事件：公司发布2021 年度业绩报告，营收同比+47%，归母净利润同比+70%2022 年3 月18 日，公司发布2021 年度业绩报告。报告期内，实现营业收入29.7 亿元，同比增长46.6%；实现归母净利润4.4 亿元，同比增长70.4%；每股基本盈利人民币0.37 元（上年同期0.22 元）；现金及现金等价物25 亿元。

点评：资源禀赋深厚，对外拓展积极，社区增值表现亮眼，推进“物业+养老”

1）依托远洋集团，资源禀赋深厚：母公司远洋集团资源禀赋深厚，长期稳健发展，穆迪给予“Baa3”的投资评级，形成三大成熟商业项目产品线“太古里”、“堤港系”、“未来系”；公司于2021 年8 月开始承接关联方的购物中心和写字楼商业运营服务， 依托商写项目“物管+运营”全链条服务打造核心竞争力，构筑发展新引擎。截至2021 年末公司商业物业管理合约面积732 万平方米，商业运营合约面积210 万平方米。

2）第三方外拓积极，规模快速扩张：截至2021 年末，公司在管面积7348 万平方米（较2020 年末增长约2803 万平方米），同比+62%；合约面积1.06 亿平方米（较2020 年末增长约3478 万平方米），同比+49%；第三方外拓积极，全年新增合约面积中来自第三方的（含收并购）约3262 万平方米，占比约为87%；截至2021 年末第三方合约面积约5360 万平方米，超过关联方合约面积。

3）社区增值表现亮眼，积极推进“物业+养老”：2021 年公司物业管理与商业运营/非业主增值/社区增值服务三大板块全面发力，营收分别为15.9 亿元/5.9亿元/7.9 亿元，同比分别+18.6%/+59.9%/+149.5%；社区增值板块表现亮眼，三大核心业务社区资产增值/社区生活/物业经纪的营收分别为3.26 亿元/2.56 亿元/2.06 亿元，同比+33%/+567%/+533%；经纪业务布局全国12 城，门店达40 家，房源总量超万套；公司入选住建部及北京市民政局试点单位，积极投身居家养老市场，结合母公司养老品牌“椿萱茂”打造社区养老服务轻资产平台。

盈利预测、估值与评级：公司依托母公司远洋集团，资源禀赋深厚，商业项目产品线成熟，商写项目“物管+运营”模式打造全链条核心竞争力；第三方外拓积极，规模扩张较快，社区增值表现亮眼，积极推动“物业+养老”服务轻资产体系；我们小幅上调公司2022-23 年归母净利润预测至5.82 亿元（上调6.6%）、8.06 亿元（上调1.6%），新增2024 年归母净利润预测为10.96 亿元，当前股价对应2022-2024 年PE 估值分别为6.4 倍、4.6 倍、3.4 倍。公司资源禀赋深厚，综合发展态势较好，估值具备吸引力，维持“买入”评级。

风险提示：第三方外拓市场竞争激烈，项目获取难度或增加；新冠疫情反复导致社区生活以及商业运营服务开展或不及预期；养老项目回报率或较低。