事件：2022 年4 月30 日，公司发布2021 年年报2021 年公司实现营收1123.1 亿元+28.1%；实现归母净利润36.0 亿元-48.8%。
点评：结算规模持续提升，盈利能力短期承压；土地投资严守安全线，多元化拿地聚焦核心城市；财务结构持续优化
1）21 年，公司实现营收1123.1 亿元，相较于20 年的877.0 亿元同比增长28.1%；其中地产开发板块结算面积约1201.0 万平，同比增长18.3%。当期实现净利润约66.9 亿元，同比下滑31.1%；实现归母净利润约36.0 亿元，同比下滑48.8%。
利润下滑主要因：一为拿地成本上升，21 年结算毛利率由20 年的23.2%下滑至17.2%，同比下降5.9pct，导致毛利润下降9.7 亿元；二是受房地产调控及现金流影响，公司审慎计提存货等减值准备金额21.6 亿元，同比增长427%；三为联合营企业开发项目投资收益较20 年减少5.1 亿元，同比下降39.1%。
2）21 年，公司实现销售金额1840 亿元，同比下降17.6%；录得销售回款1853亿元，回款率达101%，创历史新高；实现销售面积1966 万平，同比下降12.2%。
公司积极应对集中供地政策变化，坚持多元化拿地模式。21 年，公司累计新增土地储备47 宗，土地购置合同金额为376 亿元，同比下降57.8%；对应计容建筑面积976 万平，同比下降58.7%；楼面单价3852 元/平，同比上升2.1%；公司投销比控制在40%以下，在保证现金流安全的前提下积极补货。其中，公司通过“地产+商业”、“地产+产业”、收并购等方式获取的土地计容建筑面积为549 万平，占比56%；新增新一线、二三线城市土地储备计容建面占比约87%。
3）截至21 年末，公司有息负债规模为806.1 亿元，同比下降170 亿元，较20年6 月末最高峰值压降近300 亿元。同时，公司进一步优化负债结构，期末公司银行融资余额占比52.0%，非银行金融机构融资余额降至197.1 亿元，有力提升资金保障度。公司净负债率为69.5%，同比降低5.6pct；扣预后资产负债率为69.2%，同比降低0.7pct；现金短债覆盖比为0.88X，同比下降0.41X，“三条红线”位居黄档。21 年，公司实现境内外公开市场债务融资10 次，融资规模约118 亿元，位居国内A 股民营房企前列；22 年M2，公司成功发行4 年期15亿元公司债，票面利率8%，为公司的可持续发展提供流动性支撑。
盈利预测、估值与评级：受公司业绩不及预期及行业盈利空间持续下行影响，下调22-23 年预测归母净利润为39.0、42.5 亿元（分别下调53.8%、54.4%），新增24 年预测归母净利润为46.2 亿元；现价对应22-24 年PE 核心估值分别为6.0X、5.5X、5.0X。公司资产减值计提较充分，财务结构改善明显，中长期发展潜力仍可期，但由于短期盈利阶段性承压明显，下调评级至“增持”。
风险提示：推盘销售不及预期；财务改善不及预期；业绩承诺兑现不及预期。
事件：2022 年4 月30 日，公司發佈2021 年年報2021 年公司實現營收1123.1 億元+28.1%；實現歸母淨利潤36.0 億元-48.8%。
點評：結算規模持續提升，盈利能力短期承壓；土地投資嚴守安全線，多元化拿地聚焦核心城市；財務結構持續優化
1）21 年，公司實現營收1123.1 億元，相較於20 年的877.0 億元同比增長28.1%；其中地產開發板塊結算面積約1201.0 萬平，同比增長18.3%。當期實現淨利潤約66.9 億元，同比下滑31.1%；實現歸母淨利潤約36.0 億元，同比下滑48.8%。
利潤下滑主要因：一爲拿地成本上升，21 年結算毛利率由20 年的23.2%下滑至17.2%，同比下降5.9pct，導致毛利潤下降9.7 億元；二是受房地產調控及現金流影響，公司審慎計提存貨等減值準備金額21.6 億元，同比增長427%；三爲聯合營企業開發項目投資收益較20 年減少5.1 億元，同比下降39.1%。
2）21 年，公司實現銷售金額1840 億元，同比下降17.6%；錄得銷售回款1853億元，回款率達101%，創歷史新高；實現銷售面積1966 萬平，同比下降12.2%。
公司積極應對集中供地政策變化，堅持多元化拿地模式。21 年，公司累計新增土地儲備47 宗，土地購置合同金額爲376 億元，同比下降57.8%；對應計容建築面積976 萬平，同比下降58.7%；樓面單價3852 元/平，同比上升2.1%；公司投銷比控制在40%以下，在保證現金流安全的前提下積極補貨。其中，公司通過“地產+商業”、“地產+產業”、收併購等方式獲取的土地計容建築面積爲549 萬平，佔比56%；新增新一線、二三線城市土地儲備計容建面佔比約87%。
3）截至21 年末，公司有息負債規模爲806.1 億元，同比下降170 億元，較20年6 月末最高峰值壓降近300 億元。同時，公司進一步優化負債結構，期末公司銀行融資餘額佔比52.0%，非銀行金融機構融資餘額降至197.1 億元，有力提升資金保障度。公司淨負債率爲69.5%，同比降低5.6pct；扣預後資產負債率爲69.2%，同比降低0.7pct；現金短債覆蓋比爲0.88X，同比下降0.41X，“三條紅線”位居黃檔。21 年，公司實現境內外公開市場債務融資10 次，融資規模約118 億元，位居國內A 股民營房企前列；22 年M2，公司成功發行4 年期15億元公司債，票面利率8%，爲公司的可持續發展提供流動性支撐。
盈利預測、估值與評級：受公司業績不及預期及行業盈利空間持續下行影響，下調22-23 年預測歸母淨利潤爲39.0、42.5 億元（分別下調53.8%、54.4%），新增24 年預測歸母淨利潤爲46.2 億元；現價對應22-24 年PE 核心估值分別爲6.0X、5.5X、5.0X。公司資產減值計提較充分，財務結構改善明顯，中長期發展潛力仍可期，但由於短期盈利階段性承壓明顯，下調評級至“增持”。
風險提示：推盤銷售不及預期；財務改善不及預期；業績承諾兌現不及預期。
