楼市重磅利好！
今天，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，释放重要信息：按照目前的5年期LPR4.6%计算，首套房贷利率最低可为4.4%。
为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，现就差别化住房信贷政策有关事项通知如下：
一、对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
二、在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照「因城施策」的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。
这意味着，按照目前的5年期LPR4.6%计算，首套房贷利率最低可为4.4%。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次央行首次对于差别化房贷政策发布专门文件，充分体现了当前房贷持续发力、扭转近期房地产交易行情颓废态势的决心。
100万房贷可少还4万多
根据央行发布的《2022年一季度金融机构贷款投向统计报告》，当前统计的全国个人按揭贷款利率方面，其利率为5.42%。若是按照减20个基点计算，那么实际的利率可以做到5.22%。我们可以测算下购房者的房贷利率变化和成本变化。以100万贷款金额、等额本息、30年月供偿还的方式计算：
1）5.42%的情况下：此时月供为5627.8元，利息总额为102.6万元。
2）5.22%的情况。此时月供为5503.47元，利息总额为98.12万元。
如此计算，月供额减少了124.33元，利息总额减少4.48万元。
通俗来说，如果银行在实际操作中确实可以按央行政策降低20个基点，那么贷款了100万的购房者，其每个月可以少还100多元，30年加起来可以少还4万元多。
此次央行明确了一条重要的思路，即首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。从该表述可以看出，当前对于贷款利率的下行提出了新的要求和支持政策。
1、利率下限允许进一步下调，这使得商业银行贷款的空间更大，有助于后续更好地促进房贷实际贷款利率的下调。
2、类似下调20个基点的表述，充分说明下调的力度比较大，这也将引导银行后续更好的制定贷款政策，尤其是推介一些低成本贷款的利率。
3、此类下调主要是强调首套房，实际上也是希望刚需购房成本进一步降低，是非常好的支持刚需购房的政策。
此次央行政策选择在周末发布，也说明政策下调的引导非常紧迫和必要，充分体现了金融部门对于当前房贷成本降低的导向，严跃进认为会产生四个重要的影响：
1、有助于引导地方政府和银行机构进一步调整贷款政策，尤其是在房贷利率方面，能降则降、能低则低，充分为低成本购房落实优惠政策。
2、有助于引导房企积极推盘和销售，尤其是结合近期的房贷利率成本较低的优势，鼓励房企积极销售，充分带动房地产交易行情的活跃。
3、有助于进一步降低购房者的成本，同时结合近期各地政策持续放松的工作，客观上可以进一步促进购房者购房压力的减少。包括降低首付、降低房贷利率、松绑二手房限售、松绑限购等政策在一起，将为5月中下旬以及后续市场交易的活跃创造更好的条件。
4、有助于各地基于实际情况开展房地产贷款工作，一些市场交易行情疲软的城市，将基于差别化的信贷政策工具，积极开展更宽松的房贷政策。
严跃进表示，此次政策实际上相当于未来各地利率最低可以做到4.4%，这个利率是非常优惠的。但实际操作如何，要看各地银行等规定了。但有一点，按当前对于新市民购房贷款政策进一步放松的角度出发，未来新市民或可以拿到这些超低利率的贷款。这或也是此次政策对于刚需支持中的一层新的含义，体现了国家对于新市民购房方面的支持和保障。
光大证券认为，4月新增社融明显低于市场预期和往年同期水平，表内信贷同比大幅收缩是主要拖累来源，尤其是居民住房、消费以及经营贷款均呈现同比大幅收缩态势。因此，其展望政策料将全面提速，5月LPR调降可期。货币政策有望通过存量和增量政策工具，加快引导LPR报价利率下行，5月LPR有望调降。4月，央行通过降准、上缴结存利润以及建立存款利率市场化调整机制，已经对金融机构负债成本进行了明显压降。向前看，央行有望继续多措并举降低金融机构负债成本，引导社会融资成本继续下行。
政策目的是为了稳定而不是活跃
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为央行调整差别化住房信贷政策，说明当前房地产下行速度、幅度超过了容忍的底线，已经影响到了稳增长。
他分析，在高房价的背景下，新市民买房压力空前巨大，目前的房价水平达到历史最高点，这种情况下，必须降成本才能真正疏解楼市供需的错配。目前的楼市是有需求的，需求最强烈的是新市民，基本都是首次购房，可他们的压力非常大，尤其在疫情下，收入和预期明显下降的背景下，如果不降低购房成本，是无法从根本上解决楼市需求转弱、预期悲观信心下降的结果。所以央行对首套房定向下调了房贷利率。
需要注意的是，这个政策对二套房并没有调整，这说明，我们的政策导向还是不希望房地产吸纳社会更多的资金，不希望社会资金过多过快地流入房地产，这是「房住不炒」的原则。我们的政策是有所为，有所不为，是有底线的，不是为了救市，更不是为了刺激地产而在金融政策上一股脑的放松。政策的目的是为了稳定地产，而不是让地产重新活跃起来，不要指望地产新一轮稳增长中发挥很大的作用。我们的政策目标是楼市稳定，不至于对经济形成很明显的拖累，不至于造成系统性风险啊，仅此而已。
在目前高房价下，降息只是降低了月供额度，但是无法降低高房价、高成本，李宇嘉认为要全面降低成本，是需要降低一揽子全链条的成本，就包括土地成本、税费成本，也包括这次的金融成本，只有这样才能让更多新市民有购房的能力。
编辑/lydia