事件描述

　　12 月22 日，公司成功发行8 亿元超短期融资券，票面利率6.8%，发行期限270 天。

　　事件评论

　　成功境内融资彰显投资者信任，或将较早受益行业风险偏好与信用端修复。12 月22 日公司成功发行8 亿元超短融，票面利率6.8%，发行期限270 天，主要用于置换12 月25 日到期的8 亿元“21 金科地产SCP002”。在民营房企资金链整体趋紧的当下，公司领先同行顺利发行超短融，一方面彰显投资者对公司长期价值的认可与安然度过“时艰”的信心，另一方面也舒缓公司债务到期压力，有效消弭资本市场与购房者种种疑虑，有助于信用重铸与购房热情再起。更高层面看，近期监管层明确支持房企在银行间与交易所市场合理融资，央行、银保监会更是发文“鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目”，风险偏好与信用端修复或向腰部民营龙头扩散，公司有望在较早阶段受益，本次超短融的成功发行即是明证。

　　出让部分金科服务股权引入战投，提升资金安全性。12 月16 日公司公告转让1.44亿股金科服务股份（总股本的22%）至博裕投资旗下投资主体，股份转让金额37.34亿港元；交易完成后公司仍持有金科服务30.33%的股份，为其第一大股东及控股股东。本次交易一方面为金科服务引入国际知名战投，进一步改善金科服务法人治理结构，提升其长期发展能力；更重要的是一次性大笔资金回笼明显提升了公司手头资金调配的灵活程度，也彰显了公司维持财务安全与稳健经营的信心与决心。

　　重视回款暂缓拿地，公开债集中到期压力有限。尽管受行业大环境影响，近期销售增速有所有所回落，但前11 月销售金额与销售面积仍分别达到1742 亿元（-10.8%）、1807 万平（-5.0%）；且公司持续紧抓回款，前三季度回款率高达98.1%。

　　三季度后公司拿地强度明显下调，主动节流以应对行业波动。公司坚守“一稳二降三提升”战略，在较早阶段就开始降负债调结构。截至21Q3 末有息负债为876 亿元，较年初压降近100 亿元；净负债率/剔除预收的资产负债率/现金短债比分别为73.2%/68.5%/1.5，维持“绿档”地位。此外公司在2022 年中前到期公开境内外债券规模有限，且分布较为均匀，不存巨量集中到期压力，公司应对更为灵活。

　　融资环境持续改善，腰部龙头信用修复提速。融资环境持续改善，优质腰部龙头有望较早阶段受益行业风险偏好与信用端修复；随着稳增长政策逐渐兑现，行业基本面或在2022Q2 左右看到拐点，公司有望在竞争中胜出。预计公司2021-2023 年归母净利分别为74/81/90 亿，对应PE 为3.2/2.9/2.6X，维持“买入”评级。

　　风险提示

　　1. 非核心城市去化情况存不确定性；

　　2. 毛利率触底时间存不确定性；

　　3. 表外、非标等债务到期情况存不确定性。