投资建议
我们将龙光集团评级由跑赢行业下调至中性。公司上半年债务到期较为密集，2 月惠誉、穆迪和标普相继下调公司信用评级或展望则加重资本市场的担忧情绪。年初至今行业新房销售表现未见明显改善；我们预计政策面（尤其行业政策）在“因城施策”框架下的持续发力可能带动新房销售景气度于二季度中后段逐渐复苏。换言之，未来几个月公司销售及资金回笼表现或仍承压，这给其经营端和债务偿付端资金铺排带来不确定性。
理由如下：
年初至今行业新房销售表现仍未见回暖，压制公司销售及资金回笼。我们高频监测的48 个样本城市新房销售面积2 月单月同比下降37%（剔除春节错位影响），与去年12 月（下降25%）和今年1 月（下降32%）相比未见改善，亦和我们近期在大湾区和长三角调研所观察到的情况一致。在实体市场持续低迷的影响下，公司1-2 月权益销售额为132 亿元、同比下降53%（今年2 月销售额来自克而瑞），压制资金回笼效率；
短期债务到期较为密集。公司上半年境内公开债务到期（含回售）64 亿元，其中3、4 月到期量分别达33 亿元和15 亿元。此外我们预计其上半年工程款、营销管理费用、税款和利息等经营性支出为250-300 亿元。
境外三家主流评级机构2 月相继下调公司信用评级且展望负面或列入下调观察名单，我们认为这可能进一步给公司短期新增融资铺排造成负面干扰，加剧其资金面压力；
中期维度增长前景或弱于土储、财务双优的同业公司。往前看，即便行业回归正常营商环境，考虑到当前公司土储厚度偏低（覆盖约2.4 年销售），而短期到期债务较为密集使其难以及时增储，加之“三线四档”等政策约束，我们预计其2021-23 年归母核心净利润难以维持正增长。
我们与市场的最大不同？我们认为新房市场的缓步复苏将持续压制公司未来几个月销售表现，这给其债务偿付带来不确定性。
潜在催化剂：公司销售及回款表现低于市场预期。
盈利预测与估值
基于公司销售及竣工交付面临的不确定性，我们下调2021-2023 年盈利预测5%/11%/17%至116/113/111 亿元。公司当前交易于1.0/1.0 倍2022/2023 年市盈率，下调目标价63%至2.42 港币以反映盈利预测调整及市场对公司风险偏好变化，新目标价对应1.0/1.1 倍2022/2023 年市盈率，10%上行空间。
风险
融资环境超预期放松，销售盈利增速超预期。
投資建議
我們將龍光集團評級由跑贏行業下調至中性。公司上半年債務到期較爲密集，2 月惠譽、穆迪和標普相繼下調公司信用評級或展望則加重資本市場的擔憂情緒。年初至今行業新房銷售表現未見明顯改善；我們預計政策面（尤其行業政策）在“因城施策”框架下的持續發力可能帶動新房銷售景氣度於二季度中後段逐漸復甦。換言之，未來幾個月公司銷售及資金回籠表現或仍承壓，這給其經營端和債務償付端資金鋪排帶來不確定性。
理由如下：
年初至今行業新房銷售表現仍未見回暖，壓制公司銷售及資金回籠。我們高頻監測的48 個樣本城市新房銷售面積2 月單月同比下降37%（剔除春節錯位影響），與去年12 月（下降25%）和今年1 月（下降32%）相比未見改善，亦和我們近期在大灣區和長三角調研所觀察到的情況一致。在實體市場持續低迷的影響下，公司1-2 月權益銷售額爲132 億元、同比下降53%（今年2 月銷售額來自克而瑞），壓制資金回籠效率；
短期債務到期較爲密集。公司上半年境內公開債務到期（含回售）64 億元，其中3、4 月到期量分別達33 億元和15 億元。此外我們預計其上半年工程款、營銷管理費用、稅款和利息等經營性支出爲250-300 億元。
境外三家主流評級機構2 月相繼下調公司信用評級且展望負面或列入下調觀察名單，我們認爲這可能進一步給公司短期新增融資鋪排造成負面干擾，加劇其資金面壓力；
中期維度增長前景或弱於土儲、財務雙優的同業公司。往前看，即便行業回歸正常營商環境，考慮到當前公司土儲厚度偏低（覆蓋約2.4 年銷售），而短期到期債務較爲密集使其難以及時增儲，加之“三線四檔”等政策約束，我們預計其2021-23 年歸母核心淨利潤難以維持正增長。
我們與市場的最大不同？我們認爲新房市場的緩步復甦將持續壓制公司未來幾個月銷售表現，這給其債務償付帶來不確定性。
潛在催化劑：公司銷售及回款表現低於市場預期。
盈利預測與估值
基於公司銷售及竣工交付面臨的不確定性，我們下調2021-2023 年盈利預測5%/11%/17%至116/113/111 億元。公司當前交易於1.0/1.0 倍2022/2023 年市盈率，下調目標價63%至2.42 港幣以反映盈利預測調整及市場對公司風險偏好變化，新目標價對應1.0/1.1 倍2022/2023 年市盈率，10%上行空間。
風險
融資環境超預期放鬆，銷售盈利增速超預期。
