业绩回顾
2022 年一季度业绩符合市场预期
中金普洛斯仓储物流REIT 公布2022 年一季度业绩：基金层面实现营业收入9,305 万元，息税折旧及摊销前利润6,344 万元，可供分配金额6,765 万元，符合预期。
资产运营整体平稳。2022 年一季度，本基金持有的7 项标的资产续租工作平稳落地，超95%到期租约面积完成续租，期末平均出租率为98.33%，较2021 年末仅小幅下滑0.45 个百分点（主要因普洛斯北京空港物流园出租率由上年末的97.71%边际降至95.22%）；期间，基础设施项目公司层面共实现收入9,076 万元，环比提升2.8%，息税折旧摊销前净利率边际提升至72.07%（2021 年四季度为71.79%）。
基金业绩稳健增长。2022 年一季度基金层面实现总收入9,305 万元（我们预计全年营业收入为3.83 亿元），环比2021 年四季度增长5.2%；经营活动产生的现金流量净额为7,333 万元，环比2021 年四季度增长23.6%；可供分配金额为6,765 万元（我们预计全年可供分配金额可达2.53 亿元）。
发展趋势
未来经营业绩料维持平稳，中期维度建议关注扩募潜力。我们认为基金资产经营状况整体稳健，2022 年内整体租约到期比率可控，且现代仓储设施作为经济活动的基础设施之一，受疫情的影响较其他资产类别相对较小，我们认为基金兑现预期可供分配金额的确定性仍较强。4 月15 日上交所、深交所发布《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第3 号-新购入基础设施项目（试行）》 征求意见稿，首次对中国公募REITs 资产收购及扩募细则做出规定。我们认为中金普洛斯仓储物流REIT 是首批公募REITs 产品中具有较好扩募潜力的项目（截至2021 年三季度末，普洛斯集团在中国境内所持有的仓储物流设施总建筑面积约4,781 万平米），我们建议投资者积极关注后续扩募规则修订与实际扩募实施的进展。
盈利预测与估值
维持2022-2023 年基金可供分配金额预测不变，维持持有评级和12 个月目标总收益率5.2%不变，对应3.55%的预期股息收益率和1.65%的价格上行空间（我们给予基金公允价格于1.1 倍2022 年末NAV）。我们仍看好仓储物流标的的配置价值。
风险
资产管理质量出现下滑；仓储物流资产的资本化率可能因海外加息节奏快于预期而出现一定抬升；疫情超预期恶化导致2022年续约表现不及预期。
業績回顧
2022 年一季度業績符合市場預期
中金普洛斯倉儲物流REIT 公佈2022 年一季度業績：基金層面實現營業收入9,305 萬元，息稅折舊及攤銷前利潤6,344 萬元，可供分配金額6,765 萬元，符合預期。
資產運營整體平穩。2022 年一季度，本基金持有的7 項標的資產續租工作平穩落地，超95%到期租約面積完成續租，期末平均出租率爲98.33%，較2021 年末僅小幅下滑0.45 個百分點（主要因普洛斯北京空港物流園出租率由上年末的97.71%邊際降至95.22%）；期間，基礎設施項目公司層面共實現收入9,076 萬元，環比提升2.8%，息稅折舊攤銷前淨利率邊際提升至72.07%（2021 年四季度爲71.79%）。
基金業績穩健增長。2022 年一季度基金層面實現總收入9,305 萬元（我們預計全年營業收入爲3.83 億元），環比2021 年四季度增長5.2%；經營活動產生的現金流量淨額爲7,333 萬元，環比2021 年四季度增長23.6%；可供分配金額爲6,765 萬元（我們預計全年可供分配金額可達2.53 億元）。
發展趨勢
未來經營業績料維持平穩，中期維度建議關注擴募潛力。我們認爲基金資產經營狀況整體穩健，2022 年內整體租約到期比率可控，且現代倉儲設施作爲經濟活動的基礎設施之一，受疫情的影響較其他資產類別相對較小，我們認爲基金兌現預期可供分配金額的確定性仍較強。4 月15 日上交所、深交所發佈《公開募集基礎設施證券投資基金業務指引第3 號-新購入基礎設施項目（試行）》 徵求意見稿，首次對中國公募REITs 資產收購及擴募細則做出規定。我們認爲中金普洛斯倉儲物流REIT 是首批公募REITs 產品中具有較好擴募潛力的項目（截至2021 年三季度末，普洛斯集團在中國境內所持有的倉儲物流設施總建築面積約4,781 萬平米），我們建議投資者積極關注後續擴募規則修訂與實際擴募實施的進展。
盈利預測與估值
維持2022-2023 年基金可供分配金額預測不變，維持持有評級和12 個月目標總收益率5.2%不變，對應3.55%的預期股息收益率和1.65%的價格上行空間（我們給予基金公允價格於1.1 倍2022 年末NAV）。我們仍看好倉儲物流標的的配置價值。
風險
資產管理質量出現下滑；倉儲物流資產的資本化率可能因海外加息節奏快於預期而出現一定抬升；疫情超預期惡化導致2022年續約表現不及預期。
