事件：融创中国公告拟配售公司股份以及融创服务股份

　　配售地产+服务股份融资9.52 亿美元。根据融创中国11 月14 日公告，公司拟以每股15.18 港元配售3.35 亿股融创中国股份，配售股份占公司现有股份7.19%、扩大后发行股本6.7%，预计获得款项约为50.85 亿港元（6.53 亿美元）。此外，融创服务拟以每股14.75 港元价格配售1.58 亿股融创服务股份，占融创服务现有股份5.10%，预计获得款项约为23.31 亿港元（2.99 亿美元）。

　　如果此次配售成功，融创中国和融创服务合计将获得9.52 亿美元。

　　实控人向融创中国提供无息借款4.5 亿美元。融创中国控股股东、董事会主席孙宏斌先生拟用自有资金向公司提供无息借款4.5 亿美元，支持公司经营发展。加上融创中国和融创服务配售融资，融创此次总计获得资金14 亿美元。

　　人民币18 亿元向融创服务出售商管。11 月8 日融创服务公告拟收购融创中国旗下商管轻资产运营板块，总代价约为18 亿元（约2.8 亿美元）。融创商管已签约项目28 个，合约面积373 万平，在管项目21 个，在管面积305 万平。其中融创中国自持面积为343.5 万平，占比92%。根据卖方交易业绩承诺，融创商管2022 年目标归母净利润不低于1.4 亿元（2021 年1-10 月税后净利润7881 万元），如果低于目标则由融创中国补足差额的12.86 倍。

　　半个月累计融资达17 亿美元，储备充足抵御严冬。根据我们粗略计算，融创中国通过出售商管、配股、控股股东无息借款等方式11 月前半个月总计融资约为16.82 亿美元（约108 亿人民币）。结合行业环境和公司经营目标，我们认为公司此次融资有以下几点重要意义：1）顺应降杠杆趋势：行业持续调控+三道红线监管环境下，公司有必要积极去化回笼资金降低杠杆、且必要时通过股权融资持续降杠杆行动，在符合化解风险趋势下留存实力，在行业供给端出清劣质产能时保持存活。2）维持黄档，在信用有选择性放松时取得主动权：截止2021H1 公司三道红线符合黄档标准，持续优化公司资产结构有利于公司保持三道红线目前档位。我们认为，近期房企信用债违约事件导致行业整体信用受损，修复需要时间，在此期间房企信用会进一步分化，档位靠前房企融资将享有更多主动权。围绕公司中期提出的长期战略，我们认为公司逐步向“更安全、更从容、更长期、更有价值”迈进。

　　投资建议：“优于大市”评级。我们预计公司2021 年EPS 为6.49 元每股，给予公司2021 年3-3.5 倍PE 估值，对应合理市值为1031-1203 亿港元，对应合理价值区间为22.12-25.81 港元。（本文非特别注明均以人民币计价，汇率取12 个月均值，1 港币=0.88 人民币）

　　风险提示：调控政策持续，公司毛利率承压。