本报告导读：類別：行業
機構：國泰君安證券股份有限公司
研究員：謝皓宇/單戈/郝亞雯
本報告導讀：
有效政策拐點出現，但更多體現為結構性及防風險目的，預計銷售增速築底，但難大幅翻轉，當前政策博弈勝率不及長週期估值修復，能拉長展望期的房企是更好的選擇。
摘要：
銷售增速呈現 見底跡象，居民購房擔憂逐步緩解。1）本月龍頭房企銷售增速出現反彈，剔除風險房企，銷售面積同比下滑24.2%，銷售金額同比下滑20.5%，分別較上月回升5.1pcts、9.2pcts。對比過去3 年龍頭房企銷售增速和統計局銷售增速，在拐點時期，龍頭房企數據更為敏感，當前預示着銷售增速數據基本見底；2）房價走弱、交房風險及房產税壓力是壓制居民購房需求釋放的主要因素，當前對於併購貸款的放鬆及違約房企保交樓的態度，將在一定程度上減少居民對交房違約擔憂，帶動銷售增速見底；3）歷史上的大幅翻轉主要是融資端的全面放鬆，但當前政策力度尚不足以支撐銷售的大幅翻轉，而當前的低有效庫存也將是政策放鬆的掣肘。
部分企業難以完成年初銷售目標，2021 年目標也將重新調整。前10個月銷售目標完成率僅75.7%，甚至低於2020 年同期水平，即使政策出現了一定調整，部分企業仍難以完成銷售目標。10 月行業境內、境外均融資處於極低水平，房企開始面對更大的縮表壓力，我們預計房企將在新的縮表框架下考慮2022 年推盤、拿地、融資、運營節奏，強運營能力將會被擺到更重要的位置。
土地市場仍然冷清，但部分房企逆勢抄底。10 月土地市場進一步下滑，如果僅是防範系統性風險的政策力度，我們預計土地市場仍難有起色。但核心城市核心地塊的利潤率有一定好轉，部分資金相對充足的房企逆勢拿地，如龍湖、華潤、中海等，奠定2022 年銷售層面的優勢。
佈局長週期估值修復的房企。前期板塊政策博弈的機會逐步兑現，在房住不炒的定力下，我們認為尋找長週期估值修復將成為勝率更高的策略。在《逆轉價值毀滅，重塑遠期估值》，我們闡述了當前房企的低估值主要在遠期價值毀滅，而在市場可能逐步出清、拿地利潤率有一定好轉的情況下，及政策對部分房企槓桿限制放開的背景下，挖掘遠期估值修復的機會顯現。我們推薦港股中的中國金茂、融創中國，受益旭輝控股集團，A 股標的推薦中南建設、萬科A、保利地產、金地集團、招商蛇口等，同時推薦物業板塊，受益招商積餘、碧桂園服務，推薦中海物業、寶龍商業。
風險提示：政府重新放開前融、再走土地金融模式。