稳定的利润率驱动公司业绩稳步向前。公司上半年实现营业收入300.7亿元，同比增长34.8%，归母净利润30.0 亿元，同比增长8.5%。核心净利润为39.3 亿元，同比增长28.9%。公司业绩提升主要得益于项目结转规模的增加以及更加精细化的管理，公司积极拓展数字营销线上平台，降本增效成果明显，上半年营销费用率2.52%，同比下降83 个基点，管理费用率4.81%，同比下降87 个基点。上半年公司实现毛利率30.9%，净利率10.2%，分别同比下降2.9 个百分点和0.4 个百分点，稳定的利润率驱动公司业绩稳步向前。

　　可售货值充裕，全年销售目标可达标。上半年公司销售额增长强劲，实现合约销售金额638.5 亿元，同比增长77.2%，实现合约销售面积380.

　　6 万平方米，同比增长 80%。其中确认销售金额276.7 亿元，同比增长34%，确认销售均价19200 元，同比增长1%。从城市等级来看，一线/二线/三线城市合约销售金额分别占比24%/69%/7%。公司2021 年全年销售目标1300 亿元，上半年已完成49%，下半年公司预计可售货值1270 亿元，可售货值充裕，预计全年销售目标可顺利完成。

　　城市更新转化加速，核心区域土储充裕。上半年公司在公开市场拿地较为审慎，新增权益建筑面积246 万平方米，同比下降12.1%。公司土地储备规模3114 万平方米，对应货值达到7346.6 亿元。其中大湾区土地储备1923 万平方米，占比61.8%。公司聚焦城市更新转化，上半年已转化可售面积112.5 平方米，可售货值727 亿元。预计下半年将转化可售面积155.2 万平方米，转化货值742 亿元。目前公司城市更新板块共拥有项目213 个，占地面积超5370 万平方米，丰富的城市更新项目储备将支持公司未来价值的持续转化。

　　财务状况持续优化，达绿档企业标准。上半年公司总借贷规模1238 亿元，同比增长2%；期限结构方面，一年以内到期债务占20%，同比下降6 个百分点，到期债务压力较小。公司净负债率为93.7%，现金短债比为1.53 倍，剔除预收账款后的资产负债率为69.9%，达绿档企业标准。

　　投资建议：我们预计公司2021-2023 年实现EPS 分别为1.08 元/1.28 元/1.51 元，对应PE 分别为2.0/1.7/1.4 倍，首次覆盖给予“买入”评级。

　　风险提示：结转毛利率大幅低于预期、布局城市调控政策大幅收紧、城市更新项目转化不及预期等。