投资要点
维持“买入”评级,目标价9.00港元:公司持续推进降杠杆,平均融资成本不断下降,H1 投资有所放缓,截至期末的总有息负债得以有效缩减。另一方面城市更新转化正在加速,一方面有效补充货值,另一方面利润率更高。我们预计公司2021/2022 年的营业收入为848/1037 亿元,同比增长25%/22%;核心净利润为52/61亿元,同比增长7%/17%。我们维持“买入”评级,将目标价由12.00 港元下调至9.00 港元,对应2021/2022 年4/3 倍PE,公司的2021E 股息收益率为17%。
归母核心净利润同比下降12%,业绩符合预期:2021H1 公司实现营业收入325亿元人民币(下同),同比增长15%;归母核心净利润为22 亿元,同比下降12%。
毛利率为25.0%,同比下降4.3 个百分点;归母核心净利率为6.6%,同比下降2.1个百分点,业绩符合预期。
销售稳步增长:公司2021 年1-7 月实现销售金额和面积772 亿元和684 万平米,分别同比增长28%和13%,销售均价为11285 元/平米,对应全年1500 亿销售目标(yoy+13%),截至7 月的目标完成度为52%。公司全年可售货值为2200 亿元,下半年占比61%,对应H2 去化率达到61%即可完成全年目标。公司的H1 合同销售按区域分布,华南、中西部、华东、环渤海、境外分别占29%、26%、34%、10%和1%。
H1 拿地速度放缓,城市更新为主要来源:2021H1 公司新增土地储备107 万平米,对应权益面积为69 万平米,权益比例为65%,新增货值主要为城市更新转化贡献,H1 拿地面积按来源划分,收并购、招拍挂、城市更新转化分别占23%、14%、63%。公司保持审慎拿地,全年拿地预算不超过销售金额的20%,对应约300 亿元总口径购地金额,H1 拿地权益地价为42 亿元,平均拿地成本为6161 元/平米。
截至2020H1,公司的总土地储备为5358 万平米,较2020A 下降6%。
压缩总债,全年实现进一步下降:截至2021H1 公司的净负债率为80.7%,较2020年末下降2 个百分点;剔除受限资金的现金短债比为1.2;剔除预收款的资产负债率为78.5%,保持三道红线黄档。公司的平均融资成本为7.0%,较2020 年末下降20bps。截至H1 公司的账面现金为683 亿元,有息负债为1113 亿元,其中境内债占67%,按期限划分短期债务占46%。
风险提示:宏观经济增长放缓;行业调控政策加严;流动性收紧;公司销售不及预期;人民币贬值;城市更新孵化不及预期。
投資要點
維持「買入」評級,目標價9.00港元:公司持續推進降槓桿,平均融資成本不斷下降,H1 投資有所放緩,截至期末的總有息負債得以有效縮減。另一方面城市更新轉化正在加速,一方面有效補充貨值,另一方面利潤率更高。我們預計公司2021/2022 年的營業收入爲848/1037 億元,同比增長25%/22%;核心淨利潤爲52/61億元,同比增長7%/17%。我們維持「買入」評級,將目標價由12.00 港元下調至9.00 港元,對應2021/2022 年4/3 倍PE,公司的2021E 股息收益率爲17%。
歸母核心淨利潤同比下降12%,業績符合預期:2021H1 公司實現營業收入325億元人民幣(下同),同比增長15%;歸母核心淨利潤爲22 億元,同比下降12%。
毛利率爲25.0%,同比下降4.3 個百分點;歸母核心淨利率爲6.6%,同比下降2.1個百分點,業績符合預期。
銷售穩步增長:公司2021 年1-7 月實現銷售金額和麪積772 億元和684 萬平米,分別同比增長28%和13%,銷售均價爲11285 元/平米,對應全年1500 億銷售目標(yoy+13%),截至7 月的目標完成度爲52%。公司全年可售貨值爲2200 億元,下半年佔比61%,對應H2 去化率達到61%即可完成全年目標。公司的H1 合同銷售按區域分佈,華南、中西部、華東、環渤海、境外分別佔29%、26%、34%、10%和1%。
H1 拿地速度放緩,城市更新爲主要來源:2021H1 公司新增土地儲備107 萬平米,對應權益面積爲69 萬平米,權益比例爲65%,新增貨值主要爲城市更新轉化貢獻,H1 拿地面積按來源劃分,收併購、招拍掛、城市更新轉化分別佔23%、14%、63%。公司保持審慎拿地,全年拿地預算不超過銷售金額的20%,對應約300 億元總口徑購地金額,H1 拿地權益地價爲42 億元,平均拿地成本爲6161 元/平米。
截至2020H1,公司的總土地儲備爲5358 萬平米,較2020A 下降6%。
壓縮總債,全年實現進一步下降:截至2021H1 公司的淨負債率爲80.7%,較2020年末下降2 個百分點;剔除受限資金的現金短債比爲1.2;剔除預收款的資產負債率爲78.5%,保持三道紅線黃檔。公司的平均融資成本爲7.0%,較2020 年末下降20bps。截至H1 公司的賬面現金爲683 億元,有息負債爲1113 億元,其中境內債佔67%,按期限劃分短期債務佔46%。
風險提示:宏觀經濟增長放緩;行業調控政策加嚴;流動性收緊;公司銷售不及預期;人民幣貶值;城市更新孵化不及預期。