本文綜合自中信證券：《2022下半年宏觀經濟展望：急起直追》、申萬宏源：《短期銷售底部已現，中期結構彈性打開》、西南證券《銷售企穩信號明確，開發投資環比改善》
昨晚，中國恆大發布了復牌指引公告，稱正在積極推進重組工作，如公司2022年1月26日所公告，本公司預期將於七月底前公佈初步重組方案。
恆大確定重組的信號，無疑給市場帶來了樂觀情緒。
伴隨着近期5月和6月前半月的地產銷售數據，行業整體呈現回暖態勢，地產板塊也因此在本週實現了底部大反彈。
政策大禮包：中央密集部署穩地產政策，支持各地因城施策
細分來看，中信證券認為，首先是中央在政策上的支持，3月初，銀保監會、央行聯合發佈《關於加強新市民金融服務工作的通知》，支持3億新市民合理購房需求，強調優化商品房預售資金監管，圍繞「縣城區域」加大住房消費支持。
首套房貸利率下限調整為LPR減20個基點。假設首套房貸利率按4.25%安排，較政策實施前平均首貸利率5.16%水平而言，以100萬元房貸、30年等額本息還款為例，總利息由97萬降至77萬元，節省20萬元。
年初以來已有超150城探索因城施策放鬆樓市管控，放鬆管控區域從三線城市逐步擴圍至準一線城市。政策基本面逐步改善。
銷售端：5 月銷售降幅收窄，6月上半月環比增長
另一方面，申萬宏源分析認為，從銷售指標來看，5月單月數據較4月環比呈現好轉。
其中，5月商品房單月銷售面積同比下降31.8%，較4月上升7.2%。5月商品房單月銷售額為10,548 億元，同比下降37.7%，較4月上升8.9%。5月住宅銷售面積單月同比下降36.6%，較4月上升5.7%。
5 月銷售同比維持兩位數下降、降幅有所收窄，銷售弱主要源於：1）經濟走弱背景下收入預期下降導致購買力下降；2）資金緊張導致房企降價以及市場預期悲觀；3）近期新冠疫情反覆也限制了銷售的恢復；4）21年上半年銷售依然處於高基數階段。
較好的是，步入6月，西南證券的數據顯示，6月上半月重點 32城累計銷售面積（截至 16日）同比-30%，環比+54%，受政策刺激和節假日拉動呈現回暖，7月低基數效應下增速有望好轉。
其中，一線城市同比-36%，環比+150%；二線同比-22%，環比+51%；三四線同比-42%，環比+28%。
各大城市房企呈現回暖態勢，原因主要是近期政策刺激作用開始顯現，根據調研多數城市看房人數有明顯增長；另一方面，節假日（端午節）期間促銷活動拉動部分二線城市弱勢回暖。
具體城市來看：1）一線城市：上海市場解封后有所恢復，深圳、北京分別環比增長54%、18%；
2）二線城市：除徐州環比-15%外，均有不同程度的增長，其中青島、蘇州、濟南分別環比+139%、121%、128%；
3）三四線城市：表現各異，其中揚州、連雲港表現亮眼，分別環比+141%、139%。
機構建議
西南證券分析認為，板塊估值近期處於低位，從資金安全性和收益率綜合考慮，建議適當增配，當前板塊應當關注3條投資主線：
1） 開發企業：$保利置業集團(00119.HK)$、$新城發展(01030.HK)$、$華潤置地(01109.HK)$、$龍湖集團(00960.HK)$$萬科企業(02202.HK)$、$旭輝控股集團(00884.HK)$、$建發國際集團(01908.HK)$等；
2） 物管企業：$碧桂園服務(06098.HK)$$華潤萬象生活(01209.HK)$$旭輝永升服務(01995.HK)$等；
3） 房產經紀企業：$貝殼(BEKE.US)$等。
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