來源：國君宏觀研究，原文標題《首套房貸利率下限調降影響幾何——央行調整差別化住房信貸政策點評》
國君證券認為，今年地產政策的良性結果是「兜住底」，平穩探底後不爆發進一步風險，真正的基本面反彈向上仍需政策繼續發力。
央行調降首套房利率下限，釋放穩增長升温信號。從實際直接利息節約和歷史覆盤看，政策力度較強，信號意義顯著，但當前疫情衝擊之下和地產預期沒有扭轉的背景中，政策具體效果仍需觀察，地產基本面反彈可能比往輪都要更漫長。今年地產政策的良性結果是「兜住底」，平穩探底後不爆發進一步風險，真正的基本面反彈向上仍需政策繼續發力。
我們3月以來一直強調，穩增長兩波走，三板斧——基建、地產、平臺經濟，第二波升温就在二季度之中。央行今日調整差別化住房信貸政策，自2016年以來首次在全國層面調降首套房房貸利率顯現，進一步彰顯當前穩增長升温正在進行。具體方面，此次調整將首套房利率下限調整為LPR減20基點，即4.4%，二套房仍為LPR+60BP，即為5.2%。在這一全國基礎上，各地區「因城施策」確定加點下限。
我們點評如下：
1、這一政策旨在進一步降低首套房居民購房成本，激發剛需類住房需求，穩住後續居民端中長期的信用擴張。
目前房貸利率的定價遵循「全國——地區——銀行」三個層面，先有全國層面都要遵守的下限，如此次的LPR減20基點，其次央行各省分支指導省級市場利率定價自律機制確定各個城市轄區內要遵守的下限，最後，銀行自主定價，其中多數城市下限基本直接採用全國下限，不做額外加點。
今年開年以來，各地房貸利率下調主要是發生在銀行和地區層面，整體收效平淡，仍需要繼續下調。而進一步下調的空間上，根據貝殼網數據，二套房目前主流平均利率在5.6%，較央行規定的下限5.2%仍有40BP的距離，但首套房已經多數與LPR一致，進一步下調則受制於目前4.6%的LPR約束，此次下限調降有利於幫助各地銀行打開後續房貸利率下調的空間。4月社融信貸腰斬，其中居民端貸款負增長情況史上最為嚴重，其中按揭貸款的負增佔近六成，當前穩住居民端信用至關重要
2、與歷史刺激相比，此次調整仍在「房住不炒」、「因城施策」框架下，相比與2016年之前的刺激政策較弱，但已屬於2016年之後歷次房地產放鬆週期中的較高強度。
2016年之前，地產放鬆呈現全國層面為主，地方為輔的格局，如2008年10月將住房貸款利率下限由0.85倍降至0.7倍，公積金貸款利率相應下調0.27%，彼時五年期貸款基準利率為6.12%，0.7倍為4.28%；2012年6月全國層面下調住房公積金貸款利率0.2個百分點，部分地區實行首套房基於下浮30%的優惠；2014年提出「雙向調控」，930新政從全國層面下調貸款利率下限為基準利率的0.7倍。
彼時五年期貸款基準利率為6.15%，0.7倍為4.3%。而2016年之後，2018年12月僅部分地區銀行，如深圳將首套房房貸利率由基準利率上浮15%下調為10%。此後房貸利率優惠均集中在地區和銀行層面。由此可見，相比於2016年前，當前政策仍温和，但相比於2016年「因城施策」提出後的歷史，當前政策已顯現明顯積極信號。
3、直接影響上，此次調降後，對於300萬房貸而言，分20年等額本息償還可以每月節約利息324元，20年可減少利息7.8萬元。相比之下，相同額度的貸款，在2022年1月5年期LPR下降5BP後，可以每月節約利息85元，20年可減少利息2.04萬元。此次下限調降對房貸利率的效果，相當於5年期LPR直接下調20BP。
由此可見，從政策直接效果看，此次調降效果也較強，並且更為精準，差別化調整，只是針對首套房，體現政策目前大力支持剛需的立場。
4、對地產銷售和寬信用的作用仍需要視政策後續強度和經濟運行狀況而定，按歷史經驗，短則1個季度內見效，長則2個季度。但當前疫情衝擊之下和地產預期沒有扭轉的背景中，政策具體效果仍需觀察，地產基本面反彈可能比往輪都要更漫長。今年地產政策的良性結果是「兜住底」，平穩探底後不爆發進一步風險，真正的基本面反彈向上仍需政策繼續發力。
覆盤歷史，2008年10月調降利率後，地產銷售與居民中長貸在四季度仍繼續下行，但在2009年年初實現「開門紅」，政策傳導時滯約1個季度。2012年由於基本面相對平穩，6月利率調整後當月地產銷售、投資、價格以及居民中長貸均企穩回升。
2014年930新政後，由於基本面較弱遇上地產高庫存特殊性，銷售、投資、價格以及居民中長貸均在2015年一季度後才開始回升，彼時時滯約2個季度，並且期間地產放鬆政策持續推出。2018年的由於地產放鬆程度較弱，但基本面在前期基建的拉動有所恢復，銷售、價格和中長貸均在2019年Q1回暖，政策時滯約1個季度。
5、往後看，是否後續LPR還有調降空間？雖然此次調降，對首套房房貸利率而言，相當於5年期LPR直接調降20BP，但我們仍認為5月LPR1年期和5年期均存在下調可能。5年期LPR不單單關聯房貸，也關聯中長期的製造業、基建配套貸款。
4月信貸受疫情衝擊影響達到六成，後續無論是紓困助企、支持製造業還是配合財政跟進貸款，全社會的融資成本下降也需要LPR進一步調整。地產方面，除利率調整外，後續還有一系列增量政策可以期待，如調整首套房的認定標準、降低交易税費、下調首付比例等。
編輯/Corrine