事件：
公司发布半年报，2021H1 营业总收入160.7 亿元，同比增长44.1%，净利润20.1亿元，同比增长92.4%。合约销售额约为557.7 亿元，合约销售面积约322 万平方米，合约平均售价约为每平方米17,320 元。报告期内，主营业务高质量增长，拿地谨慎，融资成本进一步降低。
投资摘要：
合约销售上半年实现557 亿元，全年预计突破千亿规模。上半年合约销售价格达到每平方米17320 元，相对于2020 年销售均价的14044 元增长明显。上半年销售面积达322 万平方米，相对比，2020 年销售面积为692 万平方米。公司销售额更多为价格提升驱动，销售整体稳健。
净利率提升3.1 个百分点。2021H1 公司毛利率21.1%，同比降低1.7pct。净利率12.5%，同比提升3.1pct。净利率提升得益于财务成本和其他开支分别降低7和1.04 亿元、公司应占联营公司由截至2020H1 的亏损0.36 亿元增加至截至2021H 的1.91 亿元、投资物业公允价值收益增加3.26 亿元。
谨慎拿地，土储充足。2021 年上半年，公司新增17 幅土地，规划建筑面积221.8万平方米，平均土地收购成本为每平方米6,226 元，权益地价总额为88.97 亿元，对比上半年557.7 亿元的销售额，拿地成本占销售额比重远低于40%。新增17幅土地涉及11 个一线、强二线重点城市，其中包括北京、重庆、宁波、郑州和泉州等城市，主要集中在长三角、东南和珠三角区域。截至2021H1，公司土地储备总建筑面积达3,307 万平方米，其中97.9%位于强二线及核心三线城市。
下半年土地溢价率新规有望优化公司土储结构。2021 年8 月10 日下午，天津规划和自然资源局发布《天津市国有建设用地使用权挂牌出让补充公告》，最高溢价率均降至不超15%，触顶后启动摇号机制。公司上半年谨慎拿地，为下半年新规划优化土储结构奠定基础。
“三条红线”零踩线，均进一步优化。截至2021H1，公司的净负债率为75.9%，现金短贷比为1.5，剔除预收款项后的资产负债率为68.3%。全部达到“三道红线”政策绿档要求，相对比2020 年底均进一步改善，公司的净负债率为75.3%，现金短贷比为1.4，剔除预收款项后的资产负债率为69%。
综合融资成本进一步降低。截至2021H1，公司加权平均债务成本下降至6.95%，相较于2020 年底的7.47%下降0.52 个百分点。主要得益于低成本的银行贷款占比较2020 年底提升13.6 个百分点至66.3%。
公司多元布局，自持物业及酒店经营板块贡献明显。2021 年2 月，公司第一家五星级酒店福清喜来登正式开业。4 月，公司第二个商办项目金辉时八区启动招商。公司2021H1 投资物业公允价值收益达到人民币5.01 亿元，较2020H1 的1.75 亿元增长185.7%。
投资策略：在目前“三条红线”、“两集中”等行业政策下，金辉控股采取稳健发展的策略，“三条红线”均达标的同时进一步改善，拿地成本占销售额比重远低于40%，多元化布局提升公司整体净利润率。我们预计公司2021~2023 年的营业收入分别为469 亿元、584 亿元、675 亿元，归属于上市公司股东净利润分别为43 亿元、53 亿元、61 亿元，每股收益分别为1.07 元、1.31 元、1.52 元，对应PE 分别为3.52、2.87、2.47 倍。给予“买入”评级。
风险提示：销售不及预期风险、房地产政策调控风险、疫情反复风险
事件：
公司發佈半年報，2021H1 營業總收入160.7 億元，同比增長44.1%，淨利潤20.1億元，同比增長92.4%。合約銷售額約爲557.7 億元，合約銷售面積約322 萬平方米，合約平均售價約爲每平方米17,320 元。報告期內，主營業務高質量增長，拿地謹慎，融資成本進一步降低。
投資摘要：
合約銷售上半年實現557 億元，全年預計突破千億規模。上半年合約銷售價格達到每平方米17320 元，相對於2020 年銷售均價的14044 元增長明顯。上半年銷售面積達322 萬平方米，相對比，2020 年銷售面積爲692 萬平方米。公司銷售額更多爲價格提升驅動，銷售整體穩健。
淨利率提升3.1 個百分點。2021H1 公司毛利率21.1%，同比降低1.7pct。淨利率12.5%，同比提升3.1pct。淨利率提升得益於財務成本和其他開支分別降低7和1.04 億元、公司應占聯營公司由截至2020H1 的虧損0.36 億元增加至截至2021H 的1.91 億元、投資物業公允價值收益增加3.26 億元。
謹慎拿地，土儲充足。2021 年上半年，公司新增17 幅土地，規劃建築面積221.8萬平方米，平均土地收購成本爲每平方米6,226 元，權益地價總額爲88.97 億元，對比上半年557.7 億元的銷售額，拿地成本佔銷售額比重遠低於40%。新增17幅土地涉及11 個一線、強二線重點城市，其中包括北京、重慶、寧波、鄭州和泉州等城市，主要集中在長三角、東南和珠三角區域。截至2021H1，公司土地儲備總建築面積達3,307 萬平方米，其中97.9%位於強二線及核心三線城市。
下半年土地溢價率新規有望優化公司土儲結構。2021 年8 月10 日下午，天津規劃和自然資源局發佈《天津市國有建設用地使用權掛牌出讓補充公告》，最高溢價率均降至不超15%，觸頂後啓動搖號機制。公司上半年謹慎拿地，爲下半年新規劃優化土儲結構奠定基礎。
“三條紅線”零踩線，均進一步優化。截至2021H1，公司的淨負債率爲75.9%，現金短貸比爲1.5，剔除預收款項後的資產負債率爲68.3%。全部達到“三道紅線”政策綠檔要求，相對比2020 年底均進一步改善，公司的淨負債率爲75.3%，現金短貸比爲1.4，剔除預收款項後的資產負債率爲69%。
綜合融資成本進一步降低。截至2021H1，公司加權平均債務成本下降至6.95%，相較於2020 年底的7.47%下降0.52 個百分點。主要得益於低成本的銀行貸款佔比較2020 年底提升13.6 個百分點至66.3%。
公司多元佈局，自持物業及酒店經營板塊貢獻明顯。2021 年2 月，公司第一家五星級酒店福清喜來登正式開業。4 月，公司第二個商辦項目金輝時八區啓動招商。公司2021H1 投資物業公允價值收益達到人民幣5.01 億元，較2020H1 的1.75 億元增長185.7%。
投資策略：在目前“三條紅線”、“兩集中”等行業政策下，金輝控股採取穩健發展的策略，“三條紅線”均達標的同時進一步改善，拿地成本佔銷售額比重遠低於40%，多元化佈局提升公司整體淨利潤率。我們預計公司2021~2023 年的營業收入分別爲469 億元、584 億元、675 億元，歸屬於上市公司股東淨利潤分別爲43 億元、53 億元、61 億元，每股收益分別爲1.07 元、1.31 元、1.52 元，對應PE 分別爲3.52、2.87、2.47 倍。給予“買入”評級。
風險提示：銷售不及預期風險、房地產政策調控風險、疫情反覆風險
