事件：公司发布2021 年报，报告期内实现营业收入1123.1 亿元，同比上涨28.1%，实现归母净利润36.01 亿元，同比下降48.8%。
营收平稳增长，调控影响利润承压。2021 年实现营业收入1123.1 亿元，同比上涨28.1%，实现归母净利润36.01 亿元，同比下降48.8%，利润下滑的原因在于，1）行业调控影响，结算毛利率同比下降5.9pct 至17.2%；2）存货等资产减值计提金额21.6 亿元，同比增长超4 倍；3）联营合营企业开发项目收益较2020 年减少5.09 亿元，同比下降39.1%。期内公司实现毛利率17.2%，同比下降6pct；实现归母净利率3.2%，同比下降4.8pct，利润率下滑幅度较大。费用率方面，期内三费/营收为7.5%，同比下降0.4pct，销管费用/营收为6.9%，同比下降0.6pct，财务费用/营收为0.6%，同比上升0.1pct。
销售规模有所下滑，多元方式助力拿地。期内公司实现销售金额1840 亿元，同比下降17.6%，录得销售回款1853 亿元，对应销售回款率为100.7%；实现销售面积1966 万方，同比下降12.2%；销售均价9359 元/平，同比下降6.1%。拿地方面，期内公司拿地面积976 万方，同比下降58.7%，其中新一线及二三线城市占比达到87%，通过“地产+商业”、“地产+产业”、收并购等多元方式拿地占比56%；拿地金额376 亿元，同比下降57.8%；楼面价3852 元/平，同比上升2.1%，楼面价/销售均价为41.2%，同比上升3.3pct；拿地金额/销售金额为20.4%，同比下降19.6pct，拿地力度有所减弱。期内公司新开工面积1485 万方，同比下降49.9%，完成全年计划的51.2%；竣工面积2111 万方，同比增长5.8%，完成全年计划的81.2%。商业地产方面，截至2021 年末，金科商业在管项目80 个，在管面积307 万方，已形成金科中心、金科爱琴海和金WALK 未来生活中心三大成熟产品线，全年营收、EBITDA同比增速分别为30%、32%；产业地产方面，截至期末，已布局22 个城市，累计开发和管理园区28 个，总面积超1300 万方，战略合作伙伴超3000 家，入园企业年产值超过2000 亿元，建成并运营长沙科技新城、重庆两江健康科技城等标杆园区。
三道红线位居黄档，有息负债结构持续优化。三道红线方面，公司资产负债率（扣除合同负债）为69.2%，同比下降0.7pct；净负债率为69.5%，同比下降5.6pct；现金短债覆盖比为0.88，同比下降0.41，三条红线位居黄档。截至期末，有息负债余额同比减少170.5 亿元至806.1 亿元，有息负债规模下降幅度较大；有息负债结构方面，银行、非银机构、公开市场融资余额占比分别为52%、24.5%、23.5%，分别同比下降1.1pct、下降4.1pct、上升5.2pct，结构持续优化。2021 年，公司于公开市场债务融资10 次（包括公司债、超短融、美元债、ABS、CMBS），总融资规模118亿元；今年2 月，公司成功发行15 亿元公司债，票面利率8%，期限4 年，融资渠道保持畅通。
投资建议：维持公司买入评级，考虑到行业调控影响下结转毛利率下降，预计公司2022-24 年归母净利润增速分别为10.1%/7.7%/6.0%，对应EPS 分别为0.74/0.80/0.85元，对应PE6.01/5.58/5.26 倍，考虑到融资渠道畅通、融资成本较低，取22 年10 倍PE 估值，目标价7.43 元。
风险提示：行业销售景气度下滑超预期；政策调控放松不及预期
事件：公司發佈2021 年報，報告期內實現營業收入1123.1 億元，同比上漲28.1%，實現歸母淨利潤36.01 億元，同比下降48.8%。
營收平穩增長，調控影響利潤承壓。2021 年實現營業收入1123.1 億元，同比上漲28.1%，實現歸母淨利潤36.01 億元，同比下降48.8%，利潤下滑的原因在於，1）行業調控影響，結算毛利率同比下降5.9pct 至17.2%；2）存貨等資產減值計提金額21.6 億元，同比增長超4 倍；3）聯營合營企業開發項目收益較2020 年減少5.09 億元，同比下降39.1%。期內公司實現毛利率17.2%，同比下降6pct；實現歸母淨利率3.2%，同比下降4.8pct，利潤率下滑幅度較大。費用率方面，期內三費/營收為7.5%，同比下降0.4pct，銷管費用/營收為6.9%，同比下降0.6pct，財務費用/營收為0.6%，同比上升0.1pct。
銷售規模有所下滑，多元方式助力拿地。期內公司實現銷售金額1840 億元，同比下降17.6%，錄得銷售回款1853 億元，對應銷售回款率為100.7%；實現銷售面積1966 萬方，同比下降12.2%；銷售均價9359 元/平，同比下降6.1%。拿地方面，期內公司拿地面積976 萬方，同比下降58.7%，其中新一線及二三線城市佔比達到87%，通過“地產+商業”、“地產+產業”、收併購等多元方式拿地佔比56%；拿地金額376 億元，同比下降57.8%；樓面價3852 元/平，同比上升2.1%，樓面價/銷售均價為41.2%，同比上升3.3pct；拿地金額/銷售金額為20.4%，同比下降19.6pct，拿地力度有所減弱。期內公司新開工面積1485 萬方，同比下降49.9%，完成全年計劃的51.2%；竣工面積2111 萬方，同比增長5.8%，完成全年計劃的81.2%。商業地產方面，截至2021 年末，金科商業在管項目80 個，在管面積307 萬方，已形成金科中心、金科愛琴海和金WALK 未來生活中心三大成熟產品線，全年營收、EBITDA同比增速分別為30%、32%；產業地產方面，截至期末，已佈局22 個城市，累計開發和管理園區28 個，總面積超1300 萬方，戰略合作伙伴超3000 家，入園企業年產值超過2000 億元，建成並運營長沙科技新城、重慶兩江健康科技城等標杆園區。
三道紅線位居黃檔，有息負債結構持續優化。三道紅線方面，公司資產負債率（扣除合同負債）為69.2%，同比下降0.7pct；淨負債率為69.5%，同比下降5.6pct；現金短債覆蓋比為0.88，同比下降0.41，三條紅線位居黃檔。截至期末，有息負債餘額同比減少170.5 億元至806.1 億元，有息負債規模下降幅度較大；有息負債結構方面，銀行、非銀機構、公開市場融資餘額佔比分別為52%、24.5%、23.5%，分別同比下降1.1pct、下降4.1pct、上升5.2pct，結構持續優化。2021 年，公司於公開市場債務融資10 次（包括公司債、超短融、美元債、ABS、CMBS），總融資規模118億元；今年2 月，公司成功發行15 億元公司債，票面利率8%，期限4 年，融資渠道保持暢通。
投資建議：維持公司買入評級，考慮到行業調控影響下結轉毛利率下降，預計公司2022-24 年歸母淨利潤增速分別為10.1%/7.7%/6.0%，對應EPS 分別為0.74/0.80/0.85元，對應PE6.01/5.58/5.26 倍，考慮到融資渠道暢通、融資成本較低，取22 年10 倍PE 估值，目標價7.43 元。
風險提示：行業銷售景氣度下滑超預期；政策調控放鬆不及預期
