中期核心净利润增长超预期
截至2021 年6 月30 日,公司实现营业收入300.65 亿元,同比增长35%,收入维持快速增长;实现毛利92.78 亿元,同比增长23.1%;归母净利润30.03 亿元,同比增长8.5%;核心净利润39.32 亿元,同比增长28.9%,超市场预期;基本每股收益0.47 元,同比增长5.2%。毛利率和净利润率分别为30.9%,10.2%,同比分别下滑2.9、0.4 个百分点,受益于公司管理费用率、财务费用率的改善,公司净利润率在行业调整期仍保持平稳。
债务结构优化超预期,“三道红线”指标提前进入“绿档”
截至2021 年6 月30 日,公司有息负债规模为1238 亿元,较上年末增长2%,平均融资成本为8.7%,与上年末持平。公司剔除预收帐款后的资产负债率、净负债率分别为69.9%、93.7%,较去年同期分别下降0.2、2.4 个百分点,现金短债比1.53 倍。公司债务结构优化超预期,三道红线指标全部转入“绿档”。期内公司信用评级维持稳定,从债务期限来看,一年内到期的债务占比为20%,从债务结构来看,银行贷款占比29%,境外优先票据占比58%,境内非银贷款占比13%。
合约销售稳步增长
公司2021 年全年销售目标1300 亿元,较去年销售完成额同比增长21.6%。上半年公司实现合约销售638.5 亿元,同比增长77%,上半年销售目标完成率49%;合约销售面积380.6 万平方米,同比增长80%;销售均价16777 元/平方米,同比下滑1.3 个百分点。下半年公司预计可售货值1270 亿元,对应去化率52.1%即可完成全年销售目标。公司可售货值一线、二线城市占比分别为38%、53%,且可售货值的55%位于大湾区。可售货值充裕且位置优越,预计全年销售目标有望达成。
土地储备充裕,城市更新项目进入加速转化期
截至2021 年6 月30 日,公司土地储备约3114 万平方米,权益比67%,可覆盖20 年销售面积5.1 倍,土地储备充裕;61.8%的土地储备位于大湾区内,土储货值7347 亿元。上半年公司新增权益建筑面积246 万平方米,同比下滑12.5%,权益比79%,对应货值1031 亿元,权益代价252 亿元,拿地均价10235 元/平方米;拿地/销售金额比40%,拿地/销售面积比64.6%。拿地方式上,城市更新、招拍挂、收并购的占比分别为33%、45%、22%,来自城市更新的占比较去年同期提升9 个百分点。经过多年耕耘,公司城市更新投项目进入加速转化期,为公司应对行业波动提供有力保障。
投资建议
公司在大湾区土地储备充裕,拥有大量优质城市更新项目资源,我们认为当前股价已有较大的安全边际,对行业、公司的负面预期已有较为充分的反应。我们预计公司2021—2023 年营业收入分别为691.55 亿、836.78 亿、962.29 亿元,归母净利润分别为64.05 亿、75.15 亿、84.94 亿元,对应EPS 分0.91、1.07、1.21 元,给予公司目标价4.5 港元,对2021 年PE4.1 倍,维持“买入”的投资评级。
风险提示
商品房销售、城市更新项目转化进展不及预期;负债结构优化低于预期;调控政策、融资环境超预期收紧。
中期核心淨利潤增長超預期
截至2021 年6 月30 日,公司實現營業收入300.65 億元,同比增長35%,收入維持快速增長;實現毛利92.78 億元,同比增長23.1%;歸母淨利潤30.03 億元,同比增長8.5%;核心淨利潤39.32 億元,同比增長28.9%,超市場預期;基本每股收益0.47 元,同比增長5.2%。毛利率和淨利潤率分別爲30.9%,10.2%,同比分別下滑2.9、0.4 個百分點,受益於公司管理費用率、財務費用率的改善,公司淨利潤率在行業調整期仍保持平穩。
債務結構優化超預期,“三道紅線”指標提前進入“綠檔”
截至2021 年6 月30 日,公司有息負債規模爲1238 億元,較上年末增長2%,平均融資成本爲8.7%,與上年末持平。公司剔除預收帳款後的資產負債率、淨負債率分別爲69.9%、93.7%,較去年同期分別下降0.2、2.4 個百分點,現金短債比1.53 倍。公司債務結構優化超預期,三道紅線指標全部轉入“綠檔”。期內公司信用評級維持穩定,從債務期限來看,一年內到期的債務佔比爲20%,從債務結構來看,銀行貸款佔比29%,境外優先票據佔比58%,境內非銀貸款佔比13%。
合約銷售穩步增長
公司2021 年全年銷售目標1300 億元,較去年銷售完成額同比增長21.6%。上半年公司實現合約銷售638.5 億元,同比增長77%,上半年銷售目標完成率49%;合約銷售面積380.6 萬平方米,同比增長80%;銷售均價16777 元/平方米,同比下滑1.3 個百分點。下半年公司預計可售貨值1270 億元,對應去化率52.1%即可完成全年銷售目標。公司可售貨值一線、二線城市佔比分別爲38%、53%,且可售貨值的55%位於大灣區。可售貨值充裕且位置優越,預計全年銷售目標有望達成。
土地儲備充裕,城市更新項目進入加速轉化期
截至2021 年6 月30 日,公司土地儲備約3114 萬平方米,權益比67%,可覆蓋20 年銷售面積5.1 倍,土地儲備充裕;61.8%的土地儲備位於大灣區內,土儲貨值7347 億元。上半年公司新增權益建築面積246 萬平方米,同比下滑12.5%,權益比79%,對應貨值1031 億元,權益代價252 億元,拿地均價10235 元/平方米;拿地/銷售金額比40%,拿地/銷售面積比64.6%。拿地方式上,城市更新、招拍掛、收併購的佔比分別爲33%、45%、22%,來自城市更新的佔比較去年同期提升9 個百分點。經過多年耕耘,公司城市更新投項目進入加速轉化期,爲公司應對行業波動提供有力保障。
投資建議
公司在大灣區土地儲備充裕,擁有大量優質城市更新項目資源,我們認爲當前股價已有較大的安全邊際,對行業、公司的負面預期已有較爲充分的反應。我們預計公司2021—2023 年營業收入分別爲691.55 億、836.78 億、962.29 億元,歸母淨利潤分別爲64.05 億、75.15 億、84.94 億元,對應EPS 分0.91、1.07、1.21 元,給予公司目標價4.5 港元,對2021 年PE4.1 倍,維持“買入”的投資評級。
風險提示
商品房銷售、城市更新項目轉化進展不及預期;負債結構優化低於預期;調控政策、融資環境超預期收緊。