核心观点:锦和商业布局文创产业园区早且择址能力强,上市前,近半数项目具有低成本、高收入的特点,因此整体毛利率较高。上市以来,公司积极通过收并购拓展较成熟项目,新增项目基本能在当期贡献收入,业绩释放快。
公司介绍:国内领先的产业园区运营商
锦和商业成立于2007 年,2020 年于上交所上市。公司主营业务为城市老旧物业的定位设计、改造、招商、运营和服务。
主营业务:改造老旧厂房,打造产业园区
公司是城市更新及产业园区运营产业链中不可或缺的一部分。主要业务模式为承租运营、受托运营及参股运营,其中承租运营为最重要业务方式,在营收中占比超过96%。
截至2021 前三季度,三种方式经营的园区分别为43 个、23 个及3 个,管理面积分别为72、27 及11 万平米。
锦和商业坚持区域聚焦,所运营园区主要位于上海大本营。同时,公司大力拓展北京市场和长三角核心省会城市。2021 年上半年,公司约87%的收入来自于上海项目,4%的收入来自于北京。区域深耕战略有利于公司获取客户,保持高出租率。
竞争优势:盈利能力强,业绩释放速度快
锦和商业合理的组织架构及精细化运营的方式,使公司具有较低的费用率。2021H1,锦和商业销售费用率与管理费用率之和比可比公司低3 个百分点。
锦和商业毛利率高于同行业可比公司。投入运营时间早的园区大多成本低、营收高,公司距今时间较长且毛利率水平在40%以上的项目,合计收入在总收入中占比接近一半。另一方面,公司择址能力强,截至2019 年Q3,近半数项目位于租金水平高且空置率低的区域。
公司多管齐下,在自主外拓的同时,积极通过收并购的方式获取优质项目。2021 年全年,公司合计新增24 个承租运营项目,其中仅2 个项目是通过自主外拓取得。并购项目在取得当年即可贡献收入,因此公司业绩释放节奏较快。
财务分析:受新租赁准则影响利润下降
新租赁准则对承租模式下资产负债表和利润表产生影响,导致利润率降低,资产负债率提高。若剔除租赁准则调整影响,公司2021 年前三季度实现营业收入6.69 亿元,同比上升19.76%;实现归母净利润1.37 亿元,同比上升14.90%。公司有息负债维持0。
盈利预测及投资建议
我们预计公司2021 年至2023 年,实现营业收入9.54 亿、11.94 亿、14.79 亿,同比增长29.0%、25.2%及23.9%,实现归属母公司净利润1.29 亿、1.67 亿及2.19 亿,同比增长-17.3%、29.3%及31.3%。锦和商业适合采用EV/EBITDA 进行估值,公司当前市值对应2021 年业绩为8.5 倍,处于低位,相比于同样折旧摊销较高的公司,估值具备一定优势。首次覆盖给予“买入”评级
风险提示:宏观经济下行导致出租率大幅下降、物业产权方或出租方违约风险、客户退租风险或招商不及预期风险,研报使用的信息或数据更新不及时的风险。
核心觀點:錦和商業佈局文創產業園區早且擇址能力強,上市前,近半數項目具有低成本、高收入的特點,因此整體毛利率較高。上市以來,公司積極通過收併購拓展較成熟項目,新增項目基本能在當期貢獻收入,業績釋放快。
公司介紹:國內領先的產業園區運營商
錦和商業成立於2007 年,2020 年於上交所上市。公司主營業務爲城市老舊物業的定位設計、改造、招商、運營和服務。
主營業務:改造老舊廠房,打造產業園區
公司是城市更新及產業園區運營產業鏈中不可或缺的一部分。主要業務模式爲承租運營、受託運營及參股運營,其中承租運營爲最重要業務方式,在營收中佔比超過96%。
截至2021 前三季度,三種方式經營的園區分別爲43 個、23 個及3 個,管理面積分別爲72、27 及11 萬平米。
錦和商業堅持區域聚焦,所運營園區主要位於上海大本營。同時,公司大力拓展北京市場和長三角核心省會城市。2021 年上半年,公司約87%的收入來自於上海項目,4%的收入來自於北京。區域深耕戰略有利於公司獲取客戶,保持高出租率。
競爭優勢:盈利能力強,業績釋放速度快
錦和商業合理的組織架構及精細化運營的方式,使公司具有較低的費用率。2021H1,錦和商業銷售費用率與管理費用率之和比可比公司低3 個百分點。
錦和商業毛利率高於同行業可比公司。投入運營時間早的園區大多成本低、營收高,公司距今時間較長且毛利率水平在40%以上的項目,合計收入在總收入中佔比接近一半。另一方面,公司擇址能力強,截至2019 年Q3,近半數項目位於租金水平高且空置率低的區域。
公司多管齊下,在自主外拓的同時,積極通過收併購的方式獲取優質項目。2021 年全年,公司合計新增24 個承租運營項目,其中僅2 個項目是通過自主外拓取得。併購項目在取得當年即可貢獻收入,因此公司業績釋放節奏較快。
財務分析:受新租賃準則影響利潤下降
新租賃準則對承租模式下資產負債表和利潤表產生影響,導致利潤率降低,資產負債率提高。若剔除租賃準則調整影響,公司2021 年前三季度實現營業收入6.69 億元,同比上升19.76%;實現歸母淨利潤1.37 億元,同比上升14.90%。公司有息負債維持0。
盈利預測及投資建議
我們預計公司2021 年至2023 年,實現營業收入9.54 億、11.94 億、14.79 億,同比增長29.0%、25.2%及23.9%,實現歸屬母公司淨利潤1.29 億、1.67 億及2.19 億,同比增長-17.3%、29.3%及31.3%。錦和商業適合採用EV/EBITDA 進行估值,公司當前市值對應2021 年業績爲8.5 倍,處於低位,相比於同樣折舊攤銷較高的公司,估值具備一定優勢。首次覆蓋給予“買入”評級
風險提示:宏觀經濟下行導致出租率大幅下降、物業產權方或出租方違約風險、客戶退租風險或招商不及預期風險,研報使用的信息或數據更新不及時的風險。