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房地产行业:寻找长周期估值修复

新浪财经 ·  {{timeTz}}

类别:行业

机构:国泰君安证券股份有限公司

研究员:谢皓宇/单戈/郝亚雯

本报告导读:

有效政策拐点出现,但更多体现为结构性及防风险目的,预计销售增速筑底,但难大幅翻转,当前政策博弈胜率不及长周期估值修复,能拉长展望期的房企是更好的选择。

摘要:

销售增速呈现 见底迹象,居民购房担忧逐步缓解。1)本月龙头房企销售增速出现反弹,剔除风险房企,销售面积同比下滑24.2%,销售金额同比下滑20.5%,分别较上月回升5.1pcts、9.2pcts。对比过去3 年龙头房企销售增速和统计局销售增速,在拐点时期,龙头房企数据更为敏感,当前预示着销售增速数据基本见底;2)房价走弱、交房风险及房产税压力是压制居民购房需求释放的主要因素,当前对于并购贷款的放松及违约房企保交楼的态度,将在一定程度上减少居民对交房违约担忧,带动销售增速见底;3)历史上的大幅翻转主要是融资端的全面放松,但当前政策力度尚不足以支撑销售的大幅翻转,而当前的低有效库存也将是政策放松的掣肘。

部分企业难以完成年初销售目标,2021 年目标也将重新调整。前10个月销售目标完成率仅75.7%,甚至低于2020 年同期水平,即使政策出现了一定调整,部分企业仍难以完成销售目标。10 月行业境内、境外均融资处于极低水平,房企开始面对更大的缩表压力,我们预计房企将在新的缩表框架下考虑2022 年推盘、拿地、融资、运营节奏,强运营能力将会被摆到更重要的位置。

土地市场仍然冷清,但部分房企逆势抄底。10 月土地市场进一步下滑,如果仅是防范系统性风险的政策力度,我们预计土地市场仍难有起色。但核心城市核心地块的利润率有一定好转,部分资金相对充足的房企逆势拿地,如龙湖、华润、中海等,奠定2022 年销售层面的优势。

布局长周期估值修复的房企。前期板块政策博弈的机会逐步兑现,在房住不炒的定力下,我们认为寻找长周期估值修复将成为胜率更高的策略。在《逆转价值毁灭,重塑远期估值》,我们阐述了当前房企的低估值主要在远期价值毁灭,而在市场可能逐步出清、拿地利润率有一定好转的情况下,及政策对部分房企杠杆限制放开的背景下,挖掘远期估值修复的机会显现。我们推荐港股中的中国金茂、融创中国,受益旭辉控股集团,A 股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等,同时推荐物业板块,受益招商积余、碧桂园服务,推荐中海物业、宝龙商业。

风险提示:政府重新放开前融、再走土地金融模式。

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