动管理到期债务，平滑境内外市场波动影响：截至2022H1，公司平均融资成本为2.68%，较2021 年末略增0.43 个百分点，主要因境外利率市场整体上行。公司主动管理到期及存续债务，在上半年成功以3.5%利率置换原境内4.31%利率的12.84 亿元银行贷款，每年节约融资成本约1000万元，平滑市场波动对基金业绩的影响。
风险提示：宏观经济增长放缓、物业出租率不及预期、流动性收紧、租赁收入不及预期。
投資要點
我們的觀點：2021 年末公司完成收購越秀金融大廈後，爲公司注入新增長動力。2022 年受疫情因素對酒店、購物中心、白馬大廈等物業收入造成影響，同時公司提供臨時租金減免政策支持租戶，我們認爲短期來看，2022 年公司業績或有一定壓力。從長期來看，我們認爲公司的底層物業質量好，整體經營恢復速度快，融資渠道多元且成本控制能力強，分派率有望繼續保持行業平均以上，建議投資者關注。
中期業績符合預期：2022H1 越秀房托實現營業收入9.4 億元人民幣（下同），同比增長7.0%；物業收入淨額爲6.9 億元，同比增長7.6%，整體經營保持穩定，2022H1 業績符合預期。
每單位應計分派同比下降：2022H1，公司應計分派總額爲3.43 億元，同比增加0.8%；中期每單位應計分派爲8.5 港仙，同比下降30.8%，主要因公司爲收購越秀金融大廈增發，基金單位大幅增加。2022H1 公司的年化分派收益率爲5.58%，同比下降0.59 個百分點。
越秀金融大廈收購後對基金分派貢獻突出：2022H1，公司寫字樓收入爲6.4 億元，同比增長37.1%，其中越秀金融大廈貢獻佔比33%；每單位分派較未含越秀金融大廈貢獻情況下增加11.6%，越秀金融大廈貢獻突出。
公司於2021 年12 月23 日完成收購越秀金融大廈後，越秀金融大廈出租率保持高位運行。截至2022H1，越秀金融大廈平均出租率爲95.5%，續租率爲72%，續租租金較上一手增長7.5%。
主動管理到期債務，平滑境內外市場波動影響：截至2022H1，公司平均融資成本爲2.68%，較2021 年末略增0.43 個百分點，主要因境外利率市場整體上行。公司主動管理到期及存續債務，在上半年成功以3.5%利率置換原境內4.31%利率的12.84 億元銀行貸款，每年節約融資成本約1000萬元，平滑市場波動對基金業績的影響。
風險提示：宏觀經濟增長放緩、物業出租率不及預期、流動性收緊、租賃收入不及預期。
