來源：華爾街見聞
火熱的春季購房季上，全美房價增速最快的博伊西漲幅趨零。摩根士丹利指出，美國抵押貸款利率將持續走高，而房價增速可能在未來12個月內大幅放緩。
在美國傳統上火熱的春季購房季，地產熱潮顯現出消退跡象。愛達荷州博伊西房價增速大幅放緩，上月同比增速僅為0.4%，遠低於去年6月的4.1%。
去年，美聯儲寬鬆政策下，抵押貸款利率下行，美國購房需求旺盛。此外，疫情導致的住房觀念改變和千禧一代湧入住房市場，也推動了住房需求的增長，以博伊西為代表的多城房價飆升。
然而，隨着美聯儲開啟加息週期，抵押貸款利率飆升，上週五30年期固定房貸平均利率10年來首次升至5%，並且仍在繼續走高，加上房價巨高不下，住房負擔能力快速惡化。
彭博社記者Jonathan Levin在週一的專欄文章指出：
房價高速增長是不可持續的，美國房地產市場熱潮消退最先從博伊西開始。
此前，摩根史丹利在報告中分析了美國房地產市場史上5個「貸款利率在半年內攀升超100個基點」時期的房價和銷售情況，結合本次貸款利率走高的背景，得出：
現有住房銷售或將達到峯值並趨於穩定或下降，房價增速也可能在未來12個月內大幅放緩。
退潮從最火熱的市場開始
在去年的地產熱潮中，內陸城市愛達荷州首府博伊西成為美國最火熱的房地產市場。
由於温和的氣候和強大的教育系統，疫情期間，大量加州居民湧入該地區買房，博伊西樓市空前繁榮，房價大幅上漲。根據佛羅裏達大西洋大學研究數據，博伊西大都會區的房價較長期趨勢線高出76%以上。
而當勢頭出現逆轉時，首先受到衝擊的是估值最高的市場。博伊西的房價正在趨於穩定，美國在線房地產公司Zillow數據顯示，上個月博伊西平均房價僅上漲0.4%，遠低於低於去年6月份的4.1%，成為美國100個最大住宅市場中房價最先顯現出下降趨勢的市場。
不僅是博伊西，疫情期間其他火熱的城市也受到了影響，Jonathan Levin指出，經濟放緩給一些西部城市帶來了衝擊，德克薩斯州首府奧斯汀、鳳凰城、佛羅裏達州坦帕等地房價也會受到影響。
令人難以置信的增長速度是不可持續的，需求放緩可能意味着價格最終會逆轉。Zillow高級經濟學家Jeff Tucker警告稱，由於人口流動，房價漲幅最大的城市將在經濟衰退中受到最嚴重的打擊。
上週，30年期固定房貸平均利率十年來首次升至5%，引發了一場負擔能力危機。美國銀行經濟學家Alex Lin最近在報告中指出，住房負擔能力目前處於2007年（房地產泡沫破裂前一年）以來的最低水平。
美國全國房地產經紀人協會（NAR）近期估計，由於利率上升，今年有多達900萬購房者可能會放棄買房。
但也有聲音指出增長放緩並不一定意味着價格將開始下跌。總體而言，除非利率大幅上升，否則接近歷史低點的住房庫存可能會在一定程度上提振房價。與房地產泡沫破裂時期不同，目前家庭財務狀況強勁，許多購房者將長期抵押貸款利率鎖定在3%以下，因此他們幾乎沒有動力匆忙搶購。
以史為鑑：抵押貸款利率快速攀升會發生什麼？
隨着抵押貸款利率的快速攀升，以及房價的持續增長，房屋銷售量和價格將發生什麼變化？
摩根士丹利分析師在此前的報告中進行了分析，大摩選取了自1990年以來，抵押貸款利率在半年內上升超過100個基點的時期，分別是1994年4月/8月、1996年6月/7月、1999年8月/10月、2008年7月和2013年6月/9月。
1、房屋銷售：抵押貸款利率攀升期間走高，隨後達到峯值並趨於穩定或下降
就房屋銷售而言，首先看美國現房銷售，除了2008年次貸危機（GFC）之外，在其他時間下，現房銷售經季節調整後年率（SAAR）在抵押貸款利率攀升期間隨其走高，並達到最高水平。
本次也不例外，截止今年1月，現房銷售比前五個月增長8.7%。此外，利率攀升末期，現有房屋銷售水平將見頂，隨後的一年內，銷售水平開始放緩。類比現在，如果這一趨勢持續下去，我們或許會看到了未來一年的現有房屋銷售的最高水平。
美國國家房屋價格NSA指數也顯示了類似的情況，銷售率在利率上升期間往往會隨之上升。目前而言，儘管SAAR表現強勁，但NSA現有房屋銷售在過去五個月裏實際下降了2%。
新房銷售也是如此，但由於其波動性稍大，情況稍顯不同。利率上升期間，房屋銷售會上升，隨後趨於平穩。房貸利率急劇上升9-12個月後，SAAR銷售開始下降。從NSA指數來看，剔除季節性調整，就會發現在當前環境下，新房銷售正在下降。
此外，從NSA現房和新房銷售來看，與1996年和2013年相比，1994年和1999年現房和新房銷售水平較低，回顧這兩個時期，抵押貸款利率在隨後的12個月裏持續攀升。
2、房價：利率上升的前六個月期間持續上漲
從房價來看，與房屋銷售一樣，房價在利率上升的六個月期間也會上漲。同時，該時期的年房價增值(HPA)往往在2-10%之間。不同的是，在2022年以來的幾個月裏，HPA已經接近20%。房價增長加上抵押貸款利率的大幅上升，導致購房者的每月房貸出現了前所未有的增長。
如果試圖控制收入變量，這段時間的HPA水平仍然較高。從歷史來看，由於利率水平較低，以收入計算還貸額度人們似乎還負擔得起。這次不同的是，過去12個月裏，人們的住房負擔能力快速惡化（圖表13）。
房屋銷售前景低迷 房價增速或大幅放緩
這次房屋銷量和房價將會怎麼走？
在過去幾個月裏，人們的負擔能力迅速惡化，其中一個原因是住房供應非常緊張，現有住房庫存達到歷史最低水平。
從歷史來看，5個時期內庫存水平不一，但從未低至今天的水平。而且緊張的不僅僅是現有庫存，還有新庫存。房屋竣工率一直在增加，但在GFC期間後，其在2008年7月才恢復到原來的水平，之前的1992年也是如此。
緊張的庫存水平給購房者帶來了壓力，但在2022年剩餘的時間，可能看到新增庫存方面一些變化。在建房屋數量已達到2006年12月以來的最高水平，儘管庫存較為緊張，隨着這些房屋在年內完工，額外的供應將會緩解房價上漲壓力。
房地產活動和房屋銷售將開始放緩，尤其是現有房屋銷售的前景或更低，這一點在抵押貸款申請數據已經顯現。在過去的八週裏，申請數量較去年相比下降了11%。
此外，正如前所述，在最初六個月之後抵押貸款利率持續上升，房屋銷售將趨於疲軟。考慮美聯儲將更激進地收緊貨幣政策，預計10年期美債收益率繼續走高，抵押貸款利率也會跟隨上漲。這也就意味着抵押貸款利率漲勢還未結束，與去年相比，2022年現有住宅銷售下降了6-7%。大摩預計，新房銷售將更有彈性，從而推動庫存增長5%左右。
在房價方面，大摩總結指出，隨着庫存緊張形勢緩解，房價在未來12個月內可能大幅放緩，房價增速預計從2021年19%降至5%。
編輯/Corrine