2014年，萬科在深圳拿出45.3億元中標深鐵集團的紅樹灣BT融資項目，地塊建築面積達57萬平方米，萬科獲得49%權益、其餘51%權益歸深鐵所有，彼時萬科在深圳的項目集中在龍華、龍崗區，絕大部分項目都在原特區外，該項目也被視為萬科重返深圳核心區域、轉型城市配套服務商的標杆。
前萬科董事會主席王石在簽約儀式上這樣形容與深鐵集團的合作：「如果説紅樹灣項目是我們合作的序曲，那麼從今天開始，我們將共同演奏城市配套服務商的全新交響樂。」由於位於深圳地鐵2號線紅樹灣站上蓋，還將匹配商辦、公寓等配套，紅樹灣項目就是當下越來越多房企紛紛「投身」的TOD開發模式，TOD項目具有與生俱來的區位和功能性以及地鐵上蓋的交通配套優勢，能帶來更強的溢價能力。
萬科中標的BT融資（Build——Transfer,建設-移交）方式以高風險著稱，在國內至今不是主流的TOD項目開發模式，承建方以全額墊資的方式建項目，建成後移交業主，業主再分期付款償還項目資金，該方式可以有效緩解政府財政壓力，但承建方也承擔相應風險，由此可見萬科介入軌交業務的決心。彼時深鐵在深圳已擁有地鐵上蓋開發項目10個，均位於深圳的核心區域。
3年後，深鐵與萬科的綁定再度加深，深鐵以371.71億元買下了華潤持有的所有萬科股份，華潤成為了「前任大股東」。
如今，萬科的「前任」與「現任」走到了一起，合作項目也是TOD。日前，華潤置地與深鐵集團舉行戰略合作框架協議簽約儀式，出席簽約儀式的領導陣容強大：華潤集團董事長王祥明，華潤置地董事會主席、總裁李欣，深鐵集團董事長辛傑、總經理黃力平等。兩家聯手，目的是建造一批以交通樞紐為核心的「站城一體」項目。
2014年萬科與深鐵聯合開發的項目，如今已建成。深圳灣總部基地附近，萬科臻灣滙在售均價已經達到每平方米16萬元，商辦、公寓產品也在過去幾年驚豔亮相、快速去化。這一次，深鐵TOD的戰略合作對象，為什麼沒有選擇萬科？
華潤的TOD「履歷」
一位深耕軌道交通綜合開發業務的開發商高管對36氪表示，「雙方此次合作，應該是深鐵看中了華潤在商業不動產運營層面的綜合能力。」
據華潤旗下商管上市公司華潤萬象生活的財報披露，華潤萬象生活旗下在管購物中心2021年零售額再創新高，首次突破千億，達到1189億元，同比增長43.8%。其中，在營的重奢購物中心達到8個，排名行業第一。
華潤置地總裁李欣曾表示，「面對現今眾多頭部房企爭搶的TOD發展業務，華潤置地多年的城市投資運營經驗是核心競爭力。」
這一能力也對應此次華潤與深鐵合作的「站城一體」領域，李欣提出，該模式可以細分為三種類型：第一是TOD驅動城市舊改，第二是TOD驅動新城建設，第三是TOD驅動產業升級。
2017年9月，華潤置地操盤的上海萬象城購物中心營業，項目與申通地鐵以股權形式合作，這是一座總建築面積53萬平米，包含購物中心、甲級寫字樓、酒店和博物館等業態於一體的城市綜合體。依託地鐵網絡連通和綜合體引擎優勢，升級了吳中路區域一帶的城市區域功能和商業配套。
截至2021年3月末，華潤置地已在31個城市落地76個TOD綜合體，總建面超3500萬平方米。
股權還是收益權？
在簽約儀式上，深鐵集團董事長辛傑表示，「希望與華潤攜手，探索創新央地合作模式。」
目前國內TOD項目常見合作模式為項目公司合作模式和股權合作模式。有媒體報道，萬科在進行地鐵上蓋項目合作時偏向股權合作的方式，比如杭州地鐵與萬科合作的未來天空之城項目，萬科就是大股東，持股51%。
但在與深鐵集團合作的幾個深圳項目上，萬科採取了收益權合作模式。萬科與深鐵合作的紅樹灣項目就是一個典型。
上海易居房地產綜合研究中心總經理崔霽指出，項目建成之後，深鐵和萬科按照51%、49%的比例享受項目的收益權。這樣的模式能夠成立，核心點在於萬科沒有任何股權，所有項目的土地產權都在深鐵集團，實際上萬科是將49%未來收益權的對價支付給深鐵。
崔霽認為，收益權模式效仿了港鐵TOD的運營經驗，採取協議合作+BT的融資建設模式，萬科需要將收益權的對價先期支付給深鐵，優點是融資、建設效率高，但是有很多風險點在，例如開發商會擔心深鐵違約，深鐵也會擔心萬科既然沒有股權也會違約，當時能夠促成合作，重要原因當時是深圳市政府方面的背書，所以收益權合作模式還是要回到頂層設計階段。
華潤置地與深鐵集團是否會以類似模式進行「央地合作」，目前尚未可知，前述深耕軌交業務的開發商高管對36氪表示，「收益權合作模式對於上市公司是個挑戰，除非有頂層機制設計，確保出資人的權益得到保障，比如附條件回購債權。所以兩方在輕資產方面合作也有可能。」
在過去近20年的TOD項目探索過程中，由於項目開發複雜、投資大，房企與地鐵公司合作已經成為主流趨勢，於地鐵公司來説，與房企合作既可以充分利用交通及土地資源，又可以藉助房企開展市場研判、專業策劃、規劃設計、專業運營等工作，提升項目的溢價能力。
此次華潤與深鐵的牽手，可能預示着TOD項目的競爭已經進入了新的階段。在粵港澳大灣區建設的背景下，廣州、深圳的城市軌道交通運營里程增長明顯，房企在珠三角TOD拿地節奏逐漸加快。
深鐵集團也正全力推進「三鐵」建設，完善鐵路多樞紐體系，加快構建「軌道上的大灣區」和「軌道上的都市圈」，在這樣的競爭格局之下，深耕TOD多年的深鐵，也需要強化自身在TOD細分市場的話語權。
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