基础设施公募REITs作为一种全新的资产大类，填补了国内资本市场的空白，也是国内投资者进行资产配置的一个新工具。自去年6月21日首批基础设施公募REITs上市以来，多只产品价格涨幅已超过30%。
从其遭到“热炒”背后的成因来看，分析人士认为，当前市场存在一定“资产荒”，REITs本身市场供给不足，叠加境内个人投资者的非理性追涨，似乎成了助推公募REITs持续走高的主因。
监管密切关注“热炒”异象
记者了解到，监管层近期密切关注到公募REITs交易风险，并采取一系列措施，在做好市场风险提示的同时，通过相关手段平抑REITs价格，引导理性投资。公募REITs市场刚起步，其行稳致远还需凝聚多方合力，共同呵护成长。
据REITs基金管理人方面介绍，当前监管已要求管理人充分关注外部交易和舆情信息，针对价格波动较大、存在外部待澄清市场传闻等情形，及时披露交易风险提示公告、澄清公告及其他影响交易价格的事项，切实回应市场关切。信息披露文件应针对性披露与项目收益情况相关的具体内容，及时反映当前市场价格下项目估值与项目实际收益的关系，充分准确地揭示投资价值和风险，比如披露项目分派率、内部收益率等关键指标。
“从当前上市项目来看，监管对累计涨跌幅过大、连续多日涨跌幅过大等情形，要求采取REITs次一交易日开盘停牌1小时或1天的冷却机制，并同步提示市场风险。”某上市REITs项目管理人告诉记者。监管部门表示已对部分波动较大的REITs品种依规加强监管，对加剧价格波动、误导投资者交易决策和影响市场交易秩序的异常交易行为，依规从严采取了一系列监管措施。
据悉，监管已要求各会员单位加强从业人员培训，通过多种形式向广大客户充分提示REITs交易风险，引导相关投资者理性审慎参与交易。据了解，后续，监管部门还将进一步提高风险提示的精细化程度，包括在累计涨跌幅或当日涨跌幅较大时，由会员单位通过弹窗提示向投资者实时提示交易风险、推送管理人风险提示公告等。
“与当前A股市场、债券市场相比，基础设施公募REITs仅11只产品上市，其市场规模有限，整体处于供不应求的状态。”受访行业人士告诉记者。他说，首批公募REITs产品的三季报和四季报披露后，其经营业绩、可供分配金额等数据都好于预期，市场对优质资产的追捧历来有之，同时考虑到短期内REITs市场供给有限，出现炒作或在所难免。
跟风溢价买入将面临投资风险
公募REITs作为一项兼具股性与债性的产品，其预期收益、预期风险与底层资产的情况密切相关。在底层资产收益率保持稳定时，其偏离的价格最终将回归其价值本身。
一位REITs投资人士表示，缓解当前公募REITs炒作问题，必须从源头着手。眼下，公募REITs正处于试点阶段，监管层对项目的审核总体保持审慎稳妥的态度。未来有望进一步推动公募REITs扩容，形成常态化发行节奏。
记者从接近监管人士处获悉，下一步，监管层将加快推动项目供给，研究扩募机制，完善信披体系，强化市场监管，推动REITs市场持续健康发展。与此同时，在交易机制方面，还将加强异常波动盯市，完善投资者适当性管理，使REITs在兼具权益和债性的基础上，平抑过度股性炒作。
事实上，REITs产品的收益主要由两部分构成，即底层资产的现金分红与二级市场的买卖差价。REITs产品底层资产的经营相对稳健，出现暴涨暴跌的可能性较为有限，在投资时，建议关注不同项目的内部收益率(Internal Rate of Return, IRR)。
当前，由于部分项目的二级市场价格溢价率较高，以当前价格测算的IRR以及净资本化率都已经低于发行时水平。仅以“红土盐田港REIT”为例，以3月3日收盘价3.682元进行测算，产品净现金流分派率将由发行时的4.15%下降至2.59%。投资者若盲目跟风高溢价买入公募REITs产品，将面临投资回报大幅下降的风险。
基礎設施公募REITs作爲一種全新的資產大類，填補了國內資本市場的空白，也是國內投資者進行資產配置的一個新工具。自去年6月21日首批基礎設施公募REITs上市以來，多隻產品價格漲幅已超過30%。
從其遭到“熱炒”背後的成因來看，分析人士認爲，當前市場存在一定“資產荒”，REITs本身市場供給不足，疊加境內個人投資者的非理性追漲，似乎成了助推公募REITs持續走高的主因。
監管密切關注“熱炒”異象
記者了解到，監管層近期密切關注到公募REITs交易風險，並採取一系列措施，在做好市場風險提示的同時，通過相關手段平抑REITs價格，引導理性投資。公募REITs市場剛起步，其行穩致遠還需凝聚多方合力，共同呵護成長。
據REITs基金管理人方面介紹，當前監管已要求管理人充分關注外部交易和輿情信息，針對價格波動較大、存在外部待澄清市場傳聞等情形，及時披露交易風險提示公告、澄清公告及其他影響交易價格的事項，切實回應市場關切。信息披露文件應針對性披露與項目收益情況相關的具體內容，及時反映當前市場價格下項目估值與項目實際收益的關係，充分準確地揭示投資價值和風險，比如披露項目分派率、內部收益率等關鍵指標。
“從當前上市項目來看，監管對累計漲跌幅過大、連續多日漲跌幅過大等情形，要求採取REITs次一交易日開盤停牌1小時或1天的冷卻機制，並同步提示市場風險。”某上市REITs項目管理人告訴記者。監管部門表示已對部分波動較大的REITs品種依規加強監管，對加劇價格波動、誤導投資者交易決策和影響市場交易秩序的異常交易行爲，依規從嚴採取了一系列監管措施。
據悉，監管已要求各會員單位加強從業人員培訓，通過多種形式向廣大客戶充分提示REITs交易風險，引導相關投資者理性審慎參與交易。據了解，後續，監管部門還將進一步提高風險提示的精細化程度，包括在累計漲跌幅或當日漲跌幅較大時，由會員單位通過彈窗提示向投資者實時提示交易風險、推送管理人風險提示公告等。
“與當前A股市場、債券市場相比，基礎設施公募REITs僅11只產品上市，其市場規模有限，整體處於供不應求的狀態。”受訪行業人士告訴記者。他說，首批公募REITs產品的三季報和四季報披露後，其經營業績、可供分配金額等數據都好於預期，市場對優質資產的追捧歷來有之，同時考慮到短期內REITs市場供給有限，出現炒作或在所難免。
跟風溢價買入將面臨投資風險
公募REITs作爲一項兼具股性與債性的產品，其預期收益、預期風險與底層資產的情況密切相關。在底層資產收益率保持穩定時，其偏離的價格最終將回歸其價值本身。
一位REITs投資人士表示，緩解當前公募REITs炒作問題，必須從源頭着手。眼下，公募REITs正處於試點階段，監管層對項目的審核總體保持審慎穩妥的態度。未來有望進一步推動公募REITs擴容，形成常態化發行節奏。
記者從接近監管人士處獲悉，下一步，監管層將加快推動項目供給，研究擴募機制，完善信披體系，強化市場監管，推動REITs市場持續健康發展。與此同時，在交易機制方面，還將加強異常波動盯市，完善投資者適當性管理，使REITs在兼具權益和債性的基礎上，平抑過度股性炒作。
事實上，REITs產品的收益主要由兩部分構成，即底層資產的現金分紅與二級市場的買賣差價。REITs產品底層資產的經營相對穩健，出現暴漲暴跌的可能性較爲有限，在投資時，建議關注不同項目的內部收益率(Internal Rate of Return, IRR)。
當前，由於部分項目的二級市場價格溢價率較高，以當前價格測算的IRR以及淨資本化率都已經低於發行時水平。僅以“紅土鹽田港REIT”爲例，以3月3日收盤價3.682元進行測算，產品淨現金流分派率將由發行時的4.15%下降至2.59%。投資者若盲目跟風高溢價買入公募REITs產品，將面臨投資回報大幅下降的風險。
