按揭利率飙升或将动摇美国整个楼市。

据房地美此前报告称，美国30年期按揭贷款利率上周环比上升55个基点，创下了自1987年以来的最大涨幅。在不到一年的时间里，按揭利率累计上升了超过300个基点。当前，部分房屋按揭利率超过6%。

贷款成本飙升至如此高的水平，给房屋销售造成巨大的下行压力。

据摩根士丹利分析师James Egan团队上周五发布的报告，如果在今年的余下日子，甚至是整个2023年，按揭利率维持在6%的水平，不仅仅是购房者吃不消，美国整个楼市都可能扛不住。

房屋销量大幅下降

一方面利率飙升严重蚕食消费者的购买力，而房价刚刚创下了历史新高，购房成本高企抑制了消费者的购房欲望。

另一方面当前的成屋库存仍处于历史低位，加上锁定按揭贷款利率的买家创下历史最高水平，房屋供应持续受限。

据摩根士丹利称，锁定按揭贷款利率的买家如果要出售当前的住房，要面临更高的借贷利率，因此不太可能愿意现在将房屋出手，从而限制了房屋供应和销量。

综合以上因素，美国消费者的购房欲望已经降至40年来的低点。

摩根士丹利预计，如果抵押贷款利率保持在6%左右，2022年美国房屋销量将同比下降12%。鉴于今年前5个月成屋销售同比下降了5%，这意味着今年后7个月的成屋销量将比2021年大幅下滑16%。

房屋开工率下降

由于按揭利率上升导致销量下滑，加上供应链问题持续存在，美国5月新屋开工下降14.4％，创下一年多以来的最低水平。如果按揭利率持续高企，房屋开工率势必会进一步走低。

房屋建筑商的信心正在被高利率打压。美国住宅建筑商信心指数已经从2020年11月的历史最高点累计下降了26%。

值得一提的是，新屋库存积压将会放慢建房的速度。由于在建房屋数量回升至2004年的水平，5月新屋库存增加。截至5月底，市场上有44.4万套新屋。按照目前的销售速度，需要7.7个月的时间才能用完新屋供应。

摩根士丹利预计，今年下半年美国楼市开工率将继续下滑，2022年全年开工率将同比下降4%。考虑到今年前5个月的单套住宅开工量增长了3%，今年最后7个月的单套住宅开工量将比2021年下降9%。

房价上涨将陷入停滞

由于房屋库存仍然处于低位水平，抵押贷款承销标准维持坚挺，将对房价形成一定支撑。与此同时，美联储加速加息以及按揭利率上行导致需求恶化，又对房价形成下行压力。

然而，与需求恶化相比，库存紧张问题更加严重，因此美国房价将小幅上涨。

摩根士丹利将今年12月份的年度房价增值(HPA)预测从10%降至9%。具体来说，从2021年12月到2022年3月，HPA已经达到了6%。这意味着从今年4-12月份房价涨幅将有3个百分点。

如果整个2023年抵押贷款利率保持在6%或以上，销量将加速下滑，而房价上涨将陷入停滞。

不过，这种情况发生的可能性不大。根据摩根士丹利策略师估计，按揭利率可能在明年上半年出现下滑。因此，2023年全年，房屋销量下降将有所放缓，房价将在当前水平的基础上增长3%。