2021年上半年业绩高于市场预期

远洋服务公布2021年上半年业绩：归母净利润同比增长73%至2.61亿元人民币，核心净利润（剔除汇兑亏损净额、向关联方提供贷款相关利息收入等）同比增长110%至2.71亿元人民币，好于市场预期，主要得益于社区增值服务收入及基础物业管理毛利率（26.9%，同比提升2.5个百分点）好于预期。

管理规模稳健增长，外拓能力开始显现。上半年公司新获取1，320万平米在管面积（其中非住宅物业面积占比提升至19%）；新获取1，359万平米合约面积，其中1，091万平米来自竞标外拓，新获取项目涵盖更多样的物业类型（如物流园区、数据中心、医院等）增值服务处于快速扩张通道。上半年公司社区增值服务收入同比增长266%6至3.7亿元，占总收入比重同比提升15.6个百分点至26.8%，其中物业经纪业务（物业租售、车位销售等）、社区生活服务（美居、零售等）贡献突出；非业主增值服务收入同比增长74%至2.7亿元，其中绝大部分增量来自物业工程服务在第三方项目上的拓展。

发展趋势

下半年商管业务即将贡献盈利。截至8月16日中期业绩公告，远洋服务已签约11个商业项目（包括商业综合体和社区商业，不含太古项目）和14个写字楼项目（其中3个为外拓项目），以提供品牌输出模式的运营管理服务。我们预计该业务有望在2021年下半年为公司贡献4，000万元左右的净利润（更多信息请参考我们此前发布报告《引入商业运营管理业务，业务生态进一步丰富》）。

公司将持续多航道快速发展。基础物管领域，我们认为公司竞标外拓能力或进一步延展，以支持管理面积稳健增长。社区增值服务方面，我们认为目前该板块整体仍处起步放量阶段，未来伴随多航道业务共同发展，板块增长或仍有不小空间。盈利预测与估值考虑公司下半年成本结算可能更为集中，且我们暂不做红星地产物管业务在下半年并表的假设，维持2021年和2022年盈利预测不变，作为相对保守的情形。维持跑赢行业评级及目标价7.7港元（对应12倍2022年市盈率，54%股价上行空间）。公司目前交易于7.8倍2022年市盈率。

风险

下半年竞标外拓与收并购节奏放缓；社区增值服务开展进度不及预期。