本报告导读：
自持资产被低估，上半年土地的出让以及建投资物业公允价值变动均是体现，另外，扣非利润大幅增长，反映开发物业结转及租金收入的好转，资产荒下仍为优选标的。
投资要点：
维持增持评级，维持目标价至11.81 元。公司归母净利润增长80%-110%，达到10.9-12.7 亿，符合预期，上半年剥离低估自持物业确认投资收益，维持2022-2024 年盈利预测0.60/0.73/0.88 元。资产荒阶段将迎来价值重估，合理估值为355 亿元，对应目标价11.81 元。
扣非净利润同比大幅增长，转让资产及公允价值变动仍为利润主要来源。1）公司结算规模扩大，扣非净利润增长120-240%，达到1.5-2.3 亿，预计结算项目净利润率也将有一定修复；2）转让丽思卡尔瑞酒店确认归母收益7.8 亿，公司仍有两座被低估的高端酒店资产；3）静安融悦中心竣工后持有经营，贡献1.2 亿公允价值变动，目前公司在建投资性房地产超过20 万方，约为在当前投资性房地产建面的15%，仍将持续贡献公允价值变动收益。
资产荒下核心资产重估，低估运营资产变现，提升公司价值。1）预计2022 社融与M2 增速再次倒挂，低风险资产荒演绎，而有稳定现金流的资产将被重视，公司核心区位写字楼资产公允价值被重估，预计仍有出售确认收益的机会；2）酒店等运营资产，疫情冲击下预计仍略有亏损，但由于在报表中价值较低，仍可通过出售以提高资金使用效率，同时大幅确认投资收益。
租金收入提升逻辑将验证。随着金融街中心出租率提升至95%以上，以及养商期物业租金快速提升，看租金增长年中兑现。
风险提示：影子银行放开，重走土地金融老路；疫情失控租金下滑。
本報告導讀：
自持資產被低估，上半年土地的出讓以及建投資物業公允價值變動均是體現，另外，扣非利潤大幅增長，反映開發物業結轉及租金收入的好轉，資產荒下仍爲優選標的。
投資要點：
維持增持評級，維持目標價至11.81 元。公司歸母淨利潤增長80%-110%，達到10.9-12.7 億，符合預期，上半年剝離低估自持物業確認投資收益，維持2022-2024 年盈利預測0.60/0.73/0.88 元。資產荒階段將迎來價值重估，合理估值爲355 億元，對應目標價11.81 元。
扣非淨利潤同比大幅增長，轉讓資產及公允價值變動仍爲利潤主要來源。1）公司結算規模擴大，扣非淨利潤增長120-240%，達到1.5-2.3 億，預計結算項目淨利潤率也將有一定修復；2）轉讓麗思卡爾瑞酒店確認歸母收益7.8 億，公司仍有兩座被低估的高端酒店資產；3）靜安融悅中心竣工後持有經營，貢獻1.2 億公允價值變動，目前公司在建投資性房地產超過20 萬方，約爲在當前投資性房地產建面的15%，仍將持續貢獻公允價值變動收益。
資產荒下核心資產重估，低估運營資產變現，提升公司價值。1）預計2022 社融與M2 增速再次倒掛，低風險資產荒演繹，而有穩定現金流的資產將被重視，公司核心區位寫字樓資產公允價值被重估，預計仍有出售確認收益的機會；2）酒店等運營資產，疫情衝擊下預計仍略有虧損，但由於在報表中價值較低，仍可通過出售以提高資金使用效率，同時大幅確認投資收益。
租金收入提升邏輯將驗證。隨着金融街中心出租率提升至95%以上，以及養商期物業租金快速提升，看租金增長年中兌現。
風險提示：影子銀行放開，重走土地金融老路；疫情失控租金下滑。
