近年來，香港的房價和租金持續上漲，但最受益的不是地產股或收租股，而是為數不多的幾個房地產投資信託基金(簡稱REIT)。
比如置富產業信託(00778)，作為一隻在新加坡及香港同時上市的REIT，上市八年以來，股價每年維持上漲，至今漲幅高達10倍，不僅遠甩股市大盤好幾條街，甚至跑贏直接投資深圳或香港房地產的收益。此外，領展房產基金(00823)、泓富產業信託(00808)、陽光房地產基金(00435)、越秀房地產信託基金(00405)也表現不俗。
(行情來源：富途證券)
據瞭解，REIT的長期回報率高主要源於以下幾個方面的原因：首先有穩定的租金收入，按照規定，香港的REIT不產生租金收益的不動產不能超過資產10%;其次，REIT可以享受一定的税收優惠，因此相比其他資產類別其投資回報也會相應提升。
更為重要的是，香港法例規定，在香港上市的REIT每年必須將不低於90%的淨利潤以紅利形式分配給信託單位持有人，這使得REIT具有高比例且穩定派息的吸引力。
持續穩增長高派息
近日，置富產業信託公佈最新業績，再次向投資者交出一份增長穩定及高派息的半年答卷。
今年上半年，公司總收益及物業收益分別同比增長2.2%及3%，至9.78億港元及7.49億港元。公告稱，增長主要來自穩健的續租租金調升率。如果剔除出售和富薈的影響，16個物業的總收益及物業收入淨額則分別同比增長4.2%及4.6%。
智通財經APP瞭解到，今年2月份，置富產業信託完成出售和富薈，共獲得9.21億港元的出售收益。和富薈是該公司於2012年2月收購的物業，這次出售價為20億港元，相當於5年前原購入價逾3倍，並較其估值高出88.5%。
於2018年6月30日，置富產業信託的出租率為96%，較去年年底下滑2.1個百分點，其中下滑最多的是位於紅磡的置富都會，出租率由去年底的98.4%下降至83.1%。
續租率受置富嘉湖的租户調配影響也略微回落至60.7%，但續租租金調升率提高至13.6%，平均租金同比增長10.87%至每平方呎45.9港元。也就是説，今年上半年，租金上漲是推動置富產業信託收入增長的主要動力。
該公司上半年物業運營開支總額(不包括管理人表現費用)同比減少0.5%至2.06億港元，主要由於在節能措施的持續推行下，即使電費自2018年起上調，期內電費開支下降。期內公司的成本對收益比率進一步改善至21.1%，為2010年以來最低，反映置富產業信託有較強的成本控制能力。
派息方面，可供分派收益達5.05億港元，同比增長3.7%。期內每基金單位分派26.34港仙，同比增長3.2%。按2018年6月29日每基金單位收市價9.22港元計算，年度化分派收益率達到5.8%。
租金收入增長有放緩趨勢
目前，置富產業信託持有16項位於香港的零售物業，包括累計面積約300萬平方呎的零售樓面及2713個車位，如置富第一城、置富嘉湖、馬鞍山廣場、麗港城商場、麗城薈等都是置富產業信託旗下的物業。
這些零售物業的租户來自不同行業，包括超市、餐飲食肆、銀行、房地產代理及及教育機構等，提供日常所需的商品及服務，能在經濟環境轉差的情況受到相對較小的影響，兼具防禦性和抗通脹性。
作為完全押注香港本地物業的REIT，香港良好的經濟前景，特別是零售行業較高的景氣度依然是置富產業信託維持穩定增長的基礎。智通財經APP注意到，2014-2016年，香港零售業遭遇寒冬，置富產業信託旗下物業的出租率雖然依然保持在較高水平，但續租租金調升率和平均租金漲幅放緩。
(數據來源：置富產業信託歷年財報)
據瞭解，目前置富產業信託旗下規模最大的資產——置富嘉湖正進行一項大型的資產增值措施，以轉型為區域性購物廣場。首階工程已於6月在西座展開，預計西座的翻新工程預計將分階段於2019年底前竣工。鑑於目前整體出租率基本保持穩定，置富嘉湖增值工作完成後，如果沒有其他重大的資本支出，那麼置富產業信託未來的增長仍大多由租金上漲所帶動。
儘管香港零售業逐漸從過去三年多的寒冬中走出，但在電商衝擊及內需增長動力不足的背景下，香港本已高昂的租金還有多少上漲的空間?除了置富產業信託出售和富薈之外，領展房產基金也在去年以約230億港元出售17個商場，創下歷來最大額商鋪買賣紀錄，這兩家公司在負債壓力不大的情況出售可以帶來穩定租金收入的物業資產，背後是否有着更深層的意味?如果要擴張，下一個投資的物業標的是否依然會在香港?
有觀點指出，香港零售市場過去10年的黃金時代一去不復返，這是一個不可否認的事實。現在要在香港市場找到高於2.85%回報率的物業也絕非易事，那麼對於在內地早已有佈局的領展來説，跨過邊境尋找機會或許是個不錯的選擇，但對於置富產業信託，在出售和富薈以及對置富嘉湖進行資產增值措施之後，其未來的增長與香港商鋪租金的相關性變得愈加緊密了。
與其他Reits一樣，置富產業信託主要的下行風險在於利率風險。今年上半年美聯儲兩次加息，息率合共上漲0.5%，預計年內將再加息兩次，置富產業信託稱，已備有相關對衝措施，以減輕因利率波動帶來的潛在財務衝擊。於6月30日，該公司以利率掉期及上限對衝約54%未償還債務的利率成本。
目前置富產業信託可動用流動資金為17.97億港元，包括已承諾而未提取的融資7億港元，及現金及存款10.97億港元。資產負債比率為22.3%，低於房地產投資信託基金的負債比率上限45%。