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惠誉:下调中国奥园(03883.HK)长期外币发行人评级至“CCC-”,移出负面评级观察名单

久期财经 ·  {{timeTz}}

久期财经讯,11月24日,惠誉将中国奥园集团股份有限公司(China Aoyuan Group Limited,简称:“中国奥园”,03883.HK)的长期外币发行人违约评级(IDR)由“B-”下调至“CCC-”。惠誉同时将中国奥园的高级无抵押评级及其存续美元高级无抵押票据的评级自“B-”下调至“CCC-”,回收率评级为“RR4”。惠誉已将上述评级移出负面评级观察名单。

此次评级下调是基于,在中国奥园延长其奥创二期资产支持证券的赎回日并聘请了一名财务顾问和一名法律顾问后,该公司为其2022年1月到期的6.88亿美元公开高级票据再融资的可能性逐渐降低。

关键评级驱动因素

再融资风险高企:中国奥园的1.88亿美元债券(2022年1月20日到期)和5亿美元债券(2022年1月22日到期)的再融资不确定性增加。该公司于2021年11月22日宣布,其奥创二期资产支持证券的持有人同意将当日到期的约8.16亿元人民币的赎回日期延长。该公司还宣布,已聘请财务和法律顾问评估集团的资本结构、财务状况以及债务和流动性状况。

财务灵活性有限:截至2021年上半年,该公司拥有518亿元人民币的可用现金,不包括项目建设的限制性现金和限制性存款,但没有提供可用于偿还资本市场债务的现金余额。惠誉相信大部分现金可能用于项目层面,但惠誉无法从该公司核实这一点。惠誉认为大部分现金可能在项目层面,但惠誉无法从该公司证实这一点。

大量债券即将到期:惠誉预估,中国奥园有88亿元人民币公开资本市场债务即将于目前至2022年末期间到期或可回售,其中包括2022年1月到期的6.88亿美元高级票据和2022年6月可回售的2亿美元票据。此外,该公司持有2.5亿美元债券于2022年9月到期和15亿元人民币债券于2022年9月可回售。

融资渠道受限:惠誉认为,中国奥园的融资渠道受限,它将不得不依靠资产出售或内部现金资源来解决偿债问题。尽管中国奥园于2021年7月发行了18亿元人民币境内债券并于10月进行了3.99亿港元股票配售,该公司目前的资本市场融资渠道不畅。该公司现金/短期债务之比仅略高于1倍,可能不足以缓冲当前动荡市况带来的影响。

依赖于资产出售:惠誉相信该公司有办法通过资产处置来解决即将到期的债务,但这些选择需要时间,并且存在执行风险。奥远已宣布将其在香港罗便臣道(Robinson Road)的项目出售给第三方,以9亿港元的现金对价,但相对于其2022年将在资本市场上到期的大量项目而言,这笔资金规模较小。该公司正在出售其他资产,但惠誉认为这些资产将需要一些时间才能完成。

少数股东权益占比高:2021年上半年,中国奥园的少数股东权益(NCI)占其权益总额的比例升至66%,应付少数股东权益净额/物业净资产之比约为25%。这在惠誉授评的中资房企中属较高水平,表明中国奥园可能会向少数股东权益方面流失大量现金。

ESG-治理:中国奥园在财务透明度方面的ESG相关性得分为“4”。就评级实体层面的现金水平而言,与之前的指导相比,该公司对其报告的并表后现金余额的获取能力似乎较弱。这对信用状况有负面影响,与评级以及其他因素相关。

评级推导摘要

中国奥园评级的制约因素在于,其即将到期的资本市场债务再融资风险上升,在目前资本市场情绪低迷的情况下尤其如此。惠誉认为,中国奥园或可以利用其内部现金来偿还其将到期债务,可能会带来执行风险。

关键评级假设

本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括:

- 2021权益销售额为1,050亿元人民币(2020年:980亿元人民币);

- 2021至2024年间平均拿地成本的年涨幅为4%;

- 未售土地储备可支持销售的年期约为2.5年(不包括城市更新项目);

- 销售总务管理支出占营收的6%-8%。

关键回收率评级假设

回收率分析假设,中国奥园若破产将走清算程序。

扣除10%的行政费用。

清算方法

清算价值估计是基于惠誉对可以在破产程序中销售或清算来变现并分配给债权人的资产负债表中资产价值的评估

- 对应收账款适用30%的折扣率;

- 鉴于租金收益率接近2%,对投资物业适用70%的折扣率;

- 对土地及建筑物适用40%的折扣率;

- 对调整后净库存适用40%的折扣率;

- 中国奥园的可用现金多于其贸易应付账款;惠誉对扣除三个月合同销售额后所剩余的现金适用40%的折扣率;

- 对中国奥园高级无抵押境外债券按照偿还顺序进行债务价值分配所得出的对应回收率评级为“RR4”。

评级敏感性

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括:

-2022年1月到期的债券还款计划得到确认,资产处置取得重大进展。

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括:

- 流动性进一步恶化。

-未能支付利息或无力偿还将于2022年1月到期的债券。

流动性及债务结构

大量债务即将到期:截至2021年上半年,中国奥园持有可用现金518亿元人民币(不含受限现金和用于项目建设的受限制存款),足以覆盖其516亿元人民币的短期债务。然而,惠誉预计中国奥园无法使用报告现金的全额以偿还债务。中国奥园最近一笔应偿付的资本市场债务是于2022年1月到期的6.88亿美元债券。此后,中国奥园有2亿美元债券于2022年6月面临回售。

发行人简介

中国奥园是中国房地产开发企业中排名前30的企业之一,截至2020年末,该公司拥有约370个项目,总楼面面积约5,700万平方米。广东省占中国奥园土储楼面面积的28%。此外,中国奥园在加拿大和澳大利亚还拥有多处物业。

风险提示:以上内容仅作为作者或者嘉宾的观点,不代表富途的任何立场,不构成与富途相关的任何投资建议。在作出任何投资决定前,投资者应根据自身情况考虑投资产品相关的风险因素,并于需要时咨询专业投资顾问意见。富途竭力但不能证实上述内容的真实性、准确性和原创性,对此富途不做任何保证和承诺。

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