提到中國金茂(00817)，大家應該並不陌生。作為一家發展迅速的物業開發商，金茂集團在去年的中國物業服務百強企業中排名14。金茂集團旗下上海標誌性的建築——上海金茂大廈，落成時是世界十大最高摩天大廈之一。
隨着金茂集團發展壯大，集團旗下成立近25年的金茂物業，也開始向資本市場進軍。智通財經APP獲悉，中國金茂於8月31日發佈公告，建議分拆旗下的金茂物業發展股份有限公司，在聯交所主板上市。中金公司以及滙豐為聯席保薦人。
資料顯示，金茂物業是一家高端物業管理以及城市運營服務的提供商。按服務範圍、服務標準、服務收費三個方面的指標，均處於行業領先地位。另外，公司的增長速度也領先同行業。2018至2020年合約建築面積的複合年增長率為36%，行業平均值為18.9%。在管總建築面積的複合年增長率為31.7%，高於行業14.6%的平均值。
以物管業務為主
金茂物業招股書顯示，公司業務涵蓋物業管理服務、非業主增值服務以及社區增值服務。
物業管理服務是金茂物業為業主和住户以及物業開發商，提供包括秩序、保潔、綠化、園藝以及公共區域設施運行的維修保護等服務。非業主增值服務包括了，向物業開發商提供案場服務，以及向物業開發商提供的資訊和其他增值服務。社區增值服務的對象是，在管物業的業主以及住户，幫助其解決日常生活中的需求。
金茂物業的總收入一直在穩定增長，2018至2020年的複合增長率達到28.2%。其中，物業管理服務收入佔比最大，2021年一季度達57.7%;其次是非業主增值服務，佔比33.7%。三項業務的收入對比去年同期都有所增長。
另外，三項業務於今年一季度的毛利率同比均實現明顯增長，綜合毛利率提升14.4個百分點至25.1%。其中社區增值服務的毛利率漲幅最大，同比提升41.7個百分點至52.9%。
值得注意的是，金茂物業的物業管理服務業務，收入主要來自金茂集團及中化集團兩大股東。今年一季度，公司來自上述兩大股東所開發物業的收入，佔物業管理服務總收入的92.4%。公司的合約建築面積為4130萬平方米，在管總建築面積1810萬平方米。總共管理101處物業，其中兩大集團的在管物業數目為80處。
不過金茂物業依賴個別股東的狀況正在改善，公司正不斷的擴充獨立第三方開發的物業。今年一季度，物管服務業務來自獨立第三方的收入達到1.41億元，同比增長86.3%，佔比提升1.4個百分點至7.6%。此外，公司來自獨立第三方的在管物業數目也從2018年的8處，增加至去年的21處。
在智通財經APP看來，更多的獨立第三方物業，可以幫助公司利用規模經濟，獲取更多的收入，進一步提高毛利率。另外，此舉可以使自身的物業組合更加多元化，同時減少對於股東的物業依賴。
另外，非業主增值服務今年前三個月的收入，相比較去年同期增長90.2%。主要是由於金茂物業的服務產品擴大，使得前期規劃和設計服務的收入增加。另外，該業務的毛利率增長，則是因為金茂物業新增的諮詢及其他增值服務產品，佔該業務的47.6%。收入從去年前三個月的745萬元，增長至5158萬元，漲幅達到了592.3%。
剩餘的52.4%收入自於案場服務，也有14.6%的增長。主要是面向物業開發商，幫助其在售樓處以及樣板間的銷售和營銷，通過優質的客户服務吸引購房者。截至今年前三個月，金茂物業為102個項目提供案場服務，涵蓋了全國18個省份的50個城市。
除此之外，金茂物業看到了社區增值服務的增長潛力，從去年第二季度擴展房地產經紀服務、室內裝修平臺服務以及新零售服務等。該項業務的收入較去年前三個月，增長了109%。得益於業務規模的擴大，在管社區數目增多。同時，社區空間運營服務及社區生活服務的收入也出現增長。收入的增長也為該項業務帶來更好的毛利率，達到52.9%。
金茂物業擁有一支專業的團隊，致力於提供更好的業務開發和管理能力。同時，還有專門的團隊負債研究客户的需求，從而豐富自身的服務組合。業務組合多元化，以及持續的業務增長，可以為公司利潤增長提供支持。
智慧社區服務望帶來新增長動力
金茂物業作為物業管理服務的提供商，同時該項業務收入佔比最大，下面來看看行業的發展前景。
我國的物業管理行業從1981年開始，第一家物業管理公司於當時在深圳成立。如今的物業管理行業可以為多種物業提供服務，例如住宅物業、商業物業、寫字樓、公共物業、產業園等。去年行業的在管建築面積為259億平方米，今年有望達到274億平方米，預計2025年這一數字將增長至348億平方米。
2014年8月份，《關於促進智慧城市健康發展的指導意見》由國家發改委發佈，針對智慧城市的建設提出了規劃。另外，2018年12月，也頒佈了《關於繼續開展新型智慧城市建設評價工作深入推動新型智慧城市健康快速發展的通知》，為物業管理公司建設智慧城市，提供了全面的政策支持，以及明確的指引。
金茂物業也在全力向智慧城市的方向發展，通過三種方式發展智慧社區服務，包括智慧社區、智慧運營以及智慧生活。公司擁有30人組成的數字研究和發展團隊，平均有9年的相關經驗。
智慧社區通過物聯網、人工智能、大數據分析以及雲計算等技術，搭建包括安防、保潔、停車、計費等各種應用場景。例如使用IBA物聯網技術，為社區中的重要設備和設施提供全天的監控，得以提高運營的效率，同時儘早發現需要維護的情況。
智慧運營作為智慧社區服務的核心，提升了運營的效率和空間的利用，以及解決住户需求的能力。這在一個集中化停車管理平臺中得以體現，金茂物業今年開始運營此平臺，使得僱傭的停車員每年減少一半以上，並且預計成本每年減少約600萬元。
智慧生活方面，金茂物業通過自有的“回家”APP，為業主和住户搭建閉環式的生態系統。通過分析線上的數據，提供線下的服務，以解決客户的需求。使用這款APP可以方便的支付水電費、發出維修請求、查看訪客、預約停車位以及參加社區活動。