精編自華泰證券：《租賃風起，房企和中介具稟賦優勢》
中微觀二元展望，房企和中介有望最爲受益行業發展
根據我愛我家的數據， 2017 年我國租賃人口爲 1.94 億人，租金水平平均爲 515 元/月/人，住房租賃市場租金規模爲 1.2 萬億元。華泰證券預計 2025 年我國租賃市場規模有望達到 2.33 萬億元，相較 2017 年接近實現翻番。
租購併舉政策引領，土地融資雙重利好
政策：自 2015 年住建部出臺《住房城鄉建設部關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》以來，中央及地方政府陸續出臺一系列支持政策，旨在扶持住房租賃市場發展。
2018 年，中央及各部委對住房租賃市場的表態基本延續此前框架， 主要從供給側改善入手， 着重在土地和融資端發力，力求降低項目獲取成本，拓寬融資渠道，提升住房租賃企業的盈利空間和規模發展速度。
土地：通過土地招拍掛取得的自持地塊，是企業可用來建設增量租賃住房的重要來源。根據中指院的統計，截至 2018 年三季度末，全國多個住房租賃需求較強的城市都有自持宅地成交。
華泰證券認爲，盈利難是困擾住房租賃企業的關鍵問題，而租賃房源獲取成本高昂是盈利難的主要原因之一（另一主要原因是租金水平偏低）。 根據鏈家研究院的數據，輕資產長租公寓企業的成本結構（不考慮資金成本）中，房源獲取成本佔 70%。
融資：爲了幫助住房租賃企業盤活存量物業資產、 滿足他們的融資需求， 2018 年 4 月，證監會、住建部首次聯合對住房租賃資產證券化出臺支持性文件。 2018 年前 8 月， 碧桂園、 中國恆大、 保利地產等品牌房企均成功獲批發行長租公寓資產證券化產品。
輕重集散，模式各有千秋；房中酒創，主體優劣分明
交易模式
1、C2C 模式，即房東和租客直接交易的模式
2、C2B2C 模式，即鏈家、我愛我家等房地產中介扮演房東和租客之間的橋樑
3、B2C 模式，住房租賃企業直接成爲房東（重資產模式下）或二房東（輕資產模式下）
4、政府主導的 G2C 模式，主要目的在於通過供應公租房、廉租房，滿足低收入居民的基本居住需求
經營模式
重資產模式，具體又可以細分爲開發自持模式（拿地—開發—自持—運營）和收購自持模式（收購—改造—自持—運營）兩類。
輕資產模式，指企業不獲取物業產權，而是通過長期租賃（或託管） 的方式獲取物業使用權，通過改造後轉租賺取租金價差（或服務費） 的經營模式。
房源獲取模式
集中式模式，指企業以整棟樓（或整棟樓中的幾層）爲單位開展住房租賃業務。
分散式模式，指企業以房間爲單位開展住房租賃業務的經營模式。企業從分散的房東手中獲得房源，經過裝修改造後，對外出租。
住房租賃市場參與主體
住房租賃參與主體優劣圖
