2020 年业绩符合市场预期
龙光集团2020 年核心净利润同比增长20%至120.4 亿元,符合市场预期。公司维持40%的派息率,对应全年股息率为8.7%。
背靠大湾区城市更新,资源禀赋突出。截至2020 年末,公司5222亿元的总土储货值中64%位于大湾区(深圳占比22%,惠州东莞占比15%),未售货值可覆盖逾3 年的销售。公司当前已积累109个城市更新项目,锁定货值7100 亿元,且其中95%位于大湾区,净利率为15-20%。公司预计未来3 年城市更新每年可转化约500亿元货值(2020 年为300 亿元),我们认为这将进一步夯实公司的土储资源,同时一级土地开发每年有望贡献核心净利润的20%。
积极修复财务,2020 年末降至“绿档”。公司2020 年严格管控现金流(经营现金流录得盈余80 亿元),叠加少数股东权益的累积(增长108%至183 亿元),全年扣预负债率同比下降6 百分点至70%,净负债率同比改善7 百分点至61%,现金短债比为1.8 倍,成功降为“绿档”。此外,公司平均融资成本同比改善0.5 百分点至5.6%,在业内具备竞争力。
发展趋势
预计2021 年销售将维持20%的增速。公司2021 年权益可售货值为2400 亿元(同比增长逾40%),其中新货占比为83%,大湾区和长三角占比分别为55%和14%。公司计划全年实现20%的权益销售增长(至1440 亿元),且其中长三角销售额翻倍超过200 亿元。考虑到公司往年去化率均高于60%(2020 年约72%),我们认为该销售目标能够达成。
商业运营料将稳步推进。截至2020 年末,公司已储备9 个TOD项目,总建面为101 万平米,重点布局一线和强二线城市(5 个在深圳),其中4 个项目(总建面46 万平米)将于2021 年开业。展望未来,公司计划将持续把每年销售回款的5-10%用于商业地产投资,并着力打造自有品牌“蓝鲸”,旗下包括区域型和社区型购物中心两条产品线。公司计划到2025 年投资物业总建面达到500万平米,租金收入达30 亿元。
盈利预测与估值
我们微下调2021 年核心净利润预测4%至143 亿元(同比增长19%),基于交付进度的调整。引入2022 年核心净利润预测166亿元(同比增长16%)。维持跑赢行业评级,基于盈利预测调整,下调目标价7%至15.38 港币(5.1 倍2021 年市盈率,24%上行空间)。公司当前交易于4.1 倍2021 年市盈率。
风险
大湾区购房需求超预期下滑。
2020 年業績符合市場預期
龍光集團2020 年核心淨利潤同比增長20%至120.4 億元,符合市場預期。公司維持40%的派息率,對應全年股息率為8.7%。
背靠大灣區城市更新,資源稟賦突出。截至2020 年末,公司5222億元的總土儲貨值中64%位於大灣區(深圳佔比22%,惠州東莞佔比15%),未售貨值可覆蓋逾3 年的銷售。公司當前已積累109個城市更新項目,鎖定貨值7100 億元,且其中95%位於大灣區,淨利率為15-20%。公司預計未來3 年城市更新每年可轉化約500億元貨值(2020 年為300 億元),我們認為這將進一步夯實公司的土儲資源,同時一級土地開發每年有望貢獻核心淨利潤的20%。
積極修復財務,2020 年末降至“綠檔”。公司2020 年嚴格管控現金流(經營現金流錄得盈餘80 億元),疊加少數股東權益的累積(增長108%至183 億元),全年扣預負債率同比下降6 百分點至70%,淨負債率同比改善7 百分點至61%,現金短債比為1.8 倍,成功降為“綠檔”。此外,公司平均融資成本同比改善0.5 百分點至5.6%,在業內具備競爭力。
發展趨勢
預計2021 年銷售將維持20%的增速。公司2021 年權益可售貨值為2400 億元(同比增長逾40%),其中新貨佔比為83%,大灣區和長三角佔比分別為55%和14%。公司計劃全年實現20%的權益銷售增長(至1440 億元),且其中長三角銷售額翻倍超過200 億元。考慮到公司往年去化率均高於60%(2020 年約72%),我們認為該銷售目標能夠達成。
商業運營料將穩步推進。截至2020 年末,公司已儲備9 個TOD項目,總建面為101 萬平米,重點佈局一線和強二線城市(5 個在深圳),其中4 個項目(總建面46 萬平米)將於2021 年開業。展望未來,公司計劃將持續把每年銷售回款的5-10%用於商業地產投資,並着力打造自有品牌“藍鯨”,旗下包括區域型和社區型購物中心兩條產品線。公司計劃到2025 年投資物業總建面達到500萬平米,租金收入達30 億元。
盈利預測與估值
我們微下調2021 年核心淨利潤預測4%至143 億元(同比增長19%),基於交付進度的調整。引入2022 年核心淨利潤預測166億元(同比增長16%)。維持跑贏行業評級,基於盈利預測調整,下調目標價7%至15.38 港幣(5.1 倍2021 年市盈率,24%上行空間)。公司當前交易於4.1 倍2021 年市盈率。
風險
大灣區購房需求超預期下滑。