事件：公司发布2021 半年报，报告期内实现营业收入384.82 亿元，同比上涨29.6%，实现归母净利润17.48 亿元，同比下降14.7%。

　　毛利率稳步回落，非并表项目结转减少影响当期利润下滑。期内公司归母净利润下滑主要系去年同期投资收益基数较高叠加本期非并表项目结算减少，带来投资收益的减少。营收增长主要受地产结算规模增长拉动，期内地产结算金额273.8 亿元，同比+31.4%。利润率方面，期内公司实现毛利率16.31%，同比-1.0pct，较2020 全年下滑1.0pct；实现归母净利率4.5%，同比-2.4pct，较2020全年下滑4.5pct，截至期末录得合同负债1288.4 亿元，覆盖2020 年营收1.63倍，已售未结资源1202.9 亿元，覆盖2020 年营收2.05 倍，充分保障未来增长。

　　费用率方面，期内三费/营收为8.2%，同比-0.2pct；销管费用/营收为6.7%，同比-0.2pct；销管费用/销售金额为2.4%，同比-0.1pct；财务费用/营收为1.5%，同比+0.03pct。

　　销售稳增拿地审慎，土地成本把控得当。期内公司实现销售金额1089.8 亿元，同比+33.9%，其中一二线城市占比36%、长三角占比62%，公司2021 年销售目标为2500 亿元，本期完成率为44%；实现销售面积790.1 万方，同比+29.7%；实现销售均价13793 元/平，同比+3.2%。拿地方面，期内公司拿地面积699.9 万方，同比+1.7%，其中一二线城市占比22%、长三角占比43.8%；拿地金额291 亿元，同比-4.2%；楼面价4158 元/平，同比-5.8%，拿地金额/销售金额为26.7%，同比-7.3pct，楼面价/销售均价为30.1%，同比-7.6pct。开竣工方面，期内公司实现新开工541 万方，同比-5.9%，完成年度计划的58%；竣工395 万方，同比-25.0%，完成年度计划的32%。截止期末，公司在建项目建面3193 万方，未开工项目建面1547 万方，合计4740 万方，其中一二线城市面积占比约33%，三四线城市面积占比约67%。建筑业务方面，期内实现营收113.5亿元，同比+17.2%，新增合同额153.1 亿元，同比增长3.3%。其中3 亿元以上项目17 个，占新增合同额的53%。此外，公司会加快探索第二增长曲线，整合中南置地和建筑的各自业务优势，在代建和EPC 领域加快探索和拓展，同时在地产开发和城市基建领域输出更多管理能力。

　　三道红线维持黄档，经营性现金流稳健。期内，公司经营性现金流入746.4 亿元，是一年内到期的各类有息负债的3.6 倍，经营活动产生的现金流量净额24.1 亿元，持续保持正值。三道红线方面，资产负债率（扣除预收款）为77.42%，同比-4.26pct；净负债率为95.3%；现金短债比为1.29，暂居黄档，预计在2022 年前实现三线达标。截止期末，公司录得有息负债767.6 亿元，较2020 年末减少31.5 亿元，其中短期负债占比为27.2%，同比-3.1pct，长期负债占比为72.8%，长短期结构更为均衡。

　　投资建议：维持公司买入评级，预计公司2021-23 年EPS 为2.41/2.70/3.22元，对应PE 为1.90/1.69/1.42 倍。

　　风 险提示：行业销售景气度下滑超预期，政策调控收紧超预期。