深耕福建省，背靠世界500 强企业
建发物业（2156.HK）是建发集团旗下建发房地产集团有限公司的控股子公司。
建发集团伴随厦门经济特区设立而成立，历经四十余年，发展成为资产总额超过6500 亿元，年营业收入超过7000 亿元的福建省大型实业投资企业集团，2021 年位列《财富》世界500 强第148 名，中国企业500 强第47 名，位居福建省企业集团100 强首位。建发集团2019-2021 年销售面积分别是658/765/1181 万平方米，竣工面积分别是361/574/734 万平方米，2021 年末待开发面积2247 万平方米，为建发物业项目获取提供了坚实保障。
储备面积大幅增加，合管比高于行业水平，业绩增长确定性较强公司2021 年末在管面积约3300 万平方米，合约面积约7390 万平方米，合约面积/在管面积比例为2.24（典型物业企业均值为1.63），有超过4000 万平方米的储备面积将在未来交付，公司未来业绩增长具有较强的确定性。2021年公司得到关联方的强力支持，新增合约面积有明显突破，当年新增合约面积约2660 万平方米，其中关联方获取约1680 万平方米，较上年实现翻倍。
管理效率显著提升，盈利能力有所改善
2021 年营收15.6 亿元，按板块拆分，物业管理服务收入占比48.7%，非业主增值服务占比34.9%。社区增值服务结构优化，形成六大业务条线，2021年板块实现收入2.5 亿元，同比+110.7%。公司管理效率显著提升，2017-2021年，管理费用率从17.46%下降到13.67%，销售费用率近两年稳定在0.2%左右。2021 年销售费用率+管理费用率接近14%，对比同业仍有进一步改善空间；2017-2021 年公司整体毛利率在25%左右，营业利润率由9.1%小幅提升至11.8%，归母净利润率从6.9%上升至10.2%，有明显改善。
盈利预测、估值与评级：目标价4.85 港元，首次覆盖给予“买入”评级我们预测公司2022-2024 年的营业收入分别为22.1 亿元、28.8 亿元、35.4亿元，营收增速分别为42%、30%、23%；归母净利润分别为2.3 亿元、3.3亿元、4.3 亿元，2022-2024 三年EPS 分别为0.17 元、0.25 元、0.32 元。根据绝对估值法，我们认为公司合理价格约为5.33 港元/股。根据相对估值法，我们认为公司合理价格约为4.85 港元/股，综合绝对估值和相对估值，我们给予公司目标价4.85 港元/股，对应2022 年预测PE 为24 倍。鉴于公司背靠实力较强的国企集团，经营稳健，且集团对公司支持力度提升；公司自身合约储备面积丰富，业绩增长确定性较强，首次覆盖给予“买入”评级。
风险提示：业务开展不及预期风险、成本控制风险、新冠疫情反复风险、外拓不及预期风险。
深耕福建省，背靠世界500 強企業
建發物業（2156.HK）是建發集團旗下建發房地產集團有限公司的控股子公司。
建發集團伴隨廈門經濟特區設立而成立，歷經四十餘年，發展成爲資產總額超過6500 億元，年營業收入超過7000 億元的福建省大型實業投資企業集團，2021 年位列《財富》世界500 強第148 名，中國企業500 強第47 名，位居福建省企業集團100 強首位。建發集團2019-2021 年銷售面積分別是658/765/1181 萬平方米，竣工面積分別是361/574/734 萬平方米，2021 年末待開發面積2247 萬平方米，爲建發物業項目獲取提供了堅實保障。
儲備面積大幅增加，合管比高於行業水平，業績增長確定性較強公司2021 年末在管面積約3300 萬平方米，合約面積約7390 萬平方米，合約面積/在管面積比例爲2.24（典型物業企業均值爲1.63），有超過4000 萬平方米的儲備面積將在未來交付，公司未來業績增長具有較強的確定性。2021年公司得到關聯方的強力支持，新增合約面積有明顯突破，當年新增合約面積約2660 萬平方米，其中關聯方獲取約1680 萬平方米，較上年實現翻倍。
管理效率顯著提升，盈利能力有所改善
2021 年營收15.6 億元，按板塊拆分，物業管理服務收入佔比48.7%，非業主增值服務佔比34.9%。社區增值服務結構優化，形成六大業務條線，2021年板塊實現收入2.5 億元，同比+110.7%。公司管理效率顯著提升，2017-2021年，管理費用率從17.46%下降到13.67%，銷售費用率近兩年穩定在0.2%左右。2021 年銷售費用率+管理費用率接近14%，對比同業仍有進一步改善空間；2017-2021 年公司整體毛利率在25%左右，營業利潤率由9.1%小幅提升至11.8%，歸母淨利潤率從6.9%上升至10.2%，有明顯改善。
盈利預測、估值與評級：目標價4.85 港元，首次覆蓋給予“買入”評級我們預測公司2022-2024 年的營業收入分別爲22.1 億元、28.8 億元、35.4億元，營收增速分別爲42%、30%、23%；歸母淨利潤分別爲2.3 億元、3.3億元、4.3 億元，2022-2024 三年EPS 分別爲0.17 元、0.25 元、0.32 元。根據絕對估值法，我們認爲公司合理價格約爲5.33 港元/股。根據相對估值法，我們認爲公司合理價格約爲4.85 港元/股，綜合絕對估值和相對估值，我們給予公司目標價4.85 港元/股，對應2022 年預測PE 爲24 倍。鑑於公司背靠實力較強的國企集團，經營穩健，且集團對公司支持力度提升；公司自身合約儲備面積豐富，業績增長確定性較強，首次覆蓋給予“買入”評級。
風險提示：業務開展不及預期風險、成本控制風險、新冠疫情反覆風險、外拓不及預期風險。
