Q3 归母净利润同比-49%，维持“增持”评级
公司10 月26 日发布三季报，1-3Q 实现营收24.4 亿元，同比-5%；归母净利润7.4 亿元，同比-14%；扣非归母净利润6.8 亿元，同比-22%。我们维持盈利预测，预计21-23 年EPS 为0.35、0.50、0.52 元。我们进行分部估值：医美业务采用PS 估值法，预计21 年营收1.2 亿元，可比公司21 年平均PS（Wind 一致预期）42 倍，考虑到公司医美业务体量尚小，给予25倍2021PS，合理价值30 亿元；房地产业务NAV 为283 亿元，考虑到房地产市场下行风险，我们给予48%折价，合理价值为147 亿元。综上，公司合理价值为177 亿元，目标价5.84 元（前值6.16 元），维持“增持”评级。
地产结转节奏和结构影响业绩释放，持续为转型提供现金流支撑地产业务仍为公司业绩的主要组成，受结转节奏和结构的影响，季度间业绩波动较大。前三季度公司归母净利润同比降幅大于营收，主要因为：1、受地产结转结构影响，毛利率同比-5.0pct 至50.2%；2、发力布局医美业务导致销售+管理费用率同比+3.4pct 至13.0%。公司收购产业基金旗下医美医院导致投资收益同比+442%至0.6 亿元，但也导致扣非归母净利润同比降幅大于归母净利润。截至Q3，公司合同负债较Q2+58%至9.6 亿元，我们预计地产存量项目去化平稳进行。根据半年报，公司未来将持续推进天华硅谷三期与北外滩水城等高利润率项目的开发建设，为转型提供现金流支撑。
医美资产整合顺利推进
7 月21 日公司公告拟以3.37 亿元现金收购关联方医美产业投资基金及环球股权投资持有的3 家医美医院100%股权。无锡/唐山/石家庄3 家医院20年合计收入1.3 亿元/净利润2094 万元/净利率16%，21H1 收入6970 万元/净利润808 万元/净利率12%。8 月12 日交易方案已通过股东大会决议，我们预计年内可以实现并表，标志着公司医美战略逐步落地。随着经营能力的提升，我们预计公司旗下上海天大、北京苏亚（未并表）有望在年内实现扭亏为盈。此外，我们期待公司未来有新的医美并购项目落地。
风险提示：区域房地产市场波动、实际医美业务落地节奏不及预期、医美并购不及预期、关键人员流失风险。
Q3 歸母淨利潤同比-49%，維持“增持”評級
公司10 月26 日發佈三季報，1-3Q 實現營收24.4 億元，同比-5%；歸母淨利潤7.4 億元，同比-14%；扣非歸母淨利潤6.8 億元，同比-22%。我們維持盈利預測，預計21-23 年EPS 爲0.35、0.50、0.52 元。我們進行分部估值：醫美業務採用PS 估值法，預計21 年營收1.2 億元，可比公司21 年平均PS（Wind 一致預期）42 倍，考慮到公司醫美業務體量尚小，給予25倍2021PS，合理價值30 億元；房地產業務NAV 爲283 億元，考慮到房地產市場下行風險，我們給予48%折價，合理價值爲147 億元。綜上，公司合理價值爲177 億元，目標價5.84 元（前值6.16 元），維持“增持”評級。
地產結轉節奏和結構影響業績釋放，持續爲轉型提供現金流支撐地產業務仍爲公司業績的主要組成，受結轉節奏和結構的影響，季度間業績波動較大。前三季度公司歸母淨利潤同比降幅大於營收，主要因爲：1、受地產結轉結構影響，毛利率同比-5.0pct 至50.2%；2、發力佈局醫美業務導致銷售+管理費用率同比+3.4pct 至13.0%。公司收購產業基金旗下醫美醫院導致投資收益同比+442%至0.6 億元，但也導致扣非歸母淨利潤同比降幅大於歸母淨利潤。截至Q3，公司合同負債較Q2+58%至9.6 億元，我們預計地產存量項目去化平穩進行。根據半年報，公司未來將持續推進天華硅谷三期與北外灘水城等高利潤率項目的開發建設，爲轉型提供現金流支撐。
醫美資產整合順利推進
7 月21 日公司公告擬以3.37 億元現金收購關聯方醫美產業投資基金及環球股權投資持有的3 家醫美醫院100%股權。無錫/唐山/石家莊3 家醫院20年合計收入1.3 億元/淨利潤2094 萬元/淨利率16%，21H1 收入6970 萬元/淨利潤808 萬元/淨利率12%。8 月12 日交易方案已通過股東大會決議，我們預計年內可以實現並表，標誌着公司醫美戰略逐步落地。隨着經營能力的提升，我們預計公司旗下上海天大、北京蘇亞（未並表）有望在年內實現扭虧爲盈。此外，我們期待公司未來有新的醫美併購項目落地。
風險提示：區域房地產市場波動、實際醫美業務落地節奏不及預期、醫美併購不及預期、關鍵人員流失風險。
