普洛斯REIT2021 年全年及2022 年一季度业绩表现符合预期，整体经营运转稳定，2021 年资产评估价值稳步提升，项目出租率水平维持高位，整体受疫情影响较为有限。普洛斯REIT 原始权益人母公司普洛斯集团在境外有丰富的REIT 产品运营管理经验和物流仓储资产扩募经验，且在中国持有大量优质仓储物流设施资产，我们看好普洛斯REIT 未来通过优质资产注入实现资产管理规模扩张的可能性，建议投资者关注产品未来扩募潜力及实际落地情况。
业绩符合预期，经营表现良好。2021 年，在基金合同期内（2021 年6 月7 日-2021 年12 月31 日），普洛斯REIT 实现营业收入2.09 亿元，EBITDA1.39 亿元，可供分配金额1.51 亿元，经过可比区间调整（按实际运营天数与全年天数之比207/3655 作为调整系数，对募集说明书中全年预测值调整为实际运营区间内可比数据），各经营指标完成度整体良好，其中EBITDA 及可供分配金额分别完成募集说明书预测水平的103.5%和106.4%，报告期内，产品基于2021 年可供分配金额公告分红两次，分红比例分别为95%、99.98%。2022 年1 季度，普洛斯REIT 经营持续稳定，参考募集说明书对2022 年经营业绩预测情况，截至2022 年3 月底，基金产品各项经营指标完成进度基本达标，全年有望顺利实现预测业绩水平。
资产增值，运营稳定。普洛斯REIT 管理的7 个仓储物流园底层资产分布在京津冀、长三角、大湾区三大城市群，截至2021 年底，可租赁面积合计70.76 万平方米，各物流园均维持高水平出租率（其中4 个物流园出租率100%），资产增值稳步推进，综合评估价值较招募书评估结果增长1.38%。普洛斯REIT 在管物流园运营平稳，截至2021 年底，有效市场化租户53 个，年末平均出租率98.78%，同比提升0.06 个百分点，有效租金单价42.92 元/平方米/月，同比增长7.19%。
截至2022 年3 月底，7 个物流园平均出租率98.33%，超过95%的到期租约面积完成续租，运营平稳，期内经营收益受疫情影响较为有限，租户结构整体稳定，主要以运输业、商业与专业服务业、软件与服务业为主。
市场关注火热，交易量价走高。普洛斯REIT 自2021 年6 月21 日上市至今，市场关注度逐步提升，截至2022 年7 月18 日，产品收盘价为5.12 元/份，较发行价上浮31.57%，且解禁以来产品价格走势依旧稳健。我们认为，物流仓储类优质资产REIT 产品的稀缺性使得市场对该品种的资产青睐有加，一定程度上也缓解了解禁对产品价格的冲击。2021 年9 月至2022 年初的产品成交量和换手率的大幅提升，我们认为主要是投资者关注度和投资热情火热导致，是REITs市场各产品在此阶段共同存在的交易特征，其后随着投资交易逐步回归理性，各产品成交量及换手率也相应回归到稳定水平。根据2022 年7 月18 日收盘价，我们预测普洛斯REIT2022 年预期现金分派率3.28%，高于产权类REIT 产品平均的预期分派率水平3.20%。
风险因素：局部疫情的持续波动对租约稳定性造成的冲击；跨地区资产组合审批协同难度大；扩募审批进度不及预期的风险。
优质稀缺标的，关注扩募潜力。我国物流仓储资产天然存在供需缺口，物流园资产的稳定性和稀缺性是长期存在的，优质资产项目的租金和出租率水平也有望持续维持高水平，长期来看具备较强的投资价值。普洛斯REIT 原始权益人母公司普洛斯集团在境外有丰富的REIT 产品运营管理经验和物流仓储资产扩募经验，且在中国持有大量优质仓储物流设施资产，截至2021 年底，普洛斯集团在中国持有的已建成且稳定运营的仓储物业面积3235 万平方米。我们看好普洛斯REIT 未来通过优质资产注入实现资产管理规模扩张的可能性，建议投资者关注产品未来扩募潜力及实际落地情况。根据DDM 估值模型，我们测算基金的合理 价值为5.45 元/份。截至2022 年7 月18 日基金收盘价5.12 元/份，维持“买入”评级
普洛斯REIT2021 年全年及2022 年一季度業績表現符合預期，整體經營運轉穩定，2021 年資產評估價值穩步提升，項目出租率水平維持高位，整體受疫情影響較爲有限。普洛斯REIT 原始權益人母公司普洛斯集團在境外有豐富的REIT 產品運營管理經驗和物流倉儲資產擴募經驗，且在中國持有大量優質倉儲物流設施資產，我們看好普洛斯REIT 未來通過優質資產注入實現資產管理規模擴張的可能性，建議投資者關注產品未來擴募潛力及實際落地情況。
業績符合預期，經營表現良好。2021 年，在基金合同期內（2021 年6 月7 日-2021 年12 月31 日），普洛斯REIT 實現營業收入2.09 億元，EBITDA1.39 億元，可供分配金額1.51 億元，經過可比區間調整（按實際運營天數與全年天數之比207/3655 作爲調整係數，對募集說明書中全年預測值調整爲實際運營區間內可比數據），各經營指標完成度整體良好，其中EBITDA 及可供分配金額分別完成募集說明書預測水平的103.5%和106.4%，報告期內，產品基於2021 年可供分配金額公告分紅兩次，分紅比例分別爲95%、99.98%。2022 年1 季度，普洛斯REIT 經營持續穩定，參考募集說明書對2022 年經營業績預測情況，截至2022 年3 月底，基金產品各項經營指標完成進度基本達標，全年有望順利實現預測業績水平。
資產增值，運營穩定。普洛斯REIT 管理的7 個倉儲物流園底層資產分佈在京津冀、長三角、大灣區三大城市群，截至2021 年底，可租賃面積合計70.76 萬平方米，各物流園均維持高水平出租率（其中4 個物流園出租率100%），資產增值穩步推進，綜合評估價值較招募書評估結果增長1.38%。普洛斯REIT 在管物流園運營平穩，截至2021 年底，有效市場化租戶53 個，年末平均出租率98.78%，同比提升0.06 個百分點，有效租金單價42.92 元/平方米/月，同比增長7.19%。
截至2022 年3 月底，7 個物流園平均出租率98.33%，超過95%的到期租約面積完成續租，運營平穩，期內經營收益受疫情影響較爲有限，租戶結構整體穩定，主要以運輸業、商業與專業服務業、軟件與服務業爲主。
市場關注火熱，交易量價走高。普洛斯REIT 自2021 年6 月21 日上市至今，市場關注度逐步提升，截至2022 年7 月18 日，產品收盤價爲5.12 元/份，較發行價上浮31.57%，且解禁以來產品價格走勢依舊穩健。我們認爲，物流倉儲類優質資產REIT 產品的稀缺性使得市場對該品種的資產青睞有加，一定程度上也緩解了解禁對產品價格的衝擊。2021 年9 月至2022 年初的產品成交量和換手率的大幅提升，我們認爲主要是投資者關注度和投資熱情火熱導致，是REITs市場各產品在此階段共同存在的交易特徵，其後隨着投資交易逐步回歸理性，各產品成交量及換手率也相應回歸到穩定水平。根據2022 年7 月18 日收盤價，我們預測普洛斯REIT2022 年預期現金分派率3.28%，高於產權類REIT 產品平均的預期分派率水平3.20%。
風險因素：局部疫情的持續波動對租約穩定性造成的衝擊；跨地區資產組合審批協同難度大；擴募審批進度不及預期的風險。
優質稀缺標的，關注擴募潛力。我國物流倉儲資產天然存在供需缺口，物流園資產的穩定性和稀缺性是長期存在的，優質資產項目的租金和出租率水平也有望持續維持高水平，長期來看具備較強的投資價值。普洛斯REIT 原始權益人母公司普洛斯集團在境外有豐富的REIT 產品運營管理經驗和物流倉儲資產擴募經驗，且在中國持有大量優質倉儲物流設施資產，截至2021 年底，普洛斯集團在中國持有的已建成且穩定運營的倉儲物業面積3235 萬平方米。我們看好普洛斯REIT 未來通過優質資產注入實現資產管理規模擴張的可能性，建議投資者關注產品未來擴募潛力及實際落地情況。根據DDM 估值模型，我們測算基金的合理 價值爲5.45 元/份。截至2022 年7 月18 日基金收盤價5.12 元/份，維持“買入”評級
