投资建议
我们给予12 个月目标总收益率5%，按我们依收益率对评级的划分，下调投资评级至持有，但仍看好标的长期投资前景。理由如下：
个别租户调整致整体出租率小幅下滑。三季度末7 项标的资产平均出租率为96.64%，较2020 年末（98.72%）小幅下行，主要因普洛斯北京空港物流园的个别租户有所调整（但外部管理人已在与潜在租户积极洽谈租赁事宜），致其出租率于三季度末降至85.94%（2020 年末为96.85%）；其余6 项标的资产的出租率较2020 年末基本保持平稳；
三季度营业收入与可供分配金额整体平稳。中金普洛斯仓储物流REIT公布2021 年三季度业绩，三季度基金层面实现营业收入8,734 万元（我们预计全年营业收入为3.7 亿元），可供分配金额6,298 万元，上市（6月7 日）以来累积可供分配金额8,241 万元，符合我们此前预期；
预计全年经营业绩仍将延续稳健表现，中期维度建议关注扩募潜力。我们认为公司整体资产经营状况稳健，全年维度有望实现市场预期的业绩水平。中期维度，我们建议关注监管对于扩募的配套机制的相关设计与推进。
我们与市场的最大不同 我们认为中金普洛斯REIT 运营稳健，有能力实现可供分配金额的长期平稳增长，底层资产公允价值亦有望实现超市场预期的增值。
潜在催化剂：基金宣布扩募或其他资产收购。
盈利预测与估值
维持2021 和2022 年基金可供分配金额预测不变。我们预计今日收盘价对应的2021 年预测年化股息收益率约3.5%（若按从上市日计起的实际2021年派息则股息收益率约2%）。基金价格端，我们认为8 月底以来REITs 市场的整体上行与债券市场收益率下行在时点上有所呼应，近期投资者对REITs 市场的关注也逐步升温。当前价格对我们测算2022 年末基金净资产评估值（NAV）有15%的溢价，我们认为体现了产品目前仍有较好的需求基本面支撑，以及和一级市场物流地产板块有资金持续流入的趋势也相吻合。考虑当下资本市场环境，我们认为目前的基金价格仍有望基本维持（这也是REITs 有一定股性的体现），但也建议投资者更好权衡短期与长期收益。评级方面，我们给予12 个月目标总收益率5%，按我们依收益率对评级的划分，下调投资评级至持有，但仍看好标的长期投资前景。
风险
资产管理表现可能不及预期；仓储物流资产的资本化率抬升。
投資建議
我們給予12 個月目標總收益率5%，按我們依收益率對評級的劃分，下調投資評級至持有，但仍看好標的長期投資前景。理由如下：
個別租戶調整致整體出租率小幅下滑。三季度末7 項標的資產平均出租率爲96.64%，較2020 年末（98.72%）小幅下行，主要因普洛斯北京空港物流園的個別租戶有所調整（但外部管理人已在與潛在租戶積極洽談租賃事宜），致其出租率於三季度末降至85.94%（2020 年末爲96.85%）；其餘6 項標的資產的出租率較2020 年末基本保持平穩；
三季度營業收入與可供分配金額整體平穩。中金普洛斯倉儲物流REIT公佈2021 年三季度業績，三季度基金層面實現營業收入8,734 萬元（我們預計全年營業收入爲3.7 億元），可供分配金額6,298 萬元，上市（6月7 日）以來累積可供分配金額8,241 萬元，符合我們此前預期；
預計全年經營業績仍將延續穩健表現，中期維度建議關注擴募潛力。我們認爲公司整體資產經營狀況穩健，全年維度有望實現市場預期的業績水平。中期維度，我們建議關注監管對於擴募的配套機制的相關設計與推進。
我們與市場的最大不同 我們認爲中金普洛斯REIT 運營穩健，有能力實現可供分配金額的長期平穩增長，底層資產公允價值亦有望實現超市場預期的增值。
潛在催化劑：基金宣佈擴募或其他資產收購。
盈利預測與估值
維持2021 和2022 年基金可供分配金額預測不變。我們預計今日收盤價對應的2021 年預測年化股息收益率約3.5%（若按從上市日計起的實際2021年派息則股息收益率約2%）。基金價格端，我們認爲8 月底以來REITs 市場的整體上行與債券市場收益率下行在時點上有所呼應，近期投資者對REITs 市場的關注也逐步升溫。當前價格對我們測算2022 年末基金淨資產評估值（NAV）有15%的溢價，我們認爲體現了產品目前仍有較好的需求基本面支撐，以及和一級市場物流地產板塊有資金持續流入的趨勢也相吻合。考慮當下資本市場環境，我們認爲目前的基金價格仍有望基本維持（這也是REITs 有一定股性的體現），但也建議投資者更好權衡短期與長期收益。評級方面，我們給予12 個月目標總收益率5%，按我們依收益率對評級的劃分，下調投資評級至持有，但仍看好標的長期投資前景。
風險
資產管理表現可能不及預期；倉儲物流資產的資本化率抬升。
