張雅楠/文 2021年4月，金茂物業馬不停蹄地完成了一系列重要資產的整合收購，從大股東金茂旗下，接手了金茂物管、南京寧高、金茂上海、創茂科技、金茂商業等公司。至此，金茂物業上市前的業務框架基本搭建完成。
這些公司，不僅有金茂旗下住宅物業的管理合同，還有中國金茂、中化集團旗下諸多寫字樓和購物中心，學校、政府設施等公共空間，以及嘉善、舟山等城市運營項目。
對赴港上市的物業公司來説，商管+物管的業務組合，被認為具有更高的溢價能力和抗風險性，華潤萬象生活、卓越商企服務、金融街物業、中駿商管、寶龍商業等等，莫不在強化這一屬性。
如今，金茂物業也要入列了。2021年8月31日，中國金茂建議分拆金茂物業上市。和前述公司相比，金茂物業的上市故事中，同樣需要非住宅物業服務的加持。
首先，嚴格意義上説，金茂物業是從商業管理起家的。
早在1993年，中化酒店成立，為金茂集團前身在北京開發的中化大廈寫字樓提供物業服務，1999年，又通過金茂上海為城市地標上海金茂大廈提供物業服務，直到2011年，才將業務擴展至金茂開發的住宅項目中。
也就是説，金茂的住宅物業服務僅有十年曆史，而商業管理經驗則接近三十年。
其次，在上市物業公司中強化商管能力，對金茂來説，是重要的業務增量。
雖然中國金茂的銷售額超過了2000億元，但是和旭輝、新城等銷售額相當的房地產企業相比，金茂物業的在管總建築面積相差甚遠。
根據上市文件，截至2021年3月31日，金茂物業在管總建築面積僅1810萬平方米，而旭輝永升服務和新城悦的在管建築面積都在1億平方米的量級。
脱胎於房地產開發的物業公司，管理規模主要由其母公司的開發體量決定。金茂作為地產行業的後起之秀，2009年通過拿下北京廣渠路15號“地王”開始嶄露頭角，並通過高品質住宅的打造，迅速站穩腳跟、擴大規模，但和深耕行業二三十年的其他同行相比，少了時間積累，並且直到去年才開始管理由第三方開發的住宅，此時，早早完成上市、手握重金的物業公司們早已攻城略地，競爭明顯白熱化了。
第三，金茂的高品質住宅並沒有帶來高利潤率。
金茂物業的合約管理項目中，超過七成位於中國的一二線城市，且金茂集團的住宅產品一向走高品質路線，2020年，其所開發項目的平均售價約為2萬元/平方米，大幅高於1.6萬元/平方米的行業平均價格，相應地，金茂物業在管住宅項目物業費確實超出行業平均水平。同期，其在管住宅的物業管理費為3.6元/平方米，高於中指院公佈的行業平均水平——2.1元/平方米。
需要注意的是，如果沒有規模的加成，這樣的服務溢價，反應到資本市場上，並不能激起太大浪花。
相比而言，非住宅物業的溢價卻明顯很多，同期的物業管理費是19.7元/平方米，顯著高於行業平均水平——5元/平方米，這其中，寫字樓的價差優勢更加明顯，平均物業管理費為27.3元/平方米，而物業服務百強企業平均水平為6.93元/平方米。
金茂物業的非住宅業務之所以能夠獲得如此高的溢價，與其在管項目多為城市級地標不無關係，服務列表中包含了一系列摩天大樓，例如高421米的上海金茂大廈、高313米的蘭州亞歐國際大廈、高250米的長沙梅溪湖雙子塔等等。
金茂物業在管項目中，有67個住宅和34個非住宅，面積分別為1500萬平方米和310萬平方米。若按照2020年的物業收費標準算來，面積佔比17%的非住宅收取的物業費，超過了面積佔比83%的住宅收取的物業費。實際上，這種情況在過去三年一直持續，直到今年第一季度有所改變。
一般而言，商業物業服務的毛利率普遍高於住宅物業服務，我們沒有在金茂物業目前的上市文件中看到住宅和非住宅物業分別的毛利率水平。若簡單以卓越商企服務的數據對比來看，2020年，卓越商企服務管理的卓越集團開發的商業項目，毛利率為47.3%，而住宅服務的毛利率在11.2%，前者為後者的4倍。
也就是説，商管的毛利率可以有效抬升基礎物業管理的毛利率。即便如此，截至今年3月底，金茂物業“物業管理服務”的毛利率僅為9.3%，綜合了毛利率45.1%的非業主增值服務（主要為案場服務和諮詢服務），以及毛利率52.9%的社區增值服務（包括社區空間運營、社區生活服務、二手房銷售代理以及室內裝修平臺服務）後，金茂物業的毛利率在25.1%，為三年來最高。
據wind統計，從今年已發的半年業績看，這樣的毛利率水平，排在在港上市物業企業的40名左右，目前在港上市物業企業一共51家。
在規模指標和盈利指標都沒有明顯優勢的情況下，金茂物業姍姍來遲的上市，能獲得資本市場怎樣的響應，現在還是未知數，不過，募集資金之後的用途，金茂物業已經明確，收購、投資其他有潛力的物企並擴大與相關業務協同的供應商等合作；升級智慧服務管理系統；用於企業運營資金及一般用途等。
道路千萬條，做大規模還是第一條，但實際上，今年上半年的諸多物業收併購案例中，除了碧桂園收購藍光嘉寶擴充了大量住宅面積之外，碧桂園服務、第一服務、恆大物業、世茂服務、雅生活、卓越商企服務、彩生活等物業公司的收購多在非住宅領域以及增值服務領域展開。對上市物業企業而言，這一細分領域的競爭也在變得激烈。