21 年上半年毛利率下滑拖累业绩增速放缓。销售增长稳健，拿地力度略有放缓，多元化拿地控制成本。多元化业务进一步发展。公司有息负债规模进一步减少，三道红线维持绿档水平。预计2021-2023 年EPS 分别为1.44、1.58 和1.73 元，维持“强烈推荐-A”评级，目标价8.64 元/股（对应2021PE=6X）。
21 年上半年结算收入高增，毛利率下滑拖累业绩增速放缓。公司21 年上半年营收/营业利润/归母净利分别为439 亿/61 亿/37 亿，同比分别增长45.1%/12.8%/2.5%，业绩维持正增长。公司综合毛利率较去年同期回落5.9PCT 至20.1%（较20 年底回落3.1 PCT），三费费率较去年同期下降0.9 PCT至7.1%（较20 年底下降0.8 PCT），投资净收益6.45 亿，较去年同期增加0.6 亿，基本持平，主因毛利率的下滑使得营业利润增速较营收增速降低32.3PCT 至+12.8%；期内结转项目权益比下降拉低归母净利增速降至2.5%，但仍维持正增长。
销售增长稳健，拿地力度略有放缓，多元化拿地控制成本。公司21 年上半年全口径销售面积/金额分别为1005 万方/1025 亿元，同比分别增长17%/18%，回款率高达97%，保持行业领先水平，销售均价约1.02 万元/平，较20 年略有提高，销售结构上新一线及二线合计占比达65%。21 年计划销售金额2500亿，完成率41%。
全年新增全口径计容建面/金额分别为835 万方/354 亿元，同比分别-39%/-35%，或为达三道红线绿档目标而适当减缓短期补库存速度，按城级结构划分，新一线及二三线城市占比达93%，城市能级显著提升；按拓展方式划分，公司通过“地产+”、收并购等方式获取土地计容建筑面积472 万平方米，占比达57%，在拿地能级提升的情况下通过多元化拿地控制成本。拿地力度（拿地金额/销售金额）为34.5%，较去年全年降低5.5%。
存量土储方面，截至21 年上半年，公司总可售面积约7311 万方，按12 个月滚动销售测算可保障3 年销售，土储相对合理充裕，且较20 年3.2 年开发周期周转速度略有提高。
多元化业务稳步发展。
a. 智慧服务业务：2021 年上半年，金科服务实现收入约为25.9 亿元，同比+88.8%，归母净利润5.3 亿元，同比+80.4%。截止报告期末，金科服务在管面积约1.87 亿平方米，独立第三方占比约51.8%；合约面积约3.15 亿平方米，独立第三方占比约58.3%，规模与质效保持高质量增长。
b. “地产+”业务：金科产业集开发、投资、运营于一体。截至报告期末，已进入重庆、四川、湖南、山东、山西、江苏、河北等14 个省份22 个城市，累计运营管理项目28 个，累计开发运营面积超1300 万方。上半年科技产业新增开发运营面积超百万平方米可持续发展后劲充足。
c. 新能源业务：报告期内，公司确定与青岛城投新能源投资有限公司在城市更新、新能源业务、物业管理、项目投融资等领域开展深度战略合作，并将旗下景峡、烟墩两个风电场的重资产业务出让给青岛能投，本次股权交易的对价为13.94 亿元，上述交易涉及的子公司股权已于2021 年6 月29 日完成变更登记工作。
公司有息负债规模进一步减少，三道红线维持绿档水平。截至21 年上半年，公司账面有息负债941 亿元，较20底减少35 亿元（较20 年中报减少160 亿元）。从期限上看，即期有息负债占比降低5 PCT 至28%，短债占比相对较少。公司三道红线全部达标，净负债率77.08%，较20 年底提高2 PCT；剔除预收账款的资产负债率69.55%，较20 年底下降0.3 PCT，主要得益于负债规模控制得当；现金短债比1.38 倍，较20 年底基本持平，足够覆盖短债。
投资建议：21 年上半年毛利率下滑拖累业绩增速放缓。销售增长稳健，拿地力度略有放缓，多元化拿地控制成本；多元化业务稳步发展。公司有息负债规模进一步减少，三道红线维持绿档水平。预计2021-2023 年EPS 分别为1.44、1.58 和1.73 元，维持“强烈推荐-A”评级，目标价8.64 元/股（对应2021PE=6X）。
风险提示：拿地力度低于预期、结算规模不及预期、中西部三线城市去化不及预期。
21 年上半年毛利率下滑拖累業績增速放緩。銷售增長穩健，拿地力度略有放緩，多元化拿地控制成本。多元化業務進一步發展。公司有息負債規模進一步減少，三道紅線維持綠檔水平。預計2021-2023 年EPS 分別為1.44、1.58 和1.73 元，維持“強烈推薦-A”評級，目標價8.64 元/股（對應2021PE=6X）。
21 年上半年結算收入高增，毛利率下滑拖累業績增速放緩。公司21 年上半年營收/營業利潤/歸母淨利分別為439 億/61 億/37 億，同比分別增長45.1%/12.8%/2.5%，業績維持正增長。公司綜合毛利率較去年同期回落5.9PCT 至20.1%（較20 年底回落3.1 PCT），三費費率較去年同期下降0.9 PCT至7.1%（較20 年底下降0.8 PCT），投資淨收益6.45 億，較去年同期增加0.6 億，基本持平，主因毛利率的下滑使得營業利潤增速較營收增速降低32.3PCT 至+12.8%；期內結轉項目權益比下降拉低歸母淨利增速降至2.5%，但仍維持正增長。
銷售增長穩健，拿地力度略有放緩，多元化拿地控制成本。公司21 年上半年全口徑銷售面積/金額分別為1005 萬方/1025 億元，同比分別增長17%/18%，回款率高達97%，保持行業領先水平，銷售均價約1.02 萬元/平，較20 年略有提高，銷售結構上新一線及二線合計佔比達65%。21 年計劃銷售金額2500億，完成率41%。
全年新增全口徑計容建面/金額分別為835 萬方/354 億元，同比分別-39%/-35%，或為達三道紅線綠檔目標而適當減緩短期補庫存速度，按城級結構劃分，新一線及二三線城市佔比達93%，城市能級顯著提升；按拓展方式劃分，公司通過“地產+”、收併購等方式獲取土地計容建築面積472 萬平方米，佔比達57%，在拿地能級提升的情況下通過多元化拿地控制成本。拿地力度（拿地金額/銷售金額）為34.5%，較去年全年降低5.5%。
存量土儲方面，截至21 年上半年，公司總可售面積約7311 萬方，按12 個月滾動銷售測算可保障3 年銷售，土儲相對合理充裕，且較20 年3.2 年開發週期週轉速度略有提高。
多元化業務穩步發展。
a. 智慧服務業務：2021 年上半年，金科服務實現收入約為25.9 億元，同比+88.8%，歸母淨利潤5.3 億元，同比+80.4%。截止報告期末，金科服務在管面積約1.87 億平方米，獨立第三方佔比約51.8%；合約面積約3.15 億平方米，獨立第三方佔比約58.3%，規模與質效保持高質量增長。
b. “地產+”業務：金科產業集開發、投資、運營於一體。截至報告期末，已進入重慶、四川、湖南、山東、山西、江蘇、河北等14 個省份22 個城市，累計運營管理項目28 個，累計開發運營面積超1300 萬方。上半年科技產業新增開發運營面積超百萬平方米可持續發展後勁充足。
c. 新能源業務：報告期內，公司確定與青島城投新能源投資有限公司在城市更新、新能源業務、物業管理、項目投融資等領域開展深度戰略合作，並將旗下景峽、煙墩兩個風電場的重資產業務出讓給青島能投，本次股權交易的對價為13.94 億元，上述交易涉及的子公司股權已於2021 年6 月29 日完成變更登記工作。
公司有息負債規模進一步減少，三道紅線維持綠檔水平。截至21 年上半年，公司賬面有息負債941 億元，較20底減少35 億元（較20 年中報減少160 億元）。從期限上看，即期有息負債佔比降低5 PCT 至28%，短債佔比相對較少。公司三道紅線全部達標，淨負債率77.08%，較20 年底提高2 PCT；剔除預收賬款的資產負債率69.55%，較20 年底下降0.3 PCT，主要得益於負債規模控制得當；現金短債比1.38 倍，較20 年底基本持平，足夠覆蓋短債。
投資建議：21 年上半年毛利率下滑拖累業績增速放緩。銷售增長穩健，拿地力度略有放緩，多元化拿地控制成本；多元化業務穩步發展。公司有息負債規模進一步減少，三道紅線維持綠檔水平。預計2021-2023 年EPS 分別為1.44、1.58 和1.73 元，維持“強烈推薦-A”評級，目標價8.64 元/股（對應2021PE=6X）。
風險提示：拿地力度低於預期、結算規模不及預期、中西部三線城市去化不及預期。
