投资要点
经营业绩提升高速增长。2021年公司实现营收288.4亿元(+84.9%),实现归母净利润40.3亿元(+50.2%)。公司资产负债率为42.6%,较2020 年48.2%下降5.6pp。2021年公司毛利率下降3.3pp 至30.7%,主要原因一是政府取消社保减免政策,二是公司加大了对基础设施的投入,三是低毛利率的城市服务比重上升。
物业管理服务规模快速增长,第三方项目占比持续提升。2021 年物业管理服务收入137.9 亿元,同比增长约60.3%。除“三供一业”业务外,公司合同面积14.4 亿平方米,在管面积7.7亿平方米。第三方开发商贡献储备面积逐年上升,公司通过品牌外拓及收并购等多种手段并举,2021 年新增储备面积2.3 亿平方米中93%来自于第三方开发商,截至年末年第三方在管面积达4.2 亿平方米,占比由27%升至55%。一二线城市在管面积达3.6亿平方米,占比由40%上升至47%。公司品牌优势助力项目拓展,2021 年招标中标率超50%,远高于行业平均水平。
社区增值服务六大业务齐发展,打造完整生态服务。公司社区增值服务实现收入33.3亿元,同比增长92.2%。公司围绕“商品到家”和“服务到家”打造领先的本地生活服务平台,建立“终端+合伙人”的社区模式,“楼下系列”预计2022 年开设突破千个点位。社区传媒业务自营媒体点位数量突破50 万,覆盖全国超260 个城市,并通过“园点通”SaaS 平台实现对外输出。公司利用凤凰会APP 实现生活服务线上化,累计注册用户1,014 万,月活跃用户225 万,2021 年平台消费用户首次破百万,同比增长51%,平台交易总额超21亿元。
城市服务正式实行公司化运营,商业运营全业态发展。城市服务收入45.3亿元,同比增长412%,占总收入15.7%,较2020 年提升10pp。公司城市服务重点聚焦于市政、空间运营、产业园区、校园、医院五大核心赛道,已发布包括城市智慧全域停车、产业园区运营服务等产品体系。商业运营全业态发展,打造集购物中心、商业街区、社区商业、专业市场等于一体的多元商业生态圈。截至2021 年底,服务项目超100 个,建筑面积超500 万平方米。
盈利预测与投资建议。预计公司2022-2024 年归母净利润复合增速为44.2%,考虑到公司管理规模快速增长,增值服务拓展性强,维持“买入”评级。
风险提示:竣工交付低于预期,销售及回款不及预期,多元拓展不及预期。
投資要點
經營業績提升高速增長。2021年公司實現營收288.4億元(+84.9%),實現歸母淨利潤40.3億元(+50.2%)。公司資產負債率爲42.6%,較2020 年48.2%下降5.6pp。2021年公司毛利率下降3.3pp 至30.7%,主要原因一是政府取消社保減免政策,二是公司加大了對基礎設施的投入,三是低毛利率的城市服務比重上升。
物業管理服務規模快速增長,第三方項目佔比持續提升。2021 年物業管理服務收入137.9 億元,同比增長約60.3%。除“三供一業”業務外,公司合同面積14.4 億平方米,在管面積7.7億平方米。第三方開發商貢獻儲備面積逐年上升,公司通過品牌外拓及收併購等多種手段並舉,2021 年新增儲備面積2.3 億平方米中93%來自於第三方開發商,截至年末年第三方在管面積達4.2 億平方米,佔比由27%升至55%。一二線城市在管面積達3.6億平方米,佔比由40%上升至47%。公司品牌優勢助力項目拓展,2021 年招標中標率超50%,遠高於行業平均水平。
社區增值服務六大業務齊發展,打造完整生態服務。公司社區增值服務實現收入33.3億元,同比增長92.2%。公司圍繞“商品到家”和“服務到家”打造領先的本地生活服務平臺,建立“終端+合夥人”的社區模式,“樓下系列”預計2022 年開設突破千個點位。社區傳媒業務自營媒體點位數量突破50 萬,覆蓋全國超260 個城市,並通過“園點通”SaaS 平臺實現對外輸出。公司利用鳳凰會APP 實現生活服務線上化,累計註冊用戶1,014 萬,月活躍用戶225 萬,2021 年平臺消費用戶首次破百萬,同比增長51%,平臺交易總額超21億元。
城市服務正式實行公司化運營,商業運營全業態發展。城市服務收入45.3億元,同比增長412%,佔總收入15.7%,較2020 年提升10pp。公司城市服務重點聚焦於市政、空間運營、產業園區、校園、醫院五大核心賽道,已發佈包括城市智慧全域停車、產業園區運營服務等產品體系。商業運營全業態發展,打造集購物中心、商業街區、社區商業、專業市場等於一體的多元商業生態圈。截至2021 年底,服務項目超100 個,建築面積超500 萬平方米。
盈利預測與投資建議。預計公司2022-2024 年歸母淨利潤複合增速爲44.2%,考慮到公司管理規模快速增長,增值服務拓展性強,維持“買入”評級。
風險提示:竣工交付低於預期,銷售及回款不及預期,多元拓展不及預期。