维持“ 买入”评级，目标价下调至15港元：公司内生增长能力强，第三方外拓稳健增长，社区增值BU 模式逐渐步入正轨，我们认为从长期来看，随着社区增值业务产品力、服务力和渗透率提升，利润结构有望进一步优化。我们调整盈利预测，预计公司的2022/2023 年的营业收入分别为70.88/96.35 亿元，分别同比增长50.7%/35.9%，归母净利润分别为8.65/11.66 亿元，分别同比增长40.3%和34.8%。维持“买入”评级，基于物管板块整体估值下移，目标价从29 港元下调48%至15 港元，对应2022/2023 年PE 分别为25/18 倍。

公司2021 年业绩符合预期：2021 年，公司总营收为47.0 亿元，同比增长50.8%；归母净利润为6.2 亿元，同比增长58.1%；每股派息12.99 港仙，派息率为30%，公司2021 年业绩符合预期。

受业务模式调整及社保减免政策撤销的影响，综合毛利率同比下降3.8pps：2021 年，公司综合毛利率为27.6%，同比下降3.8pps；其中物业管理服务毛利率同比下降2.3pps 至23.1%，主要因2020 年政府为减轻公共卫生事件对企业的影响而出台的社保减免政策撤销；此外，社区增值服务毛利率同比下降4.7pps 至44.9%，主要因公司将部分处于成长阶段的到家及美居业务模式调整为自营。我们认为随着社区增值业务BU 逐渐步入正轨，社区增值业务收入占比的提升以及多种降本增效手段的运用，将抵消部分人工成本上涨带来的毛利率压力。

第三方外拓是规模增长的主要驱动力：截至2021 年末，公司在管面积和合约面积分别为1.71 和2.71 亿平米，分别同比增长68.3%和49.4%，规模增长符合预期。2021 年公司来自招投标及战略合作的新增合约面积为6332 万平米，占总新增合约面积的67.2%；对应单年饱和合同收入额达11.87 亿元，同比增长21.8%，第三方外拓是公司规模增长的主要驱动力。

在手现金充足：截至2021 年末，公司现金及现金等价物39.85 亿元，经营性现金流净额8.37 亿元，经营性现金流净额1.2 倍覆盖净利润，在手现金充裕。我们看好公司未来继续巩固外拓优势的同时，把握市场收购窗口期，落地高性价比收购，驱动规模的稳健增长。

风险提示：业务扩张不及预期；物业管理满意度降低；物业管理费收缴率降低。