股票简称：华发股份 股票代码：600325

珠海华发实业股份有限公司

（住所：广东省珠海市昌盛路 155 号）

面向合格投资者公开发行 2020 年公司债券

（第一期）

募集说明书

牵头主承销商

华金证券股份有限公司

（住所：中国（上海）自由贸易试验区杨高南路 759 号 30 层）

联席主承销商

中信证券股份有限公司

（住所：广东省深圳市福田区中心三路 8 号卓越时代广场（二期）北座）

签署日期： 年 月 日

 珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开发行2020年公司债券（第一期）募集说明书

声明

本募集说明书依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、

《公司债券发行与交易管理办法》、《公开发行证券的公司信息披露内容与格式

准则第 23 号——公开发行公司债券募集说明书（2015 年修订）》及其他现行法

律、法规的规定，以及中国证券监督管理委员会对本次债券的核准，并结合发行

人的实际情况编制。

发行人全体董事、监事及高级管理人员承诺本募集说明书及其摘要不存在虚

假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连

带的法律责任。

公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人保证本募集说明书及其

摘要中财务会计报告真实、完整。

主承销商已对募集说明书及其摘要进行了核查，确认不存在虚假记载、误导

性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。主承

销商承诺本募集说明书及其摘要因存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，致

使投资者在证券交易中遭受损失的，与发行人承担连带赔偿责任，但是能够证明

自己没有过错的除外；本募集说明书及其摘要存在虚假记载、误导性陈述或者重

大遗漏，且公司债券未能按时兑付本息的，主承销商承诺负责组织募集说明书约

定的相应还本付息安排。

受托管理人承诺严格按照相关监管机构及自律组织的规定、募集说明书及受

托管理协议等文件的约定，履行相关职责。发行人的相关信息披露文件存在虚假

记载、误导性陈述或者重大遗漏，致使债券持有人遭受损失的，或者公司债券出

现违约情形或违约风险的，受托管理人承诺及时通过召开债券持有人会议等方式

征集债券持有人的意见，并以自己名义代表债券持有人主张权利，包括但不限于

与发行人、增信机构、承销机构及其他责任主体进行谈判，提起民事诉讼或申请

仲裁，参与重组或者破产的法律程序等，有效维护债券持有人合法权益。受托管

理人承诺，在受托管理期间因其拒不履行、迟延履行或者其他未按照相关规定、

约定及受托管理人声明履行职责的行为，给债券持有人造成损失的，将承担相应

的法律责任。

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凡欲认购本次债券的投资者，请认真阅读本募集说明书及有关的信息披露文

件，进行独立投资判断并自行承担相关风险。证券监督管理机构及其他政府部门

对本次发行所作的任何决定，均不表明其对发行人的经营风险、偿债风险、诉讼

风险以及公司债券的投资风险或收益等作出判断或者保证。任何与之相反的声明

均属虚假不实陈述。

根据《中华人民共和国证券法》的规定，本次债券依法发行后，发行人经营

与收益的变化由发行人自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行负责。

投资者认购或持有本次公司债券视作同意债券受托管理协议、债券持有人会

议规则及债券募集说明书中其他有关发行人、债券持有人、债券受托管理人等主

体权利义务的相关约定。

除发行人和主承销商外，发行人没有委托或授权任何其他人或实体提供未在

本募集说明书中列明的信息和对本募集说明书作任何说明。投资者若对本募集说

明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、律师、专业会计师或其

他专业顾问。投资者在评价和购买本次债券时，应特别审慎地考虑本募集说明书

第二节所述的各项风险因素。

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重大事项提示

请投资者关注以下重大事项，并仔细阅读本募集说明书中“风险因素”等有关

章节。

一、本公司公开发行的公司债券发行后将在上海证券交易所上市交易，上海

证券交易所不对本公司的经营风险、偿债风险、诉讼风险以及债券的投资风险或

收益等作出判断或保证。投资者购买本公司债券，应当认真阅读募集说明书及有

关的信息披露文件，对本公司信息披露的真实性、准确性、完整性和及时性进行

独立分析，并据以独立判断投资价值，自行承担投资风险。

二、受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、金融货币政策以及国际经济

环境变化的影响，市场利率存在波动的可能性。由于本次债券为固定利率且期限

较长，债券的投资价值在其存续期内可能随着市场利率的波动而发生变动，从而

使本次债券投资者持有的债券价值具有一定的不确定性。

三、本次债券面向合格投资者公开发行。发行人将在本次债券发行结束后及

时向上海证券交易所提出上市交易申请，但发行人无法保证本次债券上市交易申

请一定能够获得上海证券交易所的批准，亦无法保证本次债券会在债券二级市场

有活跃的交易。如果上海证券交易所不同意本次债券上市交易的申请，或本次债

券上市后在债券二级市场的交易不够活跃，投资者将面临流动性风险。

四、本次债券为无担保证券，在债券存续期内，若因不可控制的因素如市场

环境发生变化等，发行人不能如期从预期的还款来源中获得足够资金，将可能会

影响本次债券的本息按期兑付。若发行人未能按时、足额偿付本次债券的本息，

债券持有人亦无法从除发行人外的第三方处获得偿付。此外，截至 2019 年 6 月

30 日，发行人抵、质押借款金额合计为 261.89 亿元。若发行人经营不善而破产

清算，则本次债券持有人对发行人抵、质押资产的求偿权劣后于发行人的抵、质

押债权。

五、遵照《公司法》、《公司债券发行与交易管理办法》等法律、法规的规

定以及本募集说明书的约定，为维护债券持有人享有的法定权利和募集说明书约

定的权利，发行人已制定《债券持有人会议规则》。投资者通过认购、交易或其

他合法方式取得本次债券之行为均视为同意并接受公司为本次债券制定的《债券

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受托管理人协议》、《债券持有人会议规则》并受之约束。债券持有人会议根据

《债券持有人会议规则》审议通过的决议，对于所有债券持有人（包括所有出席

会议、未出席会议、反对决议或放弃投票权的债券持有人，以及在相关决议通过

后受让本次债券的持有人）均有同等约束力。在本次债券存续期间，债券持有人

会议在其职权范围内通过的任何有效决议的效力优先于包含债券受托管理人在

内的其他任何主体就该有效决议内容做出的决议和主张。

六、根据联合信用评级有限公司于 2020 年 1 月 2 日出具的《珠海华发实业

股份有限公司面向合格投资者公开发行 2020 年公司债券（第一期）信用评级报

告》，发行人的主体信用等级为 AAA；本次债券经联合信用评级有限公司综合

评定信用等级为 AAA，评级展望为稳定。另根据中诚信证券评估有限公司于 2019

年 12 月 31 日出具的《珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开发行 2020

年公司债券（第一期）信用评级报告》，发行人的主体信用等级为 AAA；本次

债券经中诚信证券评估有限公司综合评定信用等级为 AAA，评级展望为稳定。

但在本次债券存续期间，发行人无法确保其主体信用评级和本次债券的信用评级

不会发生任何负面变化。本次债券存续期内，联合信用评级有限公司和中诚信证

券评估有限公司将对发行人开展定期跟踪评级以及不定期跟踪评级。如果发行人

的主体信用评级或本次债券的信用评级在本次债券存续期间受不利因素影响，联

合信用评级有限公司和中诚信证券评估有限公司可能分别调低发行人主体信用

级别或本次债券信用级别，跟踪评级结果与跟踪评级报告将及时在联合信用评级

有限公司和中诚信证券评估有限公司各自网站上公布。发行人亦将通过上海证券

交易所网站将上述跟踪评级结果及报告予以公告，且上海证券交易所网站公告披

露时间将不晚于在其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间，投资者可

以在上海证券交易所网站查询上述跟踪评级结果及报告。

七、房地产行业受国家宏观调控政策影响较大，为保持房地产行业的持续健

康发展，政府可利用行政、税收、金融、信贷等多种手段对房地产市场进行调控。

近年来房地产行业属国家重点调控对象，房地产调控政策在收紧之后逐渐放松、

在市场出现非理性上涨后逐渐收紧，既在行业理性回归后有力维护了市场稳定及

促进行业长期健康发展，也在行业出现非理性上涨时起到了调控作用。由于房地

产行业受政策影响较大，如果公司在未来经营中不能有效应对行业调控政策的变

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化，公司业务经营将面临一定的风险。

八、最近三年及一期，发行人合并口径的资产负债率分别为 79.60%、

82.88%、82.34%和 83.09%，呈逐年稳步上升态势，主要由于公司业务的不断扩

张，相应资金需求量不断加大所致。2019 年 9 月末，发行人有息债务余额为 981.62

亿元，其中短期借款余额为 122.00 亿元，一年内到期的非流动负债余额为 168.66

亿元。若未来房地产市场出现重大波动或公司融资能力受限，可能会对公司正常

经营活动产生不利影响。

九、发行人所有权受限资产主要为银行借款设定的担保资产，包括存货、投

资性房地产和货币资金等。截至 2019 年 9 月 30 日，发行人所有权受限资产账面

价值合计 474.22 亿元，占期末资产总额的 21.82%。总体来看，发行人所有权受

限资产规模较大，相关资产的可变现能力相应受到一定影响。虽然发行人声誉和

信用记录良好，与多家商业银行有良好的合作关系，不存在银行借款本息偿付违

约情况，但如果因流动性不足等原因导致发行人不能按时、足额偿还银行借款或

其他债务，有可能导致受限资产被银行冻结甚至处置，将对发行人声誉及正常经

营造成不利影响。

十、房地产项目投资在产品销售并结转收入以前都以存货形式存在，因此房

地产企业存货规模通常较大。2016-2018 年末和 2019 年 9 月末，发行人存货账面

价值分别为 825.13 亿元、1,024.07 亿元、1,284.16 亿元和 1,526.66 亿元，占资产

总额的比重分别为 72.51%、73.31%、70.48%和 70.30%，随着房地产开工项目增

加，发行人存货规模增长较快，且在资产中占比较重，会在一定程度上影响公司

资产的变现能力，虽然发行人在近两年末已按照相关会计准则分别足额计提了存

货跌价准备，但如果未来因为宏观经济环境、信贷政策、产业政策等因素影响，

相关房地产项目价格出现大幅下滑，发行人的存货将面临跌价风险，亦对其财务

表现产生不利影响。

十一、截至 2019 年 9 月 30 日，发行人在建面积 1,295 万平方米，储备项目

规模较大，未来有较大融资需求。发行人目前主要通过银行、信托等方式进行融

资，综合融资成本偏高，未来将努力拓宽融资渠道，调整负债品种及期限结构，

以满足储备项目开发建设后续资金需求，降低项目综合融资成本，提升盈利规模。

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十二、发行人以珠海为核心，项目分布中山、广州、上海、武汉、大连、沈

阳等城市。房地产市场具有行业周期性，受宏观经济政策及市场环境影响较大，

部分前期商品房库存规模较大的城市面临一定的去库存压力，可能影响发行人部

分项目的销售节奏。

十三、2016 年度、2017 年度、2018 年度及 2019 年 1-9 月，发行人投资活动

现金流量净额分别为-99.70 亿元、-339.06 亿元、-310.29 亿元和-193.62 亿元，筹

资活动现金流量净额分别为-13.96 亿元、179.50 亿元、226.59 亿元和 60.79 亿元。

作为房地产开发企业，发行人受项目开发及融资节奏的影响，其投资及筹资活动

现金流量净额波动较大。

十四、最近三年及一期，发行人实现的净利润分别为 142,768.40 万元、

177,764.50 万元、240,179.18 万元和 217,707.57 万元，净利润呈稳步增长态势，

主要是项目完工交付从而房地产销售收入规模稳步增加所致。

十五、评级机构列示的关注事项

（一）联合评级对本次债券出具的评级报告列示了如下关注事项：

1、近年来，公司为未来销售规模制定了更高目标，开启了新一轮的投资布

局，存在较大补库存需求；公司在建项目较多，在建面积较大，面临较大项目开

发建设支出压力。

2、近年来，随着公司经营规模扩大，债务规模增长较快，债务负担较重，

且 2019 年及 2020 年，存在一定的债务集中到期压力。

3、近两年，公司筹资活动前现金流持续为净流出，且规模较大，对筹资活

动的依赖性较大。

4、公司土地储备获取中并购项目规模较大，并购拿地方式存在一定不确定

性，部分项目的开发进度会有一定影响。

（二）中诚信证评对本次债券出具的评级报告列示了如下关注事项：

1、房地产调控政策持续且行业竞争加剧。在宏观经济增速放缓、因城施策

等调控政策持续且房地产市场区域分化日益明显的背景下，房地产行业竞争加

剧，利润空间不断收窄，行业环境及行业政策的变化具有不确定性，部分三、四

线城市仍然面临较大去化压力，公司相关区域项目的去化情况仍需关注。

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2、公司债务规模上升较快，面临一定的资本支出压力。近年来，华发股份

加大在一、二线城市土地获取力度，对外融资需求持续增加，推升其债务规模快

速上升，财务杠杆比率亦维持在较高水平。截至 2018 年末公司总债务为 943.37

亿元，资产负债率及净负债率分别为 82.34%和 233.65%。同时，考虑到公司未

来仍有较大规模的在拟建项目，面临一定资本支出压力。

十六、2016 年 6 月 6 日，联合评级和中证鹏元分别发布了编号为联合

[2016]554 号和鹏信评【2016】跟踪第 233 号 01 的评级报告，将跟踪的债券信用

等级上调为 AA+，发行主体信用等级上调为 AA+，评级展望维持为稳定。2016

年 12 月 6 日，中诚信国际对发行人的首次评级也给予主体信用等级为 AA+，评

级展望为稳定，给予发行人中期票据的信用等级为 AA+。2019 年 5 月 31 日，联

合评级发布了编号为联合[2019]921 号评级报告将跟踪评级的“15 华发 01”信用

等级上调为 AAA，发行主体信用等级上调为 AAA，评级展望维持为稳定。2019

年 7 月 12 日，中诚信国际发布了编号为信评委函字[2019]跟踪 0614 号评级报告，

公司的主体信用等级由 AA+上调为 AAA，评级展望为稳定，将“17 华发实业

MTN001”、“17 华发实业 MTN002”、“17 华发实业 MTN003”、“18 华发

实业 MTN001”、“18 华发实业 MTN002”和“19 华发实业 MTN001”的债项

信用等级由 AA +上调为 AAA。联合评级和中诚信证评作为本次拟发行公司债券

的信用评级机构，综合评估了发行人的股东背景、所处行业发展状况及行业地位、

区位布局、土储情况、销售业绩、待结算资源及待开发项目储备、融资渠道等因

素和资产与负债、盈利能力、现金流和偿债能力等财务状况，分别于 2019 年 5

月 31 日和 2019 年 6 月 18 日出具编号为联合[2019]921 号的《珠海华发实业股份

有限公司公开发行 2019 年公司债券（第一期）信用评级报告》和编号为信评委

函字[2019]G355 号的《珠海华发实业股份有限公司公开发行 2019 年公司债券（第

一期）信用评级报告》，一致确定发行人的主体信用等级为 AAA，本次债券的

信用等级为 AAA，评级展望为稳定。请投资者关注本公司信用等级变化可能导

致的风险。

十七、截至 2019 年 9 月末，发行人合并口径资产总计 21,725,642.48 万元，

合并口径所有者权益合计 3,673,386.27 万元；2019 年 1-9 月，发行人合并口径营

业收入 1,943,805.41 万元，合并口径净利润 217,707.57 万元，其中归属于母公司

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的净利润 172,953.17 万元，未发生重大不利变化。发行人于 2019 年 10 月 26 日

在 上 海 证 券 交 易 所 网 站 公 布 了 2019 年 第 三 季 度 报 告 （ 详 见 ：

http://www.sse.com.cn/disclosure/listedinfo/announcement/c/2019-10-26/600325_201

9_3.pdf），2019 年 1-9 月合并及母公司财务报表见本募集说明书“第六节 财务

会计信息/九、2019 年 1-9 月财务报表及主要财务指标”。

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目 录

声明 .......................................................... 1

重大事项提示 .................................................. 3

目 录 ........................................................ 9

释义 ......................................................... 12

第一节 发行概况 ............................................. 19

一、发行人基本情况 ................................................ 19

二、本次债券发行的基本情况及发行条款 .............................. 19

三、本次债券发行及上市安排 ........................................ 24

四、本次发行的有关机构 ............................................ 24

五、认购人承诺 .................................................... 28

六、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系 .................... 29

第二节 风险因素 ............................................. 30

一、本次债券的投资风险 ............................................ 30

二、发行人的相关风险 .............................................. 32

第三节 发行人及本次债券的资信情况 ........................... 41

一、本次公司债券的信用评级情况 .................................... 41

二、信用评级报告的主要事项 ........................................ 41

三、发行人的资信情况 .............................................. 48

第四节 増信机制、偿债计划及其他保障措施 ..................... 53

一、增信机制 ...................................................... 53

二、偿债计划及其他保障措施 ........................................ 53

三、违约责任及解决机制 ............................................ 61

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第五节 发行人基本情况 ....................................... 64

一、发行人概况 .................................................... 64

二、发行人的设立、上市及股本演变情况 .............................. 64

三、发行人对其他企业的重要权益投资情况 ............................ 77

四、发行人控股股东及实际控制人 .................................... 93

五、发行人董事、监事、高级管理人员基本情况 ....................... 100

六、发行人主要业务及业务经营情况 ................................. 106

七、发行人法人治理结构及其运行情况 ............................... 176

八、发行人合法合规经营情况 ....................................... 181

九、发行人独立经营情况 ........................................... 183

十、发行人关联交易情况 ........................................... 184

十一、发行人报告期内是否存在资金被控股股东、实际控制人及其关联方违规

占用，或者为控股股东、实际控制人及其关联方提供担保的情形 ............ 216

十二、发行人会计核算、财务管理、风险控制、重大事项决策等内部管理制度

的建立及运行情况 ..................................................... 216

十三、发行人信息披露事务及投资者关系管理的相关制度安排 .......... 219

第六节 财务会计信息 ........................................ 222

一、发行人报告期内财务报告审计情况 ............................... 222

二、最近三年及一期财务会计资料 ................................... 223

三、合并财务报表范围及最近三年及一期合并财务报表范围的变化 ....... 233

四、最近三年及一期主要财务数据和财务指标 ......................... 243

五、管理层财务分析的简明结论性意见 ............................... 244

六、资产负债表日后事项、或有事项及其他重要事项 .................. 273

七、资产抵押、质押、担保和其他权利限制安排 ...................... 298

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八、历次公司债券募集资金使用情况 ................................. 299

九、2019 年 1-9 月财务报表及主要财务指标 .......................... 302

第七节 募集资金运用 ........................................ 311

一、本次债券的募集资金规模 ....................................... 311

二、本次债券募集资金运用计划 ..................................... 311

三、本次募集资金专项账户管理安排 ................................. 311

四、募集资金的现金管理 ........................................... 311

五、募集资金使用计划调整的授权、决策和风险 ....................... 312

六、本次公司债券募集资金运用对公司财务状况的影响 ................. 312

七、发行人关于本次债券募集资金的承诺 ............................. 312

第八节 债券持有人会议 ...................................... 314

一、债券持有人行使权利的形式 ..................................... 314

二、债券持有人会议规则的主要内容 ................................. 314

第九节 债券受托管理人 ...................................... 325

一、债券受托管理人聘任及债券受托管理协议订立情况 ................ 325

二、《债券受托管理协议》主要事项 ................................. 326

第十节 发行人、中介机构及相关人员声明....................... 342

第十一节 备查文件 .......................................... 353

（一）查阅地点 ................................................... 353

（二）查阅时间 ................................................... 354

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释义

在本募集说明书中，除非文中另有所指，下列词语具有如下含义：

一、普通词汇

发行人、公司、本公司、华发股

指 珠海华发实业股份有限公司

份

发行人为发行本次公司债券并向投资者披露发行相关信息而制作

募集说明书 指 的《珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开发行2020年公

司债券（第一期）募集说明书》

本公司根据有关法律、法规为发行本次债券而制作的《珠海华发实

募集说明书摘要 指 业股份有限公司面向合格投资者公开发行2020年公司债券（第一

期）募集说明书摘要》

经发行人第九届董事局第三十六次会议审议通过，2018年第八次临

本次债券、本次公司债券 指

时股东大会审议批准，本次债券发行总额不超过40亿元

发行人本期向合格投资者公开发行的面值总额不超过人民币15.8亿

本期债券、本期公司债券 指

元的公司债券

《珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开发行2019年公

《债券受托管理协议》 指

司债券之债券受托管理协议》

《珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开发行2019年公

《债券持有人会议规则》 指

司债券之债券持有人会议规则》

联合信用评级有限公司出具的《珠海华发实业股份有限公司公开

发行2019年公司债券（第一期）信用评级报告》

评级报告 指

中诚信证券评估有限公司出具的《珠海华发实业股份有限公司公

开发行2019年公司债券（第一期）信用评级报告》

股东大会 指 珠海华发实业股份有限公司股东大会

董事局 指 珠海华发实业股份有限公司董事局

独立董事 指 珠海华发实业股份有限公司独立董事

监事或监事会 指 珠海华发实业股份有限公司监事会监事或监事会

《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》

《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》

《管理办法》 指 《公司债券发行与交易管理办法》

《公司章程》 指 《珠海华发实业股份有限公司章程》

中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会

财政部 指 中华人民共和国财政部

交易所/上交所 指 上海证券交易所

登记结算机构、债券登记机构 指 中国证券登记结算有限责任公司上海分公司

牵头主承销商/华金证券 指 华金证券股份有限公司

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联席主承销商/债券受托管理人/

指 中信证券股份有限公司

中信证券

联合评级/评级机构 指 联合信用评级有限公司

中诚信证评/评级机构 指 中诚信证券评估有限公司

发行人律师、律师 指 广东恒益律师事务所

审计机构/会计师事务所/大华 指 大华会计师事务所（特殊普通合伙）

指制定集中簿记建档流程及负责具体集中簿记建档操作的机构，

簿记管理人 指

本次公司债券发行期间由华金证券股份有限公司担任

根据证券登记机构的记录显示在其名下登记拥有本次债券的投资

持有人 指

者

珠海市国资委 指 珠海市人民政府国有资产监督管理委员会

发行人在中国银行珠海湾仔支行、浦发银行珠海分行设立募集资金

募集资金专项账户 指 专项账户，用于本次债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付

使用

符合《管理办法》、《上海证券交易所债券市场投资者适当性管理

合格投资者 指

办法》所规定的合格投资者

最近三年及一期/近三年及一期

指 2016年度、2017年度、2018年度和2019年1-9月

/报告期

最近三年及一期末 指 2016年末、2017年末、2018年末和2019年9月30日

最近三年、近三年 指 2016年度、2017年度、2018年度

新会计准则 指 财政部2006年2月15日颁布的《企业会计准则》

工作日 指 每周一至周五，不含法定节假日或休息日

交易日 指 上海证券交易所的营业日

中华人民共和国的法定及政府指定节假日或休息日（不包括香港特

节假日或休息日 指

别行政区、澳门特别行政区和台湾省的法定节假日和/或休息日）

中华人民共和国的法定及政府指定节假日或休息日（不包括香港

法定节假日或休息日 指 特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区的法定节假日和/或休息

日）

二、公司简称

珠海华发集团有限公司（前称“珠海经济特区华发集团公司”），为

华发集团 指

华发股份控股股东

珠海华发汽车销售有限公司（前称“珠海经济特区华发汽车展销中

华发汽车 指

心”）

珠海华发物业管理服务有限公司（前称“珠海经济特区华发物业管理

华发物业 指

公司”）

华发综合发展 指 珠海华发综合发展有限公司，持有公司4.29%股份的股东

华发集团工会 指 珠海经济特区华发集团公司工会委员会，发行人前股东

华亿投资 指 珠海华亿投资有限公司

华茂投资 指 珠海华茂房地产投资顾问有限公司

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 珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开发行2020年公司债券（第一期）募集说明书

华纳投资 指 珠海华纳投资发展有限公司

华发投资 指 珠海华发投资发展有限公司

华发软件 指 珠海华发软件有限公司

华福商贸 指 珠海华福商贸发展有限公司

华发营销 指 珠海华发房地产营销顾问有限公司

华发设计 指 珠海华发建筑设计咨询有限公司

华发文传 指 珠海华发文化传播有限公司

奥特美健康 指 珠海华发奥特美健康管理有限公司

中山华发 指 中山市华发房地产开发有限公司

紫悦山苑 指 中山市紫悦山苑房地产开发有限公司

永宏基 指 珠海市永宏基商贸有限公司

名流置业 指 包头市名流置业有限责任公司

大连华藤 指 大连华藤房地产开发有限公司

华明科技 指 珠海华明科技发展有限公司

银河房产 指 珠海市银河房地产开发有限公司

沈阳华博 指 沈阳华博置业有限公司

沈阳华畅 指 沈阳华畅置业有限公司

沈阳华灏 指 沈阳华灏置业有限公司

沈阳华壤 指 沈阳华壤置业有限公司

沈阳华耀 指 沈阳华耀置业有限公司

沈阳华荣 指 沈阳华荣置业有限公司

包头置业 指 包头市华发置业有限公司

华荣房产 指 珠海市华荣房产开发有限公司

华发房管 指 珠海华发商用房产管理有限公司

中山华晟 指 中山市华晟房地产开发有限公司

华郡房产 指 珠海华郡房产开发有限公司（原珠海市世荣房产开发有限公司）

华发房代 指 珠海华发房地产代理有限公司

广州华枫 指 广州华枫投资有限公司

广州华昊 指 广州华昊房地产开发有限公司

广州华晟 指 广州华晟房地产开发有限公司

威海华发 指 威海华发房地产开发有限公司

广西华明 指 广西华明投资有限公司

华发置业 指 珠海华发置业发展有限公司

华发地产 指 珠海华发房地产开发有限公司

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华烨设计 指 珠海华烨装饰设计工程有限公司

华发俱乐部 指 珠海华发文化俱乐部

大连华发 指 大连华发房地产开发有限公司

大连华枫 指 大连华枫房地产开发有限公司

沈阳华远 指 沈阳华远置业有限公司

沈阳华地 指 沈阳华地商业投资有限公司

华海置业 指 珠海华海置业有限公司

华发商管 指 珠海华发商业经营管理有限公司

华发新天地 指 珠海华发新天地商业经营有限公司

珠海华发商都商业经营有限公司（原珠海华发购物中心经营有限公

华发商都 指

司）

华商百货 指 珠海华商百货有限公司

广州华荣 指 广州华荣房地产开发有限公司

广州华创 指 广州华创房地产开发有限公司

威海投资 指 威海华发投资有限公司

荣成华发 指 荣成华发房地产开发有限公司

武汉商业 指 武汉华发商业经营管理有限公司

武汉置业 指 武汉华发置业有限公司

武汉中城 指 武汉华发中城房地产开发有限公司

武汉华耀 指 武汉华耀房地产开发有限公司

北京铧富 指 北京铧富永盛投资有限公司

天津华发 指 天津华发置业有限公司

澳门铧创 指 铧创置业（澳门）一人有限公司

香港华发 指 华发实业（香港）有限公司

上海铧福 指 上海铧福创盛置业有限公司

上海铧鹏 指 上海铧鹏置业发展有限公司

华顺置业 指 珠海华顺置业发展有限公司

华炜投资 指 珠海华炜投资发展有限公司

新科技公司 指 珠海华发新科技投资控股有限公司

上海众圣 指 上海铧发众圣置业有限公司

华欣投资 指 珠海华欣投资发展有限公司

华浩置业 指 珠海华浩置业发展有限公司

华发实业(美国) 指 华发实业(美国)有限公司

华发世纪 指 华发世纪有限公司

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武汉长茂 指 武汉华发长茂房地产开发有限公司

武汉长盛 指 武汉华发长盛房地产开发有限公司

上海众晟 指 上海铧发众晟房地产营销策划有限公司

威海众圣 指 威海华发众圣营销策划有限公司

武汉华发营销 指 武汉华发房地产营销顾问有限公司

铧发置业(澳门) 指 铧发置业(澳门)有限公司

广州华发营销 指 广州华发房产营销顾问有限公司

华泓尚隆 指 上海华泓尚隆房地产开发有限公司

安迎投资 指 珠海安迎投资有限公司

华发阅潮 指 珠海华发阅潮文化有限公司

华发更新 指 珠海华发城市更新投资控股有限公司

华融投资 指 珠海华融投资发展有限公司

华发园林 指 珠海华发园林工程有限公司

华耀商贸 指 珠海华耀商贸发展有限公司

铧创经贸 指 珠海铧创经贸发展有限公司

华发企管 指 珠海华发企业管理有限公司

华发信息 指 珠海市华发信息咨询有限公司

华发装饰 指 珠海华发装饰工程有限公司

浩丰贸易 指 珠海市浩丰贸易有限公司

中山华屹 指 中山市华屹房地产开发有限公司

中山生态园 指 中山市华发生态园房地产开发有限公司

横琴华发 指 珠海横琴华发房地产投资有限公司

大连华坤 指 大连华坤房地产开发有限公司，发行人持股80.00%的子公司

沈阳华纳 指 沈阳华纳置业有限公司

珠海奥华 指 珠海奥华企业管理咨询有限公司

盘锦华发 指 盘锦华发房地产开发有限公司

上海铧发 指 上海铧发创盛置业有限公司

广州华宁 指 广州华宁房地产开发有限公司

铧国商贸 指 珠海铧国商贸有限公司

武汉中投 指 武汉中央商务区投资开发有限公司

广西华诚 指 广西华诚房地产投资有限公司

中泰投资 指 珠海市中泰投资有限公司

景龙建设 指 珠海华发景龙建设有限公司

华熠房产 指 珠海华熠房产开发有限公司

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 珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开发行2020年公司债券（第一期）募集说明书

深圳华发房开 指 深圳市华发房地产开发有限公司

容闳国际 指 珠海容闳国际幼稚园

斗门容闳 指 珠海斗门容闳国际幼稚园

铧图商贸 指 珠海铧图商贸有限公司

华发华宜 指 珠海华发华宜投资控股有限公司

华金领创 指 珠海华金领创基金管理有限公司

珠海铧盈 指 珠海铧盈投资有限公司

华金创新 指 珠海华金创新投资有限公司

华毓投资 指 珠海华发华毓投资建设有限公司

华发城市之心 指 珠海华发城市之心建设控股有限公司

盘锦锦闳 指 盘锦锦闳房地产开发有限公司

盘锦华垒公司 指 盘锦华垒房地产开发有限公司

华发鸿瑞 指 武汉华发鸿瑞房地产开发有限公司

华茂长盛 指 武汉华茂长盛房地产开发有限公司

武汉中城 指 武汉中央商务区城建开发有限公司

十字门建设 指 珠海十字门中央商务区建设控股有限公司

华发财务公司 指 珠海华发集团财务有限公司

华发文产 指 珠海华发文化产业投资控股有限公司

华泓钜盛 指 上海华泓钜盛房地产开发有限公司

琴发投资 指 珠海琴发投资有限公司

广东中建 指 广东华发中建新科技投资控股有限公司

海润地产 指 珠海市海润房地产开发有限公司

珠海金控 指 珠海金融投资控股有限公司

华发城市运营 指 珠海华发城市运营投资控股有限公司

铧创投资管理 指 珠海铧创股权投资管理有限公司

海川地产 指 珠海市海川地产有限公司

铧融投资 指 深圳铧融精品城市化股权投资基金合伙企业（有限合伙）

华发中联租赁 指 珠海华发中联工程机械设备租赁有限公司

苏州禾发 指 苏州禾发房地产开发有限公司

苏州铧顺 指 苏州铧顺置业有限公司

无锡华郡 指 无锡华郡房地产开发有限公司

上海临港发展 指 上海临港华发企业发展有限公司

杭州铧泓 指 杭州铧泓置业有限公司

杭州锦致 指 杭州锦致置业有限公司

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 珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开发行2020年公司债券（第一期）募集说明书

杭州璟慧 指 杭州璟慧商贸有限公司

杭州锦瑜 指 杭州锦瑜置业有限公司

广州华铭 指 广州华铭房地产开发有限公司

广州新崎 指 广州新崎房地产有限公司

广州盈胜 指 广州盈胜投资有限公司

仁达六号 指 广州越秀仁达六号实业投资合伙企业（有限合伙）

广州广宏 指 广州广宏房地产开发有限公司

广州增城越华 指 广州市增城区越华房地产开发有限公司

广州华舜 指 广州华舜房地产开发有限公司

佛山美的 指 佛山市美的房地产发展有限公司

美多莉 指 广州南沙区美多莉房地产开发有限公司

注：本募集说明书中，部分合计数与各加总数直接相加之和在尾数上可能略有差异，这些差异是由于四

舍五入造成的。

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第一节 发行概况

一、发行人基本情况

截至本募集说明书出具日，发行人基本情况如下：

公司名称 珠海华发实业股份有限公司

英文名称 Huafa Industrial Co.,Ltd.Zhuhai

法定代表人 李光宁

成立时间 1992年8月18日

注册资本 2,117,647,116元

注册地址 珠海市昌盛路155号

办公地址 珠海市昌盛路155号

邮政编码 519030

股票上市交易所 上海证券交易所

公司股票简称 华发股份

公司股票代码 600325

姓名 侯贵明

董事会秘书

联系方式 0756-8282111

所属行业 房地产行业

房地产经营；批发零售、代购代销：建筑材料、金属材料（不含

经营范围 金）、建筑五金、五金工具、电子产品及通信设备（不含移动通

信终端设备）、化工原料（不含化学危险品）、五金交电、化工。

统一社会信用代码 9144040019256618XC

互联网地址 www.cnhuafas.com

注：因公司回购注销部分激励对象已获授但尚未解锁的限制性股票306,000股，发行人总股本已于2019年6

月13日完成由2,117,953,116股变更为2,117,647,116股的工商登记手续。

二、本次债券发行的基本情况及发行条款

（一）本次债券发行人有权决策部门决议

2018 年 10 月 12 日，发行人召开第九届董事局第三十六次会议，审议通过

了发行人向合格投资者公开发行票面本金总额不超过 40 亿元（含 40 亿元）人民

币公司债券的相关议案，并提交发行人 2018 年第八次临时股东大会审议批准。

2018 年 10 月 29 日，发行人召开 2018 年第八次临时股东大会，审议及批准

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发行人向合格投资者公开发行票面本金总额不超过 40 亿元（含 40 亿元）人民币

公司债券的相关议案，并授权董事局全权办理本次面向合格投资者公开发行公司

债券的发行及上市交易相关事宜。

在获核准发行后，本次债券分期发行。具体规模根据资金需求情况和发行时

市场情况，在发行总规模内确定。

（二）本次债券发行核准情况

1、核准时间：2019 年 12 月 9 日。

2、核准文号：证监许可【2019】2714 号。

3、核准发行规模：不超过 40 亿元。

（三）本次债券的基本条款

1、债券名称：珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开发行 2020

年公司债券（第一期）。

2、发行规模：本期债券发行规模不超过 15.80 亿元（含 15.80 亿元）。

3、票面金额和发行价格：本次债券面值为 100 元，按面值平价发行。

4、债券期限及品种：本期债券分为两个品种，品种一期限为 3 年期，附第

2 年末投资者回售选择权、发行人赎回选择权和发行人票面利率调整选择权；品

种二为 5 年期，附第 3 年末投资者回售选择权、发行人赎回选择权和发行人票面

利率调整选择权。本期债券引入品种间回拨选择权，回拨比例不受限制，发行人

和主承销商将根据本期债券发行申购情况，在总发行规模内，由发行人和主承销

商协商一致，决定是否行使品种间回拨选择权。

5、发行人调整票面利率选择权：发行人有权决定在本期债券品种一存续期

的第 2 年末调整本期债券后 1 年的票面利率；发行人将于第 2 个计息年度付息日

前的第 20 个工作日刊登关于是否调整本期债券票面利率以及调整幅度的公告。

若发行人未行使票面利率调整选择权，则本期债券品种一后续期限票面利率仍维

持原有票面利率不变。发行人有权决定在本期债券品种二存续期的第 3 年末调整

本期债券后 2 年的票面利率；发行人将于第 3 个计息年度付息日前的第 20 个工

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 珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开发行2020年公司债券（第一期）募集说明书

作日刊登关于是否调整本期债券票面利率以及调整幅度的公告。若发行人未行使

票面利率调整选择权，则本期债券品种二后续期限票面利率仍维持原有票面利率

不变。

6、发行人赎回选择权：发行人有权决定在本期债券品种一存续期的第 2

年末行使赎回选择权。发行人将于本期债券品种一第 2 个计息年度付息日前的第

20 个交易日，通过中国证监会指定的信息披露媒体发布关于是否行使赎回选择

权的公告。若发行人决定行使赎回选择权，本期债券品种一将被视为第 2 年全部

到期，发行人将以票面面值加最后一期利息向投资者赎回全部本期债券品种一。

所赎回的本金加第 2 个计息年度利息在兑付日一起支付。发行人将按照本期债券

登记机构的有关规定统计债券持有人名单，按照债券登记机构的相关规定办理。

若发行人不行使赎回选择权，则本期债券品种一将在后 1 年继续存续。发行人有

权决定在本期债券品种二存续期的第 3 年末行使赎回选择权。发行人将于本期债

券品种二第 3 个计息年度付息日前的第 20 个交易日，通过中国证监会指定的信

息披露媒体发布关于是否行使赎回选择权的公告。若发行人决定行使赎回选择

权，本期债券品种二将被视为第 3 年全部到期，发行人将以票面面值加最后一期

利息向投资者赎回全部本期债券品种二。所赎回的本金加第 3 个计息年度利息在

兑付日一起支付。发行人将按照本期债券登记机构的有关规定统计债券持有人名

单，按照债券登记机构的相关规定办理。若发行人不行使赎回选择权，则本期债

券品种二将在后 2 年继续存续。

7、投资者回售选择权：发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整

幅度的公告后，投资者有权选择在本期债券品种一存续期间第 2 个计息年度付息

日将其持有的本期债券品种一全部或部分按面值回售给发行人；发行人将按照上

海证券交易所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。发行人发出关于

是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告后，投资者有权选择在本期债券品

种二存续期间第 3 个计息年度付息日将其持有的本期债券品种二全部或部分按

面值回售给发行人；发行人将按照上海证券交易所和债券登记机构相关业务规则

完成回售支付工作。

8、还本付息期限和方式：采用单利按年计息，不计复利，每年付息一次，

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 珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开发行2020年公司债券（第一期）募集说明书

到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本次债券于每年的付息日

向债权登记日日终在托管机构名册上登记的各债券持有人支付的利息金额为其

所持有的本次债券票面总额与票面年利率的乘积；于兑付日向债权登记日日终在

托管机构名册上登记的各债券持有人支付的本息金额为其所持有的本次债券最

后一期利息及等于票面总额的本金。本次公司债券本息支付将按照债券登记机构

的有关规定来统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照债券登记

机构的相关规定办理。

9、起息日：本次债券的起息日为【2020】年【2】月【24】日。

10、利息登记日：本次债券利息登记日按照债券登记机构的相关规定办理。

在利息登记日当日收市后登记在册的本次债券持有人，均有权就本次债券获得该

利息登记日所在计息年度的利息。

11、付息日：本期债券品种一的付息日为【2021】年至【2023】年每年的【2】

月【24】日；若发行人行使赎回选择权，则本期债券品种一的付息日为【2021】

年至【2022】年每年的【2】月【24】日；若投资者行使回售选择权，则其回售

部分债券的付息日为【2021】年至【2022】年每年的【2】月【24】日（如遇法

定及政府指定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个工作日，顺延期间不另计

息）。

本期债券品种二的付息日为【2021】年至【2025】年每年的【2】月【24】

日；若发行人行使赎回选择权，则本期债券品种二的付息日为【2021】年至【2023】

年每年的【2】月【24】日；若投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的付

息日为【2021】年至【2023】年每年的【2】月【24】日（如遇法定及政府指定

节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个工作日，顺延期间不另计息）。

12、本金支付日：本期债券品种一的兑付日为【2023】年的【2】月【24】

日，若发行人行使赎回选择权，本期债券品种一的兑付日为【2022】年【2】月

【24】日；若投资者行使回售选择权，则本期债券品种一回售部分债券的兑付日

为【2022】年的【2】月【24】日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的

第 1 个交易日。顺延期间兑付款项不另计利息）。

本期债券品种二的兑付日为【2025】年的【2】月【24】日，若发行人行使

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赎回选择权，本期债券品种二的兑付日为【2023】年【2】月【24】日；若投资

者行使回售选择权，则本期债券品种二回售部分债券的兑付日为【2023】年的【2】

月【24】日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日。顺延期

间兑付款项不另计利息）。

13、支付方式：本次债券本息支付方式及其他具体安排按照债券登记机构的

相关规定办理。

14、支付金额：本次债券于每年的付息日向投资者支付的利息金额为投资者

截至利息登记日收市时所持有的本次债券票面总额与对应的票面年利率的乘积；

于本金支付日向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付登记日收市时所持有

的本次债券最后一期利息及所持有的债券票面总额的本金。

15、票面利率及其确定方式：本期债券票面利率将由发行人和主承销商根据

网下利率询价结果在预设利率区间内协商确定。其中，品种一的票面利率在存续

期内前 2 年固定不变；在存续期的第 2 年末，如发行人行使调整票面利率选择权，

未被回售部分的债券票面利率为存续期内前 2 年票面利率加调整基点，在债券存

续期后 1 年固定不变。品种二的票面利率在存续期内前 3 年固定不变；在存续期

的第 3 年末，如发行人行使调整票面利率选择权，未被回售部分的债券票面利率

为存续期内前 3 年票面利率加调整基点，在债券存续期后 2 年固定不变。

16、担保人及担保方式：本次债券为无担保债券。

17、募集资金专项账户：本次债券发行人于监管银行处开设专项资金账户，

用于存放本次债券的募集资金和本次债券项下各期债券的本金兑付和支付债券

利息以及银行结算费用。本次债券募集资金专项账户开户行为中国银行珠海湾仔

支行，账号为 709472064128；浦发银行珠海分行，账号 19610078801900000917。

18、募集资金用途：本次发行的公司债券拟用于偿还到期公司债券或公司债

券回售，以及监管部门批准的其他用途，具体募集资金用途将提请公司股东大会

授权董事局根据公司资金需求情况在上述范围内确定。

19、信用级别及资信评级机构：经联合评级与中诚信证评综合评定，发行人

主体信用等级为 AAA，债券信用等级为 AAA。

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20、牵头主承销商、簿记管理人：华金证券股份有限公司。

21、联席承销商、债券受托管理人：中信证券股份有限公司。

22、发行方式：本次债券采取网下面向合格投资者询价配售的方式发行，具

体发行方式详见发行公告。

23、发行对象：本次债券面向《管理办法》规定的合格投资者公开发行。

24、承销方式：本次债券由牵头主承销商与联席主承销商以余额包销的方式

承销。

25、上市和交易流通安排：本次债券发行结束后，发行人将尽快向上交所提

出关于本次债券上市交易的申请。具体上市时间将另行公告。

26、税务提示：根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本次债券

所应缴纳的税款由投资者自行承担。

三、本次债券发行及上市安排

（一）本次债券发行时间安排

募集说明书及发行公告刊登日期：【2020】年【2】月【19】日

发行首日：【2020】年【2】月【21】日

合格投资者认购日期：【2020】年【2】月【21】日至【2020】年【2】月【24】

日

（二）本次债券上市安排

本次发行结束后，发行人将尽快向上交所提出关于本次债券上市交易的申

请，具体上市时间将另行公告。

本次债券上市后可在上交所流通转让，转让方和受让方须遵守上交所和中国

证券登记结算有限责任公司上海分公司的相关业务规范。

四、本次发行的有关机构

（一）发行人：珠海华发实业股份有限公司

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住所：广东省珠海市昌盛路 155 号

法定代表人：李光宁

联系人：廖海鹏、曾晓菲

联系地址：广东省珠海市昌盛路 155 号

联系电话：0756-8282111

传真：0756-8281000

邮政编码：519030

（二）牵头主承销商、簿记管理人：华金证券股份有限公司

法定代表人：宋卫东

住所：中国（上海）自由贸易试验区杨高南路 759 号 30 层

联系地址：中国（上海）自由贸易试验区杨高南路 759 号 30 层

联系人：李志刚、陈涛、莫慧

联系电话：010-87521520

传真：010-85721489

邮政编码：200127

（三）联席主承销商、债券受托管理人：中信证券股份有限公司

法定代表人：张佑君

住所：广东省深圳市福田区中心三路 8 号卓越时代广场（二期）北座

联系地址：北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦

联系人：张藤一、凌陶、万媛媛、伍耀坤、张翼、彭骁骐、潘宏彬、李瑞、

李欣怡

联系电话：010-60833034

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传真：010-60833955

邮政编码：100020

（四）发行人律师：广东恒益律师事务所

住所：广州市珠江新城珠江东路 6 号周大福金融中心 34 楼

负责人：章冬鸣

经办律师：黄卫、吴肇棕

联系电话：020-83151955

传真：020-83150222

邮政编码：510000

（五）会计师事务所：大华会计师事务所（特殊普通合伙）

主要经营场所：北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 9 层

执行事务合伙人：梁春

经办会计师：刘涛、张海龙

联系电话：010-58350066

传真：010-58350077

邮政编码：100039

（六）资信评级机构：

1、联合信用评级有限公司

法定代表人：万华伟

住所：天津市南开区水上公园北道 38 号爱俪园公寓 508

联系人：冯磊、王彦

联系电话：010-85172818

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传真：010-85171273

2、中诚信证券评估有限公司

法定代表人：闫衍

住所：上海市青浦区新业路 599 号一幢 968 室

联系人：蒋螣、刘汝健

联系电话：021-60330988

传真：021-60330991

（七）簿记管理人收款银行

账户名称：华金证券股份有限公司

开户银行：兴业银行股份有限公司上海分行营业部

银行账号：216200100101368976

汇入行人行支付系统号：309290000107

（八）募集资金专项账户开户银行：

1、中国银行股份有限公司珠海湾仔支行

住所：珠海市湾仔中盛路 29 号

负责人：汤远军

联系人：邬婷

电话：0756-8822872

传真：0756-8821051

2、上海浦东发展银行股份有限公司珠海分行

住所：珠海市香洲区吉大九洲大道中 2001 号金色九洲 4 栋一、二层

负责人：朱海东

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 珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开发行2020年公司债券（第一期）募集说明书

联系人：杨万里

电话：0756-6336545

传真：0756-3291281

（九）公司债券申请上市交易的证券交易场所：上海证券交易所

住所：上海市浦东南路 528 号上海证券大厦

总经理：蒋锋

电话：021-68808888

传真：021-68804868

邮政编码：200120

（十）公司债券登记机构：中国证券登记结算有限责任公司上海分公司

住所：上海市浦东新区陆家嘴东路 166 号

负责人：聂燕

电话：021-68870587

传真：021-58899400

邮政编码：200120

五、认购人承诺

购买本次债券的合格投资者（包括本次债券的初始购买人、二级市场的购买

人和以其他合法方式取得本次债券的投资者，下同）被视为作出以下承诺：

（一）接受本募集说明书对本次债券项下权利义务的所有规定并受其约束；

（二）本次债券的发行人依有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关

主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，合格投资者同意并接受该等

变更；

（三）本次债券发行结束后，发行人将申请本次债券在上海证券交易所上市

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交易，并由主承销商代为办理相关手续，合格投资者同意并接受这种安排；

（四）投资者认购本债券视作同意中信证券股份有限公司作为本次债券的债

券受托管理人，并视作同意《债券受托管理协议》项下的相关规定；

（五）投资者认购本次债券视作同意发行人与债券受托管理人为本次债券共

同制定的《债券持有人会议规则》。

六、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系

截至本募集说明书签署之日，发行人控股股东珠海华发集团有限公司子公司

珠海铧创投资管理有限公司持有华金证券 79.01%的股份、子公司珠海华金资本

股份有限公司持有华金证券 1.45%的股份。因此，华金证券与发行人属于同一实

际控制人下的关联方。发行人董事谢伟先生同时担任牵头主承销商华金证券副董

事长职务。

除律师事务所、会计师事务所、评级公司等公司债券项目依法需聘请的证券

服务机构之外，本次债券不存在未披露的聘请第三方行为。

除上述利害关系外，截至本募集说明书封面载明日期，发行人与本次债券发

行有关的中介机构及其负责人、高级管理人员及经办人员之间不存在直接或间接

的股权关系或其他利害关系。

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第二节 风险因素

投资者在评价本次债券时，除本募集说明书提供的其他资料外，应特别认真

地考虑下述各项风险因素。

一、本次债券的投资风险

（一）利率风险

受国民经济总体运行状况，国家施行的经济政策、货币政策及国际环境等多

种因素的综合影响，市场利率水平存在波动的可能性。同时，债券属于利率敏感

型投资品种，由于本次债券采用固定利率且期限较长，可能跨越一个以上的利率

调整周期，市场利率的波动使持有本次债券的投资者的实际投资收益存在不确定

性。

（二）流动性风险

本次债券发行完毕后，将申请在上海证券交易所上市交易。由于本次债券具

体上市审批事宜需要在本次债券发行结束后方能进行，并依赖于有关主管部门的

审批或核准，发行人目前无法保证本次债券一定能够按预期在合法的证券交易市

场交易流通，且具体上市进程在时间上存在不确定性。此外，证券交易市场的交

易活跃程度受到宏观经济环境、投资者分布、投资者交易意愿等因素的影响，发

行人亦无法保证本次债券能够在二级市场有活跃的交易，投资者将可能面临流动

性风险。

（三）偿付风险

本期债券不设担保，按期足额偿付完全取决于发行人的信用。发行人目前经

营和财务状况良好，经联合评级与中诚信证评评定，发行人的主体信用等级为

AAA，本次债券的信用等级为 AAA，评级展望为稳定。但在本次债券存续期内，

如果由于宏观经济环境、资本市场状况、国家相关政策以及公司的生产经营环境

等外部因素发生不能预料或者不可控制的变化，这些因素的变化会影响到公司运

营状况、盈利能力和现金流量，则可能导致发行人无法如期从预期还款来源中获

得足够资金按时支付本次债券本息，从而使得投资者面临一定的偿付风险。

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（四）本次债券安排所特有的风险

尽管在本次债券发行时，发行人已根据实际情况拟定多项偿债保障措施来控

制和降低本次债券的还本付息风险，但是在本次债券存续期内，可能由于不可控

的市场、政策和法律法规的变化等因素导致目前拟定的偿债保障措施不完全或无

法完全得到有效履行，进而影响本次债券持有人的利益。

（五）信用评级变化的风险

本次债券的信用评级是由联合信用评级有限公司与中诚信证券评估有限公

司对债券发行主体如期、足额偿还债务本息能力与意愿的相对风险进行的以客

观、独立、公正为基本出发点的专家评价。债券信用等级是反映债务预期损失的

一个指标，其目的是为投资者提供一个规避风险的参考值。

经联合评级评定，发行人的主体信用等级 AAA，评级展望为稳定，本次债

券的信用等级为 AAA。在本次债券的存续期内，联合评级将在每年珠海华发实

业股份有限公司年报公告后的两个月内进行一次定期跟踪评级，并在本次（期）

债券存续期内根据有关情况进行不定期跟踪评级。联合评级将密切关注发行人的

经营管理状况及相关信息，如发现珠海华发实业股份有限公司出现重大变化，或

发现其存在或出现可能对信用等级产生较大影响的重大事件时，联合评级将落实

有关情况并及时评估其对信用等级产生的影响，据以确认或调整本次（期）债券

的信用等级。若在债券存续期内发行人内外部环境发生重大变化并对公司生产经

营造成重大不利影响，则评级机构可能调低发行人的信用等级或本次债券的信用

等级，这都将会对投资者利益产生不利影响。

另经中诚信证评评定，发行人的主体信用等级 AAA，评级展望为稳定，本

次债券的信用等级为 AAA。在本次债券的存续期内，中诚信证评将在每年珠海

华发实业股份有限公司年报公告后的两个月内完成该年度的定期跟踪评级，并根

据上市规则于每一会计年度结束之日起 6 个月内披露上一年度的债券信用跟踪

评级报告。此外，中诚信证评将密切关注发行人的经营管理状况及相关信息，如

发现珠海华发实业股份有限公司出现重大变化，或发现其存在或出现可能对信用

等级产生较大影响的重大事件时，发行主体应及时通知中诚信证评并提供相关资

料，中诚信证评将在认为必要时及时启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、

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分析并发布不定期跟踪评级结果。

（六）资信风险

发行人目前资信状况良好，近年来与银行、主要客户发生的重要业务往来中，

未曾发生任何严重违约。在未来的业务经营中，发行人亦将秉承诚信经营的原则，

严格履行所签订的合同、协议或其他承诺。但是，在本期债券存续期内，如果由

于发行人自身的相关风险或不可控因素导致发行人的财务状况发生重大不利变

化，则发行人可能无法按期偿还贷款或无法履行与客户签订的业务合同，从而导

致发行人资信状况恶化，进而影响本期债券本息的偿付。

二、发行人的相关风险

（一）政策风险

1、宏观调控政策风险

房地产行业发展受国家宏观调控政策影响较大，近年来国家针对房地产行业

出台了一系列宏观调控政策，调控措施主要有调整住房供应结构、提高中小户型

住房供应比例、加大经济适用房及保障性住房的供应、加强房地产信贷管理等，

主要目的是抑制房地产发展过热，促进房地产行业持续健康发展。

国家根据房地产行业发展状况利用行政、金融等多种手段对房地产的需求和

供给进行调节，已经成为一种常态，这对房地产开发企业的发展态势必然产生影

响。积极的财政、货币政策有利于公司的生产经营，而紧缩的宏观调控政策将对

公司的经营产生不利影响。如果公司不能适应宏观调控政策的变化，则会对公司

的经营管理、未来发展造成不利的影响。

2、土地政策变化引致的风险

房地产的主要原材料土地的价格波动将直接影响着房地产开发成本。近年

来，我国政府出台了一系列土地宏观调控政策，进一步规范土地市场。土地供应

政策、土地供应结构、土地使用政策等发生变化，将对房地产开发企业的生产经

营产生重要影响。

随着我国城市化进程的不断推进，城市建设开发用地总量日趋减少。如政府

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未来执行更为严格的土地政策或降低土地供应规模，则发行人将可能无法及时获

得项目开发所需的土地储备或出现土地成本的进一步上升，公司业务发展的可持

续性和盈利能力的稳定性将受到不利影响。

3、房地产行业调整政策变化的风险

房地产行业受国家宏观调控政策影响较大，为保持房地产行业的持续健康发

展，政府可利用行政、税收、金融、信贷等多种手段对房地产市场进行调控。近

年来房地产行业属国家重点调控对象。

2010 年至 2013 年，国务院办公厅先后发布《关于促进房地产市场平稳健康

发展的通知》、《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》及《关于继续做

好房地产市场调控工作的通知》等文件，通过供地政策调整、住房用地管理调整、

信贷和税收差异化、重点城市的限购令等措施，实行严格的房地产宏观调控。2014

年以来，房地产市场行政调控政策相继放松或退出。2015 年以来，政府对房地

产市场的政策进一步放松。2015 年 3 月 30 日，中国人民银行、中国银监会、住

建部联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，在不同层面上降低了

个人购房贷款的最低首付款比例。同时，财政部、国家税务总局联合发布了《关

于调整个人住房转让营业税政策的通知》，根据该项法规，个人将购买 2 年以上

（含 2 年）的普通住房对外销售的将免征营业税，存量房市场有望盘活。以上政

策推出后，房地产市场有望进一步升温。2015 年 8 月 27 日，中国人民银行、住

建部和财政部联合下发《关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例

的通知》，又进一步将已还清首套房贷款，为改善居住条件的购房者申请公积金

委托贷款购买二套房的首付款比例至 20%，从 2015 年 9 月 1 日开始实施。

2016 年 2 月 17 日，财政部下发《关于调整房地产交易环节契税、营业税优

惠政策的通知》，自 2016 年 2 月 22 日起开始实施房地产交易契税、营业税优惠

政策，涉及到的主要变化包括：首套房 144 平方米以上的房屋契税由 3%降至

1.5%；二套房契税由 3%降至 1%（90 平方米以下），由 3%降至 2%（90 平方米

以上）；2 年以上房屋交易全部免征营业税，不再征收 2 年以上非普通住宅的营

业税；北上广深仅适用第 1 项优惠，第 2 项和第 3 项不享有。上述政策减轻了改

善型购房群体的税费负担，有利于提升楼市交易活跃度。2016 年 3 月 24 日，财

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政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，经国

务院批准，自 2016 年 5 月 1 日起，在全国范围内全面推行营业税改增值税（以

下简称“营改增”）试点，房地产业纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

其中，北上广深等一线城市 2 年以下住房交易征全额征收增值税，税率 5%，2

年（含）以上普通住房免征增值税，2 年（含）以上非普通住房按销售收入减去

购买房屋的价款后的差额征收；其他城市 2 年以下住房交易按全额征收增值税，

税率 5%，2 年（含）以上住房（含普通住房和非普通住房）免征增值税。虽然

二手房交易税率没有变化，但是“营改增”后的销售额系不含税价格，实际税收负

担有所下降。随着上述调控政策的出台，房屋销售价格及成交量持续攀升，房地

产市场去库存进度加快，全国一、二线城市房地产市场再度升温。2016 年 9 月，

国内房地产市场迎来政策拐点，厦门、杭州、南京、福州、北京等多个城市纷纷

出台楼市限购或限贷政策，抑制投资、投机性需求，促进房地产市场平稳运行。

2016 年 11 月以来，上海、天津、郑州、武汉、济南和重庆等城市进一步升级了

调控措施，调控城市范围持续扩大。2016 年 12 月，中央经济工作会议首次明确

定调商品房的居住属性，而非用于炒作，亦体现了本次调控的决心和力度。2017

年，围绕“房住不炒”的基调，房地产行业调控升级。销售端，限购、限贷、限价

等传统调控政策持续加码，限商、限签等新政策不断出台，政策覆盖范围从一二

线热点城市拓展到周边城市，执行力度不断加强；土地端，通过推出共有产权房、

竞自持等手段，推进出让方式改革；持有端，首次推出限售政策；金融端，在保

障居民首套住房需求同时，提升二套及以上住房贷款利率，抑制投机行为，与此

同时房地产行业面临的资金环境持续紧缩。进入 2018 年，房地产行业延续“因城

施策、一城一策”的调控特点，持续深化调控。一方面，限购限售等政策不断加

码，调控范围不断扩大，以抑制炒房行为；另一方面，多地出台精准调控政策，

以保障自住需求。与此同时，房地产信贷“去杠杆”持续推进，住房租赁金融支持

逐渐增加。

由此可见，房地产调控政策在收紧之后逐渐放松、在市场出现非理性上涨后

逐渐收紧，既在行业理性回归后有力维护了市场稳定及促进行业长期健康发展，

也在行业出现非理性上涨时起到了调控作用。公司在经营过程中，充分重视对行

业调控政策基调的研判与响应，较好地适应了行业调控政策基调的变化，并在近

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两年取得较好的经营业绩。由于房地产行业受政策影响较大，如果公司在未来经

营中不能有效应对行业调控政策的变化，公司业务经营将面临风险。

4、房地产信贷政策变化的风险

发行人所处的行业为房地产行业，房地产行业的发展与我国宏观经济及货币

政策密切相关。一方面房地产行业属于资金密集型行业，房地产公司在项目开发

过程中需要较多的开发资金来支撑项目的运营；另一方面，银行按揭贷款仍是我

国消费者购房的重要付款方式，购房按揭贷款政策的变化对房地产销售有非常重

要的影响。因此，银行信贷政策的变化将直接影响到消费者的购买能力以及房地

产企业项目开发成本。

5、房地产税收政策变化的风险

房地产行业受税收政策的影响较大，土地增值税、企业所得税、契税等税种

的征管，对房地产行业有特殊要求，其变动情况将直接影响公司销售、盈利及现

金流情况。

（二）经营风险

1、销售风险

房地产产品的销售不仅取决于产品的质量和价格，还直接受项目的市场定

位、经济发展状况、居民收入水平、同类楼盘的供给情况的影响。由于房地产项

目的开发周期往往较长，而市场情况瞬息万变，若公司不能充分预见到市场的变

化趋势，对项目做出错误的市场定位，可能存在所开发的产品不符合市场需要从

而导致销售不畅的风险；如果国民经济发展放缓乃至进入低谷，则可能导致居民

收入水平下降、购买力下滑、大额消费或投资动力不足，造成房地产产品销售停

滞；如果同类竞争楼盘短时期内出现大量供给，也将影响公司所开发产品的销售。

国家关于房地产行业的政策，如住房消费信贷、住房供应结构、交易税金等相关

政策的调整，都将对公司楼盘的销售产生较大的影响。因此，公司商品房的销售

情况受诸多因素的影响，存在相应风险。

2、市场竞争风险

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房地产属于资金密集型行业，行业技术门槛较低，因此吸引了一大批资金实

力雄厚的企业进军房地产业，行业竞争日益激烈。虽然公司是珠海本地的房地产

领导企业，又有多年的房地产开发经验和良好的品牌形象，但如果公司不能持续

创新、提高规划设计、营销策划、质量监控水平、保持品牌优势，则有可能在竞

争中失去优势而导致经营效益下降。此外，公司近年来逐步在珠海以外的地区开

展房地产开发业务，如上海、广州、南京、苏州、武汉、威海和南宁等，因此面

临与当地的房地产企业及全国性大型房地产企业之间的激烈竞争，如果公司未及

时适应当地的房地产市场环境，以公司的品牌、项目质量等赢得当地住房需求群

体的认可，则可能影响公司“立足珠海、面向全国”经营战略的顺利实施。

3、市场集中风险

房地产行业具有地域性特征，不同的区域市场，消费群体的购买力水平、消

费心理、消费偏好各有差异，开发企业面对的供应商、政府机构、金融机构、合

作单位亦大相径庭。虽然公司已逐步在广东省以外的地区开展房地产开发业务，

但目前公司的主要房产项目仍集中在以珠海为中心的珠三角地区、长江三角洲及

长江沿线，如果该区域房地产市场出现不景气情况，将直接影响到公司的经营业

绩。

4、项目合作开发风险

为扩大业务规模、降低投资风险，公司在部分项目开展过程中采用合作开发

模式，导致公司所有者权益中少数股东权益较高。截至 2019 年 9 月 30 日，公司

归属于母公司所有者权益 1,857,692.09 万元、少数股东权益 1,815,694.17 万元。

若项目合作过程中，公司不能对合作方选择、合作计划、合作实施等进行有效控

制，可能导致出现经营风险。

（三）管理风险

1、经营管理风险

公司作为一家大型房地产开发及营运企业，已形成了成熟的房地产项目开

发、营运的模式和管理制度，培养了一批专业、敬业的业务骨干。但公司经营规

模持续扩大会对自身的管理能力提出更高的要求，如果公司在人力资源保障、风

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险控制、项目管理、业务配合、资金流程控制等方面不能适应经营的需要，则面

临无法有效管理的风险。

2、关联交易风险

目前，发行人与母公司、母公司其他子公司之间存在业务往来、租赁等关联

交易，并签署了相应的关联交易协议。如果以上关联交易协议不能严格执行或不

能按照公允的价格执行，可能会损害公司和股东的利益。

3、突发事件引发的治理结构变化风险

发行人逐步建立和完善了由股东大会、董事局、监事会和高级管理人员组成

的治理架构，健全了一系列的治理文件，治理结构比较完善。但若发生突发事件

导致企业董事、监事和高管出现缺位，将对公司治理结构产生较大影响。而企业

的安全性和成长性受企业的内设机构履行职能情况的影响，导致公司治理结构变

化的突发事件还将广泛影响公司的生产经营。

（四）土地储备风险

土地是不可再生的自然资源，土地储备是公司持续稳定发展的重要因素，而

公司在取得新土地资源的过程中可能面临土地政策和土地市场变化的风险。由于

城市管理的需要，政府可能调整城市规划，使公司储备用地所处的环境发生不利

变化，给公司的经营带来风险。

另外，根据国家《中华人民共和国土地管理法》规定，2008 年 1 月，国务

院发布《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3 号）和国土部发

布《闲置土地处置办法》，要求严格执行闲置土地处置政策，以充分利用现有建

设用地，大力提高建设用地利用效率。如果公司由于资金、市场等原因未能及时

开发储备的用地，将面临缴纳土地闲置费甚至无偿交回土地使用权的风险。

（五）库存风险

发行人以珠海为核心，项目分布在珠海、中山、广州、上海、武汉、大连、

沈阳等城市。房地产市场具有行业周期性，受宏观经济政策及市场环境影响较大，

部分前期商品房库存规模较大的城市面临去库存压力，会影响发行人部分项目的

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销售节奏。

（六）财务风险

1、债务融资成本上升的风险

房地产行业属资金密集型行业，公司后续项目开发资金需求量较大，项目开

发过程中，有相当比例的资金投入需要依靠对外借款的方式筹集，公司所负担的

利息成本较高。房地产市场的波动和融资环境的变化将影响公司债务融资的成

本，若未来融资环境出现不利变化，公司将面临债务融资成本上升的风险。

2、存货周转率较低风险

人们的购房动机易受国家宏观环境、银行信贷政策及税收、限购等调控政策

的影响，房地产行业下游需求的变动将对行业的存货周转情况产生影响。2016

年度、2017 年度、2018 年度和 2019 年 1-9 月，发行人各期的存货周转率分别为

0.12、0.15、0.15 和 0.09。未来若房地产行业宏观环境、银行信贷政策或其他调

控政策发生不利变化，势必会影响到公司销售规模及存货周转率，如果发行人因

在售项目销售迟滞导致存货周转不畅，将对公司运营产生不利影响。

3、偿债风险

公司所在房地产行业存在资产负债率普遍偏高的特点，2016 年末、2017 年

末、2018 年末和 2019 年 9 月末的合并报表资产负债率分别为 79.60%、82.88%、

82.34%和 83.09%，呈现较高的负债水平。若未来房地产市场出现重大波动，会

对公司销售情况及资金回笼产生不利影响，导致公司流动资金紧张，面临偿债压

力，因而对公司正常经营活动产生不利影响。

4、经营活动产生的现金流量净额波动风险

2016 年度、2017 年度、2018 年度和 2019 年 1-9 月，发行人经营活动现金流

量净额分别为 190.69 亿元、112.99 亿元、159.99 亿元和 191.95 亿元。近年来公

司预收售楼回款变化较大，从而导致经营活动产生的现金流量净额在各年度之间

波动较大，可能会影响公司财务结构的稳健程度，从而对本期债券偿付产生不利

影响。

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5、投资及筹资活动现金流量净额波动风险

2016 年度、2017 年度、2018 年度和 2019 年 1-9 月，发行人投资活动现金流

量净额分别为-99.70 亿元、-339.06 亿元、-310.29 亿元和-193.62 亿元，筹资活动

现金流量净额分别为-13.96 亿元、179.50 亿元、226.59 亿元和 60.79 亿元。作为

房地产开发企业，发行人受项目开发及融资节奏的影响，其投资及筹资活动现金

流量净额波动较大。

6、存货跌价风险

房地产项目投资在产品销售并结转收入以前都以存货形式存在，因此房地产

企业存货规模通常较大。2016 年末、2017 年末、2018 年末和 2019 年 9 月末，

发行人存货账面价值分别为 825.13 亿元、1,024.07 亿元 1,284.16 亿元和 1,526.66

亿元，占资产总额的比重分别为 72.51%、73.31%、70.48%和 70.27%，随着房地

产开工项目增加，发行人存货规模增长较快，且在资产中占比较重，会在一定程

度上影响公司资产的变现能力，虽然发行人在近三年末已按照相关会计准则分别

足额计提了存货跌价准备，但如果未来因为宏观经济环境、信贷政策、产业政策

等因素影响，相关房地产项目价格出现大幅下滑，发行人的存货将面临跌价风险，

亦对其财务表现产生不利影响。

7、所有权受限资产规模较大的风险

发行人所有权受限资产主要为银行借款设定的担保资产，包括存货、投资性

房地产和货币资金等。截至 2019 年 9 月末，发行人所有权受限资产账面价值合

计 474.22 亿元，占期末资产总额的 21.83%。总体来看，发行人所有权受限资产

有一定规模，相关资产的可变现能力相应受到影响。虽然发行人声誉和信用记录

良好，与多家商业银行有良好的合作关系，不存在银行借款本息偿付违约情况，

但如果因流动性不足等原因导致发行人不能按时、足额偿还银行借款或其他债

务，有可能导致受限资产被银行冻结甚至处置，将对发行人声誉及正常经营造成

不利影响。

8、土地成本增加的风险

土地价格的高低对房地产开发企业的成本产生较大的影响。2013 年以来，

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随着楼市逐渐回暖，一、二线城市房价上涨，三、四线城市供应量增加，房地产

企业在重点城市的拿地热情持续上涨，大型品牌房企在北京、上海、广州、杭州

等地不断上演抢地大战，“地王”频现，导致一线城市的土地越来越难获取。此外，

日趋严格的土地出让金缴纳政策，不仅提高了土地出让金的首付比例，也大为缩

短交清全款的时间，这对房地产开发企业的资金要求更高，其拿地成本也将随之

增加。因此，公司面临土地出让金回升所引起的成本增加的风险。

9、融资利率风险

发行人的利率风险主要产生于银行借款等。浮动利率的金融负债使发行人面

临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。发

行人根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。

发行人财务部门持续监控公司利率水平。利率上升会增加新增有息负债的成

本以及公司尚未付清的以浮动利率计息的有息负债的利息支出，并对本公司的财

务业绩产生重大的不利影响，管理层会依据最新的市场状况及时做出调整来降低

利率风险。

（七）其他风险

1、未决诉讼风险

发行人在经营过程中，存在部分未决诉讼，如果发行人胜诉但对方执行不及

时或者发行人败诉，则会对发行人产生不良影响。

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第三节 发行人及本次债券的资信情况

一、本次公司债券的信用评级情况

发行人聘请了联合信用评级有限公司（以下简称“联合评级”）与中诚信证券

评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）对本次债券发行的资信情况进行评级。

根据联合评级出具的《珠海华发实业股份有限公司公开发行 2020 年公司债券（第

一期）信用评级报告》，发行人的主体信用等级为 AAA，本次债券的信用等级

为 AAA，评级展望为稳定。根据中诚信证评出具《珠海华发实业股份有限公司

公开发行 2020 年公司债券（第一期）信用评级报告》，发行人的主体信用等级

为 AAA，本次债券的信用等级为 AAA，评级展望为稳定。

二、信用评级报告的主要事项

（一）信用评级结论及标识所代表的涵义

经联合评级与中诚信证评综合评定，发行人的主体信用等级和本次债券信用

等级均为 AAA，评级展望为稳定。该信用等级表示偿还债务的能力极强，基本

不受不利经济环境的影响，违约风险极低。

（二）评级报告的主要内容

1、联合评级评级报告的主要内容

（1）基本观点

联合评级对珠海华发实业股份有限公司（以下简称“公司”或“华发股份”）的

评级反映了公司作为珠海市国资委旗下上市房企，在珠海区域房地产市场处于龙

头地位，有较高的品牌知名度，项目开发经验较为丰富，且融资渠道畅通；近年

来公司在深耕珠海的基础上积极对外扩张，区域布局有所优化，签约销售规模较

大，目前土地储备较充足，且公司股东在珠海区域持有较大量土地资源。公司作

为其下属房地产开发平台未来将受益于此。同时，联合评级也关注到公司业务易

受到房地产行业调控政策影响、公司未来资金需求较大、债务负担较重且对外部

筹资依赖度较高等因素对公司信用水平带来的不利影响。

41

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未来，随着公司项目开发销售持续推进，公司经营状况将保持良好。联合评

级对公司的评级展望为“稳定”。

基于对公司主体长期信用状况以及本次公司债券偿还能力的综合评估，联合

评级认为，本次公司债券到期不能偿还的风险极低。

（2）优势

公司实际控制人为珠海市国资委，股东背景雄厚，在珠海有较强的区域竞争

力；公司股东在珠海区域持有大量的土地资源，公司作为其下属房地产开发平台

未来将受益于此。

近年来公司在深耕珠海的基础上积极向外扩张，区域布局有所优化；2018

年以来，公司加大了拿地力度，开启新一轮投资布局，公司土地储备充足。

近三年，公司签约销售金额波动增长，资产及权益规模持续扩大，总体规模

较大。

公司间接融资渠道畅通；公司为上海证券交易所上市公司，融资渠道较为多

元化。

（3）关注

近年来，公司为未来销售规模制定了更高目标，开启了新一轮的投资布局，

存在较大补库存需求；公司在建项目较多，在建面积较大，面临较大项目开发建

设支出压力。

近年来，随着公司经营规模扩大，债务规模增长较快，债务负担较重，且

2019 年及 2020 年，存在一定的债务集中到期压力。

近两年，公司筹资活动前现金流持续为净流出，且规模较大，对筹资活动的

依赖性较大。

公司土地储备获取中并购项目规模较大，并购拿地方式存在一定不确定性，

部分项目的开发进度会有一定影响。

2、中诚信证评评级报告的主要内容

42

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（1）基本观点

中诚信证评对珠海华发实业股份有限公司（以下简称“公司”或“华发股份”）

的评级反映了公司偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风

险极低。中诚信证评肯定了公司较为雄厚的股东背景及有力支持、显著的区域竞

争优势、销售业绩快速提升、待结算资源丰富以及充足且较为优质的待开发项目

储备等因素对公司信用水平的支持。同时，中诚信证评也关注到房地产调控政策

持续且行业竞争加剧、公司债务规模上升较快、未来面临一定资本支出压力等因

素可能对其经营及整体信用状况造成的影响。

（2）优势

较为雄厚的股东背景及有力的支持。华发股份控股股东珠海华发集团有限公

司(以下简称“华发集团”)系珠海市国资委全资子公司，业务布局较为多元，旗下

拥有多家上市公司，整体具备较为雄厚的综合实力。华发股份作为华发集团旗下

唯一的房地产开发平台，在项目资源、资金调配等方面可持续得到股东方较大支

持。

显著的区域竞争优势。作为在珠海区域深耕多年的房地产企业，公司在珠海

房地产市场具有很强的区域竞争实力及品牌知名度，近年来公司在珠海区域开发

规模、销售金额位居前列，截至 2018 年末分布于珠海的待开发项目储备达到

242.88 万平方米，为后续业绩实现奠定了基础，珠海本土区域优势显著。

销售业绩快速提升，待结转资源丰富。公司专注于高品质住宅开发，同时得

益于公司全国化布局的加快，近年来房地产销售业绩整体增长较快。2016-2018

年，公司分别实现签约销售金额 357.25 亿元、310.17 亿元和 582.01 亿元。同时，

公司较大规模的已售待结算资源对其未来业绩提供保障。

充足且较为优质的待开发项目储备。近年来，公司持续深耕珠海市场，并布

局全国核心一、二线城市。截至 2018 年末，公司持有的待开发项目储备建筑面

积合计 1,064.95 万平方米，其中分布于一、二线城市待开发项目储备面积合计占

总待开发项目储备的比例为 67.39％。

（3）关注

43

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房地产调控政策持续且行业竞争加剧。在宏观经济增速放缓、因城施策等调

控政策持续且房地产市场区域分化日益明显的背景下，房地产行业竞争加剧，利

润空间不断收窄，行业环境及行业政策的变化具有不确定性，部分三、四线城市

仍然面临较大去化压力，公司相关区域项目的去化情况仍需关注。

公司债务规模上升较快，面临一定的资本支出压力。近年来，华发股份加大

在一、二线城市土地获取力度，对外融资需求持续增加，推升其债务规模快速上

升，财务杠杆比率亦维持在较高水平。截至 2018 年 12 月 31 日末公司总债务为

943.37 亿元，资产负债率及净负债率分别为 82.34%和 233.65%。同时，考虑到

公司未来仍有较大规模的在拟建项目，面临一定资本支出压力。

（三）跟踪评级的有关安排

根据监管部门、联合评级和中诚信证评对跟踪评级的有关要求，联合评级将

在本次（期）债券存续期内，在每年珠海华发实业股份有限公司年报公告后的两

个月内进行一次定期跟踪评级，并在本次债券存续期内根据有关情况进行不定期

跟踪评级；中诚信证评将在每年珠海华发实业股份有限公司年报公告后的两个月

内完成该年度的定期跟踪评级，并根据上市规则于每一会计年度结束之日起 6

个月内披露上一年度的债券信用跟踪评级报告。

联合评级将密切关注珠海华发实业股份有限公司的相关状况，如发现珠海华

发实业股份有限公司或本次债券相关要素出现重大变化，或发现其存在或出现可

能对信用等级产生较大影响的重大事件时，联合评级将落实有关情况并及时评估

其对信用等级产生的影响，据以确认或调整本次债券的信用等级。

中诚信证评将密切关注发行人的经营管理状况及相关信息，如发现珠海华发

实业股份有限公司出现重大变化，或发现其存在或出现可能对信用等级产生较大

影响的重大事件时，发行主体应及时通知中诚信证评并提供相关资料，中诚信证

评将在认为必要时及时启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不

定期跟踪评级结果。

（四）发行人历史主体评级情况

1、发行人历年评级情况

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主体评

评级时间 评级机构 编号 展望 评级观点

级

公司的主体信用等级由

AA+上调为AAA，评级展望

为稳定，将“17华发实业

MTN001”、“17

中诚信国 信评委函字[2019] 华发实业MTN002”、“17 华

2019-7-12 AAA 稳定

际 跟踪0614号 发实业MTN003”、“18华发

实业MTN001”、“18华发实

业MTN002”和“19华发实业

MTN001”的债项信用等级

由AA +上调为AAA。

公司主体长期信用等级为

中诚信证 信评委函字 AAA，评级展望为“稳定”，

2019-06-18 AAA 稳定

评 [2019]G355号 2019年公司债券（第一期）

信用等级为AAA。

公司主体长期信用等级为

AAA，评级展望为“稳定”，

2019-5-31 联合评级 联合[2019]922号 AAA 稳定

上调“15华发01”债项信用

等级为AAA。

公司主体长期信用等级为

AAA，评级展望为“稳定”，

2019-05-31 联合评级 联合[2019]921号 AAA 稳定

2019年公司债券（第一期）

信用等级为AAA。

公 司 主 体 信 用 等 级 为 AA

+，评级展望为稳定；评定

中诚信国 信 评 委 函 字 “珠海华发实业股份有限公

2019-1-21 AA+ 稳定

际 [2019]0045D 号 司2019年度第一期中期票

据”的债项信用等级为AA

+ 。

2018-12-20 中债资信 - AA- 稳定 -

主体信用等级为AA +，评

级展望为稳定；评定“珠海

中诚信国 信 评 委 函 字 华发实业股份有限公司

2018-9-17 AA+ 稳定

际 [2018]1439D 号 2018 年 度 第 二 期 中 期 票

据”的债项信用等级为AA

+ 。

公司长期信用等级维持为

中诚信国 信评委函字第

2018-08-22 AA+ 稳定 AA+，评级展望维持为稳

际 [2018]1276D 号

定。

信评委函字第 维持贵公司的主体信用等

中诚信国

2018-07-10 [2018] 跟 踪 0477 AA+ 稳定 级为AA+，评级展望为稳

际

号 定。

2018-06-11 联合评级 联合[2018]768 号 AA+ 稳定 主体信用等级为AA+,评级

45

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展望为“稳定”。

主体信用等级为AA+，评级

中诚信国 信评委函字第

2017-09-21 AA+ 稳定 展望为稳定，本期中期票据

际 [2017]1284D 号

的信用等级为AA+。

信评委函字第

中诚信国 主体信用等级为AA+，评级

2017-08-17 [2018] 跟 踪 1045 AA+ 稳定

际 展望为稳定。

号

2017-07-24 中债资信 - AA- 稳定 -

主体信用等级为AA+，评级

中诚信国 信评委函字第

2017-07-19 AA+ 稳定 展望为稳定，本期中期票据

际 [2017]0833D 号

的信用等级为AA+。

本期债券信用等级维持为

鹏信评【2017】跟 AA+，发行主体信用等级维

2017-06-06 中证鹏元 AA+ 稳定

踪第 70 号 02 持为AA+，评级展望维持为

稳定。

主体信用等级为AA+,评级

2017-06-06 联合评级 联合[2017]600 号 AA+ 稳定

展望为“稳定”。

主体信用等级为AA+，评级

中诚信国 信评委函字第

2016-12-06 AA+ 稳定 展望为稳定，本期中期票据

际 [2016]1388D 号

的信用等级为AA+。

主体信用等级由“AA”调整

2016-06-06 联合评级 联合[2016]554 号 AA+ 稳定 为 “AA+”, 评 级 展 望 为 “ 稳

定”。

本期债券信用等级上调为

鹏信评【2016】跟 AA+，发行主体信用等级上

2016-06-06 中证鹏元 AA+ 稳定

踪第 233 号 01 调为AA+，评级展望维持为

稳定。

主体信用等级为AA,评级展

2015-09-08 联合评级 联合[2015]490 号 AA 稳定

望为“稳定”。

鹏信评【2015】跟 本期债券信用等级维持为

2015-04-10 中证鹏元 AA 稳定

踪第 20 号 01 AA，评级展望为稳定。

2、发行人近三年及一期公司债券评级结果差异说明

2016 年 6 月 6 日，联合评级和中证鹏元分别发布了编号为联合[2016]554 号

和鹏信评【2016】跟踪第 233 号 01 的评级报告，将跟踪的债券信用等级上调为

AA+，发行主体信用等级上调为 AA+，评级展望维持为稳定。中证鹏元上调发

行人信用等级的原因主要是：考虑到发行人商品房销售情况较好，营业收入与营

业利润保持增长，项目区域布局有所优化，在建及拟建项目较多使得业务持续性

较强，未来收入和利润可能大幅增长，资本实力进一步增强；但鹏元也关注到发

行人部分区域商品房销售存在不确定性，面临较大资金压力，资产运营效率下降，

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偿债压力加大等风险因素。

联合评级认为，发行人作为区域房地产行业的龙头企业，在房地产行业景气

度波动的背景下，营业收入稳健增长，区域内品牌影响力较强。作为上市公司，

发行人具有较为广泛的融资渠道，2015 年完成非公开股票发行增强了公司的资

本实力，提高了抗风险能力和盈利能力。公司房地产开发业务主要以珠海市为主，

同时覆盖部分国内重要的一、二线城市，土地储备较充足。同时，联合评级也关

注到房地产市场波动、公司产品区域分布相对集中、在建项目资金需求量较大以

及债务负担较重等因素对其信用水平带来的不利影响。未来，随着公司储备及在

建项目的持续推进，公司经营状况将保持良好。

2016 年 12 月 6 日，中诚信国际对发行人的首次评级也给予主体信用等级为

AA+，评级展望为稳定，给予发行人中期票据的信用等级为 AA+。

2019 年 5 月 31 日，联合评级发布了编号为联合[2019]922 号评级报告将跟

踪评级的“15 华发 01”债项信用等级上调为 AAA，发行主体信用等级上调为

AAA，评级展望维持为稳定。2019 年 5 月 31 日，联合评级还为本次拟公开发行

的公司债券出具编号为联合[2019]921 号的评级报告，确定发行人的主体信用等

级为 AAA，评级展望维持为稳定，本次债券信用等级为 AAA。

联合评级认为，发行人作为珠海市国资委旗下的上市房企，在珠海区域房地

产市场处于龙头地位，有较高的品牌知名度，项目开发经验较为丰富，且融资渠

道畅通；近年来公司在深耕珠海的基础上积极对外扩张，区域布局有所优化，签

约销售规模较大，目前土地储备较充足，且公司股东在珠海区域持有大量土地资

源，发行人作为其下属房地产开发平台未来将受益于此。同时，联合评级也关注

到发行人业务易受到房地产行业调控政策影响、公司未来资金需求较大、债务负

担较重且对外部筹资依赖度较高等因素对公司信用水平带来的不利影响。未来，

随着公司项目开发销售持续推进，公司经营状况将保持良好。综合以上因素，联

合评级将发行人的主体信用等级上调至 AAA，评级展望“稳定”，同时将“15 华发

01”债项信用等级上调为 AAA，并确定本次债券信用等级为 AAA。

2019 年 6 月 18 日，中诚信证评发布了编号为信评委函字[2019]G355 号评级

报告将发行人主体信用等级评定为 AAA，评级展望维持为稳定，本次债券信用

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等级为 AAA。

中诚信证评认为，发行人作为珠海市国资委旗下的上市房企，有较为雄厚的

股东背景及有力支持，显著的区域竞争优势、销售业绩快速提升、待结算资源丰

富以及充足且较为优质的待开发项目储备等因素对公司信用水平的支持。同时，

中诚信证评也关注到房地产调控政策持续且行业竞争加剧、公司债务规模上升较

快、未来面临一定资本支出压力等因素。综合以上因素，中诚信证评将发行人的

主体信用等级评定为 AAA，评级展望“稳定”，同时将“珠海华发实业股份有限公

司公开发行 2019 年公司债券（第一期）”债项信用等级评定为 AAA。

2019 年 7 月 12 日，中诚信国际发布了编号为信评委函字[2019]跟踪 0614 号

评级报告，公司的主体信用等级由 AA+上调为 AAA，评级展望为稳定，将“17

华发实业 MTN001”、“17 华发实业 MTN002”、 “17 华发实业 MTN003”、 “18

华发实业 MTN001”、“18 华发实业 MTN002”和“19 华发实业 MTN001”的债项信

用等级由 AA +上调为 AAA。

中诚信国际认为本次上调评级主要基于以下原因：公司在项目获取、融资和

政府协调等方面持续获得股东有力支持；2018 年，得益于全国化布局加快，房

地产销售区域更加多元化，公司销售业绩快速提升，抵御单一城市市场波动风险

的能力进一步增强；当期公司继续保持较大的拿地力度，区域布局进一步丰富，

期末土地储备资源充足且区域布局良好；得益于房地产开发项目结转情况良好，

2018 年公司营业总收入同比增长；加之非并表合作项目结转贡献的投资收益，

净利润同比明显增长；并且公司继续保持畅通的融资渠道；此外，中诚信国际也

关注房地产调控政策、公司债务规模上升较快，财务杠杆水平高以及在建项目存

在一定资金投入压力等因素对公司经营和整体信用状况的影响。

三、发行人的资信情况

（一）发行人获得的外部授信情况

发行人资信情况良好，与银行等金融机构一直保持长期合作关系。2019 年 9

月 30 日，公司及其下属子公司在主要合作银行的授信额度为 1,340.16 亿元，已

使用 632.60 亿元，尚有可用额度为 707.56 亿元。

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截至 2019 年 9 月末发行人金融机构授信情况

单位：亿元

序号 授信银行 授信总额 已使用授信金额 未使用授信金额

1 工商银行 48.66 23.53 25.14

2 农业银行 76.35 59.04 17.31

3 中国银行 135.75 47.60 88.15

4 建设银行 70.00 26.49 43.51

5 交通银行 52.20 32.47 19.73

6 中信银行 210.00 126.91 83.09

7 兴业银行 160.00 114.61 45.39

8 浦发银行 60.03 40.70 19.33

9 招商银行 55.90 -2.89 58.79

10 江苏银行 32.20 29.88 2.32

11 浙商银行 60.00 6.85 53.15

12 光大银行 43.00 33.48 9.52

13 上海银行 72.87 22.52 50.36

14 华夏银行 22.80 2.38 20.42

15 民生银行 26.00 - 26.00

16 广发银行 45.00 10.70 34.30

17 渤海银行 33.00 3.84 29.16

18 东亚银行 41.50 2.74 38.76

19 华润银行 27.50 24.00 3.50

20 华兴银行 5.00 4.68 0.32

21 东莞银行 2.80 1.92 0.88

22 南粤银行 1.00 - 1.00

23 珠海农商 4.00 4.00 -

24 汇丰银行 5.00 2.00 3.00

25 澳门国际 2.00 2.00 -

26 北京银行 12.00 5.40 6.60

27 南洋商业银行 6.00 5.00 1.00

28 厦门国际 20.00 2.00 18.00

29 平安银行 9.60 0.76 8.84

合计 1,340.16 632.60 707.56

（二）最近三年及一期与主要客户发生业务往来违约记录

最近三年及一期，发行人与主要客户发生业务往来时，均遵守合同约定，未

发生严重违约情况。

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（三）发行人近三年债务违约记录

发行人近三年借款均能够到期还本按期付息，未有延迟支付本金和利息的情

况。根据报告日为 2019 年 8 月 7 日中国人民银行企业基本信用信息报告，发行

人未曾发生信贷违约事件。

（四）最近三年及一期发行债券、其他债务融资工具及偿还情况

截至本募集说明书签署日，发行人未出现在资本市场发行债务融资工具到期

未偿付情形。截至 2019 年 12 月 11 日待偿还债券、其他债务融资工具余额 252.13

亿元，其中公司债 134.75 亿元，中期票据 50 亿元，永续中期票据 35 亿元，超

短期融资债券 8.40 亿元和资产支持证券 23.98 亿元，具体情况如下表所示：

单位：亿元，年

发行 待偿还

债券简称 发行日期 利率 期限 到期日期 类别

规模 金额

19 华发 04 2019-08-15 5.00 5.00 4.45% 3 2022-08-19 私募公司债

19 华发 03 2019-08-15 5.00 5.00 4.67% 5 2024-08-19 私募公司债

19 华发 02 2019-02-21 7.80 7.80 4.80% 3 2022-02-25 私募公司债

19 华发 01 2019-02-21 7.50 7.50 5.00% 5 2024-02-25 私募公司债

18 华发 03 2018-12-06 15.00 15.00 5.50% 3 2021-12-10 私募公司债

18 华发 01 2018-03-12 25.00 25.00 6.49% 3 2021-03-14 私募公司债

16 华发 05 2016-09-08 20.00 20.00 4.75% 5 2021-09-12 私募公司债

16 华发 03 2016-03-21 15.00 15.00 5.70% 5 2021-03-21 私募公司债

16 华发 01 2016-03-02 5.00 5.00 5.80% 5 2021-03-03 私募公司债

15 华发 01 2015-11-25 30.00 29.46 5.50% 5 2020-11-26 一般公司债

华发 R1 优 2019-03-27 13.91 13.91 5.00% 18.0137 2037-03-27 资产支持证券

华发 R1 次 2019-03-27 1.57 1.57 - 18.0137 2037-03-27 资产支持证券

华发优 B 2018-07-10 3.33 3.33 7.00% 2.2137 2020-09-25 资产支持证券

华发优 A 2018-07-10 5.17 5.17 6.50% 1.9616 2020-06-25 资产支持证券

华发 1 次 2018-07-10 1.00 - - 2.2137 2020-09-25 资产支持证券

19 华发实业

2019-10-09 3.40 3.40 3.47% 0.7377 2020-07-06 超短期融资债券

SCP004

19 华发实业

2019-05-27 5.00 5.00 3.76% 0.7377 2020-02-23 超短期融资债券

SCP001

19 华发实业 2019-09-06 10.00 10.00 5.50% 3 2022-09-10 永续中期票据

50

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MTN002

19 华发实业

2019-05-23 10.00 10.00 5.78% 3 2022-05-27 永续中期票据

MTN001

18 华发实业

2018-12-21 15.00 15.00 6.00% 3 2021-12-25 永续中期票据

MTN002

18 华发实业

2018-10-26 10.00 10.00 4.88% 3 2021-10-30 一般中期票据

MTN001

17 华发实业

2017-09-26 20.00 20.00 5.37% 5 2022-09-28 一般中期票据

MTN003

17 华发实业

2017-07-25 10.00 10.00 5.28% 5 2022-07-27 一般中期票据

MTN002

17 华发实业

2017-06-20 10.00 10.00 5.27% 5 2022-06-22 一般中期票据

MTN001

合计 253.68 253.13 - -

注：华发股份发行的“华发 1 次”无需偿还，故待偿还余额为 0。

（五）本次发行后的累计公司债券余额及其占发行人合并口径最近一期末

净资产的比例

如发行人本次申请的不超过 40 亿元公司债券经中国证监会核准并全部发行

完毕，发行人累计公开发行公司债券余额将不超过 69.455 亿元，累计公司债券

余额占发行人合并口径最近一期末净资产（未经审计）的比例为 18.91%，未超

过公司净资产的 40%，符合相关法律、法规规定。

（六）发行人最近三年及一期的主要财务指标（合并报表口径）

2019 年 9 月 30 日 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日

项目

/2019 年 1-9 月 /2018 年 1-12 月 /2017 年度 /2016 年度

流动比率（倍） 1.77 1.70 2.12 2.48

速动比率（倍） 0.44 0.41 0.44 0.56

资产负债率(%) 83.09 82.34 82.88 79.60

每股净资产（元） 5.95 5.56 5.61 11.11

EBITDA 利息保障

0.77 0.70 0.74 0.50

倍数（倍）

贷款偿还率（%） 100 100 100 100

利息偿付率（%） 100 100 100 100

每股经营活动现金

9.06 7.55 5.33 16.31

净流量（元）

上述财务指标计算方法如下：

（1）流动比率＝流动资产/流动负债；

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（2）速动比率＝（流动资产－存货）/流动负债；

（3）资产负债率＝负债总额/资产总额；

（4）每股净资产=股东权益/股本总额；

（5）EBITDA 利息保障倍数（倍）=EBITDA/（资本化利息+计入财务费用的利息支出）；

（6）贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额；

（7）利息偿付率=实际利息支出/应付利息支出；

（6）每股经营活动现金净流量=经营活动现金净流量/股本总额。

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第四节 増信机制、偿债计划及其他保障措施

一、增信机制

本次债券无担保。联合信用评级有限公司于 2020 年 1 月为本次债券出具了

《珠海华发实业股份有限公司公开发行 2020 年公司债券（第一期）信用评级报

告》，另中诚信证券评估有限公司于 2020 年 1 月出具的《珠海华发实业股份有

限公司公开发行 2020 年公司债券（第一期）信用评级报告》给予发行人的主体

信用等级为 AAA，本次债券的评级为 AAA，评级展望为稳定。本级别的涵义为

发行人偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。因

此本期债券采用纯信用方式发行，无担保措施。

二、偿债计划及其他保障措施

本次债券发行后，发行人将根据债务结构情况加强公司的资产负债管理、流

动性管理以及募集资金使用管理，保证资金按计划调度，及时、足额地准备资金

用于每年的利息支付及到期本金的兑付，以充分保障投资者的利益。

（一）偿债计划

1、利息的支付

（1）本次债券在存续期内每年付息一次，最后一期利息随本金的兑付一起

支付。本期债券品种一的付息日为【2021】年至【2023 每年的【2】月【24】日，

若发行人行使赎回选择权，则本期债券品种一的付息日为【2021】年至【2022】

年每年的【2】月【24】日；若投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的付

息日为【2021】年至【2022】年每年的【2】月【24】日；品种二的付息日为【2021】

年至【2025】每年的【2】月【24】日，若发行人行使赎回选择权，则本期债券

品种二的付息日为【2021】年至【2023】年每年的【2】月【24】日；若投资者

行使回售选择权，则其回售部分债券的付息日为【2021】年至【2023】年每年的

【2】月【24】日。（如遇法定节假日或休息日，则顺延至下一个交易日，顺延

期间不另计利息）。

（2）本次债券利息的支付通过本次债券的证券登记托管机构办理。利息支

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付的具体办法将按照本次债券的证券登记托管机构的有关规定执行。

（3）根据国家税收法律、法规，投资者投资本次债券应缴纳的有关税金由

其自行承担。

2、本金的兑付

（1）本次债券到期一次还本。本期债券品种一的本金偿付日为【2023】年

【2】月【24】日，若发行人行使赎回选择权，本期债券品种一的兑付日为【2022】

年【2】月【24】日；若投资者行使回售选择权，则本期债券品种一回售部分债

券的兑付日为【2022】年的【2】月【24】日；本期债券品种二的本金偿付日为

【2025】年【2】月【24】日，若发行人行使赎回选择权，本期债券品种二的兑

付日为【2023】年【2】月【24】日；若投资者行使回售选择权，则本期债券品

种二回售部分债券的兑付日为【2023】年的【2】月【24】日。（如遇法定节假

日或休息日，则顺延至下一个交易日，顺延期间不另计利息。）

（2）本次债券本金的支付通过本次债券的证券登记托管机构办理。本金支

付的具体办法将按照本次债券的证券登记托管机构有关规定执行。

（二）偿债资金来源

本期债券的偿债资金将主要来源于发行人持有的货币资金和经营活动产生

的较充足现金流量。发行人货币资金充足，2016-2018 年末及 2019 年 9 月末货币

资金余额分别为 158.47 亿元、111.93 亿元、191.39 亿元和 253.86 亿元。2016-2018

年度和 2019 年 1-9 月，公司合并口径营业收入分别为 132.99 亿元、199.17 亿元、

236.99 亿元和 194.38 亿元；营业利润分别 19.62 亿元、25.42 亿元、30.97 亿元和

29.17 亿元；净利润分别为 14.28 亿元、17.78 亿元、24.02 亿元和 21.77 亿元；经

营活动产生的现金流量净额分别为 190.69 亿元、112.99 亿元、159.99 亿元和 191.95

亿元。公司具备较强的盈利能力，为本期债券本息的偿付提供了有效保障。

发行人 2016-2018 年度及 2019 年 1-9 月经营情况

项目 2019年1-9月 2018年度 2017年度 2016年度

营业收入（亿元） 194.38 236.99 199.17 132.99

营业成本（亿元） 128.00 172.35 143.05 90.06

销售毛利率（%） 34.15 27.28 28.18 32.28

54

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销售费用（亿元） 8.62 9.16 5.36 4.90

管理费用（亿元） 9.41 8.67 5.93 4.23

财务费用（亿元） 1.80 2.31 0.68 0.59

净利润（亿元） 21.77 24.02 17.78 14.28

净利润率（%） 11.20 10.13 8.93 10.74

净资产收益率（%，加权） 13.97 17.50 12.65 8.30

经营活动产生的现金流量净额（亿元） 191.95 159.99 112.99 190.69

注：2019 年 1-9 月财务指标未年化，下同。

（三）偿债保障措施

1、偿债保障应急方案

发行人注重对资产流动性的管理，现有资产具有较强的变现能力，必要时可

以通过流动资产变现来补充偿债资金。截至 2019 年 9 月 30 日，公司流动资产余

额（合并财务报表口径下）为 20,339,486.19 万元，不含存货的流动资产余额为

5,702,900.38 万元。流动资产具体构成情况如下：

单位：万元

2019年9月末

项目

金额 比例

货币资金 2,538,611.92 12.48%

交易性金融资产 625.16 0.00%

应收账款 5,246.10 0.03%

预付款项 309,931.18 1.52%

其他应收款 113,115.17 0.56%

存货 15,266,585.81 75.06%

其他流动资产 2,105,370.84 10.35%

流动资产合计 20,339,486.19 100.00%

2、发行人内部严格的负债管理机制为按时还本付息提供了切实的保障

为了充分、有效地维护债券持有人的利益，发行人对本期公司债券的按时、

足额偿付明确了工作计划，确定专门人员跟进相关工作，设计工作流程、安排偿

债资金、制定管理措施、做好组织协调，形成一套确保公司债券安全兑付的内部

机制。

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发行人管理层对资金的使用计划进行审批与决策，并定期审查和监督资金的

实际使用情况；财务部将指派专人监督还款资金的落实情况，以保障到期时有足

够的资金偿付本次公司债券。

（1）制定《债券持有人会议规则》

发行人和债券受托管理人已根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共

和国证券法》、《公司债券发行与交易管理办法》、《上海证券交易所公司债券

上市规则（2018 年修订）》和《公司债券受托管理人执业行为准则》等相关法

律法规及其他规范性文件的规定制定了本次债券的《债券持有人会议规则》，约

定债券持有人通过债券持有人会议行使权利的范围，债券持有人会议的召集、通

知、决策机制和其他重要事项，为保障本次债券的本息及时足额偿付做出了合理

的制度安排。

（2）设立专门的偿付工作小组

公司将在每年的财务预算中落实安排本期债券本息的兑付资金，保证本息的

如期偿付，保证债券持有人的利益。在利息和到期本金偿付日之前的十五个工作

日内，公司将组成偿付工作小组，负责利息和本金的偿付及与之相关的工作。

（3）制定并严格执行资金管理计划

本次债券发行后，发行人将根据债务结构情况进一步加强公司的资产负债管

理、流动性管理、募集资金使用管理、资金管理等，并将根据债券本息未来到期

应付情况制定年度、月度资金运用计划，保证资金按计划调度，及时、足额地准

备偿债资金用于每年的利息支付以及到期本金的兑付，以充分保障投资者的利

益。发行人将制定专门的债券募集资金使用计划，相关业务部门将对资金使用情

况进行严格检查，切实做到专款专用，保证募集资金的投入、运用、稽核等方面

的顺畅运作，并确保本次债券募集资金根据股东大会决议并按照本募集说明书披

露的用途使用。

（4）设立募集资金专户

为了保证本次债券募集资金的合规使用及本息的按期兑付，保障投资者利

益，发行人设立募集资金专户。发行人开立募集资金专户专项用于募集资金款项

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的接收、存储及划转活动，将严格按照募集说明书披露的资金投向，确保专款专

用。

发行人将与中国银行珠海湾仔支行、浦发银行珠海分行签订募集资金监管协

议，规定中国银行珠海湾仔支行、浦发银行珠海分行监督募集资金的使用情况。

3、充分发挥债券受托管理人的作用

本次债券引入了债券受托管理人制度，由债券受托管理人代表债券持有人对

发行人的相关情况进行监督，并在本次债券本息无法按约定偿付时，代表债券持

有人，采取一切必要及可行的措施，保护债券持有人的正当利益。

发行人将严格按照《债券受托管理协议》的规定，配合债券受托管理人履行

职责，定期向债券受托管理人提供公司的相关财务资料，并在可能出现债券违约

时及时通知债券受托管理人，便于债券受托管理人根据《债券受托管理协议》采

取必要的措施。

有关债券受托管理人的权利和义务，参见本募集说明书第九节“债券受托管

理人”。

4、严格履行信息披露义务

发行人将遵循真实、准确、完整的信息披露原则披露公司信息，使公司偿债

能力、募集资金使用等情况受到债券持有人、债券受托管理人和股东的监督，防

范偿债风险。发行人将按《管理办法》、《债券受托管理协议》及相关主管部门

的有关规定进行重大事项信息披露，包括但不限于以下内容：

（1）发行人经营方针、经营范围或生产经营外部条件等发生重大变化；

（2）发行人主体评级或发行人发行的债券信用评级发生变化；

（3）发行人及其合并范围内子公司主要资产被查封、扣押、冻结或者被抵

押、质押、出售、转让、报废等；

（4）发行人及其合并范围内子公司发生未能清偿到期债务的违约情况，以

及发行人发行的公司债券违约；

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（5）发行人及其合并范围内子公司当年累计新增借款或者对外提供担保超

过上年末净资产的百分之二十；

（6）发行人及其合并范围内子公司放弃债权或财产、出售或转让资产，资

产金额超过上年末净资产的百分之十；

（7）发行人及其合并范围内子公司发生超过上年末净资产百分之十的重大

损失；

（8）发行人及其主要子公司作出减资、合并、分立、分拆、解散及申请破

产、依法进入破产程序或其他涉及发行人主体变更的决定，发行人的控股股东或

实际控制人发生变更的，发行人名称变更的、本期债券名称变更的；

（9）发行人及其合并范围内子公司涉及重大诉讼、仲裁事项或者受到重大

行政处罚、行政监管措施或自律组织纪律处分；

（10）保证人、担保物或者其他偿债保障措施发生重大变化；

（11）发行人情况发生重大变化导致可能不符合公司债券上市条件；

（12）发行人及其主要子公司、发行人的控股股东、实际控制人涉嫌犯罪被

司法机关立案调查，发行人董事、监事、高级管理人员涉嫌犯罪被司法机关采取

强制措施或涉嫌重大违法违纪被有权机关调查的，或上述相关人员违法失信、无

法履行职责、发生变更或涉及重大变动；

（13）发行人拟变更募集说明书的约定；

（14）发行人不能按期支付本息；

（15）发行人管理层不能正常履行职责，以及发行人董事长或者总经理、三

分之一以上董事、三分之二以上监事发生变动的；

（16）发行人及其主要子公司提出债务重组方案的；发行人及其主要子公司

在日常经营活动之外购买、出售资产或者通过其他方式进行资产交易，导致其业

务、资产、收入发生重大变化，达到下列标准之一的：购买、出售的资产总额占

发行人最近一个会计年度经审计的合并财务会计报告期末资产总额的 50%以上；

购买、出售的资产在最近一个会计年度的营业收入占发行人同期经审计的合并财

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务会计报告营业收入的比例达到 50%以上；购买、出售的资产净额占发行人最近

一个会计年度经审计的合并财务会计报告期末净资产额的比例达到 50%以上；

（17）本期债券可能被暂停或者终止提供交易或转让服务、债券停牌的，以

及债券暂停上市后恢复上市的、债券停牌后复牌的；

（18）发行人及其主要子公司涉及需要说明的市场传闻；

（19）发行人的偿债能力、信用状况、经营与财务状况发生重大变化，发行

人遭遇自然灾害、发生生产安全事故，可能影响如期偿还本期债券本息的或其他

偿债保障措施发生重大变化；

（20）发行人聘请的会计师事务所发生变更的，发行人为发行的公司债券聘

请的债券受托管理人、资信评级机构发生变更的；

（21）发生其他对债券持有人权益有重大影响的事项；

（22）发生其他对投资者作出投资决策有重大影响的事项；

（23）发生其他按照《公司债券临时报告信息披露格式指引》中要求对外公

告的事项。

5、发行人承诺

在未能按时偿付本次债券本金或利息期间，发行人承诺将采取以下措施，切

实保障债券持有人利益：

（1）不向股东分配利润；

（2）暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；

（3）调减或停发董事和高级管理人员的工资和奖金；

（4）主要责任人不得调离等。

（四）偿债分析

本期债券的偿债资金将主要来源于发行人日常经营收入，除此之外，发行人

较强的综合实力和优良的资信也是本期债券按期如实偿还的有力保障。发行人将

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按照本期债券发行条款的约定，凭借自身的偿债能力和融资能力，筹措相应的偿

还资金，同时也将以良好的经营业绩、规范的运作，切实履行到期还本付息的义

务，具体如下所述：

1、较强的融资实力

发行人自成立以来从未发生违约情形，保持优良的信用记录，并与中信银行、

中国银行、兴业银行、浦发银行、光大银行等金融机构均建立了长期稳定的合作

关系，为发行人的发展提供了有力资金支持。截至 2019 年 9 月 30 日，公司及其

下属子公司在主要合作银行的授信额度为 1,340.16 亿元，其中已使用额度为

632.60 亿元，授信使用率为 47.20%，未使用额度为 707.56 亿元，银行授信额度

充足，备用流动性较足，间接融资渠道通畅，为发行人日常现金流提供了较好的

补充。同时，发行人于近三年通过发行债券有效融得经营所需必要资金，具备较

好的融资渠道和融资实力。发行人将继续拓展现有融资渠道，积极运用股权及债

券融资工具，进一步提升自身融资实力，促进自身经营实力的提升，为本期债券

的本息如约兑付提供有效补充。

2、第三方监管

发行人还聘请了中信证券股份有限公司作为本期债券的债券受托管理人，按

照约定代表全体债券持有人的利益行事，维护全体债券持有人的利益。同时，发

行人将为本期债券聘请银行金融机构专门作为本期债券的募集资金专户监管人，

有效监管发行人的募集资金使用情况，并履行相应的信息披露义务。通过聘请第

三方机构，强化中介监督职能和信息披露，可以较好地督促发行人履行其承诺，

保护全体债券持有人的利益。

3、加速清偿及措施

（1）如果《债券受托管理协议》10.2 条项下的发行人违约事件中第（1）项

情形发生，或发行人违约事件中第（2）至第（8）项情形发生且一直持续三十个

连续工作日仍未得到纠正，债券持有人可按债券持有人会议规则形成有效债券持

有人会议决议，以书面方式通知发行人，宣布所有未偿还的本期债券本金和相应

利息，立即到期应付；

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（2）在宣布加速清偿后，如果发行人采取了下述救济措施，受托管理人可

根据债券持有人会议决议有关取消加速清偿的内容，以书面方式通知发行人取消

加速清偿的决定：

①受托管理人收到发行人或发行人安排的第三方提供的保证金，且保证金数

额足以支付以下各项金额的总和：所有到期应付未付的本期债券利息和/或本金、

发行人根据《债券受托管理协议》应当承担的费用，以及受托管理人根据《债券

受托管理协议》有权收取的费用和补偿等；或

②《债券受托管理协议》项下发行人违约事件已得到救济或被债券持有人通

过会议决议的形式豁免；或

③债券持有人会议决议同意的其他措施；

（3）本条项下债券持有人会议作出的有关加速清偿、取消或豁免等的决议，

须经有表决权的债券持有人（或债券持有人代理人）所持未偿还债券面值总额三

分之二以上同意方为有效。

三、违约责任及解决机制

（一）本次债券的违约情形

以下任一事件均构成《债券受托管理协议》和本次债券项下的违约事件：

1、发行人未能依据法律、法规和规则及募集说明书的约定，按期足额支付

本期债券的利息和本金；

2、发行人或发行人合并报表范围内的企业在任何其他重大债务项下出现违

约或被宣布提前到期，并且因此对本期债券的还本付息能力产生实质不利影响；

3、发行人在其资产、财产或股份上设定抵押或质押权利以致对本期债券的

还本付息能力产生实质不利影响，或出售其重大资产以致对本期债券的还本付息

能力产生实质不利影响；

4、在债券存续期间内，发行人发生解散、注销、停业、清算、丧失清偿能

力、被法院指定接管人或已开始相关的诉讼程序；

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5、本期债券存续期内，发行人未能根据法律、法规和规则的规定，履行信

息披露义务；

6、本期债券存续期内，发行人未能根据法律、法规、规则和《债券受托管

理协议》的规定，履行通知义务；

7、违反《债券受托管理协议》项下的陈述与保证；或

8、发行人未能履行《债券受托管理协议》、募集说明书及法律、法规和规

则规定的其他义务，且对债券持有人造成实质不利影响。

（二）违约责任

1、《债券受托管理协议》任何一方违约，守约方有权依据法律、法规和规

则、募集说明书及《债券受托管理协议》的规定追究违约方的违约责任。

2、发行人违约事件发生时，受托管理人可以行使以下职权：

（1）在知晓该行为发生之日起五个工作日内以公告方式告知全体债券持有

人；

（2）在知晓发行人未履行偿还本期债券到期本息的义务时，受托管理人可

以根据债券持有人会议决议与发行人谈判，促使发行人偿还本期债券本息；

（3）如果债券持有人会议以决议形式同意共同承担受托管理人所有因此而

产生的保全费、诉讼费、律师费等费用，受托管理人可以在法律允许的范围内，

并根据债券持有人会议决议：

①提起诉前财产保全，申请对发行人采取财产保全措施；

②对发行人提起诉讼/仲裁；

③参与发行人的重组或者破产等法律程序；

3、上述违约事件发生时，发行人应当承担相应的违约责任，包括但不限于

按照募集说明书的约定向债券持有人及时、足额支付本金及/或利息以及迟延支

付本金及/或利息产生的罚息、违约金等，并就受托管理人因发行人违约事件承

担相关责任造成的直接损失予以赔偿。

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4、若一方因其过失、恶意、故意不当行为或违反《债券受托管理协议》或

适用的法规的任何行为（包括不作为）而给另一方带来任何诉讼、权利要求、损

害、债务、判决、损失、成本、支出和费用（包括合理的律师费用），违约方应

负责赔偿并使守约方免受损失。

（三）争议解决方式

《债券受托管理协议》项下所产生的或与《债券受托管理协议》有关的任何

争议，首先应在争议各方之间协商解决。如果协商解决不成，各方均可将争议提

交发行人住所地人民法院解决。

当产生任何争议及任何争议正按前条约定进行解决时，除争议事项外，各方

有权继续行使《债券受托管理协议》项下的其他权利，并应履行《债券受托管理

协议》项下的其他义务。

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第五节 发行人基本情况

一、发行人概况

公司名称 珠海华发实业股份有限公司

统一社会信用代码 9144040019256618XC

法定代表人 李光宁

注册资本 211,764.7116万元

实缴资本 211,764.7116万元

成立日期 1992年8月18日

公司住所 珠海市昌盛路155号

信息披露事务负责人 侯贵明

邮政编码 519030

联系地址 珠海市昌盛路155号

电话 0756-8282111

传真 0756-8281000

互联网址 www.cnhuafas.com

电子信箱 zqb@cnhuafas.com

所属行业 房地产行业

房地产经营；批发零售、代购代销：建筑材料、金属材料（不

含金）、建筑五金、五金工具、电子产品及通信设备（不含

经营范围

移动通信终端设备）、化工原料（不含化学危险品）、五金

交电、化工。

二、发行人的设立、上市及股本演变情况

（一）上市前公司股本演变情况

1、1992 年 8 月，发行人成立

发行人是经珠海市经济体制改革委员会以珠体改委[1992]50 号文和珠体改

委[1992]73 号文批准，并经中国人民银行珠海分行以（92）珠人银金管字第 110

号文批准发行内部股票，以珠海经济特区华发集团公司（现更名为“珠海华发集

团有限公司”，发行人的控股股东）为主要发起人以定向募集方式于 1992 年 8 月

18 日在珠海市工商行政管理局注册成立，成立时名称为“珠海经济特区华发房地

产股份有限公司”。公司设立时总股本 24,000 万股，其中国有法人股 17,800 万股，

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占总股本的 74.17%；内部职工股 6,200 万股，占总股本的 25.83%。

公司设立时，珠海会计师事务所对主发起人——华发集团属下全资子公司珠

海经济特区华发房地产公司的资产和负债进行了评估，出具了（92）珠会字 1294

号-评 13 号-全 196 号《资产评估报告书》，评估结果已经珠海市国有资产管理

办公室以珠国资字[1992]37 号文和珠国资字[1992]42 号文予以确认。珠海会计师

事务所对定向募集股份所收股本金进行验资，并出具了（93）珠会字 463 号验-373

号-股 6 号《验资报告书》。公司设立时的股权结构如下：

序号 股东名称 持股数量（股） 持股比例

1 华发集团 167,800,000 69.92%

2 珠海市投资管理公司 4,800,000 2.00%

3 珠海经济特区房地产开发总公司 4,800,000 2.00%

4 深圳投资基金管理公司 600,000 0.25%

5 华发集团工会等内部职工股东 62,000,000 25.83%

合 计 240,000,000 100.00%

2、1992 年 10 月，公司更名

公司成立时名称为“珠海经济特区华发房地产股份有限公司”，1992 年 10 月，

经珠海市经济体制改革委员会以珠体改委[1992]93 号文批准，公司更名为“珠海

华发实业股份有限公司”，即现名。

3、1998 年 11 月，股权转让

1998 年 11 月，经广东省证券监督管理委员会粤证监发[1998]95 号文批准，

深圳投资基金管理公司将其所持有的 60 万股法人股转让给华发集团。本次股权

转让后，股权结构如下：

序号 股东名称 持股数量（股） 持股比例

1 华发集团 168,400,000 70.17%

2 珠海市投资管理公司 4,800,000 2.00%

3 珠海经济特区房地产开发总公司 4,800,000 2.00%

4 华发集团工会等内部职工股东 62,000,000 25.83%

合 计 240,000,000 100.00%

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4、2000 年 5 月，股权转让

2000 年 5 月，经珠海市国有资产经营管理局珠国经权字[2000]73、79 号文

和珠海市经济体制改革委员会以珠体改委[2000]27 号批准，珠海市联基投资控股

有限公司（原“珠海市投资管理公司”）向珠海经济特区华发汽车展销中心转让其

持有的 480 万股股份；珠海经济特区房地产开发总公司向珠海经济特区华发物业

管理公司转让其持有的 480 万股股份。本次股权转让后，股权结构如下：

序号 股东名称 持股数量（股） 持股比例

1 华发集团 168,400,000 70.17%

2 华发汽车 4,800,000 2.00%

3 华发物业 4,800,000 2.00%

4 华发集团工会等内部职工股东 62,000,000 25.83%

合 计 240,000,000 100.00%

5、2000 年 12 月，股份回购

为改善公司股权结构、盘活国有资产，进一步突出公司主营业务并拓展公司

发展空间，2000 年 12 月，经珠海市经济体制改革委员会珠体改委[2000]24 号文、

广 东 省 财 政 厅 粤 财 企 [2000]232 号 文 和 广 东 省 经 济 贸 易 委 员 会粤 经 贸 监 督

[2000]1053 号文批准，经公司 2000 年第一次临时股东大会表决同意，向大股东

华发集团回购 1 亿股法人股，股份总数减至 14,000 万股。

回购减资时，广东大正联合资产评估有限责任公司对公司全部资产和负债进

行评估并出具了大正联合评报字（2000）155 号《资产评估报告》，评估结果已

经广东省财政厅以粤财企[2000]224 号文确认。深圳华鹏会计师事务所对回购后

公司实收资本进行验证并出具了深华资验字（2000）第 373 号《验资报告》。本

次股份回购后，股权结构变更为：

序号 股东名称 持股数量（股） 持股比例

1 华发集团 68,400,000 48.86%

2 华发汽车 4,800,000 3.43%

3 华发物业 4,800,000 3.43%

4 华发集团工会等内部职工股东 62,000,000 44.28%

合 计 140,000,000 100.00%

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6、2001 年 2 月，股权转让

2001 年 2 月，为规范公司股权结构，经珠海市体改委以珠体改委[2001]5 号

文批准，华发集团工会将所持的 316.45 万股内部职工股转让给华发集团并变更

为国有法人股同时相应减少内部职工股数量。本次股权转让后，股权结构如下：

序号 股东名称 持股数量（股） 持股比例

1 华发集团 71,564,500 51.12%

2 华发汽车 4,800,000 3.43%

3 华发物业 4,800,000 3.43%

4 内部职工股东 58,835,500 42.02%

合计 140,000,000 100.00%

7、2002 年 6 月，股权转让

2002 年 6 月 25 日，经珠海市人民政府以珠府办函[2002]48 号函批准，华发

集团受让部分个人股东持有的公司内部职工股 75.50 万股并变更为国有法人股同

时相应减少内部职工股数量。本次股权转让后，股权结构如下：

序号 股东名称 持股数量（股） 持股比例

1 华发集团 72,319,500 51.66%

2 华发汽车 4,800,000 3.43%

3 华发物业 4,800,000 3.43%

4 内部职工股东 58,080,500 41.48%

合计 140,000,000 100.00%

（二）公司上市及上市后股本演变情况

1、2004 年 2 月，首次公开发行上市

2004 年 2 月 5 日，经中国证监会证监发行字[2004]7 号文批准，公司向社会

公开发行 6,000 万股人民币普通股 A 股，并于 2004 年 2 月 25 日在上交所挂牌上

市，股票简称“华发股份”，证券代码“600325”。发行结束后，公司股份总数由

14,000 万股增至 20,000 万股。

此次公开发行业经华证会计师事务所有限公司出具华证验字[2004]第 2 号

《验资报告》验证。首次公开发行后，公司股权结构如下：

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股份类别 持股数量（股） 持股比例

国有法人股 81,919,500 40.96%

其中：华发集团 72,319,500 36.16%

华发汽车 4,800,000 2.40%

华发物业 4,800,000 2.40%

内部职工股 58,080,500 29.04%

社会公众股 60,000,000 30.00%

股份总数 200,000,000 100.00%

2、2005 年 8 月，股权分置改革

2005 年 8 月 12 日，经公司 2005 年第一次临时股东大会审议通过股权分置

改革方案，公司非流通股股东华发集团、华发汽车、华发物业及暂不上市内部职

工股股东向改革方案实施股权登记日登记在册的流通股股东每持有 10 股流通股

支付 3 股对价股份，向改革方案实施股权登记日登记在册的内部职工股股东每持

有 10 股发行后三年可上市流通内部职工股支付 0.7 股对价股份。2005 年 8 月国

务院国有资产监督管理委员会以国资产权[2005]941 号文批准公司非流通股股东

在本次股权分置改革中涉及的国有股转让行为。本次股权分置方案实施后，公司

20,000 万股股份均为流通股，其中：有限售条件的股份为 12,200 万股、占公司

总股本的 61%，无限售条件的股份为 7,800 万股、占公司总股本的 39%。股权分

置改革实施后，公司股权结构如下：

股份性质 持股数量（股） 持股比例

有限售条件流通股： 122,000,000 61.00%

1、国有法人持有股份 60,086,417 30.04%

其中：华发集团 52,945,280 26.47%

华发汽车 3,570,569 1.79%

华发物业 3,570,568 1.79%

2、发行后三年可上市流通内部职工股股份 58,591,416 29.30%

3、暂不上市流通内部职工股股份 3,322,167 1.66%

无限售条件流通股： 78,000,000 39.00%

股份总数 200,000,000 100.00%

3、2005 年 8 月，控股股东增持公司股份

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根据 2005 年 8 月 12 日公司股东大会审议通过并于 2005 年 8 月 23 日实施的

《股权分置改革方案》，公司控股股东华发集团于 2005 年 8 月 23 日起通过上交

所交易系统增持公司股票，2005 年 10 月 21 日华发集团完成增持计划，其所增

持的公司股份数额为 5,715,601 股，占公司总股本的 2.8578%。公司股权结构变

更为：

股份性质 持股数量（股） 持股比例

有限售条件流通股： 122,000,000 61.00%

1、国有法人持有股份 60,086,417 30.04%

其中：华发集团 52,945,280 26.47%

华发汽车 3,570,569 1.79%

华发物业 3,570,568 1.79%

2、发行后三年可上市流通内部职工股股份 58,591,416 29.30%

3、暂不上市流通内部职工股股份 3,322,167 1.66%

无限售条件流通股： 78,000,000 39.00%

其中：华发集团 5,715,601 2.86%

股份总数 200,000,000 100.00%

4、2005 年 10 月，资本公积金转增股本

2005 年 9 月 30 日，公司 2005 年第三次临时股东大会审议通过资本公积金

转增股本方案，以公司 2005 年 6 月 30 日总股本 2 亿股为基数，以资本公积金向

2005 年 10 月 27 日为股权登记日登记在册的全体股东每 10 股转增 3 股，转增后

公司股份总数为 2.60 亿股。

此次资本公积金转增股本业经华证会计师事务所有限公司以华证验字[2005]

第 27 号《验资报告》验证。此次资本公积转增股本实施后，公司股权结构如下：

股份性质 持股数量（股） 持股比例

有限售条件流通股： 158,600,000 61.00%

1、国有法人持有股份 78,112,342 30.04%

其中：华发集团 68,828,864 26.47%

华发汽车 4,641,740 1.79%

华发物业 4,641,738 1.79%

2、发行后三年可上市流通内部职工股股份 76,168,841 29.30%

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股份性质 持股数量（股） 持股比例

3、暂不上市流通内部职工股股份 4,318,817 1.66%

无限售条件流通股： 101,400,000 39.00%

股份总数 260,000,000 100.00%

5、2007 年 2 月，内部职工股上市流通

根据中国证监会证监发行字[2004]7 号文有关内部职工股上市流通的批准，

公司暂不上市内部职工股及发行后三年可上市流通内部职工股合计 80,487,658

股已于 2007 年 2 月 12 日开始上市流通，股权结构变更为：

股份性质 持股数量（股） 持股比例

有限售条件流通股： 78,112,342 30.04%

其中：华发集团 68,828,864 26.47%

华发汽车 4,641,740 1.79%

华发物业 4,641,738 1.79%

无限售条件流通股： 181,887,658 69.96%

股份总数 260,000,000 100.00%

6、2007 年，可转换公司债券转股

2006 年 7 月 27 日，经中国证监会证监发行字[2006]50 号文核准，公司向社

会公开发售 43,000 万元可转换公司债券（以下简称“华发转债”），并于 2006 年

8 月 11 日上市交易。至 2007 年 4 月 2 日（赎回登记日）已有 429,756,000 元的

华发转债按 7.68 元的转股价格转为公司 A 股股票，累计转股 55,957,539 股，2007

年 4 月 3 日起华发转债已停止交易和转股，并于 2007 年 4 月 13 日从上交所摘牌。

华发转债转股后，公司股份总数由 260,000,000 股增至 315,957,539 股。

上述股本于 2007 年 4 月 11 日业经天健华证中洲（北京）会计师事务所有限

公司以天健华证中洲验（2007）GF 字第 010003 号《验资报告》验证。本次可转

债转股后，公司股权结构变更为：

股份性质 持股数量（股） 持股比例

有限售条件流通股： 78,112,342 24.72%

其中：华发集团 68,828,864 21.78%

华发汽车 4,641,740 1.47%

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 珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开发行2020年公司债券（第一期）募集说明书

股份性质 持股数量（股） 持股比例

华发物业 4,641,738 1.47%

无限售条件流通股： 237,845,197 75.28%

股份总数 315,957,539 100.00%

7、2008 年 2 月，资本公积金转增股本

公司 2008 年 2 月 13 日召开的 2007 年年度股东大会审议通过了资本公积金

转增股本方案，公司以 2007 年末总股本 315,957,539 股为基数，以资本公积金向

全体股东每 10 股转增 10 股，公司于 2008 年 2 月 27 日实施上述方案，股份总数

增至 631,915,078 股。本次资本公积金转增股本后，公司股权结构变更为：

股份性质 持股数量（股） 持股比例

有限售条件流通股： 156,224,684 24.72%

其中：华发集团 137,657,728 21.78%

华发汽车 9,283,480 1.47%

华发物业 9,283,476 1.47%

无限售条件流通股： 475,690,394 75.28%

股份总数 631,915,078 100.00%

8、2008 年 5 月，配售股份

经中国证监会证监许可[2008]491 号文核准，公司向截至股权登记日（2008

年 5 月 9 日）在中国结算上海分公司登记在册的公司全体股东（股份总数

631,915,078 股），按照每 10 股配 3 股的比例配售股份，配股缴款期内共计配售

185,130,542 股，公司股份总数增至 817,045,620 股。

本次配股业经天健华证中洲（北京）会计师事务所有限公司以天健华证中洲

验（2008）GF 字第 010012 号《验资报告》验证。本次配股后，公司股权结构变

更为：

股份性质 持股数量（股） 持股比例

有限售条件流通股： 203,092,088 24.86%

其中：华发集团 178,955,046 21.90%

华发汽车 12,068,524 1.48%

华发物业 12,068,518 1.48%

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 珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开发行2020年公司债券（第一期）募集说明书

股份性质 持股数量（股） 持股比例

无限售条件流通股： 613,953,532 75.14%

股份总数 817,045,620 100.00%

9、2008 年 10 月，华发集团通过二级市场增持本公司股份

公司股东华发集团 2008 年 10 月，通过二级市场增持本公司股份 100,000 股。

本次增持结束后，公司股权结构变更为：

股份性质 持股数量（股） 持股比例

有限售条件流通股： 203,192,088 24.87%

其中：华发集团 179,055,046 21.91%

华发汽车 12,068,524 1.48%

华发物业 12,068,518 1.48%

无限售条件流通股： 613,953,532 75.13%

股份总数 817,145,620 100.00%

10、2009 年 3 月，有限售条件的流通股上市流通

公司股东华发集团、华发汽车、华发物业已履行了《珠海华发实业股份有限

公司股权分置改革说明书》中作出的限售承诺，经向上交所申请，原股权分置改

革中的有限售条件的流通股共 156,224,684 股于 2009 年 3 月 27 日上市流通，变

为无限售条件的流通股份。同时，上述股东参与了公司以 2008 年 5 月 9 日为股

权登记日的股份配售，共认购 46,867,404 股，已履行了参与配股时的锁定承诺，

经向上交所申请，配股新增的股份 46,867,404 股于 2009 年 3 月 27 日上市流通，

变为无限售条件的流通股份。有限售条件流通股解禁后，公司股权结构变更为：

股份性质 持股数量（股） 持股比例

有限售条件流通股： - -

无限售条件流通股： 817,045,620 100.00%

其中：华发集团 179,055,046 21.91%

华发汽车 12,068,524 1.48%

华发物业 12,068,518 1.48%

股份总数 817,045,620 100.00%

11、2015 年 11 月，非公开发行股票

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2015 年 11 月，经证监会《关于核准珠海华发实业股份有限公司非公开发行

股票的批复》（证监许可[2015]2455 号）文件核准，公司非公开发行股票 35,200

万股，募集资金 431,200.00 万元，并经大华会计师事务所（特殊普通合伙）出具

的大华验字[2015]001160 号验资报告验证。本次非公开发行股票后，公司股权结

构变更为：

股份性质 持股数量（股） 持股比例

有限售条件流通股： 352,000,000 30.11%

其中：华发集团 105,600,000 9.03%

无限售条件流通股： 817,045,620 69.89%

其中：华发集团 179,055,046 15.32%

华发汽车 12,068,524 1.03%

华发物业 12,068,518 1.03%

股份总数 1,169,045,620 100.00%

12、2016 年 11 月，非公开发行限售股上市流通

2016 年 11 月，公司 2015 年 11 月非公开发行股票 35,200 万股中 24,640 万

限售股份自发行结束之日起 12 个月内不得转让的限售条件履行完毕，解除限售

上市流通。截至 2016 年 12 月 31 日，公司股权结构变更为：

股份性质 持股数量（股） 持股比例

有限售条件流通股： 105,600,000 9.03%

其中：华发集团 105,600,000 9.03%

无限售条件流通股： 1,063,445,620 90.97%

其中：华发集团 179,055,046 15.32%

华发汽车 12,068,524 1.03%

华发物业 12,068,518 1.03%

华发综合发展 26,350,336 2.25%

股份总数 1,169,045,620 100.00%

13、2017 年 3 月，限制性股票激励

2017 年 2 月 9 日，公司 2017 年第一次临时股东大会审议通过《珠海华发实

业股份有限公司限制性股票激励计划（草案修订稿）及摘要的议案》、《关于提

请股东大会授权董事局全权办理本次股权激励计划相关事宜的议案》等。

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2017 年 2 月 13 日，基于股东大会的授权，公司第九届董事局第五次会议审

议通过了《关于向公司限制性股票激励计划激励对象授予限制性股票的议案》，

董事局确定本次限制性股票的授予日为 2017 年 2 月 13 日；授予对象为 181 人，

为目前担任公司董事（不含外部董事）、高级管理人员以及中层管理人员；拟授

予的限制性股票为 817 万股，占公司股本的 0.70%。

2017 年 3 月 16 日，公司第九届董事局第七次会议审议通过了《关于调整公

司限制性股票激励计划激励对象名单及授予数量的议案》。鉴于《珠海华发实业

股份有限公司限制性股票激励计划（草案修订稿）》中确定的 21 名激励对象由

于个人原因自愿放弃认购限制性股票，合计 37.50 万股，根据公司 2017 年第一

次临时股东大会授权，董事局对激励对象人数及授予限制性股票数量进行调整。

调整后，公司本次限制性股票激励计划授予的激励对象由 181 人调整为 160 人，

授予限制性股票数量由 817 万股调整为 779.50 万股。除上述调整外，其他方案

要素均与公司 2017 年第一次临时股东大会审议通过的股权激励方案一致。

本次限制性股票激励计划后，公司股权结构变更为：

股份性质 持股数量（股） 持股比例

有限售条件流通股： 113,395,000 9.64%

其中：华发集团 105,600,000 8.97%

限制性股票激励 7,795,000 0.66%

无限售条件流通股： 1,063,445,620 90.36%

其中：华发集团 179,055,046 15.21%

华发汽车 12,068,524 1.03%

华发物业 12,068,518 1.03%

华发综合发展 26,350,336 2.24%

股份总数 1,176,840,620 100.00%

14、2017 年 6 月，利润分配、资本公积金转增股本

2017 年 4 月 28 日，公司 2016 年年度股东大会审议通过资本公积金转增股

本方案，以公司方案实施前的公司总股本 1,176,840,620 股为基数，以资本公积

金向 2017 年 6 月 7 日为股权登记日登记在册的全体股东每股派发现金红利 0.8

元（含税），以资本公积向全体股东每股转增 0.8 股，共计派发现金红利

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941,472,496 元，转增 941,472,496 股，本次分配后公司股份总数为 2,118,313,116

股。此次资本公积转增股本实施后，公司股权结构如下：

股份性质 持股数量（股） 持股比例

有限售条件流通股： 204,111,000 9.64%

其中：华发集团 190,080,000 8.97%

限制性股票激励 14,031,000 0.66%

无限售条件流通股： 1,914,202,116 90.36%

其中：华发集团 322,299,083 15.21%

华发汽车 21,723,343 1.03%

华发物业 21,723,332 1.03%

华发综合发展 47,430,605 2.24%

股份总数 2,118,313,116 100.00%

15、2018 年 3 月，华发物业、华发汽车股份划转予华发综合

2018 年 2 月 26 日，国务院国有资产监督管理委员下发《关于无偿划转所持

珠海华发实业股份有限公司股份有关问题的批复》（国资产权【2018】109 号），

国 务 院 国 资 委 同 意 华 发 物 业 、 华 发 汽 车 分 别 将 所 持 公 司 21,723,332 股 和

21,723,343 股股份无偿划转给华发综合。2018 年 3 月 28 日，中国证券登记结算

中心出具《过户登记确认书》，确认上述无偿划转的股份已经完成过户登记手续，

本次无偿划转完成后，公司总股本不变，华发物业、华发汽车不再持有公司股份；

华发综合持有公司 90,877,280 股，占公司总股本的 4.29%。

此次股份划转后，公司股权结构如下：

股份性质 持股数量（股） 持股比例

有限售条件流通股： 204,111,000 9.64%

其中：华发集团 190,080,000 8.97%

限制性股票激励 14,031,000 0.66%

无限售条件流通股： 1,914,202,116 90.36%

其中：华发集团 322,299,083 15.21%

华发综合发展 90,877,280 4.29%

股份总数 2,118,313,116 100.00%

16、2018 年 8 月，回购注销部分限制性股票

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2018 年 1 月 24 日，公司召开了第九届董事局第二十四次会议及第九届监事

会第十五次会议，分别审议通过了《关于回购注销部分激励对象已获授但尚未解

锁的限制性股票的议案》，决定将已不符合激励条件的 8 名激励对象已获授但尚

未解锁的限制性股票合计 396,000 股进行回购注销，回购价格为 4.52 元/股，回

购价款总计 1,789,920.00 元人民币。上述议案已经公司于 2018 年 2 月 12 日召开

的 2018 年第一次临时股东大会审议通过。2018 年 7 月 31 日，公司收到《中国

证券登记结算有限责任公司过户登记确认书》，上述尚未解锁的 396,000 股限制

性股票中的 360,000 股限制性股票已全部过户至公司回购专用证券账户。公司于

2018 年 8 月 1 日注销上述回购股份 360,000 股。

股份性质 持股数量（股） 持股比例

有限售条件流通股： 203,751,000 9.62%

其中：华发集团 190,080,000 8.97%

限制性股票激励 13,671,000 0.65%

无限售条件流通股： 1,914,202,116 90.38%

其中：华发集团 322,299,083 15.22%

华发综合发展 90,877,280 4.29%

股份总数 2,117,953,116 100.00%

17、2019 年 4 月，回购注销部分限制性股票

2019 年 1 月 30 日，公司召开了第九董事局第四十八次会议及第九届监事会

第二十二次会议，分别审议通过了《关于回购注销部分激励对象已获授但尚未解

锁的限制性股票的议案》，决定将已不符合激励条件的 9 名激励对象已获授但尚

未解锁的限制性股票合计 306,000 股进行回购注销。上述议案已经公司于 2019

年 2 月 18 日召开的 2019 年第二次临时股东大会审议通过。2019 年 4 月 19 日，

公司收到《中国证券登记结算有限责任公司过户登记确认书》，公司第一次回购

中尚未完成回购注销的限制性股票合计 36,000 股，及第二次回购中的 306,000

股限制性股票中的 270,000 股已全部过户至公司回购专用证券账户。发行人已于

2019 年 4 月 22 日注销上述回购股份 306,000 股，并于 2019 年 6 月 13 日完成工

商登记变更。

股份性质 持股数量（股） 持股比例

有限售条件流通股： 13,365,000 0.63%

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股份性质 持股数量（股） 持股比例

其中：华发集团 0 0.00%

限制性股票激励 13,365,000 0.63%

无限售条件流通股： 2,104,282,116 99.37%

其中：华发集团 512,379,083 24.20%

华发综合发展 90,877,280 4.29%

股份总数 2,117,647,116 100.00%

（三）最近三年及一期实际控制人变动情况

发行人实际控制人为珠海市国资委，报告期内实际控制人未发生变化。

（四）最近三年及一期重大资产重组情况

发行人报告期内未发生导致发行人主营业务发生实质变更的重大资产购买、

出售和置换的情况。

（五）发行人前十名股东持股情况

截至 2019 年 9 月 30 日，发行人前 10 名股东持股情况如下：

前10名股东及其持股情况

股东名称 持股总数（股) 持股比例（%）

珠海华发集团有限公司 512,379,083 24.20

珠海华发综合发展有限公司 90,877,280 4.29

中央汇金资产管理有限责任公司 66,237,120 3.13

中国证券金融股份有限公司 56,957,187 2.69

香港中央结算有限公司 52,285,623 2.47

广东恒健资本管理有限公司 29,054,626 1.37

中国农业银行股份有限公司-中证500交易

18,336,222 0.87

型开放式指数证券投资基金

张忠刚 16,660,340 0.79

王秀英 16,574,581 0.78

北京坤藤投资有限责任公司 13,835,556 0.65

合 计 881,312,904 41.62

截至 2019 年 9 月 30 日，发行人前 10 名无限售条件股东持股情况如下：

前10名无限售条件股东及其持股情况

股东名称 持股总数（股) 持股比例（%）

珠海华发集团有限公司 512,379,083 24.20

珠海华发综合发展有限公司 90,877,280 4.29

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前10名无限售条件股东及其持股情况

股东名称 持股总数（股) 持股比例（%）

中央汇金资产管理有限责任公司 66,237,120 3.13

中国证券金融股份有限公司 56,957,187 2.69

香港中央结算有限公司 52,285,623 2.47

广东恒健资本管理有限公司 29,054,626 1.37

中国农业银行股份有限公司-中证500交易

18,336,222 0.87

型开放式指数证券投资基金

张忠刚 16,660,340 0.79

王秀英 16,574,581 0.78

北京坤藤投资有限责任公司 13,835,556 0.65

合 计 881,312,904 41.62

三、发行人对其他企业的重要权益投资情况

（一）发行人子公司基本情况

截至 2019 年 9 月末，发行人旗下纳入合并报表范围的子公司共有 364 家，

较年初增加合并单位 94 家，减少合并单位 0 家，子公司基本情况如下：

注册资本 持股比例 是否控股一

序号 企业名称 注册地 主营业务

（万元） （%） 级子公司

1 中山市华发房地产开发有限公司 中山市 5,063 房地产开发 100 是

2 珠海华发奥特美健康管理有限公司 珠海市 10,000 会所经营 100 是

3 珠海华发投资发展有限公司 珠海市 20,000 房地产开发 100 是

4 珠海华发建筑设计咨询有限公司 珠海市 600 建筑设计 100 是

5 珠海华发房地产营销顾问有限公司 珠海市 700 房地产营销 100 是

6 珠海华发文化传播有限公司 珠海市 800 广告 100 是

7 珠海华发装饰工程有限公司 珠海市 110,938 建筑装饰 100 是

8 珠海华纳投资发展有限公司 珠海市 85,000 房地产开发 100 是

9 珠海华融投资发展有限公司 珠海市 106,800 房地产开发 100 是

10 珠海华福商贸发展有限公司 珠海市 80,000 房地产开发 100 否

11 珠海华耀商贸发展有限公司 珠海市 157,143 房地产开发 100 否

12 珠海华发园林工程有限公司 珠海市 20,408 园林工程 100 否

13 中山市华屹房地产开发有限公司 中山市 40,000 房地产开发 100 否

14 中山市华晟房地产开发有限公司 中山市 5,000 房地产开发 100 否

15 珠海华发房地产开发有限公司 珠海市 1,000 房地产开发 100 是

咨询、房地产

16 珠海奥华企业管理咨询有限公司 珠海市 18,200 100 是

开发

17 包头市华发置业有限公司 包头市 1,000 房地产开发 100 是

18 大连华发房地产开发有限公司 大连市 1,000 房地产开发 100 否

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注册资本 持股比例 是否控股一

序号 企业名称 注册地 主营业务

（万元） （%） 级子公司

19 珠海市华荣房产开发有限公司 珠海市 480 房地产开发 100 否

20 珠海华发商用房产管理有限公司 珠海市 3,000 物业租赁 100 是

21 广西华诚房地产投资有限公司 南宁市 120,000 房地产开发 100 是

22 沈阳华纳置业有限公司 沈阳市 190,990 房地产开发 100 是

23 沈阳华耀置业有限公司 沈阳市 15,000 房地产开发 100 是

24 武汉华发置业有限公司 武汉市 1,000 房地产开发 100 是

25 大连华枫房地产开发有限公司 大连市 800 房地产开发 100 否

26 沈阳华远置业有限公司 沈阳市 2,000 房地产开发 100 是

27 沈阳华荣置业有限公司 沈阳市 50,000 房地产开发 100 是

房地产项目投

28 威海华发投资有限公司 荣成市 1,000 100 是

资管理

房地产开发经

29 荣成华发房地产开发有限公司 荣成市 10,000 100 是

营

30 沈阳华畅置业有限公司 沈阳市 101,773 房地产开发 100 是

31 沈阳华博置业有限公司 沈阳市 101,729 房地产开发 100 是

32 沈阳华灏置业有限公司 沈阳市 80,583 房地产开发 100 是

33 沈阳华壤置业有限公司 沈阳市 101,673 房地产开发 100 是

34 珠海华发房地产代理有限公司 珠海市 100 物业代理 100 否

35 珠海华发文化俱乐部 珠海市 3 文体活动 100 是

36 广州华枫投资有限公司 广州市 179,900 房地产开发 100 否

房地产投资、

37 珠海华亿投资有限公司 珠海市 280,600 100 是

经营

38 珠海铧国商贸有限公司 珠海市 20,408 批发、零售 100 否

39 华发实业(香港)有限公司 香港 6,121.50 地产贸易 100 是

40 广西华明投资有限公司 南宁市 82,200 房地产开发 100 是

41 威海华发房地产开发有限公司 威海市 175,800 房地产开发 100 是

42 北京铧富永盛投资有限公司 北京市 1,000 房地产开发 100 否

43 珠海华发商都商业经营有限公司 珠海市 500 物业管理 100 否

44 珠海华商百货有限公司 珠海市 1,000 批发、零售 100 否

45 广州华荣房地产开发有限公司 广州市 1,000 房地产开发 100 否

46 广州华昊房地产开发有限公司 广州市 123,920 房地产开发 100 否

47 广州华晟房地产开发有限公司 广州市 1,000 房地产开发 100 否

48 武汉华发鸿瑞房地产开发有限公司 武汉市 1,000 房地产开发 99 否

49 武汉华茂长盛房地产开发有限公司 武汉市 1,000 房地产开发 99 否

50 珠海横琴华发房地产投资有限公司 珠海市 301,961 房地产开发 100 是

51 珠海华发置业发展有限公司 珠海市 1,000 房地产开发 100 是

52 珠海华发软件有限公司 珠海市 35,000 房地产开发 100 否

53 珠海华发企业管理有限公司 珠海市 62,500 房地产开发 100 否

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注册资本 持股比例 是否控股一

序号 企业名称 注册地 主营业务

（万元） （%） 级子公司

54 珠海市华发信息咨询有限公司 珠海市 47,500 房地产开发 100 否

55 珠海铧创经贸发展有限公司 珠海市 129,514 房地产开发 100 否

56 珠海华茂房地产投资顾问有限公司 珠海市 110,000 房地产开发 100 是

57 珠海华郡房产开发有限公司 珠海市 94,020 房地产开发 100 是

58 包头市名流置业有限责任公司 包头市 58,500 房地产开发 100 否

59 珠海市永宏基商贸有限公司 珠海市 15,000 房地产开发 100 是

中山市华发生态园房地产开发有限公

60 中山市 58,000 房地产开发 100 是

司

61 中山市紫悦山苑房地产开发有限公司 中山市 10,000 房地产开发 100 否

62 大连华藤房地产开发有限公司 大连市 30,000 房地产开发 100 是

63 珠海华明科技发展有限公司 珠海市 300 综合 100 是

64 珠海市银河房地产开发有限公司 珠海市 100 房地产开发 100 是

65 大连华坤房地产开发有限公司 大连市 800 房地产开发 80 是

66 珠海市浩丰贸易有限公司 珠海市 533 房地产开发 100 是

房地产投资、

67 武汉中央商务区投资开发有限公司 武汉市 62,780 50.49 否

经营

68 武汉华发中城房地产开发有限公司 武汉市 18,868 房地产开发 100 否

69 广州华宁房地产开发有限公司 广州市 102,041 房地产开发 100 否

70 广州华创房地产开发有限公司 广州市 1,000 房地产开发 100 否

产业投资、商

71 沈阳华地商业投资有限公司 沈阳市 1,000 业管理、商业 100 是

服务

72 武汉华耀房地产开发有限公司 武汉市 42,350 房地产开发 100 否

73 上海铧发创盛置业有限公司 上海市 60,000 房地产开发 100 是

74 铧创置业(澳门)一人有限公司 澳门 61.55 地产贸易 100 否

房地产开发、

75 天津华发置业有限公司 天津市 10,000 95.7 是

项目筹建

76 珠海市中泰投资有限公司 珠海市 30,000 房地产开发 90 是

房地产开发经

77 上海铧福创盛置业有限公司 上海市 1,000 100 是

营

商业项目咨

78 武汉华发商业经营管理有限公司 武汉市 500 100 否

询、运营管理

房地产开发经

79 上海铧鹏置业发展有限公司 上海市 30,000 100 否

营

建筑工程、室

80 珠海华发景龙建设有限公司 珠海市 5,000 内外装饰及设 50 是

计

81 珠海华海置业有限公司 珠海市 24,000 房地产开发经 51 否

80

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注册资本 持股比例 是否控股一

序号 企业名称 注册地 主营业务

（万元） （%） 级子公司

营

商业项目咨

82 珠海华发商业经营管理有限公司 珠海市 3,000 100 是

询、运营管理

83 珠海华发新天地商业经营有限公司 珠海市 1,000 物业租赁 100 否

84 珠海华顺置业发展有限公司 珠海市 1,000 房地产开发 100 否

85 珠海华炜投资发展有限公司 珠海市 1,000 房地产开发 100 否

房地产开发经

86 上海铧发众圣置业有限公司 上海市 1,000 100 否

营

87 珠海华欣投资发展有限公司 珠海市 1,000 房地产开发 100 否

88 珠海华浩置业发展有限公司 珠海市 1,000 房地产开发 100 否

89 Huafa Industrial (US) Co., Ltd. 美国 USD60 房地产开发 100 否

90 Huafa Century, LLC 美国 - 房地产开发 100 否

91 武汉华发长茂房地产开发有限公司 武汉市 8,217 房地产开发 71 否

92 武汉华发长盛房地产开发有限公司 武汉市 138,587 房地产开发 100 否

上海铧发众晟房地产营销策划有限公

93 上海市 300 房地产营销 100 否

司

94 威海华发众圣营销策划有限公司 威海市 200 房地产营销 100 否

95 武汉华发房地产营销顾问有限公司 武汉市 200 房地产营销 100 否

96 铧发置业(澳门)有限公司 澳门 6,003 地产贸易 100 是

97 广州华发房产营销顾问有限公司 广州市 1,000 房地产营销 100 否

98 上海华泓尚隆房地产开发有限公司 上海市 550,000 房地产开发 50 否

99 珠海安迎投资有限公司 珠海市 1,000 房地产开发 100 否

100 珠海华发阅潮文化有限公司 珠海市 1,000 文化产业 100 否

房地产投资、

101 珠海华发城市更新投资控股有限公司 珠海市 1,000 城市更新管理 100 是

咨询

102 珠海华熠房产开发有限公司 珠海市 1,000 房地产开发 100 否

103 深圳市华发房地产开发有限公司 深圳市 1,000 房地产开发 100 否

104 珠海市海川地产有限公司 珠海市 19,900 房地产开发 49.75 是

105 苏州铧福创盛置业有限公司 苏州市 1,000 房地产开发 100 否

106 苏州铧顺置业有限公司 苏州市 10,000 房地产开发 100 否

107 珠海华发国通房产开发有限公司 珠海市 1,000 房地产开发 51 否

108 苏州禾发房地产开发有限公司 苏州市 10,000 房地产开发 50 否

109 南京铧顺房地产开发有限公司 南京市 1,000 房地产开发 100 否

110 杭州铧泓置业有限公司 杭州市 1,000 房地产开发 100 否

81

 珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开发行2020年公司债券（第一期）募集说明书

注册资本 持股比例 是否控股一

序号 企业名称 注册地 主营业务

（万元） （%） 级子公司

111 珠海华发中磊置业有限公司 珠海市 1,000 房地产开发 51 否

112 珠海华发华宜投资控股有限公司 珠海市 10,000 项目投资 100 是

113 珠海华发华育投资有限公司 珠海市 500 教育项目投资 100 否

114 珠海华迎投资有限公司 珠海市 1,000 房地产开发 100 否

115 珠海高新区容闳幼儿园 珠海市 500 教育 100 否

116 上海铧宝置业有限公司 上海市 1,000 房地产开发 50 否

117 北京星泰通府置业有限公司 北京市 5,000 房地产开发 51 否

植物的培育、

118 珠海华恒绿植管理有限公司 珠海市 100 100 否

销售

房地产开发、

119 苏州铧利置业有限公司 苏州市 1,000 100 否

经营

120 珠海华瑞投资有限公司 珠海市 1,000 房地产开发 92 是

商业地产咨

121 珠海华发西区商业有限公司 珠海市 40,000 询、策划、经 100 否

营与管理

122 华发置地(香港)有限公司 香港 HKD100 房地产开发 100 否

123 Palo Alto Properties Investment,LLC 美国 - 房地产开发 100 否

124 珠海华翰投资有限公司 珠海市 6,000 房地产开发 100 否

125 华发实业(美国东部)有限公司 美国 USD100 房地产开发 100 否

126 北京华发置业有限公司 北京市 1,000 房地产开发 100 否

127 深圳华发鹏泰投资有限公司 深圳市 1,000 房地产开发 100 否

128 佛山华枫房地产开发有限公司 佛山市 1,000 房地产开发 100 否

HUA GUANG INVESTMENT 英属维尔

129 USD0.0001 项目投资 100 否

HOLDINGS LIMITED 京群岛

130 珠海华发运达房地产开发有限公司 珠海市 1,000 房地产开发 50 否

WAH CHI COMMERCIAL

英属维尔

131 INVESTMENT HOLDINGS USD0.0001 项目投资 100 否

京群岛

LIMITED

WAH CHI REAL ESTATE AGENCY 英属维尔

132 USD0.0001 地产代理 100 否

LIMITED 京群岛

WAH CHI CONSTRUCTION 英属维尔

133 USD0.0001 建筑设计 100 否

DESIGN CONSULTANCY LIMITED 京群岛

WAH HING INVESTMENT 英属维尔

134 USD0.0001 房地产开发 100 否

HOLDINGS LIMITED 京群岛

135 华发地产代理(香港)有限公司 香港 HKD0.0001 地产代理 100 否

136 华发建筑设计咨询(香港)有限公司 香港 HKD0.0001 建筑设计 100 否

137 武汉华铄房地产开发有限公司 武汉市 1,000 房地产开发 100 否

82

 珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开发行2020年公司债券（第一期）募集说明书

注册资本 持股比例 是否控股一

序号 企业名称 注册地 主营业务

（万元） （%） 级子公司

138 武汉华璟房地产开发有限公司 武汉市 1,000 房地产开发 100 否

WAH LUNG INVESTMENT 英属维尔

139 USD0.0001 项目投资 100 否

HOLDINGS LIMITED 京群岛

140 上海铧曦房地产开发有限公司 上海市 120,000 房地产开发 50 否

141 华隆置地(香港)有限公司 香港 HKD 0.0001 - 100 否

142 南京华铎房地产开发有限公司 南京市 2,000 房地产开发 50 否

143 南京华幜钜盛房地产开发有限公司 南京市 2,000 房地产开发 50 否

144 上海铧璟置业有限公司 上海市 1,000 房地产开发 100 否

145 珠海华薇投资有限公司 珠海市 1,000 项目投资 100 否

146 华发英飞(香港)投资有限公司 香港 HKD 1000 - 80 否

房地产开发、

147 珠海华以建设有限公司 珠海市 USD 7,300.00 80 否

经营

148 珠海铧智地产代理有限公司 珠海市 100 房地产咨询 100 否

149 珠海华嘉房产开发有限公司 珠海市 1,000 房地产开发 100 否

150 珠海市香洲区容闳水岸幼儿园 珠海市 100 学前教育 100 否

房地产开发、

151 珠海华和建设有限公司 珠海市 USD 2,700.00 80 否

经营

152 南宁市青秀区容闳幼儿园 南宁市 15 学前教育 100 否

房地产开发、

153 中山华泰更新置业有限公司 中山市 1,000 100 否

经营

物业租赁、管

154 珠海华发西部置业有限公司 珠海市 1,000 100 否

理

155 珠海市香洲区容闳山庄幼儿园 珠海市 100 学前教育 100 否

156 上海铧昭置业有限公司 上海市 1,000 房地产开发 100 否

157 嘉兴新锦置业有限公司 嘉兴市 48,000 房地产开发 34 否

158 武汉华禾置业有限公司 武汉市 1,000 房地产开发 100 否

159 珠海铧隆建筑设计咨询有限公司 珠海市 100 建筑设计 100 否

160 杭州华枫锦岚置业有限公司 杭州市 1,000 房地产开发 100 否

161 太仓禾发房地产开发有限公司 太仓市 105,000 房地产开发 49 否

162 杭州华枫锦轩置业有限公司 杭州市 1,000 房地产开发 100 否

163 武汉临江兴城房地产开发有限公司 武汉市 34,632 房地产开发 80 否

164 珠海华景房地产开发有限公司 珠海市 1,000 房地产开发 100 否

165 珠海华慧商业管理有限公司 珠海市 1,000 房地产开发 100 否

166 中山市华腾置业有限公司 中山市 1,000 房地产开发 100 是

167 中山市华迪置业有限公司 中山市 1,000 房地产开发 100 否

168 武汉华发鸿业房地产开发有限公司 武汉市 1,000 房地产开发 100 否

169 武汉华中投地产开发有限公司 武汉市 1,000 房地产开发 50.49 否

170 武汉华启房地产开发有限公司 武汉市 1,000 房地产开发 50.49 否

83

 珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开发行2020年公司债券（第一期）募集说明书

注册资本 持股比例 是否控股一

序号 企业名称 注册地 主营业务

（万元） （%） 级子公司

171 武汉华璋房地产开发有限公司 武汉市 1,000 房地产开发 50 否

172 武汉华发城市开发投资有限公司 武汉市 1,000 房地产开发 100 否

173 武汉华怡城房地产开发有限公司 武汉市 1,000 房地产开发 50.49 否

174 无锡华郡房地产开发有限公司 无锡市 2,000 房地产开发 100 是

房地产营销、

175 沈阳华藤房地产营销策划有限公司 沈阳市 300 100 否

策划

房地产营销、

176 珠海华发房地产营销策划有限公司 珠海市 50 100 否

策划

房地产经纪服

177 大连华发首府置业代理有限公司 大连市 300 100 否

务

178 智锐策划有限公司 香港 HKD0.0001 策划 100 否

179 智诚测量行有限公司 香港 HKD0.0001 策划 100 否

180 长创置业有限公司 香港 HKD0.0001 地产投资 100 否

181 长昌置业有限公司 香港 HKD0.0001 地产投资 100 否

182 长冕置业有限公司 香港 HKD0.0001 地产投资 100 否

183 长融置业有限公司 香港 HKD0.0001 地产投资 100 否

CHEUNG SING INVESTMENT 英属维尔

184 USD0.0001 投资控股 100 否

HOLDINGS LIMITED 京群岛

CHEUNG CHONG INVESTMENT 英属维尔

185 USD0.0001 投资控股 100 否

HOLDINGS LIMITED 京群岛

CHEUNG CHEONG INVESTMENT 英属维尔

186 USD0.0001 投资控股 100 否

HOLDINGS LIMITED 京群岛

CHEUNG MIN INVESTMENT 英属维尔

187 USD0.0001 投资控股 100 否

HOLDINGS LIMITED 京群岛

CHEUNG YUNG INVESTMENT 英属维尔

188 USD0.0001 投资控股 100 否

HOLDINGS LIMITED 京群岛

189 盘锦锦闳房地产开发有限公司 盘锦市 20,000 房地产开发 100 否

190 青岛华发投资有限公司 青岛市 1,000 房地产开发 100 是

191 中山市华畅置业有限公司 中山市 500 房地产开发 65 否

珠海华发优生活物业运营管理有限公

192 珠海市 1,000 物业租赁管理 100 是

司

城市更新管理

193 广州华发城市更新投资有限公司 广州市 1,000 100 否

咨询

194 中山市沙溪容闳幼儿园 中山市 100 教育 100 否

195 武汉华发铂睿房地产开发有限公司 武汉市 1,000 房地产开发 100 否

196 武汉华崇房地产开发有限公司 武汉市 1,000 房地产开发 100 否

197 武汉华发毓城房地产开发有限公司 武汉市 1,000 房地产开发 100 否

198 武汉华灏房地产开发有限公司 武汉市 1,000 房地产开发 60 否

84

 珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开发行2020年公司债券（第一期）募集说明书

注册资本 持股比例 是否控股一

序号 企业名称 注册地 主营业务

（万元） （%） 级子公司

199 武汉华发越鸿房地产开发有限公司 武汉市 1,000 房地产开发 100 否

200 武汉华颖房地产开发有限公司 武汉市 1,000 房地产开发 100 否

201 珠海容闳国际幼稚园 珠海市 100 教育 100 否

202 珠海斗门容闳国际幼稚园 斗门市 100 教育 100 否

203 广州华发实业发展有限公司 广州市 1,000 房地产开发 100 是

204 青岛华昂置业有限公司 青岛市 1,000 房地产开发 100 是

205 珠海华发资产管理有限公司 珠海市 1,000 资产管理 100 是

206 湛江华发房地产开发有限公司 湛江市 1,000 房地产开发 100 否

207 包头市华发和悦房地产开发有限公司 包头市 500 房地产开发 100 否

208 包头市华发悦和房地产开发有限公司 包头市 500 房地产开发 100 否

HKD59,000.00

209 长辉投资控股有限公司 香港 投资控股 100 否

01

210 中山市华越宏轩置业发展有限公司 中山市 1,000 房地产开发 51 否

211 上海铧琮置业有限公司 上海市 1,000 房地产开发 100 否

212 上海铧宽置业有限公司 上海市 1,000 房地产开发 96 否

213 上海铧兹置业有限公司 上海市 1,000 房地产开发 100 否

214 上海铧铍置业有限公司 上海市 1,000 房地产开发 100 否

215 上海铧锑置业有限公司 上海市 1,000 房地产开发 100 否

HKD7,000.000

216 长泓投资控股有限公司 香港 投资控股 100 否

1

217 上海高都置业有限公司 上海市 70,300 房地产开发 31.58 否

218 温州京都城房地产开发有限公司 温州市 74,000 房地产开发 30 否

天津隆顺金安房地产信息咨询有限责

219 天津市 40,000 房地产开发 34 否

任公司

220 天津金耀置业有限公司 天津市 40,000 房地产开发 34 否

教育开发、教

221 珠海华菁教育服务有限公司 珠海市 1,000 100 否

育服务

教育开发、教

222 珠海华智教育服务有限公司 珠海市 1,000 100 否

育服务

223 珠海华健房地产开发有限公司 珠海市 1,000 房地产开发 100 否

224 广州华耀房地产开发有限公司 广州市 1,000 房地产开发 100 否

225 武汉华中盛房地产开发有限公司 武汉市 110,000 房地产开发 60 否

226 中山市华志富晟房地产开发有限公司 中山市 500 房地产开发 51 否

227 珠海华发正方城市更新开发有限公司 珠海市 1,000 房地产开发 32.5 否

228 珠海华发华弘教育有限公司 珠海市 10,000 教育信息咨询 100 是

229 广州华藤房地产开发有限公司 广州市 1,000 房地产开发 100 否

商业项目咨

230 威海华发商业经营管理有限公司 威海市 500 100 否

询、运营管理

85

 珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开发行2020年公司债券（第一期）募集说明书

注册资本 持股比例 是否控股一

序号 企业名称 注册地 主营业务

（万元） （%） 级子公司

231 中山市华洲置业发展有限公司 中山市 1,000 房地产开发 51 否

232 珠海华发华贤教育有限公司 珠海市 5,000 教育信息咨询 100 否

233 江门华发更新置业有限公司 江门市 500 房地产开发 100 否

234 龙景房地产（杭州）有限公司 杭州市 310,000 房地产开发 50 否

HKD357,230.0

235 趣历有限公司 香港 投资控股 50 否

002

236 上海铧骁企业管理有限公司 上海市 10,000 房地产开发 100 否

237 杭州华杭房地产开发有限公司 杭州市 1,000 房地产开发 100 否

238 天津华发创盛置业有限公司 天津市 3,000 房地产开发 100 否

239 北京华发创盛置业有限公司 北京市 1,000 房地产开发 100 否

240 清远市鹏翔房地产开发有限公司 广东 55,000 房地产开发 50 否

241 惠州华发房地产开发有限公司 惠州市 1,000 房地产开发 100 否

242 广州华发房地产开发有限公司 广州市 1,000 房地产开发 100 否

243 广州华郡房地产开发有限公司 广州市 1,000 房地产开发 100 否

244 江门华发房地产开发有限公司 江门市 1,000 房地产开发 100 否

245 江门华铭房地产开发有限公司 江门市 1,000 房地产开发 100 否

246 北京华发永盛置业有限公司 北京市 3,000 房地产开发 100 否

GUANG YU GLOBAL

247 INVESTMENT MANAGEMENT 开曼 USD0.0001 投资控股 100 否

LIMITED

GUANG QI INVESTMENT 英属维尔

248 USD0.0001 投资控股 100 否

HOLDINGS LIMITED 京群岛

249 武汉华嵘房地产开发有限公司 武汉市 1,000 房地产开发 100 否

250 沈阳华运置业有限公司 沈阳市 1,000 房地产开发 100 否

251 沈阳华翰置业有限公司 沈阳市 1,000 房地产开发 100 否

252 珠海华发广生房产开发有限公司 珠海市 1,000 房地产开发 40 否

253 珠海华发佳乐房产开发有限公司 珠海市 1,000 房地产开发 51 否

254 中信正业（上海）投资发展有限公司 上海市 10,000 地产投资 95 否

255 鄂州华泓钜晟房地产开发有限公司 湖北 110,000 地产投资 30 否

256 湖北广家洲投资有限公司 湖北 1,000 房地产开发 30 否

257 湖北迎宾地产有限公司 湖北 1,000 房地产开发 30 否

258 鄂州滨湖地产有限责任公司 湖北 1,000 房地产开发 30 否

259 湖北疏港投资有限公司 湖北 1,000 房地产开发 30 否

260 湖北联辰房地产开发有限公司 湖北 2,000 房地产开发 30 否

261 上海铧拓企业发展有限公司 上海市 1,000 房地产开发 100 否

262 吉林市华发投资有限公司 吉林 1,000 房地产开发 100 否

263 吉林市华发房地产开发有限公司 吉林 1,000 房地产开发 100 否

264 珠海十字门城建有限公司 珠海市 2,000 地产投资 50 否

86

 珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开发行2020年公司债券（第一期）募集说明书

注册资本 持股比例 是否控股一

序号 企业名称 注册地 主营业务

（万元） （%） 级子公司

265 珠海市海润房地产开发有限公司 珠海市 10,000 房地产开发 27.5 否

266 大连万腾置业有限公司 大连市 1,000 房地产开发 50 否

267 上海铧耀企业管理有限公司 上海市 1,000 房地产开发 100 否

268 西安铧富永盛置业有限公司 西安市 1,000 房地产开发 100 否

269 珠海华发左岸商业服务管理有限公司 珠海市 1,000 物业租赁管理 100 否

270 珠海华熙商业服务有限公司 珠海市 1,000 物业租赁管理 100 否

271 珠海华阔综合服务有限公司 珠海市 5,000 综合管理服务 100 是

272 珠海华聘营销咨询有限公司 珠海市 1,000 营销咨询策划 100 是

建筑工程设计

273 珠海华曙设计咨询有限公司 珠海市 1,000 100 是

咨询

工程管理咨询

274 珠海华章工程管理咨询有限公司 珠海市 1,000 100 是

服务

275 珠海华铸工程造价咨询有限公司 珠海市 1,000 工程造价咨询 100 是

英属维尔

276 光隽投资控股有限公司(BVI) USD0.0001 投资管理 100 否

京群岛

英属维尔

277 光翔投资控股有限公司(BVI) USD0.0001 投资管理 100 否

京群岛

英属维尔

278 光杰投资控股有限公司(BVI) USD0.0001 投资管理 100 否

京群岛

279 光隽投资有限公司(HK) 香港 HKD0.0001 投资管理 100 否

280 光翔投资有限公司(HK) 香港 HKD0.0001 投资管理 100 否

281 光杰投资有限公司(HK) 香港 HKD0.0001 投资管理 100 否

282 上海铧臻企业管理有限公司 上海市 1,000 企业管理咨询 100 否

283 上海铧腾企业管理有限公司 上海市 1,000 企业管理咨询 100 否

284 珠海华卓房产开发有限公司 珠海市 1,000 房地产开发 100 否

285 珠海华发鱼弄房产开发有限公司 珠海市 1,000 房地产开发 100 否

286 珠海华哲房产开发有限公司 珠海市 1,000 房地产开发 100 否

287 广州华铭房地产开发有限公司 广州市 1,000 房地产开发 100 否

288 广州华旭房地产开发有限公司 广州市 1,000 房地产开发 99.55 否

289 广州华荟房地产开发有限公司 广州市 1,000 房地产开发 100 否

290 广州华藤实业发展有限公司 广州市 1,000 物业租赁管理 100 否

291 青岛华鑫投资有限公司 青岛市 1,000 房地产开发 100 否

292 青岛华赢投资有限公司 青岛市 49,683 房地产开发 98.38 否

293 无锡铧安置业有限公司 无锡市 1,000 房地产开发 100 否

294 无锡铧泓置业有限公司 无锡市 1,000 房地产开发 100 否

295 珠海华发华平教育管理有限公司 珠海市 500 教育 100 否

296 武汉华发天晟房地产开发有限公司 武汉市 1,000 房地产开发 100 否

297 武汉华荟泰房地产开发有限公司 武汉市 1,000 房地产开发 100 否

87

 珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开发行2020年公司债券（第一期）募集说明书

注册资本 持股比例 是否控股一

序号 企业名称 注册地 主营业务

（万元） （%） 级子公司

298 珠海华众投资管理有限公司 珠海市 1,000 投资管理 100 否

299 珠海华锦投资管理有限公司 珠海市 1,000 投资管理 100 否

300 珠海华浩投资管理有限公司 珠海市 1,000 投资管理 100 否

301 珠海华和投资管理有限公司 珠海市 1,000 投资管理 100 否

现代农业生态

302 珠海华宜生态科技有限公司 珠海市 20,000 100 否

技术研发

现代农业生态

303 珠海华蓓生态科技有限公司 珠海市 15,000 95 否

技术研发

现代农业基地

304 珠海华蓓运营管理有限公司 珠海市 1,000 95 否

运营

现代农业生态

305 珠海稷华生态科技有限公司 珠海市 15,000 100 否

技术研发

306 中山市华欣置业有限公司 中山市 1,000 房地产开发 100 否

企业管理软件

307 珠海珠澳云信息科技有限公司 珠海市 5,000 100 否

开发

308 广东景晟装饰工程有限公司 珠海市 2,018 建筑装饰 27.5 否

309 珠海华承投资管理发展有限公司 珠海市 1,000 投资管理 100 否

310 珠海华深投资管理发展有限公司 珠海市 1,000 投资管理 100 否

华发优生活租赁服务（珠海）有限公

311 珠海市 1,000 租赁服务 100 是

司

312 惠州华郡房地产开发有限公司 珠海市 1,000 房地产开发 100 否

313 北京铧顺房地产开发有限公司 北京市 1,000 房地产开发 100 否

314 珠海华瑾房产开发有限公司 珠海市 500 房地产开发 100 否

315 、珠海华祺房产开发有限公司 珠海市 1,000 房地产开发 100 否

316 珠海华曜房产开发有限公司 珠海市 500 房地产开发 100 否

317 珠海华发那洲更新有限公司 珠海市 1,000 房地产开发 51 否

318 汕尾华金房地产开发有限公司 汕尾市 1,000 房地产开发 99 否

319 武汉华发睿祥房地产开发有限公司 武汉市 1,000 房地产开发 100 否

320 上海华璟枫宸房地产开发有限公司 上海市 2,000 房地产开发 100 否

321 武汉地华志合房地产开发有限公司 武汉市 40,000 房地产开发 50 否

322 武汉华晟乾茂置业有限公司 武汉市 70,000 房地产开发 50 否

323 天津华创置业有限公司 天津市 3,000 房地产开发 100 否

324 天津铧盛置业有限公司 天津市 1,000 房地产开发 100 否

325 天津铧景置业有限公司 天津市 1,000 房地产开发 100 否

326 珠海华发北沙六组城市更新有限公司 珠海市 1,000 房地产开发 51 否

珠海华发正方香洲科技工业园更新有

327 珠海市 1,000 房地产开发 50 否

限公司

328 珠海华发正方拱北口岸城市更新有限 珠海市 1,000 房地产开发 50 否

88

 珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开发行2020年公司债券（第一期）募集说明书

注册资本 持股比例 是否控股一

序号 企业名称 注册地 主营业务

（万元） （%） 级子公司

公司

329 珠海中心华发商都商业经营有限公司 珠海市 300 物业租赁管理 100 否

330 珠海金湾华发商都商业经营有限公司 珠海市 300 物业租赁管理 100 否

北京华发众晟房地产营销策划有限公

331 珠海市 300 营销策划 100 否

司

南京铧发众晟房地产营销策划有限公

332 珠海市 300 营销策划 100 否

司

333 珠海华发华荟教育管理有限公司 珠海市 50 教育 100 否

334 惠州华涵房地产开发有限公司 惠州市 1,000 房地产开发 100 否

335 南京铧成房地产有限公司 南京市 145,062 房地产开发 100 否

336 上海华发丽华置业有限公司 上海市 1,000 房地产开发 51 是

337 武汉市华弘益房地产开发有限公司 武汉市 1,000 房地产开发 100 否

338 珠海华发敬乐养老服务有限公司 珠海市 1,000 养老产业 100 否

339 苏州铧发置业有限公司 苏州市 1,000 房地产开发 100 否

340 苏州华开置业有限公司 苏州市 1,000 房地产开发 100 否

341 广州华舜房地产开发有限公司 广州市 1,000 房地产开发 100 否

342 上海铧隆置业有限公司 上海市 1,000 房地产开发 100 否

商业项目咨 否

343 天津瑞辉商业管理有限公司 天津市 19,125 51

询、运营管理

344 天津瑞辉房地产开发有限责任公司 天津市 37,500 房地产开发 51 否

345 光涛投资有限公司(HK) 香港 HKD100 投资管理 100 否

346 杭州铧璟置业有限公司 杭州市 1,000 房地产开发 100 否

347 杭州铧钰置业有限公司 杭州市 1,000 房地产开发 100 否

348 杭州璟慧商贸有限公司 杭州市 60,000 房地产开发 50 否

349 杭州锦瑜置业有限公司 杭州市 120,000 房地产开发 50 否

350 长春市华发房地产开发有限公司 长春市 1,000 房地产开发 100 否

351 长沙华发房地产开发有限公司 长沙市 1,000 房地产开发 100 否

商业项目咨 否

352 中山市华发商都商业经营有限公司 中山市 300 100

询、运营管理

353 珠海华发立美房产开发有限公司 珠海市 500 房地产开发 50 否

354 珠海华申资产管理有限公司 珠海市 10,000 投资管理 100 否

355 深圳市华藤实业发展有限公司 深圳市 1,000 房地产开发 100 否

356 上海铧铷房地产开发有限公司 上海市 1,000 房地产开发 100 否

商业项目咨 否

357 珠海稷华运营管理有限公司 珠海市 1,000 100

询、运营管理

358 江门华发置业有限公司 江门市 1,000 房地产开发 100 否

359 江门华晟房地产开发有限公司 江门市 1,000 房地产开发 100 否

360 珠海华发华诚教育有限公司 珠海市 1,000 教育项目投资 100 否

89

 珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开发行2020年公司债券（第一期）募集说明书

注册资本 持股比例 是否控股一

序号 企业名称 注册地 主营业务

（万元） （%） 级子公司

361 珠海华发华琴教育管理有限公司 珠海市 1,000 教育项目投资 100 否

362 珠海华发华衡教育管理有限公司 珠海市 1,300 教育项目投资 100 否

珠海市 房地产投资、 否

363 珠海华港城市更新有限公司 510 城市更新管理 51

咨询

364 成都华锦联弘房地产开发有限公司 成都市 37,500 房地产开发 75 否

注：1、上表中发行人持股比例未超过 50%的公司能够纳入发行人合并报表范围，原因是发行人在上述

被投资单位的董事会或管理委员会中占绝对席位，拥有被投资单位半数以上的表决权，可以控制被投资单

位的经营财务决策，或是发行人在子公司股东会表决权中占有 51%的表决权，根据公司章程、投资合作协

议，能够对其财务和经营决策实施控制；2、 Huafa Century, LLC 和 Palo Alto Properties Investment, LLC 按

照公司所在美国当地州的规定，无需注册资本。3、珠海华发那洲更新有限公司已于 2019 年 8 月更名为珠

海华发禄宇城市更新有限公司。

发行人持股比例未超过 50%的控股子公司其他股东情况如下：

发行人持

序号 企业名称 其他股东情况

股比例

1 珠海华发景龙建设有限公司 50% 广东景龙文化发展有限公司持股 50%

2 苏州禾发房地产开发有限公司 50% 福州泰禾房地产开发有限公司持股 50%

3 上海华泓尚隆房地产开发有限公司 50% 超智资源有限公司持股 50%

4 上海铧宝置业有限公司 50% 上海泓喆房地产开发有限公司持股 50%

5 珠海华发运达房地产开发有限公司 50% 广东运达房地产开发有限公司持股 50%

6 上海铧曦房地产开发有限公司 50% 上海泓喆房地产开发有限公司持股 50%

7 南京华铎房地产开发有限公司 50% 上海泓喆房地产开发有限公司持股 50%

8 南京华幜钜盛房地产开发有限公司 50% 上海泓喆房地产开发有限公司持股 50%

9 武汉华璋房地产开发有限公司 50% 北京兴茂置业有限公司持股 50%

10 大连万腾置业有限公司 50% 大连盈珑置业有限公司持股 50%

11 龙景房地产（杭州）有限公司 50% 九龙仓中国地产发展有限公司持股 50%

12 趣历有限公司 50% 九龙仓中国地产发展有限公司持股 50%

13 清远市鹏翔房地产开发有限公司 50% 深圳市盛明瑞投资发展有限公司持股 50%

14 鄂州华泓钜晟房地产开发有限公司 50% 武汉润置房地产开发有限公司持股 50%

珠海十字门中央商务区建设控股有限公司持股

15 珠海十字门城建有限公司 50%

50%

珠海华发城市运营投资控股有限公司持股

16 珠海市海川地产有限公司 49.75% 49.75%；珠海城市建设集团有限公司持股

0.50%

17 武汉地华志合房地产开发有限公司 50% 武汉祥远房地产开发有限公司 50%

珠海华发正方香洲科技工业园更新 珠海华景房地产开发有限公司持股 50%；珠海

18 50%

有限公司 正方房地产开发有限公司持股 50%。

珠海华发正方拱北口岸城市更新有 珠海正方房地产开发有限公司持股 50%；珠

19 50%

限公司 海华景房地产开发有限公司持股 50%。

90

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武汉华荟泰房地产开发有限公司持股 50%；

20 武汉华晟乾茂置业有限公司 50%

武汉兴茂置业有限公司持股 50%。

21 太仓禾发房地产开发有限公司 49% 福州泰禾房地产开发有限公司持股 51%

珠海市浩和泰生房地产开发有限公司持股

22 珠海华发广生房产开发有限公司 40% 35%、珠海市皙霖城市更新投资有限公司持股

25%

成都君泰商贸有限责任公司持股 33%；上海泓

23 嘉兴新锦置业有限公司 34%

喆房地产开发有限公司持股 33%

天津隆顺金安房地产信息咨询有限 天津金地盛轩房地产信息咨询有限责任公司

24 34%

责任公司 33%、天津中骏和信置业有限公司 33%

天津金地盛轩房地产信息咨询有限责任公司持

25 天津金耀置业有限公司 34%

股 33%；天津中骏和信置业有限公司持股 33%

珠海华发正方城市更新开发有限公 珠海方正房地产开发有限公司持股 35%；广东

26 32.5%

司 运达房地产开发有限公司持股 32.5%

温州市京都房地产开发有限公司 15.79%、上海

27 上海高都置业有限公司 31.58% 泓喆房地产开发有限公司 21.05%、温州安得利

房地产开发有限公司 31.58%

温州市京都房地产开发有限公司持股 20%；上

28 温州京都城房地产开发有限公司 30% 海泓喆房地产开发有限公司持股 20%；温州安

得利房地产开发有限公司持股 30%

武汉润置房地产开发有限公司持股 50%；武汉

29 湖北广家洲投资有限公司 30%

中央商务区城建开发有限公司持股 20%

武汉润置房地产开发有限公司持股 50%；武汉

30 湖北迎宾地产有限公司 30%

中央商务区城建开发有限公司持股 20%

武汉润置房地产开发有限公司持股 50%；武汉

31 鄂州滨湖地产有限责任公司 30%

中央商务区城建开发有限公司持股 20%

武汉润置房地产开发有限公司持股 50%；武汉

32 湖北疏港投资有限公司 30%

中央商务区城建开发有限公司持股 20%

武汉润置房地产开发有限公司持股 50%；武汉

33 湖北联辰房地产开发有限公司 30%

中央商务区城建开发有限公司持股 20%

珠海市建设集团有限公司持股 45%；珠海十字

34 珠海市海润房地产开发有限公司 27.5%

门中央商务区建设控股有限公司持股 27.5%

珠海城市建设集团有限公司 45%；珠海十字门

35 广东景晟装饰工程有限公司 27.5%

中央商务区建设控股有限公司 27.5%

珠海市浩和领展房地产开发有限公司 25%；珠

36 珠海华发立美房产开发有限公司 50%

海市浩酩城市更新投资有限公司 25%;

37 杭州璟慧商贸有限公司 50% 杭州锦致置业有限公司 50%

38 杭州锦瑜置业有限公司 50% 四川新希望房地产开发有限公司 50%

（二）发行人重要子公司近一年的主要财务数据

单位：万元

2018 年 12 月 31 日/2018 年度

序号 企业名称

总资产 总负债 净资产 营业收入 净利润

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2018 年 12 月 31 日/2018 年度

序号 企业名称

总资产 总负债 净资产 营业收入 净利润

1 武汉华发长茂房地产开发有限公司 1,400,499.15 1,109,142.56 291,356.59 236.77 -5,993.40

2 上海华泓尚隆房地产开发有限公司 1,262,269.59 674,093.64 588,175.95 230,498.63 42,471.05

3 珠海华郡房产开发有限公司 1,183,934.32 874,428.65 309,505.67 198,832.17 44,618.79

4 武汉中央商务区投资开发有限公司 1,003,776.05 947,448.62 56,327.43 42,854.75 -3,646.04

5 珠海华发房地产开发有限公司 834,420.24 845,102.65 -10,682.41 2,168.07 -3,812.03

6 无锡华郡房地产开发有限公司 822,458.15 636,701.82 185,756.33 - -1,243.67

7 珠海奥华企业管理咨询有限公司 817,708.17 599,928.23 217,779.93 199,434.66 31,074.84

8 南京华铎房地产开发有限公司 801,233.82 443,448.92 357,784.90 54.84 -2,212.82

9 珠海铧国商贸有限公司 772,728.07 516,280.24 256,447.83 48,658.08 1,002.57

10 珠海华发装饰工程有限公司 760,693.03 555,243.57 205,449.46 4,523.55 1,405.97

11 上海铧发创盛置业有限公司 381,384.29 199,707.99 181,676.30 433,856.22 41,308.83

12 珠海横琴华发房地产投资有限公司 706,664.37 399,270.06 307,394.31 221,066.45 6,003.91

13 武汉华发中城房地产开发有限公司 126,701.74 91,818.90 34,882.84 162,378.65 18,287.77

14 广西华诚房地产投资有限公司 298,992.34 185,615.23 113,377.11 159,856.91 13,411.49

15 珠海华发景龙建设有限公司 183,264.57 167,225.26 16,039.31 117,388.16 4,046.00

16 广州华昊房地产开发有限公司 352,731.23 244,805.13 107,926.10 104,120.83 9,357.14

17 中山市华发生态园房地产开发有限公司 402,056.11 290,625.43 111,430.68 113,928.85 27,483.55

（三）发行人其他重要参股企业

截至 2019 年 9 月 30 日，发行人其他重要参股公司基本情况如下所示：

持股 表决

被投资单位名称 注册地 注册资本 经营范围

比例 比例

合营公司

1 珠海琴发投资有限公司*1 珠海市 10,000.00 房地产开发 60 60

2 南京华崧房地产开发有限公司*2 南京市 148,525.00 房地产开发 50 40

3 南京荟合置业有限公司 南京市 100,000.00 房地产开发 14.28 14.28

珠海市香洲区碧珠碧桂园房地产开发有

4 珠海市 100,000.00 房地产开发 50 50

限公司*3

5 珠海市碧海碧桂园房地产开发有限公司 珠海市 20,000.00 房地产开发 36.70 36.70

6 珠海市碧湖房地产开发有限公司*3 珠海市 100,000.00 房地产开发 50 50

7 珠海市金岛碧桂园房地产开发有限公司 珠海市 15,000.00 房地产开发 36.70 36.70

8 珠海华发新科技投资控股有限公司 珠海市 10,000.00 软件开发 30 30

联营公司

1 珠海华发集团财务有限公司 珠海市 200,000.00 金融服务业 10 10

建设工业化

2 广东华发中建新科技投资控股有限公司 珠海市 10,000.00 40 40

制造

3 上海华泓钜盛房地产开发有限公司*4 上海市 450,000.00 房地产开发 50 49

92

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持股 表决

被投资单位名称 注册地 注册资本 经营范围

比例 比例

4 宁波招海置业有限公司 宁波市 160,000.00 房地产开发 20 20

5 仁恒生态岛投资有限公司 南京市 500 新币 房地产开发 20 20

注：1、股东会会议作出决议须经股东所持表决权三分之二以上同意方能通过，董事会会议作出决议须

经全体董事不低于三分之二同意方能通过，公司不能对其财务和经营决策实施控制；2、董事会五名董事中

占有二名，表决权比例为 40%；3、根据合作协议，该两家公司由发行人和其他股东共同控制，发行人不能

单独控制该两家公司的财务和经营决策；4、根据联营公司章程，公司表决权比例为 49%，持股比例不同于

表决权比例。综上，发行人虽然对部分合营和联营公司持股比例达到或超过 50%，但是由于发行人持有的

表决权比例未超过半数，发行人无法对其财务和经营实施控制，故不纳入合并范围。

（四）发行人重要其他参股企业 2018 年末（度）主要财务数据

单位：万元

序

公司名称 总资产 净资产 营业收入 净利润

号

1 珠海琴发投资有限公司 1,162,567.96 5,546.24 425.86 -2,110.86

2 南京华崧房地产开发有限公司 221,036.51 148,213.16 - -182.63

3 南京荟合置业有限公司 685,049.78 99,361.40 - -647.51

4 珠海市香洲区碧珠碧桂园房地产开发有限公司 425,722.01 99,756.82 39.01 -243.18

5 珠海市碧海碧桂园房地产开发有限公司 107,920.27 19,937.41 1.83 -62.59

6 珠海市碧湖房地产开发有限公司 451,584.25 98,912.95 - -1,087.05

7 珠海市金岛碧桂园房地产开发有限公司 67,789.89 14,951.61 - -48.39

8 珠海华发新科技投资控股有限公司 7,765.57 7,453.97 1,544.64 -1,859.97

9 珠海华发集团财务有限公司 3,142,901.56 384,952.56 120,581.81 38,671.93

10 宁波招海置业有限公司 451,826.54 158,203.72 - -1,836.27

11 上海华泓钜盛房地产开发有限公司 933,874.26 571,848.90 544,694.07 125,781.08

12 广东华发中建新科技投资控股有限公司 23,314.30 7,538.14 796.06 -1,918.36

13 仁恒生态岛投资有限公司 949,907.83 -280.56 - -1,038.99

四、发行人控股股东及实际控制人

发行人控股股东为珠海华发集团有限公司，为国有独资公司。截至 2019 年

9 月 30 日，华发集团直接持有发行人 24.20%的股份，通过子公司华发综合发展

间接持有发行人 4.29%的股份。公司与主要股东的控制关系图如下：

93

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珠海市国资委持有华发集团 100%的权益，为公司实际控制人。

（一）华发集团概况

公司名称：珠海华发集团有限公司

成立时间：1986 年 5 月 14 日

注册资金：111,978.97 万元

住所：珠海市拱北联安路 9 号

法定代表人：李光宁

经营范围：房地产开发经营（凭资质证书经营），房屋出租，轻工业品、黑

金属等商品的出口和轻工业品、仪器仪表等商品的进口（具体按粤经贸进字

[1993]254 号文经营），保税仓储业务（按海关批准项目），转口贸易（按粤经

贸进字[1995]256 号文经营），建筑材料、五金、工艺美术品、服装，纺织品的

批发、零售；项目投资及投资管理。

华发集团成立于 1986 年 5 月 14 日，为珠海市国资委下属的国有独资公司，

是珠海两家龙头国企之一，也是珠海最大的综合型企业集团和全国知名的领先企

业，于 2016 起连续三年跻身“中国企业 500 强”，2018 年位列 352 名，较 2017

94

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年大幅提升 94 位。华发集团不仅是珠海市重要的国有资产和城市基础设施运营

主体，还肩负着珠海十字门中央商务区的总体规划、土地一级开发和基础设施建

设以及珠海市保障性住房建设等重要工作，目前已形成了以城市基础设施运营为

主业，以房地产股权投资和现代服务业为配套，以金融投资为支撑的业务体系。

截至 2018 年 12 月 31 日，华发集团的资产总额为 28,261,660.02 万元，负债

总额为 19,655,877.78 万元，所有者权益合计为 8,605,782.24 万元。2018 年华发

集团实现营业收入 5,327,885.29 万元，净利润 406,785.67 万元。截至 2019 年 9

月 30 日，华发集团总资产 33,628,833.60 万元，总负债 24,186,989.52 万元，所有

者权益 9,441,844.07 万元，2019 年 1-9 月实现营业收入 5,050,578.53 万元，净利

润 317,965.30 万元。

（二）华发集团控制的企业

截至 2018 年 12 月 31 日，华发集团控股的企业情况如下（不含子公司华发

股份及华金国际资本股份有限公司的下属公司）：

母公司持股比例

序 注册

公 司 名 称 注册资本 实际投资额 直接 间接 主营业务

号 地

（%） （%）

一、通过设立或投资等方式取得的子公司

1 珠海华发综合发展有限公司 珠海 120,342.43 万元 103,540.43 万元 58.17 24.93 服务业

2 珠海华发现代服务投资控股有限公司 珠海 10,000 万元 1,000 万元 83.10 服务业

3 珠海华发物业管理服务有限公司 珠海 500 万元 500 万元 83.10 物业管理

4 珠海市华发电梯工程有限公司 珠海 500 万元 200 万元 83.10 维修安装

5 珠海华发市政综合服务有限公司 珠海 1,001 万元 1,001 万元 83.10 服务业

珠海十字门国际会展中心管理有限公

6 珠海 500 万元 500 万元 83.10 服务业

司

珠海横琴新区三江人力资源综合服务

7 珠海 1,000 万元 700 万元 58.17 服务业

中心有限公司

8 珠海华发国际酒店管理有限公司 珠海 1,000 万元 1,000 万元 83.10 酒店管理

会展中心

9 珠海华发国际会展管理有限公司 珠海 51,000 万元 51,000 万元 83.10

管理

招商、运

10 珠海华发招商运营管理有限公司 珠海 1,000 万元 1000 万元 83.10 营，综合服

务

11 珠海华发商用资产运营服务有限公司 珠海 1,000 万元 1000 万元 83.10 综合服务

12 珠海华发商贸控股有限公司 珠海 10,000 万元 110,000 万元 20.00 66.48 商品销售

13 珠海华发绿化工程有限公司 珠海 5,000 万元 5000 万元 86.48 园林绿化

14 珠海联安建筑工程材料有限公司 珠海 2,150 万元 2,150 万元 86.48 商品销售

15 珠海华瓴建设工程有限公司 珠海 1,000 万元 1000 万元 83.10 建筑材料

转贷资金

16 珠海华金普惠金融服务有限公司 珠海 3,000 万元 3000 万元 84.23

服务

17 珠海华发港口物流有限公司 珠海 696 万元 696 万元 86.48 服务业

95

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母公司持股比例

序 注册

公 司 名 称 注册资本 实际投资额 直接 间接 主营业务

号 地

（%） （%）

生产和销

18 珠海广科电子技术有限公司 珠海 400 万元 2,546.80 万元 86.48

售

19 珠海华发汽车销售有限公司 珠海 10,000 万元 10,000 万元 86.48 商品销售

20 珠海市华发上众汽车有限公司 珠海 2,000 万元 2,000 万元 86.48 商品销售

21 珠海市华发锐达汽车有限公司 珠海 2,000 万元 2,000 万元 86.48 商品销售

22 珠海创华国际商贸有限公司 珠海 10,000 万元 10,000 万元 86.48 商品销售

23 珠海致华国际商贸有限公司 珠海 10,000 万元 10,000 万元 86.48 商品销售

24 珠海华发文教旅游产业发展有限公司 珠海 1,000 万元 40,010 万元 100.00 服务业

25 珠海华发文化产业投资控股有限公司 珠海 10,000 万元 10,000 万元 73.59 服务业

北京华发盛泰文化产业投资控股有限

26 北京 1,000 万元 1,000 万元 100.00 服务业

公司

项目开发

27 珠海华发华盛建设有限公司 珠海 5,000 万元 5,000 万元 83.10

建设

项目开发

28 珠海华昕开发建设有限公司 珠海 25,000 万元 25,000 万元 83.10

建设

项目开发

29 珠海华发华毓投资建设有限公司 珠海 1000 万元 1,000 万元 83.10

建设

30 珠海华发教育产业投资控股有限公司 珠海 10,000 万元 10,000 万元 100.00 教育产业

31 珠海华发拍卖有限公司 珠海 1,200 万元 1,200 万元 84.23 服务业

32 珠海华发体育发展有限公司 珠海 57,800 万元 39,000 万元 100.00 服务业

33 珠海华发中演剧院管理有限公司 珠海 300 万元 150 万元 50.00 服务业

股权投资

34 珠海金融投资控股集团有限公司 珠海 684,500 万元 929,993.14 万元 49.17 35.06

管理

项目投资、

35 珠海铧创投资管理有限公司 珠海 250,000 万元 810,000 万元 84.23

投资管理

36 珠海华金融资担保有限公司 珠海 30,000 万元 30,000 万元 84.23 融资担保

股权投资

37 华金资产管理（深圳）有限公司 深圳 10,000 万元 60000 万元 84.23

管理

38 深圳铧融股权投资基金管理有限公司 深圳 1,000 万元 510 万元 42.95 基金管理

股权投资

39 珠海金控股权投资基金管理有限公司 珠海 500 万元 110000 万元 84.23

管理

珠海金控金湾股权投资基金管理有限 股权投资

40 珠海 500 万元 400 万元 67.38

公司 管理

41 珠海金创医药产业投资基金(有限合伙) 珠海 6,000 万元 4,500 万元 63.17 服务业

42 珠海金控高新创业投资有限公司 珠海 10,000 万元 8000 万元 67.38 服务业

股权投资

43 北京华金瑞盈投资管理有限公司 北京 10,000 万元 10,000 万元 84.23

管理

珠海横琴新区铧创新材料投资合伙企 股权投资

44 珠海 2,500 万元 1,225 万元 41.28

业（有限合伙） 管理

珠海横琴新区丰铧股权投资基金管理 股权投资

45 珠海 3,100 万元 1,581 万元 42.95

有限公司 管理

深圳铧融精品城市化股权投资基金合 股权投资

46 深圳 200 万元 0.00 万元 84.23

伙企业（有限合伙） 管理

47 上海华发盈期实业有限公司 上海 3,000 万元 3,000 万元 84.23 期货

48 珠海产权交易中心有限责任公司 珠海 10,000 万元 10,000 万元 84.23 服务业

珠海金控高新产业投资中心（有限合 股权投资

49 珠海 10,000 万元 7000 万元 47.17

伙） 管理

股权投资

50 天津铧创融汇投资管理有限公司 天津 10,000 万元 10,000 万元 84.23

管理

股权投资

51 上海华锴股权投资有限公司 上海 10,000 万元 10,000 万元 84.23

管理

96

 珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开发行2020年公司债券（第一期）募集说明书

母公司持股比例

序 注册

公 司 名 称 注册资本 实际投资额 直接 间接 主营业务

号 地

（%） （%）

52 珠海华金小额再贷款有限公司 珠海 10,000 万元 10,000 万元 84.23 小额贷款

53 珠海华发城市运营投资控股有限公司 珠海 50,000 万元 5,000 万元 83.10 项目投资

保障发开

54 珠海华发保障房建设控股有限公司 珠海 21,978.97 万元 57,703.23 万元 83.10

发

珠海华发人才公馆保障房建设有限公 保障发开

55 珠海 2,000 万元 52,000 万元 83.10

司 发

保障发开

56 珠海华发沁园保障房建设有限公司 珠海 13,978.97 元 16,978.97 万元 83.10

发

珠海十字门中央商务区建设控股有限 十字门商

57 珠海 111,037.61 万元 111,037.61 万元 83.16

公司 务区建设

珠海横琴新区十字门国际金融中心大 十字门商

58 珠海 10,000.00 万元 154,947.41 万元 83.16

厦建设有限公司 务区建设

十字门商

59 珠海华发华宏开发建设有限公司 珠海 1,000 万元 1,000 万元 83.16

务区建设

项目开发

60 珠海华发高新建设控股有限公司 珠海 60,000 万元 36,472.30 万元 41.55

建设

项目开发

61 珠海华发城市之心建设控股有限公司 珠海 10,000 万元 10,000 万元 83.10

建设

项目开发

62 珠海华金开发建设有限公司 珠海 10,000 万元 10,000 万元 83.10

建设

项目开发

63 珠海华澔开发建设有限公司 珠海 10,000 万元 10,000 万元 83.10

建设

项目开发

64 珠海华保开发建设有限公司 珠海 10,000 万元 10,000 万元 83.10

建设

项目投资、

65 珠海华鑫投资管理有限公司 珠海 1,000 万元 800 万元 66.48

投资管理

HKD7,672.20 HKD7,672.20 万 股权投资

66 香港华发投资控股有限公司 香港 100.00

万元 元 管理

股权投资

67 铧金投资有限公司 香港 USD5 万元 HK387,757.00 100.00

管理

68 铧瑞投资控股有限公司 香港 USD5 万元 - 100.00 投资管理

69 珠海华发集团财务有限公司 珠海 200,000 万元 200,000 万元 40.00 45.23 金融业

股权投资

70 珠海华发创新投资控股有限公司 珠海 1,500 万元 1,500 万元 100.00

管理

71 裕发(澳门)有限公司 澳门 MOP10 万元 MOP10 万元 100.00 服务业

房地产开

72 珠海华发实业股份有限公司 珠海 211,795.31 万元 219,798.58 万元 24.35 3.40

发

房地产开

73 北京铧发企业管理有限公司 北京 1,000 万元 1,000 万元 100.00

发

房地产开

74 北京九郡房地产开发有限公司 北京 USD1,120 万元 USD1,120 万元 100.00

发

75 成发企业有限公司 香港 HKD 2 元 HKD 2 元 100.00 服务业

76 和辉集团有限公司 香港 HKD10 元 HKD10 元 100.00 服务业

77 珠海华宸开发建设有限公司 珠海 24,000 万元 29,312.29 万元 83.10 项目开发

78 珠海华发体育运营管理有限公司 珠海 100 万元 100 万元 83.10 项目运营

79 珠海华熠开发建设有限公司 珠海 1,000 万元 1,000 万元 83.10 项目运营

80 珠海华发高新港口物流有限公司 珠海 500 万元 250 万元 41.55 服务业

81 珠海华昇开发建设有限公司 珠海 1,000 万元 1,000 万元 83.16 项目运营

艺术研究

82 珠海华发城市艺术发展有限公司 珠海 500 万元 500 万元 83.10

推广

项目开发

83 珠海华发海岛投资开发有限公司 珠海 1,000 万元 1000 万元 100.00

建设

97

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母公司持股比例

序 注册

公 司 名 称 注册资本 实际投资额 直接 间接 主营业务

号 地

（%） （%）

股权投资

84 珠海华金高新创业投资管理有限公司 珠海 100 万元 100 万元 67.39

管理

85 横琴国际知识产权交易中心有限公司 珠海 10,000 万元 7905 万元 42.96 服务业

股权投资

86 珠海华灏投资控股有限公司 珠海 10,000 万元 10000 万元 84.23

管理

珠海横琴新区铧创环保产业投资企业 股权投资

87 珠海 1,800 万元 720 万元 33.69

（有限合伙） 管理

天津华金瑞盈股权投资基金管理有限 股权投资

88 天津 1,000 万元 1000 万元 84.23

公司 管理

89 广州铧发汽车贸易有限公司 广州 2,000 万元 2,000 万元 86.48 汽车销售

90 珠海市华平建设管理有限公司 珠海 5,000 万元 4,500 万元 74.79 项目建设

房地产开

91 珠海华铠投资有限公司 珠海 10,000 万元 5,100 万元 42.95

发

横琴华南中小企业挂牌上市服务有限

92 珠海 5,000 万元 4,000 万元 67.38 服务业

公司

股权投资

93 华金英飞尼迪投资控股有限公司 开曼 USD1 元 USD1 元 84.23

管理

股权投资

94 珠海华发控股有限公司 珠海 10,000 万元 10,000 万元 100.00

管理

维尔

95 铧兴投资控股有限公司 京群 USD5 万元 - 100.00 投资管理

岛

西藏

96 西藏华昇物流发展有限公司 10，000 万元 - 86.48 物流业

林芝

项目开发

97 珠海华勤开发建设有限公司 珠海 1,000 万元 1000 万元 83.10

建设

项目开发

98 珠海华港建设投资有限公司 珠海 1,000 万元 1,000 万元 83.10

建设

办公楼及

99 珠海华发智谷投资运营有限公司 珠海 20,000 万元 20,000.00 万元 83.10 商业用房

开发

知识产权

100 横琴七弦琴知识产权服务有限公司 珠海 100 万元 100 万元 84.23 管理及相

关咨询

股权投资

101 珠海发展投资基金管理有限公司 珠海 15,000 万元 5,726 万元 48.23

管理

股权投资

102 珠海城市发展基金管理有限公司 珠海 10,000 万元 500 万元 84.23

管理

项目开发

103 珠海华建联合投资控股有限公司 珠海 10,000 万元 229,000 万元 42.38

建设

104 珠海华发国际会展有限公司 珠海 500 万元 500 万元 83.10 服务业

珠海新青同创股权投资基金（有限合

105 珠海 105,200.00 10100 万元 11.79 资产管理

伙）

106 珠海铧金商业保理有限公司 珠海 5,000 万元 3000 万元 84.23 保理服务

珠海市西

107 珠海华澔医疗项目管理有限公司 珠海 1,000 万元 950 万元 78.95 部医疗项

目

香洲区人

108 珠海华发汇炬济康建设有限公司 珠海 9,435 万元 4245.75 万元 74.79 民医院改

扩建

维尔

109 华发集团 2018 年第一期有限公司 京群 USD5 万元 1 美元 100.00 投资管理

岛

98

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母公司持股比例

序 注册

公 司 名 称 注册资本 实际投资额 直接 间接 主营业务

号 地

（%） （%）

知识产权

武汉七弦琴航易知识产权运营有限公

110 武汉 100 万元 51 万元 21.91 管理及相

司

关咨询

项目开发

111 华发城市运营（香港）有限公司 香港 USD990 万元 - 83.10

建设

项目开发

112 珠海华青开发建设有限公司 珠海 105,100 万元 - 11.86

建设

二、非同一控制下的企业合并取得的子公司

电影放影、

113 珠海市珠海大会堂管理有限公司 珠海 5,236.11 万元 83.10

戏剧

珠海市高新总部基地建设发展有限公

114 珠海 19,000 万元 23,972.30 万元 41.55 项目开发

司

115 华金证券股份有限公司 上海 345,000 万元 265,936.92 万元 66.06 证券业务

116 华金期货有限公司 天津 60,000 万元 65,697.33 万元 84.23 期货业务

百慕 HKD23,152.12 金融服务、

117 华金国际资本控股有限公司 HKD300 万元 36.88

达 万元 财经印刷

118 珠海华发德和汽车有限公司 珠海 700 万元 587.16 万元 86.48 商品销售

119 珠海华发天成汽车有限公司 珠海 1,500 万元 1,500 万元 86.48 商品销售

120 珠海市海融资产管理有限公司 珠海 103,900 万元 171,708.31 万元 84.23 股权管理

121 珠海富山工业园投资开发有限公司 珠海 1,000 万元 500 万元 83.10 项目建设

122 珠海发展投资基金（有限合伙） 珠海 1,000,000 万元 496,841.33 万元 12.16 0.60 投资

JOHNSON CLEANING SERVICES

123 香港 1020 万港币 1020 万港币 57.11 服务业

COMPANY LIMITED（庄臣有限公司）

三、同一控制下的企业合并取得的子公司

124 珠海铧图商贸有限公司 珠海 900 万元 5,023.12 万元 100.00 批发、零售

125 珠海华发新科技投资控股有限公司 珠海 10,000 万元 8,479.67 万元 50.44 服务业

126 珠海华发宜居生活服务有限公司 珠海 500 万元 500 万元 50.44 服务业

（三）股权质押及争议情况

发行人控股股东华发集团于 2017 年 8 月 9 日在中国证券登记结算有限责任

公司办理了将其持有的 2,000 万股发行人股票质押给广发银行股份有限公司珠海

南屏支行的质押登记，该笔质押登记已于 2018 年 12 月 27 日办理解除登记。截

至 2019 年 9 月 30 日，发行人控股股东华发集团持有的发行人股份不存在股权质

押情况，也不存在其他质押、冻结的权利限制及权属纠纷情况。

99

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五、发行人董事、监事、高级管理人员基本情况

（一）董事、监事、高级管理人员基本情况

截至本募集说明书签署日，发行人现任的董事、监事、高级管理人员的基本情况如下表：

是否有境

姓名 性别 出生年月 学历 职务 任期 从业简历

外居留权

1993年7月起历任华发集团助理总经理、副总经理,珠海华发实业股份有限公司董事局

秘书、董事。2012年5月起任华发集团法定代表人、董事长。2005年1月起任珠海华发

董事局主 2016/11/10-

李光宁 男 1971年9月 硕士 否 实业股份有限公司董事局副主席,2012年9月起兼任珠海华发实业股份有限公司总裁。

席 2019/11/10

2014年4月起任珠海华发实业股份有限公司董事局主席。珠海市第八届人民代表大会代

表,中国共产党珠海市第七届委员会候补委员。

历任珠海英格仕房产开发有限公司总经理助理兼工程业务部经理，珠海华发实业股份

董事局副

2016/11/10- 有限公司销售部经理、总经理助理、副总裁，珠海华发实业股份有限公司董事、总裁，

陈茵 女 1970年11月 硕士 主席、总 否

2019/11/10 兼任珠海华发房地产开发有限公司董事长、总经理。2018年6月起任珠海华发实业股份

裁

有限公司董事局副主席、总裁。

历任珠海华发实业股份有限公司市场部经理,珠海十字门中央商务区建设控股公司常

务副总经理、总经理、董事长，珠海华发文教旅游产业发展有限公司董事长，珠海华

董事局副

2016/11/10- 发集团有限公司总经理助理，珠海华发集团有限公司副总经理,珠海华发城市运营投资

郭凌勇 男 1973年12月 本科 主席、执 否

2019/11/10 控股有限公司董事长，珠海富山工业园投资开发有限公司董事长、总裁，珠海智慧产

行副总裁

业园发展有限公司董事长，珠海华发实业股份有限公司执行副总裁、董事。2018年6

月起任珠海华发实业股份有限公司董事局副主席、执行副总裁。

汤建军 男 1969年2月 硕士 董事局副 否 2018/5/14-2 历任珠海市香洲区唐家镇镇长、镇人大主席、镇委书记、珠海市大学园区工作委员会

100

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是否有境

姓名 性别 出生年月 学历 职务 任期 从业简历

外居留权

主席 019/11/10 副主任、珠海市政府副秘书长、佛山市政府副秘书长、佛山市南海区常委、组织部长、

区编委办主任、人才办主任、佛山市委副秘书长、珠海市国资委正处级干部、珠海华

发实业股份有限公司董事、副总裁。2018年6月起任珠海华发实业股份有限公司董事局

副主席、副总裁。

历任内蒙古自治区驻珠海办事处主任、珠海市政府驻北京办事处主任、华发集团副董

2016/11/10-

刘亚非 男 1956年12月 硕士 董事 否 事长、副总经理、珠海华发实业股份有限公司董事局副主席。现任珠海华发实业股份

2019/11/10

有限公司董事。

历任珠海华发实业股份有限公司董事局秘书、珠海铧创投资管理有限公司董事长、珠

海铧创担保有限公司董事长、珠海铧创股权投资管理有限公司董事长、珠海金融投资

2016/11/10-

谢伟 男 1974年8月 硕士 董事 否 控股集团有限公司副总经理、珠海华发集团有限公司总经理助理。现任珠海华发集团

2019/11/10

有限公司副总经理,珠海金融投资控股集团有限公司董事、总经理。2014年5月起任珠

海华发实业股份有限公司董事。

曾任中国农业银行珠海市分行副行长、兴业银行珠海分行副行长。现任珠海华发集团

有限公司资金管理部总监、战略投资管理中心副主任、风控合规部总监,兼任珠海华发

2016/11/10-

许继莉 女 1971年6月 硕士 董事 否 集团财务有限公司董事长、珠海华发商贸控股有限公司董事长、珠海金融投资控股有

2019/11/10

限公司董事、和辉集团有限公司董事、成发企业有限公司董事。2016年3月起任珠海华

发实业股份有限公司董事。

历任深圳发展银行总行办公室主任、董事会首席秘书、深圳发展银行珠海支行行长、

2016/11/10- 招商银行广州分行流花支行及人民中路支行行长,珠海华发实业股份有限公司董事兼

刘克 男 1958年1月 本科 董事 否

2019/11/10 总裁、珠海华发实业股份有限公司董事局副主席。现任珠海华发实业股份有限公司董

事。

俞卫国 男 1966年12月 硕士 董事、常 否 2016/11/10- 历任珠海市审计局基本建设审计科副科长,珠海华发实业股份有限公司财务总监、副总

101

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是否有境

姓名 性别 出生年月 学历 职务 任期 从业简历

外居留权

务执行副 2019/11/10 裁。2005年2月起任珠海华发实业股份有限公司董事。2015年9月起任珠海华发实业股

总裁、财 份有限公司董事、常务执行副总裁兼财务总监。

务总监

曾任Clarion University of Pennsylvanian副教授、教授，香港岭南大学副教授，The

university of Louisiana at Lafayette副教授，香港理工大学会计及金融学院副主任及副

2016/11/10- 教授。现任中欧国际工商学院会计学教授、副教务长及MBA主任，兼任上海东方明珠

陈世敏 男 1958年7月 博士 独立董事 是

2019/11/10 新媒体股份有限公司、浙江我武生物科技股份有限公司、中国高速传动设备集团（香

港）、赛晶电子电力集团（香港）、海蓝控股有限公司（香港）独立董事。2013年7

月起任珠海华发实业股份有限公司独立董事。

现任北京国枫律师事务所主任、上海证券交易所复审委员会委员、国家科技成果转化

2016/11/10-

张利国 男 1965年2月 硕士 独立董事 否 引导基金理事会理事，同时担任广州恒运企业集团股份有限公司、国投新集能源股份

2019/11/10

有限公司、汉王科技股份有限公司独立董事。

历任中国人民大学法学院、律师学院法律硕士专业学位研究生兼职导师、北京市中银

律师事务所合伙人律师、北京市大成律师事务所合伙人律师、北京市同维律师事务所

2016/11/10-

江华 男 1963年6月 硕士 独立董事 否 主任、合伙人律师。现任北京市康达律师事务所合伙人律师，兼任海康威视数字技术

2019/11/10

股份有限公司、中成进出口股份有限公司、郑州煤矿机械集团股份有限公司、中化岩

土工程股份有限公司独立董事。

2016/11/10- 现任中山大学管理学院教授，同时担任保利地产（集团）股份有限公司、中国南方航

谭劲松 男 1965年10月 博士 独立董事 否

2019/11/10 空股份有限公司、广州恒运企业集团股份有限公司独立董事。

1988年加入司法部中国法律事务中心，1992年任该中心海南办事处主任，1993年发起

2018/5/14-2

张学兵 男 1965年10月 硕士 独立董事 否 设立北京市中伦律师事务所并任主任。现任北京市中伦律师事务所合伙人、第八届北

019/11/10

京市律师协会会长。2018年5月起任珠海华发实业股份有限公司独立董事。

102

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是否有境

姓名 性别 出生年月 学历 职务 任期 从业简历

外居留权

2016/11/10- 2006年至今任珠海市国资委财务总监、专职董事监事。2013年11月起任珠海华发实业

张葵红 女 1969年2月 本科 监事长 否

2019/11/10 股份有限公司监事。

2017/6/19-2 曾任北京诺亚舟财务咨询有限公司高级咨询顾问，广东铭泰集团审计经济。现任珠海

陈振环 男 1985年3月 本科 监事 否

019/11/10 华发实业股份有限公司监事、内部稽核室审计主管。

2017/3/10-2

仝鑫鑫 男 1987年7月 硕士 监事 否 现担任珠海华发实业股份有限公司监事、董事局秘书处经理。

019/11/10

曾任中国工商银行珠海市新洲支行业务部经理，深圳市海欣创业投资担保有限公司总

董事局秘 2016/11/10-

侯贵明 男 1972年9月 本科 否 经理，珠海铧创投资担保有限公司总经理，珠海铧创投资担保有限公司董事长。现任

书 2019/11/10

珠海华发实业股份有限公司董事局秘书。

曾任珠海市建设局政策法规科科长、珠海建设局勘察设计科科长，2006年12月至2010

执行副总 2016/11/10-

张延 男 1968年7月 博士 否 年5月任珠海市房地产和城乡规划建设局总工程师。2010年5月起任珠海华发实业股份

裁 2019/11/10

有限公司执行副总裁。

历任广州方圆地产控股有限公司常务副总经理、广州保利达地产有限公司总经理（中

国）、辽宁华发投资有限公司副总经理、沈阳华纳置业有限公司总经理、威海华发房

执行副总 2017/6/2-20

张驰 男 1965年5月 本科 否 地产开发有限公司总经理、荣成华发房地产开发有限公司董事长、珠海华发新科技投

裁 19/11/10

资控股有限公司董事长、珠海华发实业股份有限公司市场营销部总监、副总裁职务。

现任珠海华发实业股份有限公司执行副总裁。

103

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（二）董事、监事及高级管理人员对外兼职情况

截至本募集说明书签署日，发行人现任董事、监事及高级管理人员对外兼职

情况如下：

姓名 在公司任职 在股东单位任职 在其他单位任职

李光宁 董事局主席 华发集团总经理 珠海金控董事长、华金资本董事长。

华发集团常务副 珠海金控董事、总经理，珠海华金资本股份有限公

谢伟 董事

总经理 司副董事长、华金证券股份有限公司副董事长。

华发集团资金管

珠海华发集团财务有限公司董事长、珠海华发商贸

理部总监、战略

控股有限公司董事长、珠海金融投资控股有限公司

许继莉 董事 投资管理中心副

董事、和辉集团有限公司董事、成发企业有限公司

主任、风控合规

董事。

部总监

中山大学管理学院教授，保利地产（集团）股份有

限公司、中国南方航空股份有限公司、广州恒运企

谭劲松 独立董事 -

业集团股份有限公司、上海莱士血液制品股份有限

公司独立董事。

中欧国际工商学院会计学教授、副教务长及MBA

主任，兼任上海东方明珠新媒体股份有限公司、浙

陈世敏 独立董事 - 江我武生物科技股份有限公司、中国高速传动设备

集团(香港)、赛晶电子电力集团(香港)、海蓝控股

有限公司(香港)独立董事。

北京市康达律师事务所合伙人，怀集登云汽配股份

有限公司、中成进出口股份有限公司、郑州煤矿机

江华 独立董事 -

械集团股份有限公司、山西通宝能源股份有限公司

独立董事。

北京国枫律师事务所主任、上海证券交易所复审委

员会委员、国家科技成果转化引导基金理事会理

张利国 独立董事 - 事,广州恒运企业集团股份有限公司、国投新集能

源股份有限公司、汉王科技股份有限公司独立董

事。

北京市中伦律师事务所合伙人、第八届北京市律师

张学兵 独立董事 -

协会会长。

张葵红 监事长 - 珠海市国资委财务总监、专职董事监事。

（三）公司董事、监事和高级管理人员的任职资格

发行人董事、监事和高级管理人员均为完全民事行为能力人，不存在《公司

法》第一百四十六条规定的不得担任公司董事、监事和高级管理人员的情形，同

104

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时也不存在下列情形：

1、被中国证监会处以证券市场禁入处罚，期限未满的；

2、最近三十六个月内受到中国证监会的行政处罚，或者最近十二个月内受

到过证券交易所公开谴责；

3、因涉嫌犯罪正被司法机关立案侦查或者涉嫌违法违规正被中国证监会立

案调查。

公司董事、监事和高级管理人员符合法律、法规规定的任职资格，不存在不

得担任公司董事、监事和高级管理人员的法定情形，并按照《公司章程》规定的

任免程序和内部人事聘用制度聘任；公司董事、监事和高级管理人员已经了解公

司规范运作有关的法律法规，知悉作为公司董事、监事和高级管理人员的法定义

务和责任，具备管理公司的能力。

（四）公司董事、监事和高级管理人员持有发行人股权及债券情况

1、根据发行人董事、监事、高级管理人员确认并经核查，截至 2019 年 9

月 30 日，现任董事、监事、高级管理人员合计持有公司股票 4,277,163 股，占发

行人总股本的 0.20%，具体情况如下：

单位：股

姓名 职务 持股数

李光宁 董事局主席 1,301

陈 茵 董事局副主席、总裁 602,260

郭凌勇 董事局副主席、执行副总裁 450,000

汤建军 董事局副主席 216,000

刘亚非 董事 540,000

刘 克 董事 540,000

俞卫国 董事、常务执行副总裁、财务总监 486,000

张 延 执行副总裁 492,000

侯贵明 董事局秘书 499,602

张 驰 执行副总裁 450,000

合 计 - 4,277,163

105

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2、截至报告期末，公司现任董事、监事和高级管理人员未持有公司债券。

六、发行人主要业务及业务经营情况

（一）发行人的主营业务及所属行业

根据中国证监会颁布的《上市公司行业分类指引》（2012 年修订），发行

人属于房地产业，代码：K70。

发行人的经营范围：房地产经营；批发零售、代购代销：建筑材料、金属材

料（不含金）、建筑五金、五金工具、电子产品及通信设备（不含移动通信终端

设备）、化工原料（不含化学危险品）、五金交电、化工。

公司的主营业务为房地产开发与经营，主要从事住宅综合小区开发，包括住

宅、与住宅配套的商铺、车库等，主要为消费者提供高品质中等价位普通商品住

宅。

（二）发行人所处行业基本情况

1、中国房地产行业的发展现状

我国正处于工业化和快速城市化的重要发展阶段，国民经济的持续稳定增

长，人均收入水平的稳步提高，快速城市化带来的新增城市人口的住房需求，居

民收入水平不断提高带来的改善性住房需求，这些因素构成了我国房地产市场在

过去十几年快速发展的原动力，同时也是未来房地产市场持续健康发展的重要支

撑。

（1）中国房地产业市场总体情况

房地产行业目前在中国已处于稳定阶段，并已成为中国国民经济发展的支柱

产业和重要的经济增长点。2016 年，全国房地产开发投资 109,798.53 亿元，其

中，住宅开发投资额为 75,147.88 亿元，占总投资额的 68.44%。如下图所示投资

增速经历了 2005-2006 的平稳过渡之后，2007 年上升至 30.20%；2008 年受国内

经济下滑和楼市惨淡影响，投资增速又下滑至 23.39%，2009 年更是下降至

106

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16.15%；2010 年随着房地产行情回暖，房地产开发企业加大投资，增长率达到

33.16%后，国家连续出台多项楼市调控政策，房地产开发投资增幅连续下滑，跌

至 2012 年的 16.19%，2013 年随着市场回暖，投资增速快速增长，增速回升至

19.79%，2014 年同比增长回落到 10.49%。进入 2015 年，随着国家去库存政策

的推行，全国房地产开发投资增速回落至 0.99%，2016 年房地产开发投资增幅有

所回升至 6.88%，2017 年房地产开发投资较上年增加 7.04%。2018 年房地产开

发投资规模仍呈较快增长，全国房地产开发投资 120,264 亿元，比上年增长 9.5%，

比上年同期提高 2.5 个百分点，其中，住宅投资 85,192 亿元，增长 13.4%，比上

年提高 4 个百分点，住宅投资占房地产开发投资的比重为 70.8%。

全国房地产开发投资增长情况

（资料来源：wind 数据库）

综观近 15 年中国房地产市场，房地产开发投资总额呈逐年递增态势，发展

趋势迅猛。由于我国居民首次购房及改善性购房需求持续提升，房地产投资已成

为拉动固定资产投资和促进国民经济发展的重要力量。

（2）中国房地产业市场供应情况

2012 年，市场供应冷清，房地产企业拿地意愿冷淡，土地购置面积同比开

始步入下跌区间，下半年随着优质地块入市，市场供应增加。2013 年以来，土

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地市场伴随楼市回暖日益火爆，龙头企业集中拿地，土地购置面积同比跌幅呈现

逐步收窄态势，土地市场的火热将有利于未来商品房市场的供应，有实力的房企

也纷纷增加土地储备，这些都推动了土地成交的上升。2014 年伊始随着市场预

期改变，房地产行业已步入调整期，房地产开发企业在拿地策略上也将趋于谨慎，

2014 年房地产开发企业土地购置面积为 33,383.03 万平方米，同比下降 13.99%，

2015 年房地产开发企业土地购置面积为 22,810.79 万平方米，同比下降 31.67%，

2016 年房地产开发企业土地购置面积为 22,025.25 万平方米，同比下降 3.44%，

2017 年房地产开发企业土地购置面积为 25,508.29 万平方米，同比增长 15.81%。

一线城市仍然是大型房地产开发企业布局的重点。2018 年房地产开发企业土地

购置面积为 29,142 万平方米，同比增长 14.20%。

全国土地购置面积变化情况

（资料来源：wind 数据库）

（3）中国房地产市场成交概况

近年来全国商品房销售面积呈现快速增长局面，2018 年全国商品房销售面

积为 171,654 万平方米。2005 至 2018 年商品房销售面积的年复合增长率为 9.08%；

2018 年全国商品房竣工面积为 93,550 万平方米，2005 至 2018 年商品房竣工面

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积年复合增长率为 4.40%。从下表看出自 2005 年至今销售-竣工面积比持续处于

1 以上且呈稳步上升趋势，意味着全国商品房的需求一直处于旺盛状况。综上所

述，我国商品房市场需求略大于供给。

全国商品房销售面积及竣工面积变化情况

（资料来源：wind 数据库）

（4）中国房地产市场价格概况

根据国土部出台的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土部

令第 39 号），要求工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一

宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。各地也出

台了相应的实施细则，并大力推行国有土地使用权拍卖，近几年国家执行严格控

制土地供应的紧缩政策，使城市的土地供给一直保持较紧的状态；同时，随着中

国城市化进程的不断推进，城市可出让的土地总量越来越少，尤其是在北京、上

海、深圳等中心城市，土地的供给日趋紧张，加上近年来商品房市场需求强劲，

推动了土地交易价格的持续上涨。

全国商品房销售额和房屋平均销售价格变化情况

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（资料来源：wind 数据库）

近年来全国商品房销售额及商品房均价持续增长，2005 年至 2018 年商品房

销售额年复合增长率达 17.93%，商品房均价年复合增长率达 8.12%。2018 年，

全国商品房销售面积为 171,654 万平米，销售金额为 149,973 亿，销售的平均价

格为 8,737 元/平方米。

2、珠海市房地产行业发展概况

（1）珠海市经济概况

珠海是珠江三角洲南段的一个重要城市，是我国五个经济特区之一。国务院

2008 年底颁布实施《珠江三角洲改革发展规划纲要（2008-2020 年）》，明确珠

海为珠江口西岸的核心城市。

珠海市常住人口及其增长情况

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（资料来源：wind 数据库）

近些年，珠海市常住人口保持稳定上升的趋势，截至 2018 年末，珠海市常

住人口 189.11 万人，比上年末增加 12.57 万人；2015 年以来，随着新型城镇化

进程的推进，珠海市常住人口继续稳步增加，2016 年度较上年度增长 2.52%，2017

年度较上年度增长 5.38%,2018 年较 2017 年增长 7.12%，增速逐年增加。

珠海市地区生产总值（GDP）及其增长情况

（资料来源：2018 年珠海市国民经济和社会发展统计公报）

2017 年度，珠海市实现地区生产总值（GDP）2,564.73 亿元，同比增长 15.20%，

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人均 GDP 达 14.91 万元。2018 年全市实现地区生产总值 2,914.74 亿元，同比增

长 8.0%，珠海市人均 GDP 达 15.94 万元，2009 年以来的多数年份内，珠海市经

济增速高于全国平均水平，尤其是近三年，在全国 GDP 增速下滑的趋势下，珠

海市 GDP 仍保持了较快的增速，呈现“稳中有升”的经济运行态势。

珠海市固定资产投资及其增长情况

（资料来源：2018 年珠海市国民经济和社会发展统计公报）

近些年，珠海市固定资产投资整体持续不断增长，2017 年度完成固定资产

投资 1,662.02 亿元，比上年增长 19.59%。分投资主体看，国有经济投资 434.82

亿元，比 2016 年增长 26.8%；非国有经济投资 1,227.20 亿元，同比增长 17.2%；

其中民营经济投资 739.97 亿元，同比增长 15.8%；港澳台、外商经济投资 243.87

亿元，同比增长 6.6%。2018 年完成固定资产投资 1,858.57 亿元，比上年增长

20.7%；其中，房地产开发投资 787.09 亿元，增长 18.2%。分投资主体看，国有

经济投资 390.65 亿元，增长 0.9%；非国有经济投资 1467.92 亿元，增长 27.4%；

其中民营经济投资 864.07 亿元，增长 27.3%；港澳台、外商经济投资 200.79 亿

元，下降 16.9%。

（2）珠海市房地产市场情况分析

根据珠海市统计局数据显示，2018 年珠海市房地产开发投资 787.09 亿元，

比上年增长 18.2%。2008-2010 年，随着全国楼市回暖，珠海市房地产开发完成

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投资分别为 147.65 亿元、168.44 亿元及 179.51 亿元，平均增长率为 10.33%。2011

年全国房地产投资总额出现增速下降，但珠海市房地产开发完成投资为 256.59

亿元，增长率达到了 42.94%。随着宏观调控政策的实施，2012 及 2013 年开发投

资增速放缓，分别为-5.66%及 12.60%。2014~2016 三年，开发完成投资较前一年

分别增长 42.45%、34.98%和 22.31%，保持了较快增长，但受地产调控影响，增

速有所放缓。2017 年，受国家房地产政策调控影响，开发投资增速有较大幅度

下降。2018 年，开发投资增速较上年有较大幅度的上升，主要是土地购置费较

上年增加了 46.3%。

珠海市房地产开发投资情况

（资料来源：wind 数据库）

（3）珠海市房地产市场供求情况

虽然 2008 年由于国家的宏观调控，珠海市商品房销售面积只有竣工面积的

43%，但随着 2008 年底国家开始实行积极的财政政策和宽松的货币政策、以及

中央和地方的各种刺激政策，2009 年商品房销售面积开始回升。据统计，2009

年全市商品房销售面积达到 280.44 万平方米，竣工面积为 366.77 万平方米，商

品房供求关系又回到相对平衡的状态。2010 年，珠海市商品房竣工面积 210.88

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万平方米，销售面积 257.38 万平方米，出现供小于求的局势。2014 年，全市商

品房销售面积达到 336.09 万平方米，竣工面积为 166.21 万平方米。2015 年，全

市商品房销售面积达到 417.69 万平方米，竣工面积为 196.39 万平方米。2016 年，

全市商品房销售面积达到 653.15 万平方米，竣工面积为 360.93 万平方米。整个

市场处于较为供不应求的状态。2017 年，全市商品房销售面积达到 509.65 万平

方米，竣工面积为 422.80 万平方米，随着限购政策升级，市场供求关系达到相

对均衡的情况。2018 年商品房竣工面积 267.06 万平方米，下降 36.8%，其中住

宅 189.17 万平方米，下降 32.5%。商品房销售面积 301.58 万平方米，下降 40.8%，

其中住宅 220.75 万平方米，下降 47.5%。2018 年末商品房待售面积 188.05 万平

方米，增长 12.5%，其中住宅 93.39 万平方米，增长 39.9%。

珠海市商品房供求情况

（资料来源：wind 数据库）

（4）未来发展前景

①珠海将成为珠江口西岸核心城市，房地产行业发展的外部环境向好

2009 年 1 月 8 日，国家发改委公布《珠江三角洲地区改革发展规划纲要

（2008-2020 年）》（以下简称“《规划》”），确定珠三角地区五大战略发展定

位：探索科学发展模式试验区、深化改革先行区、扩大开放的重要国际门户、世

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界先进制造业和现代服务业基地、全国重要的经济中心，明确提出赋予珠三角地

区发展的更大自主权和先行先试权。《规划》提出要加强珠三角与港澳更紧密的

合作，珠海凭借毗邻港澳的天然区位优势，被定位为珠江西部经济发展的核心城

市和交通枢纽，从而为珠海市房地产业发展提供良好的外部环境支持。

②港珠澳大桥的投建对珠海交通、招商引资以及旅游的贡献，带动楼市后期

发展。

港珠澳大桥于 2009 年 12 月 15 日动工建设；2017 年 7 月 7 日，港珠澳大桥

主体工程全线贯通；2018 年 2 月 6 日，港珠澳大桥主体完成验收，于同年 9 月

28 日起进行粤港澳三地联合试运，同年 10 月 24 日实现正式通车。港珠澳大桥

的建成通车，极大缩短香港、珠海和澳门三地间的时空距离；它作为连接粤港澳

三地的跨境大通道，将在大湾区建设中发挥重要作用，将有效打促进人流、物流、

资金流、技术流等创新要素的高效流动和配置，推动粤港澳大湾区建设成为更具

活力的经济区、宜居宜业宜游的优质生活圈和内地与港澳深度合作的示范区，打

造国际高水平湾区和世界级城市群。作为大桥在大陆的唯一落脚点，大桥的落成

将彻底改变珠海与香港之间因一海之隔、交通不便而造成的经济活动不紧密的现

状，将对珠海的交通、经济和旅游产生深远影响，并促进珠海房地产市场的良性

发展。

③横琴总体发展规划将促进珠海市房地产市场的发展

继 2009 年 1 月 8 日国务院批准实施《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》

后，同年 8 月 14 日国务院又批复了《横琴总体发展规划》，这是国家支持珠三

角进一步深化改革和扩大开放的重大举措。《横琴总体发展规划》的实施有利于

构建粤港澳紧密合作的新载体，为珠三角地区“科学发展、先行先试”创造经验；

有利于弥补港澳土地资源有限和劳动力相对短缺的不足，搭建港澳地区技术、人

才等优势资源进入内地的新通道，更好地维护港澳地区长期繁荣稳定；有利于吸

引更多的国际高端资源集聚，促进形成珠江口西岸地区新的增长极。

2015 年 4 月 23 日，横琴自贸区正式挂牌，按照国家的定位，横琴自贸区将

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被打造成“文化教育开放先导区，休闲旅游基地”，以旅游休闲健康、商务金融服

务、文化科学和高新技术等为重点产业。2019 年 3 月 21 日，国务院正式公布批

复同意《横琴国际休闲旅游岛建设方案》，横琴成为继海南和福建平潭之后，国

内获批的第三个国际性旅游岛。横琴自贸区和国际休闲旅游岛的开发建设将进一

步推动珠海市整体经济迈向一个新的台阶，同时将促进珠海市的房地产市场发

展。

3、中国房地产行业的发展趋势分析

（1）城市化进程为房地产行业带来了良好的发展前景

根据国家统计局数据，自 1982 年至 2017 年，中国城市化率由 20%迅速跃升

至 58.52%；但与发达国家 80%以上的城市化率相比，仍有大幅度的提升空间。

预计未来 10 年，中国城市化水平将保持年均一个百分点的增长速度，约有 2 亿

农村人口转为城镇人口，将带来大量新增的住房需要。

全国总人口数量及城镇化率情况

（资料来源：wind 数据库）

（2）行业整合加速

目前，我国房地产行业仍呈现区域化特征，行业集中度不高。近些年，土地、

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信贷的收缩直接带来房地产行业资金门槛的抬高，造成资源向有资金实力的龙头

企业集中。宏观调控带来的销售速度放缓以及信贷的收缩将使房地产开发企业的

资金压力加大，从而形成一个自动淘汰机制，小型的经营业绩不好的房地产公司

将会被兼并或破产，有实力的房地产开发龙头企业一方面通过加快项目的开发周

期，调整市场策略快速销售，提高资金周转率来提高盈利水平，另一方面利用品

牌和资本优势，加大行业并购和重组力度逐步实现外延式扩张。龙头企业凭借良

好的融资能力、丰富的土地储备、优秀的管理能力和产品开发能力等综合优势将

在房地产调控下的激烈竞争中胜出，整合房地产行业，提高行业集中度。

4、中国房地产行业与上、下游行业的关联性和影响

房地产行业与产业链上的相关行业具有高度关联性。房地产行业的发展具有

影响并带动其他产业和整个国民经济增长的重要作用，具备支柱产业的特性。其

中，与上游产业部门相联系的主要有：建材、建筑、工程设计等行业；与下游产

业部门相联系的主要有：物业管理、房地产中介租赁及其它产业。

（1）上游行业

①建筑业

建筑业与房地产业的正向关联度非常高，据投入产出模型测算，每 100 亿元

房地产投资可以诱发国民经济各部门的产出 286 亿元，其中诱发建筑业产出

90.76 亿元、制造业产出 123.61 亿元、采矿业产出 16.64 亿元、电力煤气自来水

供应业产出 6.59 亿元，因此房地产业对建筑业的发展影响较大；而建筑业施工

技术的提高，将会提高房地产业的开发品质，有利于房地产行业的发展。

②建材业

建材行业与房地产业正向关联度较高，据资料显示，我国每年钢材的 25%、

水泥的 70%、木材的 40%、玻璃的 70%和塑料制品的 25%都用于房地产开发经

营中，房地产业对这些产业的发展能起到 1∶1.17 促进作用，即每 100 元的房地

产销售能带动相关产业 117 元的销售，因此，房地产业发展也会对建材行业产生

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重要影响，反之，建材行业的发展也会提高房地产业的开发品质。

③工程设计业

工程设计是关系到建设项目质量、可靠度、使用性能以及形象的关键因素。

房地产开发过程中，不同的设计方案会产生不同的经济效益，面临不同的风险。

近年来，我国的工程设计业在理念和方法等方面已经取得了一些进步，但与西方

发达国家相比，总体水平仍比较落后。

（2）下游行业

①物业管理业

物业管理实际上是房地产开发过程的自然延伸，对房地产开发建设、流通、

消费的全过程起着至关重要的作用，良好的物业管理促进了房地产开发建设的发

展和房地产的销售，提高人们对房地产的认知度。

②房地产中介业

近年来，随着我国住房二级市场的发展，房地产中介业得到了快速发展。房

地产中介提高了二手房的交易效率，活跃了二手房交易市场。二手房交易的活跃

不仅增加了住房市场的供应总量，为购房者提供更多的选择，同时也创造了大量

的住房改善性需求，促进了房地产业的发展。

5、中国房地产行业的市场化程度和竞争格局

（1）中国房地产行业的市场集中度

2019 年 3 月 19 日发布的《2019 中国房地产百强企业研究报告》显示，2018

年百强企业销售总额、销售面积分别达 87,239.1 亿元、66,244.5 万平方米，同比

增长 33.2%和 32.0%；百强房企销售额市场份额快速上升至 58.1%，较上年提高

10.6 个百分点，行业集中度加速提升。

国家统计局数据显示，2018 年全国商品房销售面积 171,654 万平方米，增长

1.33%，其中住宅销售面积增长 2.2%；全国商品房销售额 149,973 亿元，增长

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12.17%，其中住宅销售额增长 14.7%。

标杆房企销售规模继续扩大，大型百强企业规模效应凸显，盈利能力加速分

化，行业资源加速向更大规模的企业集聚，行业集中度进一步提升，行业两极化

格局愈加明显。在此背景下，房地产行业转型加速，大型房企谋局多元化发展版

图，中小企业寻求转型出路或退出，强强联合、行业并购或将成为房地产行业发

展的特点之一。

（2）中国房地产行业的竞争格局

①房地产行业进入壁垒日益提高。随着土地市场化机制的逐步完善，行业管

理日益规范，对房地产企业的规模和资金实力的要求越来越高，缺乏品牌的中小

房地产开发企业必将被市场淘汰。

②房地产行业整体开发水平不高。我国早期房地产业市场进入门槛较低，各

个企业开发水平参差不齐，行业总体水平不高。

③房地产竞争区域差异性较大。从地域分布看，中大型房地产企业，尤其是

房地产上市公司一直呈现东南强、西北弱的分布特征，一线城市、东部和南部城

市及快速发展的省会城市是这些公司的主要聚居地。

④房地产竞争日益加剧。随着个人购房成为消费主体，较高行业利润的吸引，

不少企业通过产业转型、收购兼并、投资参股等方式涉足房地产业，房地产市场

竞争正朝着多元化、个性化的方向升级发展。

⑤房地产进入资本竞争时代。房地产是资金密集型产业，随着市场竞争升级

和国家信贷、土地管理政策的完善，资本实力将成为企业竞争的主导因素，实力

雄厚、具有规模和品牌优势、规范成熟的房地产企业将成为市场的领导者。

我国房地产业经过前几年的高速发展，目前正处在一个结构性转变的关键时

期。一些大的房地产企业的实力正在快速增强，市场竞争的核心能力正在加速形

成，一批对市场有较大影响能力的房地产龙头企业正在脱颖而出。根据克而瑞发

布的《2019 一季度中国房地产企业销售 TOP200 排行榜》显示，2019 年房地产

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市场销售表现有所起色，一二线城市明显升温，但大部分三四线城市仍然延续调

整，销售较为低迷。企业业绩表现上，TOP100 房企单月的销售规模同比增长，

单月环比增速也远高于去年同期。但一季度整体业绩规模仍略有下滑。2019 年

将是房地产市场销售“小年”，预计年内全国层面房地产政策面将维持平稳，各地

方政府因城施策调整市场调控措施，部分城市将出现较为明显的调控松绑。各线

城市仍将延续持续分化的市场格局，一二线和部分强三线城市企稳反弹，而多数

三四线城市调整幅度和时间周期远未达预期仍将保持调整下行的走势。企业层

面，房企整体业绩目标制定相对谨慎，整体战略将以防范风险为主。长期来看企

业高杠杆经营、高增长模式注定不可持续，规模房企将由高速增长转向有质量增

长。

6、发行人主要业务所在地市场环境

当前，发行人主要业务所在地为珠海、中山、广州、上海、武汉、大连、沈

阳。

（1）珠海市房地产市场环境状况

土地供给方面，2013 年以来，国务院陆续发布多项楼市调控举措，珠海市

随之出台相关细则法规，土地市场成交热度骤降。2014 年度土地购置面积回升

至 76.87 万平方米，同比上涨 37.0%；2015 年，受自住型商品房政策影响，珠海

市土地供应明显减少，土地购置面积降至 41.93 万平方米，同比下降 45.5%；2016

年土地供应量有所回升，土地购置面积上升至 118.24 万平方米，同比上涨

182.00%；2017 年受地产调控影响，土地供应面积有所下降，土地购置面积下降

至 63.12 万平方米，同比下降 46.6%。2018 年珠海仅供应 81 宗土地，较 2017 年

减少 115 宗，环比下跌 58.67%，不及 2017 年土地供应宗数一半。2018 年珠海土

地供应面积仅 423.36 万㎡，环比下跌 43.73%，仅稍高于 2015 年土地供应量。

房地产开发投资方面，2016-2017 年，珠海市房地产开发投资额分别为 641.03

亿元和 666.12 亿元，同比分别增长 22.30%和 3.9%。2016 年以来，珠海市房地

产开发投资增速稳定发展，17 年受宏观环境及政策影响，房地产开发投资增速

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降幅较为明显。2018 年，珠海市房地产开发投资 787.09 亿元，同比增长 18.2%。

需求端方面，2015 年 12 月，珠海市新建住宅均价为 15,705 元/平方米，同

比增长 32.52%，价格大幅上涨，投资者热情浓厚。2016 年上半年，房地产政策

呈现宽松趋势，受数次降息降准、首付比率降低等利好政策推动，市场刚性需求

和改善性需求不断得到释放，推动珠海房地产销售面积和销售额持续上升。2016

年下半年，随着珠海市“10.6”新政的实施，珠海房地产成交量趋于平稳，房地产

市场进入平稳发展周期。2017 年上半年，珠海市出台了升级后的限购政策，下

半年十九大提出“房住不炒”的总基调，珠海房地产市场进入了相对谨慎的发展阶

段。2018 年成交量稍有回暖，成交套数较 2017 年增多 7,553 套，为 18,332 套环

比上涨 70.07%，但较 2016 年 56,461 套的水平依然难以望其项背。

去库存化方面，2016 年-2017 年，珠海房地产竣工房屋面积分别为 360.93

万平方米和 422.80 万平方米，2016-2017 年同比分别增长 83.80%和 17.1%。商品

房销售面积分别为 653.15 万平方米和 509.65 万平方米，2016-2017 年同比分别增

长 56.40%和-22.0%。2016 年-2017 年，珠海市住宅待售面积分别为 72.70 万平方

米和 167.09 万平方米，同比分别增长-26.10%和 4.8%。可以看出，珠海 2016 年

至 2017 年住宅待售面积呈现小幅度增长，珠海市去库存压力相比其他城市较小。

2018 年珠海市一手住宅去化周期在 2 月份攀升至 22 个月后，总体呈持续下降趋

势，并于 5 月份完成“去化周期控制在 16 个月内”的既定目标。截至 2018 年 12

月底，珠海市一手住宅月度去化周期为 12.4 个月，恢复健康水平。

（2）中山市房地产市场环境状况

房地产开发投资方面，2016-2017 年，中山市房地产开发投资额分别为 543.59

亿元和 623.97 亿元，同比分别增长 13.00%和 14.80%。2016 年以来，中山市房

地产开发投资增速持续加快。2018 年房地产开发投资增长 11.7%

需求端方面，2016 年-2017 年，中山市商品房销售额分别为 844.81 亿元和

884.65 亿元，分别同比增长 37.70%和 4.72%。2016 年以来，伴随市场流动增强

等因素影响，销售额有较大提升。2017 年，因国内房地产政策调控增强影响，

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销售额增长较少。到了 2018 年下半年，政府开始放缓调控力度，中山商品住宅

交易量开始缓慢增长，到了 10 月份末尾，年近岁末，各个开发商及销售楼盘都

对商品房销售进行折扣优惠，截至 2018 年 12 月末，中山全市 2018 年商品房成

交面积 921.44 万㎡，合计 863.39 亿元，均价 9370 元/㎡。

去库存化方面，2016 年-2017 年，中山商品房竣工房屋面积分别为 499.31

万平方米和 810.20 万平方米，2016-2017 年同比分别增长-10.20%和 62.26%。销

售面积分别为 1,158.23 万平方米和 874.81 万平方米，2016-2017 年同比分别增长

11.10%和-24.47%。2018 年中山一手成交、库存一直属于较为正常、健康的水平。

到 12 月去化周期为 9 个月。可以看出，中山市商品房待售面积相对较少，中山

市去库存压力相对较小。

（3）广州市房地产市场环境状况

土地供给方面，2016 年-2017 年，广州市当年购置土地面积分别为 246.91

万平方米和 162.77 万平方米。同比分别增长 83.10%和-34.08%。2016 年，广州

市土地出让供不应求，土地供给主要以“旧改”为主，土地拓展难度加大，供应有

所下跌，但由于 2015 年土地成交量较低，2016 年土地供给同比增幅较大。2017

年受房地产调控政策影响，土地购置面积继续下降，土地供给降幅明显。2018

年土地购置面积为 186.92 万平方米，同比增长 14.8%。

房地产开发投资方面，2016 年-2017 年，广州市房地产开发本年完成投资额

分别为 2,540.85 亿元和 2,702.89 亿元。同比分别增长 18.90%和 6.38%。受益于

土地增加和房地产回暖的态势，2016 年，广州市房地产开发投资额稳步上升，

2017 年，受房地产政策调控增强影响，广州房地产开发投资额增幅较小。2018

年房地产开发投资额为 2,701.93 亿元。

需求端方面，商品房市场方面，2016 年-2017 年，广州市商品房销售合同金

额分别为 3,193.33 亿元和 3,099.52 亿元，同比分别增长 32.20%和-2.94%。其中，

2016 年-2017 年住宅销售额分别为 2,654.56 亿元和 2,418.36 亿元，同比分别增长

40.20%和-8.90%。2016 年商品房销售额同比增幅较大，2017 年商品房销售额受

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宏观环境影响出现下滑。2018 年广州商品房销售面积为 1,550.27 万㎡，同比增

长-11.8%；商品房销售额为 3,102.66 亿元，同比增长 0.1%。

去库存化方面，2016 年-2017 年，广州市房地产竣工房屋面积分别为 1,202.24

万平方米和 1,320.66 万平方米，2016-2017 年同比分别增长-20.50%和 9.85%。商

品房销售面积分别为 1,949.10 万平方米和 1,757.75 万平方米，2016 年-2017 年同

比分别增长 17.90%和-9.82%。从现有库存情况看，截至 2017 年末，全省商品房

待售面积 4,988.58 万平方米，同比减少 406.70 万平方米。其中，商品住宅 2,414.75

万平方米，同比减少 21.7%，为 2013 年以来的最低水平；非住宅商品房 2,573.83

万平方米，同比增长 6.5%。2018 年广州商品房竣工面积为 1,523.98 万㎡，同比

增长 15.4%。

（4）上海市房地产市场环境状况

土地供给方面，2016 年-2017 年，上海市当年购置土地面积分别为 229.11

万平方米和 179.73 万平方米，同比分别下降 13.00%和 21.55%。2016 年起，由

于受到房地产调控政策的影响，土地供给收紧，购置土地面积有所下降。2018

年上海本年购置土地面积为 144.57 万㎡，同比下降 19.6%。

房地产开发投资方面，2016 年-2017 年，上海市房地产开发本年完成投资额

分别为 3,709.03 亿元和 3,856.53 亿元。同比分别增长 6.9%和 3.98%，受益于房

地产市场回暖，上海市近两年房地产开发投资额一直上升，但是上升速度有所减

缓。2018 年，全市房地产开发投资低位增长，完成投资 4033.18 亿元，比上年增

长 4.6%。从全年走势看，房地产开发投资呈现总体平稳、低位波动态势。

需求端方面，商品房市场方面，2016 年-2017 年，上海市商品房销售额分别

为 6,695.85 亿元和 4,026.67 亿元，同比分别增长 31.50%和-39.86%。其中，2016

年-2017 年住宅销售额分别为 5,233.29 亿元和 3,336.09 亿元，同比分别增长

21.10%和-36.25%。同时在价格变动方面，2016 年 12 月，上海市新建住宅均价

为 35,320 元/平方米，同比增长 11.39%，价格小幅上涨。2018 年上海商品房销售

面积为 1,767.01 万㎡，同比增长 4.5%；商品房销售额为 4,751.5 亿元，同比增长

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18%。2018 年上海商品住宅销售面积为 1,333.29 万㎡，同比增长-0.6%；商品住

宅销售额为 3,864.02 亿元，同比增长 15.8%。

去库存化方面，2016 年-2017 年，上海市房地产竣工房屋面积分别为 2,550.64

万平方米和 3,387.56 万平方米。2016-2017 年同比分别增加-3.60%和 32.81%，2018

年上海商品房竣工面积为 3,115.76 万㎡，同比增长-8%。2016 与 2017 年商品房

销售面积分别为 2,705.69 万平方米和 1691.60 万平方米，比上年下降 37.5%，2016

年-2017 年同比分别增长 11.30%和-37.50%。2018 年商品房销售面积为 1,767.01

万平方米，同比增长 4.5%。总体而言，2018 年，上海市房地产市场稳定运行，

销售规模较去年略有上升。

（5）武汉房地产市场环境状况

土地供给方面，2016 年-2017 年，武汉市当年购置土地面积分别为 222.12

万平方米和 104.80 万平方米，同比分别增长 37.40%和-52.82%。2016 年，随着

房地产市场的回暖，土地供给有所回暖。2018 年武汉本年购置土地面积为 77.05

万㎡，同比下降 26.5%。

房地产开发投资方面，2016 年-2017 年，武汉市房地产开发本年完成投资额

分别为 2,517.43 亿元和 2,686.34 亿元。同比分别增长-2.50%和 6.71%。受益于房

地产市场回暖，武汉市房地产开发投资额近两年整体增长，房地产市场投资力度

较大。2018 年武汉房地产开发投资额为 2780 亿元，同比增长 3.5%；

需求端方面，商品房市场方面，2016 年-2017 年，武汉市商品房销售额分别

为 3,271.20 亿元和 4,148.65 亿元，同比分别增长 45.50%和 26.82%。2018 年商品

房销售额为 4,780.5 亿元，同比增长 15.2%。其中，2016 年-2017 年住宅销售额

分别为 2,878.15 亿元和 3,534.29 亿元，同比分别增长 41.90%和 22.80%。2018 年

商品住宅销售额为 4,094.83 亿元，同比增长 15.9%。近两年，武汉市商品房销售

态势良好，呈逐年上升趋势。

去库存化方面，2016 年-2017 年，武汉市房地产竣工房屋面积分别为 813.17

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万平方米和 776.30 万平方米，2016-2017 年同比分别增加 1.10%和下降 4.53%。

2018 年武汉商品房竣工面积为 458.63 万㎡，同比下降 40.9%。商品房销售面积

分别为 3,255.66 万平方米和 3,532.61 万平方米，2016 年-2017 年同比分别增长

23.90%和 8.51%。2018 年武汉商品房销售面积为 3,646.93 万㎡，同比增长 3.2%，

2016 年-2017 年，武汉市商品房待售面积分别为 445.93 万平方米和 239.07 万平

方米，同比分别下降 28.80%和 46.39%。2016 年及 2017 年，由于房地产市场需

求旺盛，武汉市商品房待售面积同比有所下降，去库存压力较小。

（6）大连市房地产市场环境状况

房地产开发投资方面，2016-2017 年，大连市房地产开发投资额分别为 535.20

亿元和 566.64 亿元，同比分别增长-40.40%和 5.87%。2018 年大连房地产开发投

资额为 688.51 亿元，同比增长 21.5%。2016 年以来，随着土地供应的紧缩，经

济的下滑，大连市房地产开发投资有所下降，但在 2018 年回升。

需求端方面，2016 年-2017 年，大连市商品房销售额分别为 661.80 亿元和

866.29 亿元，分别同比增长 16.30%和 30.90%。其中住宅销售额分别为 596.90 亿

元和 759.61 亿元，同比分别增长 14.90%和 27.26%。2018 年商品房销售额为 895.92

亿元，同比增长 3.4%。2018 年商品住宅销售额为 802.66 亿元，同比增长 5.7%。

2018 年销售情况有所好转。

去库存化方面，2016 年-2017 年，大连市房地产竣工房屋面积分别为 191.90

万平方米和 294.10 万平方米，2016-2017 年同比分别增长了-33.7%和 53.26%。商

品房销售面积分别为 707.50 万平方米和 839.84 万平方米，2016-2017 年同比分别

增长 11.00%和 18.71%。受近年来政策调控以及房地产市场日益活跃的影响，全

市房屋待售面积消化持续加快，截至 2017 年末已连续 19 个月呈现下降态势，同

比下降 23.2%。其中，住宅待售面积同比下降 24.6%。2018 年大连商品房竣工面

积为 326.02 万㎡，同比增长 10.9%。

（7）沈阳市房地产市场环境状况

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房地产开发投资方面，2016-2017 年，沈阳市房地产开发投资额分别为 709.70

亿元和 814.24 亿元，同比分别增长-46.90%和 14.73%。2018 年沈阳房地产开发

投资额为 996.72 亿元，同比增长 22.4%。2016 年以来，在东北经济下滑的背景

下，沈阳市房地产开发投资增速再次放缓。2018 年有所回升。

需求端方面，2016 年-2017 年，沈阳市商品房销售额分别为 844.2 亿元和

1,048.30 亿元，分别同比增长 15.50%和 24.18%。其中住宅销售额分别为 609.4

亿元和 751.74 亿元，同比分别增长-22.60%和 23.30%。2018 年沈阳商品房销售

额为 1,204.71 亿元，同比增长 14.9%。2018 年沈阳商品住宅销售额为 1,043.93

亿元，同比增长 10.3%。2016-2018 年，随着降准降息等利好，沈阳商品房销售

增长，销售情况回暖。

去库存化方面，2016 年-2017 年，沈阳房地产竣工房屋面积分别为 903.20

万平方米和 823.03 万平方米。2016-2017 年同比分别下降 12.90%和 8.88%。商品

房销售面积分别为 1,184.30 万平方米和 1,300.24 万平方米，2016-2017 年同比分

别增长 11.20%和 9.79%。2018 年沈阳商品住宅竣工面积为 495.7 万㎡，同比下

降 28%。商品房销售面积为 1,354.81 万㎡，同比增长 4.2%。沈阳房地产竣工面

积持续下降、商品房销售面积小幅增长，去库存压力较小。

（三）发行人的竞争优势、经营方针和战略

1、发行人的竞争优势

（1）房地产综合营运能力及品牌优势

发行人自成立以来，先后建成“华发新城”、“华发世纪城”、“华发水郡”、“华

发蔚蓝堡”等优质楼盘，具备丰富的住宅开发经验，形成较强的品牌优势。2008

年 4 月公司荣获“第七届广东地产资信 20 强”，同年 7 月荣获“中国人居 10 年杰

出贡献企业奖”，同年 12 月荣获“广东省 2008 感动社会模范房地产企业”、“广东

省 2008 年度责任房企”，华发新城五期被评为“2008 年度广东省最畅销楼盘”；在

“博鳌论坛 2009 中国房地产预警与产业振兴发展峰会暨 2009 中国房地产品牌地

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产榜颁奖盛典”中，公司荣获“2009 中国房地产十佳诚信开发企业”，华发世纪城

荣获“2009 中国房地产十佳建筑品质金奖楼盘”；2009 年 6 月公司荣获“第八届广

东地产资信 20 强”；2010 年 3 月华发新城被授予“和谐家园”称号，成为珠海首个

“外国人融入社区”示范点；2011 年 7 月公司获得 2010 年度广东省房地产企业社

会责任示范企业；2014 年 6 月华发新城五期项目获得广东省绿色住区称号；2017

年 3 月获得“2017 中国房地产卓越 100 榜”、“2017 中国房地产上市企业 30 强”；

2017 年 6 月公司荣获“第十六届（2017 年度）广东地产资信 20 强”；2018 年 3

月被广东省房地产行业协会授予“广东省房地产行业 AAA 级信用企业”。公司在

房地产领域深耕细作 30 余年，华发品牌家喻户晓，产品品质有口皆碑，奠定了

公司在珠海的区域龙头地位。发行人在立足珠海的基础上，积极向外扩张，公司

积极推进“珠海为战略大本营，北京、上海、广州、武汉、苏州、南京、大连等

重要一线城市及二线城市为发展重点的战略布局。”近年来，发行人销售业绩实

现跨越式增长，2016-2018 年公司签约销售金额分别为 357.25 亿元、310.17 亿元

和 582.00 亿元。2014 年公司首次入榜 CRIC 研究中心数据统计的“2014 房企销售

金额 TOP100”，并位列第 94 位，随后排名持续上升，2018 年公司在“2018 年中

国房地产企业销售 TOP100”中排名第 47 位。

（2）土地储备优势

发行人在立足珠海的基础上，坚持“立足珠海、面向全国”的发展战略，积极

推进“珠海为战略大本营，上海、广州、武汉、南京等一线城市及重点二线城市

突破”的战略思想，积极向外扩张，根据目标城市实际情况以及公司资金状况，

坚持以合理的价格，以及相对宽松、灵活的付款方式取得土地储备。截至 2019

年 9 月 30 日，发行人拥有土地储备计容面积（合并口径）609.22 万平方米，其

中新增项目区域集中在珠海、上海、武汉等城市，土地储备资源进一步向珠海及

重点城市聚集，基本形成以珠海为大本营，上海、广州、武汉等核心城市为重点

的区域布局。

（3）区域地位优势

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作为珠海地区房地产行业的龙头企业，发行人在珠海房地产市场销售面积的

市场占有率占据首位。同时，发行人持续稳步地推进对外扩张步伐，区域布局已

拓展至北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、南京、杭州、南宁、沈阳、青岛

等全国近 30 个主要城市，形成了珠海、华南、华东、华中、北方、山东 6 大区

域以及北京公司的“6+1”区域布局，呈现了由单一城市、单一区域向多个城市、

多个区域发展的良好态势。

（4）管理和人才优势

房地产项目的运作很大程度上是运用管理去整合各种资源。由于涉及上下游

活动较多，项目管理难度大，房地产行业专业性及综合管理性较强，需要大量专

业技术人才。自涉足房地产行业以来，发行人始终注重管理及人才的重要性，经

过多年积累，已经形成了一支稳定的、富有较强战斗力和专业化的管理团队，具

有较强的行业管理能力和丰富的项目操作经验。

2、经营方针和战略

随着房地产调控效果不断深入，预计 2019 年房地产开发和固定资产投资对

宏观经济的拉动作用依然较弱。金融去杠杆政策持续，社会融资增速快速回落。

伴随房地产调控持续，标杆房企的销售业绩逆势上涨，行业集中度进一步提升。

“房住不炒”大思路下，加之货币政策持续紧缩，预计 2019 年成交量价延续平稳

走势。在存量市场上，随着“租购并举”住房制度的持续推进，房地产资产证券化

将进入快速发展通道。

2019 年是华发股份实现三年战略规划承前启后，厚积薄发的关键一年。公

司将重点围绕盘活存量资产、加大管控力度、创新投融资模式、多元化业务实现

等几项开展工作，推动公司发展进入新的阶段。

发行人的总体发展战略如下：

（1）积极实施精品战略升级，全力推进优+生活体系建设，推动产品品质及

竞争力不断提升。

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（2）区域拓展上，扎根珠海，确保珠海的龙头地位；加大对上海、广州、

武汉等地的投资布局，努力开拓其他一线及二线重点城市的市场；采取聚焦战略，

围绕粤港澳大湾区、环渤海经济区、长江中下游地区等核心城市群形成区域布局；

项目拓展以核心城市、核心地段的城区盘为主；项目拓展方式上，强化合作开发、

项目并购、城市更新等多种方式。

（3）在定制装修取得良好成效的基础上，逐步开创探索房地产开发的新模

式，加快实施战略转型升级，不断提高房地产开发能力和市场份额，进一步扩大

品牌优势，形成独具特色的核心竞争力。

（4）积极探索发展“长租房”项目，拓展租赁市场，构建“租购并举”新模式。

（四）发行人主营业务经营情况

1、发行人近三年及一期营业收入情况

单位：万元，%

2019 年 1-9 月 2018 年度 2017 年度 2016 年度

项目

营业收入 比例 营业收入 比例 营业收入 比例 营业收入 比例

房地产开

1,859,771.55 95.68 2,266,107.94 95.62 1,900,773.95 95.44 1,254,043.81 94.30

发收入

其他业务

55,260.40 4.32 103,784.80 4.38 90,907.45 4.56 75,847.30 5.70

收入

合计 1,943,805.41 100.00 2,369,892.74 100.00 1,991,681.39 100.00 1,329,891.11 100.00

发行人以房地产项目开发及销售为主要业务方向，所开发项目以高品质商品

住宅为主。公司业务布局已形成以珠海为核心，向上海、广州、武汉等地扩张的

全国性战略布局。经过多年发展，公司已具有完整的房地产开发体系，2016-2018

年及 2019 年 1-9 月营业收入分别为 1,329,891.11 万元、1,991,681.39 万元、

2,369,892.74 万元和 1,943,805.41 万元，净利润分别为 142,768.40 万元、177,764.50

万元、240,179.18 万元和 217,707.57 万元，其中营业收入与净利润主要来自于房

地产项目销售。

2、发行人房地产开发销售业务的运营模式及盈利模式

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（1）土地储备策略方面

公司结合自身品牌形象和产品定位，主要在珠海市及部分一二线城市的核心

优良地段获取优质土地，并保持土地储备规模能够满足未来 4-5 年开发需求。公

司会对拟进入城市的经济总量、发展趋势、人口、消费能力以及当地房地产行业

规模、发展速度、竞争对手等进行综合分析及判断，并决定是否进入该城市。公

司本着塑造品牌、打造精品的经营策略，对拟进入的城市进行严格的筛选，并控

制进入地区和城市的数量。

目前，通过土地竞拍获得土地是公司获取土地的主要方式。城市公司负责其

区域范围内土地信息收集（已进驻的城市）或由投资拓展部派专人负责土地信息

收集（未进驻的目标城市），编制《项目简报》向投资拓展部报告，由投资拓展

部对地块进行深入调研，撰写项目可行性研究报告后，上报公司投资管理工作小

组审议，并根据授权范围上报股东大会或董事局批准后实施竞拍，资金管理部负

责准备资金，由参与地块竞买的公司财务部门负责按《出让合同》的约定完成付

款工作。

从公司土地储备的具体执行情况看，近年来公司拿地及开发的节奏呈逐步加

快的趋势。2016 年公司土地购置面积为 23.53 万平方米，相对 2015 年大幅减少，

对应建筑面积为 44.72 万平方米亦有所减少；同时，公司购地支出为 25.67 亿元

亦有所下降，主要系 2015 年公司所购地块位置较好，购地成本较高，而 2016

年公司购地规模减小所致。2017 年公司土地购置面积为 119.98 万平方米，对应

建筑面积 274.79 万平方米，购地支出为 230.57 亿元。2018 年公司土地购置面积

为 149.17 万平方米，对应建筑面积 249.29 万平方米，购地支出为 269.11 亿元。

2019 年 1-9 月，公司土地购置面积为 71.97 万平方米，对应建筑面积 142.80 万平

方米，购地支出为 101.63 亿元。公司购地支出总体呈增加趋势，主要系近年来

公司购地策略改变，主要向一、二线和经济实力较强的三线城市发展，所购地块

位置较好，购地成本较高。公司部分高价地块采取共同出资的形式取得，在一定

程度上降低了公司购地资金支出的压力和风险，但公司整体土地储备支出较高，

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如下表所示：

2016-2018 年及 2019 年 1-9 月公司土地储备获取情况

单位：万平方米、亿元

年份 土地购置面积 对应建筑面积 剩余建筑面积 用途 购地支出

2016 年度/年末 23.53 44.72 805.18 房地产开发 25.67

2017 年度/年末 119.98 274.79 877.11 房地产开发 230.57

2018 年度/年末 149.17 249.29 750.04 房地产开发 269.11

2019 年 1-9 月/9 月末 71.97 142,80 806.32 房地产开发 101.63

注：表中土地购置面积、对应建筑面积为总面积，未按权益计算。

从公司土地储备的区域分布看，公司在巩固珠海市场的同时，加大在上海、

武汉、南京、苏州地区的土地获取力度，项目区域布局进一步优化。

2016 年 2 月，公司竞得珠海市金湾区西湖片区启动区金山大道南侧、迎河

东路西侧珠国土储 2015-18 号地块国有建设用地使用权，土地面积为 50,744.59

平方米，成交总价为 3.29 亿元。该地块位于公司大本营珠海市，具有一定的升

值空间，可为公司未来珠海项目提供支持。

2016 年 4 月，公司公开竞买苏州市姑苏区胥江路南、交通局大楼东苏地

2016-WG-1 号地块，土地面积为 36,767.30 平方米，成交总价为 17.15 亿元。同

月，公司子公司上海铧福创盛置业有限公司与福州泰禾房地产开发有限公司签署

《苏州虎丘路项目合作开发协议》，双方共同开发苏州市姑苏区虎丘路西、硕房

庄路两侧苏地 2016-WG-3 号地块，总用地面积为 84,737.60 平方米，总建筑面积

为 116,623.26 平方米，土地用途为城镇住宅用地，使用年限 70 年。

2016 年 9 月，公司公开竞买威海市经区大庆路北、疏港路西地块，土地出

让面积为 4,607.00 平方米，成交总价为 1,796.60 万元。

2016 年 11 月，公司全资子公司华发实业（香港）有限公司经公开竞投获得

珠海市国土资源局公开挂牌出让的位于金湾区西湖片区启动区金河东路北侧、金

泓路东侧地块国有建设用地使用权，宗地面积为 58,483.24 平方米，成交总价为

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人民币 5.04 亿元。

2017 年 5 月，公司全资子公司广州华枫投资有限公司经公开竞投获得位于

佛山市禅城区佛山大道东侧、亲仁路北侧地块国有建设用地使用权，土地出让面

积为 26,908.58 平方米，成交总价为人民币 13.45 亿元。同月，公司全资子公司

上海铧宝置业有限公司经公开竞投获得闵行区闵行新城 MHPO-0103 单元七宝生

态商务区 18-01（A、B）地块国有建设用地使用权，土地出让面积为 22,234 平

方米，成交总价为人民币 22.30 亿元。

2017 年 7 月,公司全资子公司威海华发房地产开发有限公司经公开竞投获得

位于南京市栖霞区经五路二期东侧地块国有建设用地使用权,土地出让面积为地

上 129,503.16 平方米、地下 11,038.91 平方米，成交总价为人民币 72.00 亿元。

同月，公司全资子公司大连华藤房地产开发有限公司经公开竞投获得位于南京市

江宁区麒麟街道东麒路以东、宁杭公路以南 B 地块国有建设用地使用权，地块

出让面积为 36,553.67 平方米，成交总价为人民币 17.00 亿元。

2017 年 12 月，公司全资子公司武汉华铄房地产开发有限公司收到武汉市新

洲区国土资源和规划局发来的《成交确认书》，确认武汉华铄经公开竞投获得武

汉市阳逻街潘庙村地块的国有建设用地使用权,地块出让面积为 55,005.20 平方

米，成交总价为人民币 3.8 亿元。同月，公司控股子公司武汉中央商务区投资开

发有限公司收到武汉市新洲区国土资源和规划局发来的《成交确认书》，确认武

汉中投经公开竞投获得武汉市新洲区阳逻街施岗村地块的国有建设用地使用权，

地块出让面积为 78,477.38 平方米，成交总价为人民币 5.53 亿元。2017 年 12 月

29 日，公司全资子公司武汉华发置业有限公司收到武汉市东湖区国土资源和规

划局发来的《成交确认书》，确认武汉华发经公开竞投获得武汉市东西湖区径河

街九通路以东、三店南路以南地块的国有建设用地使用权，地块面积为 53,037

平方米，成交总价为人民币 13.08 亿元。

2018 年 1 月 18 日，公司全资子公司苏州铧利置业有限公司收到无锡市国土

资源局发来的《成交确认书》，确认苏州铧利经公开竞投获得无锡市梁溪区南湖

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大道与金石路交叉口东北侧地块的国有建设用地使用权，地块面积为 121,010.60

平方米，成交总价为人民币 33.60 亿元。

2018 年 2 月 13 日，公司子公司武汉华璋房地产开发有限公司收到武汉市国

土资源和规划局发来的《成交确认书》，确认武汉华璋房地产开发有限公司经公

开竞投获得新洲区阳逻街万山村、阳逻经济开发区阳靠公路以西，柴泊大道以南

的国有建设用地使用权，地块面积为 159,305.48 平方米，成交总价为人民币 9.64

亿元。

2018 年 7 月 5 日，公司子公司温州京都城房地产开发有限公司收到浙江省

温州市国土资源局发来的《成交确认书》，确认温州京都城房地产开发有限公司

经公开竞投获得温州市鹿城区松台街道水心单元菜篮子地块的国有建设用地使

用权，地块面积为 39,027.00 平方米，成交总价为人民币 19.58 亿元。

2018 年 8 月 7 日，公司全资子公司广州华耀房地产开发有限公司收到广州

市国土资源局发来的《成交确认书》，确认广州华耀房地产开发有限公司经公开

竞投获得增城区中新镇恒大山水郡北侧的国有建设用地使用权，地块面积为

31,027.87 平方米，成交总价为人民币 92,900.00 万元。

2018 年 8 月 7 日，公司全资子公司青岛华发投资有限公司收到青岛市国土

资源局发来的《成交确认书》，确认青岛华发投资有限公司公开竞投获得皋虞路

以南、未央路以东、适致路以北、长广路以西的国有建设用地使用权，地块面积

为 10,296 平方米，成交总价为人民币 11,078.50 万元。

2018 年 8 月 7 日，公司子公司天津金耀置业有限公司收到天津市国土资源

和房屋管理局西青区国土分局的《成交确认书》，确认天津金耀置业有限公司公

开竞投获得天津西青区李七庄版块的国有建设用地使用权，地块面积为

41,798.00 平方米，成交总价为人民币 76,500.00 万元。

2018 年 9 月 7 日，公司全资子公司珠海华智教育服务有限公司收到珠海市

国土资源局发来的《成交确认书》，确认珠海华智教育服务有限公司经公开竞投

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获得横琴新区紫薇道东侧、胜洲一路南侧、红景道西侧、珍珠路北侧的国有建设

用地使用权，地块面积为 36,134.33 平方米，成交总价为人民币 6,106.70 万元。

2018 年 9 月 7 日，公司全资子公司珠海华菁教育服务有限公司收到珠海市

国土资源局发来的《成交确认书》，确认珠海华菁教育服务有限公司经公开竞投

获得横琴新区紫薇道东侧、珍珠路南侧、红景道西侧、环岛北路北侧的国有建设

用地使用权，地块面积为 50,869.62 平方米，成交总价为人民币 9,105.66 万元。

2019 年 2 月 28 日，武汉市自然资源和规划局江岸分局挂网公告公司全资子

公司武汉华发越鸿房地产开发有限公司经现场挂牌取得江岸区正义路与后湖三

路交汇处西南侧（挂牌编号：P（2019）007）地块，土地出让面积为 8,677.5 平

方米，用地性质为住宅、教育，成交总价为人民币 19,310 万元。

2019 年 5 月 27 日，上海华璟枫宸房地产开发有限公司取得上海金山区枫泾

镇 JSFJ010104 单元 10A-01A 地块，土地出让面积为 104,634.00 平方米，用地性

质为住宅，成交总价为人民币 114,554.00 万元。

2019 年 6 月 5 日，天津华创置业有限公司取得天津市滨海新区塘沽湾津滨

塘（挂）2018-5 号地块，土地出让面积为 38,395.00 平方米，用地性质为二类居

住，成交总价为人民币 32,100.00 万元。

2019 年 6 月 17 日，武汉华晟乾茂置业有限公司取得武汉市江夏区黄家湖 P

（2019）038 号地块，土地出让面积为 222,715.00 平方米，用地性质为住宅、医

疗、社会福利，成交总价为人民币 210,500.00 万元。

2019 年 6 月 21 日，珠海华曜房产开发有限公司取得富山工业园起步区珠峰

大道北地块，土地出让面积为 73,622.17 平方米，用地性质为二类居住用地，成

交总价为人民币 77,030.00 万元。

2019 年 6 月 26 日，汕尾华金房地产开发有限公司取得陆河县 ZD20190373400

地块，土地出让面积为 26,888.00 平方米，用地性质为住宅，商业，成交总价为

人民币 1,856.00 万元。同日，该公司取得陆河县 ZD20190373500 地块，土地出

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让面积为 58,270.00 平方米，用地性质为住宅、商业、公园绿地，成交总价为人

民币 4,021.00 万元。

2019 年 6 月 27 日，天津铧盛置业有限公司取得天津市滨海新区塘沽湾津滨

塘（挂）2019-2 号地块，土地出让面积为 45,463.00 平方米，用地性质为二类居

住用地，成交总价为人民币 37,500.00 万元。

2019 年 8 月 1 日，广州华发房地产开发有限公司取得江门市蓬江区华盛路

地块（挂牌编号：JCR2019-75（蓬江 13））：土地出让面积为 27,848 平方米，

用地性质为二类居住用地兼容商业，容积率 2.9，成交总价为人民币 47,023.00

万元。

2019 年 8 月 2 日，杭州萧山项目（挂牌编号：萧政储出(2019)17 号）：土

地出让面积为 51,822 平方米，用地性质为二类居住，容积率 2.5，成交总价为人

民币 269,243.00 万元。

总体看，公司土地储备规模较大，近年来逐步向一线及重要二、三线城市拓

展，土地储备区域分布较为合理，土地储备质量较高，能够满足未来几年开发需

求。

（2）发行人采购模式

公司以房地产开发与经营为核心业务，原材料主要包括建筑材料（木材、水

泥、钢材等）、设备（电梯、电气设备等）及精装修工程材料（空调、家用电器、

洁具、五金等）为主，工程主要用招标方式总包给施工单位，原材料由施工单位

采购，同时公司也存在直接招标采购方式提供辅料物资的情形。

总承包方式中，公司与建筑施工单位、监理单位三方共同对供货商进行考察，

监督施工单位通过招投标方式确定具体产品。原材料的具体供应工作由施工单位

负责控制实施，公司通过合理的监督和协助，保证供应的及时可靠。公司不存在

向单个施工单位的工程款支付比例超过采购总额 50%或严重依赖于少数施工单

位之情况。

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直接招标采购方式中，公司统一编制《集中采购年度计划表》，并按计划采

购。公司建立了严格的供应商管理体系包括了供应商筛选、审查等环节，并将合

格的供应商列入供应商数据库。中标后与该供应商签订战略合作协议，并将中标

供应商资料通知各有关部门及各城市公司，根据项目公司的具体情况向其提供签

订战略合作协议的供应商品牌、联系方式、销售单价等信息。每年公司会对供应

商进行考评，对供应商的供货质量、供货速度、及配套服务进行专项打分，并向

供应商进行反馈，以利改进，对不合格的供应商或警告后屡次不改的供应商予以

淘汰。由于该类材料在市场上可供选择的品牌较多，通过招标确定的供应商较为

分散，不存在向单个供应商的采购金额比例超过采购总额 50%或严重依赖于少数

供应商之情况。

（3）房地产项目开发流程

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执行上述六步之后项目进入项目后评价流程，先由城市公司起草后评价报

告，由参与流程的部门例如成本管理部、工程技术管理部、招标采购部、资金管

理部等协助审核修改，对各部门在整个项目流程中遇到的问题，各自予以总结，

最后汇总完成项目评价报告，至此，整个项目开发流程结束。

发行人从土地取得至项目动工的流程如下：

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（4）销售模式

①经营的市场定位和主要消费群体

公司拥有丰富的商品住宅开发经验，已在消费群体中树立了卓越的华发品牌

形象。公司始终坚持的产品市场定位是为广大市民提供高品质中等价位普通商品

住宅，有效改善居住环境，体现人文关怀，创建和谐社会。

公司采取差别化的经营策略，根据项目自身的不同条件及特点，因地制宜地

对不同项目做出差别化消费群体定位。如华发新城、华发世纪城定位为面向有稳

定收入的企事业单位人员、自由职业者及珠海普通市民，拓展客户为内地及澳港

台、外籍置业人士；生态庄园、水郡花园则由于自然生态环境优越，面对的是以

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自住和度假为主、注重个性品位、经济条件富裕的客户群。

②房地产项目的开发模式、产品类型

公司房地产项目的开发模式以自主开发经营为主，兼具合作、合资开发，项

目以出售为主。公司近年来主要从事住宅综合小区开发，包括住宅、与住宅配套

的商铺、车库等。

③销售理念及主要销售模式

公司的销售理念是：围绕客户现实及潜在需求，根据产品市场定位，为每个

房地产项目树立一个鲜明且个性化的市场形象，找到一个具有代表性的产品名

称，挖掘一个展现产品内涵的宣传主题，结合现场宣传及广告媒体，力争用最短

的销售期，取得最好的销售效果。

公司对所开发的项目采用期房预售与现房销售相结合的销售方式。当公司开

发项目达到政府规定的预售条件时，公司及时办理《商品房预售许可证》，并组

织营销队伍积极开展预售活动，早日回笼资金。

公司主要采取自主销售的方式，由珠海华发房地产营销顾问有限公司负责公

司所有楼盘的营销策划。

④房地产项目的定价模式

公司对开发产品进行定价时，主要考虑以下因素：

a.项目推出的时间及当时市场供求情况与房地产市场走势的预测；

b.项目的开发成本及费用，包括土地取得成本、建造成本及相关费用；

c.项目的地理位置是决定其销售价格的基本因素；

d.项目的交通通达度和配套设施完善度决定人们生活的便利程度；

e.项目的自然景观和人文景观决定楼盘的整体档次；

f.项目的规划设计及功能定位决定楼盘的消费群体；

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g.政府的规划及落实情况决定了楼盘的潜在价值；

h.其它同区域、同档次在售楼盘的价格；

i.公司的品牌因素。

公司通过对该区域类似项目的调查和分析，运用市场比较法，对交易时间、

区域及发展潜力等因素的对比，并进行系数调整来确定其销售均价。

因此，公司房地产项目的定价模式为：以项目的市场定位为基础，结合项目

本身条件及开发成本，以上述因素设置权重系数，确定销售均价。公司单个产品

采取“一房一价”的定价策略，在确定销售均价的基础上，根据每户的户型结构、

朝向、层次、位置、付款方式作为调整系数，确定各不同房型的销售单价。

3、发行人经营情况

（1）项目建设情况

公司房地产项目开发情况

单位：个、万平方米

项目 2016年 2017年 2018年 2019年1-9月

新开工项目数量 17 15 28 20

新开工面积 235.42 220.47 513.64 503.00

竣工面积 133.56 215.28 178.57 215.00

在建项目数量 19 32 55 69

期末在建面积 567.31 715.35 1,004.23 1,295.00

2019 年 1-9 月，发行人新开工面积 503.00 万平方米，发行人在建面积为

1,295.00 万平方米，竣工面积 215.00 万平方米；2018 年度，发行人新开工面积

513.64 万平方米，同比增长 132.97%；竣工面积 178.57 万平方米。截至 2018 年

末，在建面积 1,004.23 万平方米。公司在建面积较大，能够保证公司未来销售的

需要，但存在一定的开发资金需求。

（2）房产销售价格及房产销售面积情况

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从销售情况看，公司 2019 年 1-9 月实现签约销售面积 265.00 万平方米，实

现签约销售金额 610.00 亿元；2018 年实现签约销售面积 194.87 万平方米，实现

签约销售金额 582.01 亿元。从销售价格上看，受益于需求的释放以及房地产市

场的销售行情，2018 年销售均价为 2.99 万元/平方米，较 2017 年上升 23.05%。

2019 年 1-9 月销售均价为 2.43 万元/平方米，具体情况如下表所示：

2016-2018 年及 2019 年 1-9 月发行人房地产销售情况

项目 2019 年 1-9 月 2018 年 2017 年 2016 年

签约销售面积（万平方米） 265.00 194.87 133.76 167.68

签约销售金额（亿元） 610.00 582.01 310.17 357.25

签约销售均价（万元/平方米） 2.43 2.99 2.32 2.13

结转收入面积（万平方米） 100.80 108.94 115.26 101.68

结转收入（亿元） 185.98 226.60 190.08 125.40

注：以上统计除部分项目如武汉、上海、盘锦包含住宅、商业，其他数据仅包含住宅

2018 年房地产销售情况如下：

可供出售面积 已预售面积

序号 地区 项目 经营业态

(平方米) (平方米)

1 珠海 华发首府一期 住宅 1,612 976

2 珠海 华发悦府二期 住宅 65,473 32,286

3 珠海 华发悦天地 商业公寓 20,893 15,428

4 珠海 峰景别墅 住宅 3,703 -

5 珠海 华发峰景湾 住宅 14,095 10,240

6 珠海 国际海岸 住宅 88,268 56,867

7 珠海 四季半岛 住宅 80,451 33,356

8 珠海 华发水岸 住宅 520 305

9 珠海 华发山庄 住宅 69,648 7,354

10 珠海 未来荟 住宅 2,318 2,180

11 珠海 绿洋湾 住宅 44,673 8,543

12 珠海 峰尚一期 住宅 65 -

13 珠海 峰尚二期 住宅 81,192 58,969

14 珠海 依山郡一期 住宅 57,147 44,107

15 珠海 华发水郡二期 住宅 297 -

16 珠海 华发水郡三期 住宅 1,834 -

17 珠海 又一城二期 住宅 6,201 5,266

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可供出售面积 已预售面积

序号 地区 项目 经营业态

(平方米) (平方米)

18 珠海 又一城三期 住宅 113,900 96,199

19 珠海 国际商务中心 住宅 43,344 39,990

20 中山 观山水 住宅 98,023 78,211

21 中山 华发四季一期 住宅 1,062 169

22 中山 华发四季二期 住宅 7,046 7,046

23 中山 华发四季三期 住宅 102,074 101,834

24 中山 生态庄园二期 住宅 3,431 1,831

25 广州 华发荟花园 住宅 36,947 34,253

26 广州 华发四季 住宅 641 -

27 广州 中央公园 住宅 75,703 57,057

28 南宁 未来荟 住宅 40,545 40,545

29 南宁 国宾壹号一期 住宅 28,703 21,254

30 南宁 国宾壹号二期 住宅 58,856 57,861

31 南宁 国宾壹号三期 住宅 12,850 12,850

32 南宁 国宾壹号四期 住宅 35,534 17,087

33 上海 华发四季 住宅 28,051 25,828

34 上海 静安府【华府】 住宅 92,159 63,891

35 上海 华发公馆 住宅 16,326 7,957

36 嘉兴 鹭栖湖一期 住宅 78,228 44,832

37 天津 天津艺英里 多层住宅 37,946 29,692

38 温州 温州鹿城万象府一期 住宅 63,826 18,901

39 无锡 无锡华发首府一期 住宅 27,836 10,092

40 苏州 姑苏院子 住宅 71,140 62,756

41 苏州 太仓院子 住宅 38,228 38,228

42 武汉 外滩首府 住宅 166,781 144,471

43 武汉 华发峰尚 住宅 74,693 65,183

44 武汉 未来荟一期 住宅 874 874

45 武汉 未来荟二期 住宅 33,210 32,066

46 武汉 中城荟二期 住宅 95,806 88,444

47 武汉 峰景湾 住宅 14,593 14,164

48 威海 九龙湾一期 住宅 342 342

49 威海 九龙湾二期 住宅 1,269 762

50 威海 九龙湾三期 住宅 54,879 54,081

51 威海 九龙湾新天地商业街 公寓 40,921 38,890

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可供出售面积 已预售面积

序号 地区 项目 经营业态

(平方米) (平方米)

二期

52 威海 荣成樱花湖一期 住宅 69,932 46,808

53 沈阳 华发首府 住宅 4,246 4,246

54 沈阳 岭南荟 住宅 566 566

55 沈阳 全运首府 住宅 235,529 212,215

56 大连 华发新城一期 住宅 6,382 4,697

57 大连 华发新城二期 住宅 37,092 36,211

58 大连 华发新城三期 住宅 42,207 27,140

59 大连 观贤别墅一期 住宅 21,582 6,976

60 大连 观贤别墅二期 住宅 23,174 11,598

61 包头 华发新城 住宅 14,713 14,713

从公司可售项目情况看，截至 2019 年 9 月末公司在售项目 86 个，合计可售

面积 906.28 万平方米，已售面积 798.70 万平方米，剩余可售面积为 107.58 万平

方米。从公司可售项目的区域分布看，2019 年 9 月末公司大部分剩余可售项目

位于珠海、沈阳、大连、中山和广州。

截至 2019 年 9 月末公司可售项目情况

单位：个、万平方米

总可售容积率 累计销售面

所在地 项目数量 剩余可售面积

面积 积

大连 3 34.68 24.60 10.07

广州 4 28.90 24.14 4.76

嘉兴 1 14.15 13.59 0.56

江门 1 1.21 0.29 0.93

南京 4 34.45 29.23 5.22

南宁 3 37.40 35.05 2.35

宁波 1 9.98 9.11 0.88

青岛 1 5.36 2.72 2.64

清远 1 1.20 0.40 0.80

上海 4 38.76 37.57 1.19

沈阳 3 47.68 45.95 1.72

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总可售容积率 累计销售面

所在地 项目数量 剩余可售面积

面积 积

苏州 2 17.87 14.25 3.62

太仓 1 12.35 12.23 0.12

天津 1 6.77 6.18 0.59

威海 5 38.22 33.86 4.36

温州 1 10.11 6.11 3.99

无锡 2 8.55 4.76 3.79

武汉 12 105.32 95.16 10.16

中山 6 58.39 52.51 5.88

珠海 27 289.34 245.39 43.95

总计 83 800.69 693.11 107.58

注：以上统计为已取得预售证项目。

4、报告期内销售情况

（1）营业收入、营业成本构成情况

①按业务种类列示如下：

单位：万元

项目 主营业务收入 主营业务成本 毛利金额 毛利率

2019年1-9月 1,367,187.95 877,661.12 489,526.83 35.81%

2018年度 2,266,107.94 1,632,679.06 633,428.88 27.95%

2017年度 1,900,773.95 1,357,108.24 543,665.71 28.60%

2016年度 1,254,043.81 836,611.85 417,431.96 33.29%

项目 其他业务收入 其他业务成本 毛利金额 毛利率

2019年1-9月 55,260.40 47,403.32 7,857.08 14.22%

2018年度 103,784.80 90,789.10 12,995.70 12.52%

2017年度 90,907.45 73,388.05 17,519.40 19.27%

2016年度 75,847.30 64,015.45 11,831.85 15.60%

注：其他业务收入来自于与房产开发相关的物业代理、设计、广告、工程管理、物业相

关服务、房屋租赁收入以及体育健身、教育服务等收入。

②主营业务按销售区域列示如下：

144

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单位：万元

地区 项目 主营业务收入 主营业务成本 毛利金额 毛利率

2019 年 1-9 月 935,288.51 549,254.26 386,034.25 41.27%

2018 年 1,335,574.78 895,905.18 439,669.60 32.92%

华南区域

2017 年 1,689,702.47 1,186,492.22 503,210.25 29.78%

2016 年 1,112,248.35 709,771.44 402,476.91 36.19%

2019 年 1-9 月 326,399.38 240,570.56 85,828.82 26.30%

2018 年 664,332.38 521,178.11 143,154.27 21.55%

华东区域

2017 年 - - - -

2016 年 - - - -

2019 年 1-9 月 26,097.95 23,354.94 2,743.01 10.51%

2018 年 24,072.79 18,760.53 5,312.26 22.07%

北方区域

2017 年 66,916.05 45,885.75 21,030.30 31.43%

2016 年 141,795.45 126,840.41 14,955.04 10.55%

2019 年 1-9 月 73,856.00 32,839.77 41,016.23 55.54%

2018 年 79,773.21 64,392.31 15,380.90 19.28%

山东区域

2017 年 144,155.43 124,730.27 19,425.16 13.48%

2016 年 - - - -

2019 年 1-9 月 498,129.72 360,299.30 137,830.42 28.03%

2018 年 162,354.78 132,442.93 29,911.85 27.67%

华中区域

2017 年 - - - -

2016 年 - - - -

（2）主要客户情况

发行人房地产开发以商品住宅为主，其主力客户群一般为个人购房，客户比

较多而且比较分散，单一客户的销售额占全年销售额的比例较低，2016-2018 年

及 2019 年 1-9 月发行人前五名客户销售额及占比情况如下：

单位：万元

前五名客户销 占年度销售 前五名客户销售额

年度 占年度销售总额

售额 总额比重 中关联方销售额

2016 年 10,900.00 0.31% 0.00 0.00%

2017 年 7,250.06 0.38% 0.00 0.00%

2018 年 8,560.68 0.38% 0.00 0.00%

2019 年 1-9 月 9,535.19 0.70% 0.00 0.00%

2018 年发行人前五大客户情况

145

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单位：万元

序号 客户名称 金额 占营业收入的比例

1 个人 1 2,396.38 0.11%

2 个人 2 1,584.40 0.07%

3 个人 3 1,575.53 0.07%

4 个人 4 1,510.48 0.07%

5 个人 5 1,493.90 0.07%

合计 - 8,560.69 0.38%

2019 年 1-9 月发行人前五大客户情况

单位：万元

序号 客户名称 金额 占营业收入的比例

1 个人 1 1,951.86 0.14%

2 个人 2 1,939.90 0.14%

3 个人 3 1,893.96 0.14%

4 个人 4 1,876.96 0.14%

5 个人 5 1,872.52 0.14%

合计 - 9,535.19 0.70%

发行人不存在向单个客户的销售比例超过销售总额 50%或严重依赖于少数

客户之情况。公司董事、监事、高级管理人员和核心技术人员、主要关联方、持

有发行人 5%以上股份的股东在上述客户中均不拥有权益。主要客户与发行人均

不存在关联关系。

（3）主要供应商情况

发行人以房地产开发与经营为核心业务，原材料主要包括建筑材料（木材、

水泥、钢材等）、设备（电梯、电气设备等）及精装修工程材料（空调、家用电

器、洁具、五金等）为主，工程基本全部采用招标方式总包给施工单位，原材料

由施工单位采购，同时公司也存在直接招标采购方式提供辅料物资的情形。

2016-2018 年及 2019 年 1-9 月发行人前五名供应商采购金额及占比情况如下：

2016-2018 年及 2019 年 1-9 月公司前五名供应商采购金额及占比情况如下：

单位：万元

146

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前五名供应商采

前五名供应商采 占年度采购总 占年度采购总

年度 购金额中关联方

购金额 额比重 额比重

采购金额

2016 年 126,100.00 16.92% 0.00 0.00%

2017 年 163,206.49 19.06% 0.00 0.00%

2018 年 197,866.62 15.01% 0.00 0.00%

2019 年 1-9 月 253,493.34 - 0.00 0.00%

2018 年发行人前五名供应商情况

单位：万元

序号 供应商名称 采购原料或服务 采购金额 占营业总成本比例

1 广东建星建造集团有限公司 服务 75,477.84 3.55%

2 中建三局第一建设工程有限责任公司 服务 45,715.89 2.15%

3 广东正升建筑有限公司 服务 30,953.32 1.46%

4 上海大景绿化工程有限公司 服务 23,253.07 1.09%

5 泰通建设集团有限公司 服务 22,466.50 1.06%

合计 - - 197,866.62 9.31%

2019 年 1-9 月发行人前五名供应商情况

单位：万元

序号 供应商名称 采购原料或服务 采购金额 占营业总成本比例

1 广东建星建造集团有限公司 服务 128,952.69 7.76%

2 中建三局第一建设工程有限责任公司 服务 44,949.13 2.70%

3 广州金辉建设集团有限公司 服务 30,160.67 1.81%

4 上海建工二建集团有限公司 服务 24,906.45 1.50%

5 建粤建设集团股份有限公司 服务 24,524.40 1.48%

合计 - - 253,493.34 15.25%

公司董事、监事、高级管理人员和核心技术人员、主要关联方、持有发行人

5%以上股份的股东在上述单位中均不拥有权益。

（4）其他业务情况

发行人其他业务收入来自于租赁业务、零售业务、房产二手代理业务、装饰

园林工程管理业务、会所业务、设计业务、教育业务、文传业务等。

租赁业务主要系通过华发股份子公司华发商都开展的商铺出租业务。主要客

户系超市、电影院、书店、餐饮、零售店等商户。目前，华发商都是珠海体量最

147

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大、定位最高端及业态最丰富的购物中心。与商户的合作模式绝大部分都是租金

扣点两者取高形式，另外收取管理费，少数店铺采取固定租金或销售额提成方式。

租金在珠海的商业项目中处于较高水平。商户来源主要分为三种：品牌直营店铺、

加盟店铺和少量自创品牌店铺（含品牌综合店、买手店等）。目前商场的商户大

部分处于良性的营运状态，开业两年以来中途撤出店铺的占比在行业内处于较低

的水平。在合同期结束后，续签或新签的商户预计会取得较好的租金增长水平，

预计华发商都在未来几年内依然会占据珠海商业的主导地位。

零售业务主要系通过华发股份子公司华商百货向消费者零售皮具、服饰、首

饰等，主要客户系个人。华商百货旗下品牌包括自有品牌 LA GALLERIA 商都精

品荟，店铺位于珠海华发商都名品馆一楼，经营面积约 1,000 平米。店内所有货

品全部直接从欧洲进口，主要以 ARMANI、BV、BURBERRY、GUCCI、PRADA、

MIUMIU、ZEGNA、HUGO、BOSS、ALESSANDRINI 等国际一线大牌的皮具/

服装/首饰为主；同时代理品牌衣恋 GEROLAMO、ROEM、ENC、ELAND、PRICH、

TEENIE WEENIE 、PAW IN PAW、ELAND KIDS。

房产二手代理业务主要系通过华发股份子公司华发房代开展的一、二手物业

租售代理、代办银行按揭、代办房产权证、政策法规咨询、物业投资咨询等业务。

其中一手物业租售代理以销售华发股份公司自有项目为主，其他开发商的项目作

为补充，代理费（佣金）为公司的收入。

装饰园林工程管理业务主要系通过华发股份子公司华发园林开展的园林景

观工程设计、施工、养护，园林苗木生产、营销及室内外花卉租摆等业务和通过

华发股份子公司景龙建设开展的建筑装饰业务。

会所业务主要系通过华发股份子公司奥特美健康开展的会所经营管理、健

身、游泳等服务。奥特美健康统一筹建和管理华发股份旗下全国所有的楼盘康体

中心，主要客户均为个人消费者，目前已经开业运作的有珠海华发新城奥特美活

动中心、珠海名华会、珠海华发水郡、珠海绿洋山庄、中山华发生态庄园、沈阳

华发新城、包头华发新城奥特美、大连华发新城奥特美等多家康体中心，未来更

148

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会扩张至数十家经营性奥特美品牌康体中心。

设计业务主要系通过华发股份子公司华发设计提供的建筑设计服务。华发设

计主营业务包括建筑工程设计、室内装饰设计、市政工程设计、建筑技术咨询、

房地产投资策划。华发设计主要客户系华发股份及各子公司。报告期内，华发设

计为珠海华发华毓投资建设有限公司、珠海华发城市之心建设控股有限公司、珠

海华发沁园保障房建设有限公司、十字门建设、珠海华发人才公馆保障房建设有

限公司等华发集团下属子公司提供建筑工程、房地产投资策划等房地产项目前期

规划设计服务。

教育业务主要系通过华发股份下属容闳幼儿园开展的幼儿教育业务，主要客

户系适龄幼儿。

文传业务主要系通过华发股份子公司珠海华发文化传播有限公司开展的广

告服务业务，收取广告服务费，主要业务对象系华发股份及各子公司。

2016-2018 年其他业务收入营业收入和营业成本情况如下：

单位：万元

2018年 2017年 2016年

业务类型

营业收入 营业成本 营业收入 营业成本 营业收入 营业成本

租赁业务 31,235.58 22,475.24 26,705.24 15,400.19 25,794.13 17,554.09

零售业务 15,419.76 17139.32 12,427.91 12,986.11 6,944.25 6,755.63

房产二手

3,168.03 5,686.74 3,170.65 5,556.41 4,986.52 5,143.91

代理

装饰园林

20,258.64 18,573.23 20,176.22 18,140.74 26,930.07 23,343.00

工程管理

会所 1,903.50 3,007.42 2,229.75 3,823.90 1,786.88 2,168.69

设计 3,951.69 903.76 1,510.56 354.64 1,065.09 328.16

教育 9,481.72 9,595.64 989.61 1,450.01 276.60 1,118.40

文传 6,745.41 5,912.13 9,365.73 7,923.28 3,291.42 1,412.91

其他 11,620.47 7,495.60 14,331.78 7,752.77 4,772.35 6,190.64

合计 103,784.80 90,789.08 90,907.45 73,388.05 75,847.30 64,015.46

近三年及一期发行人其他业务收入占比分别为 5.70%、4.56%、4.38%和

149

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4.32%，呈逐年下降态势。

5、发行人拥有的主要资质

截至募集说明书签署日，公司及下属子公司所拥有的房地产开发资质情况如

下：

150

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序

公司名称 证书编号 发证机关 发证时间 有效期至 资质等级

号

1 珠海华发实业股份有限公司 建开企[2001]047号 住房和城乡建设部 2017.4.17 2020.3.18 一级

2 大连华藤房地产开发有限公司 2102122016111456066 大连市城乡建设委员会 2019.11.5 2022.11.4 三级

珠海横琴华发房地产投资有限 珠海市横琴新区管理委员会建

3 HQ-FDC-2017009 2017.9.7 2020.9.6 三级

公司 设环保局

内蒙古自治区住房和城乡建设

4 包头市名流置业有限责任公司 内建房资证字[2012]B00273 2018.2.1 2021.1.31 三级

厅

中山市华发生态园房地产开发

5 粤房开证字第0111315号 中山市住房和城乡建设局 2017.6.23 2020.6.23 四级

有限公司

中山市华晟房地产开发有限公

6 粤房开证字第0111478号 中山市住房和城乡建设局 2017.4.11 2020.4.11 四级

司

珠海市斗门区住房和城乡建设

7 珠海华郡房产开发有限公司 44040307002 2019.7.17 2020.7.16 三级

局

8 珠海华耀商贸发展有限公司 30060473 珠海市住房和城乡规划建设局 2017.11.29 2020.11.28 三级

9 广西华诚房地产投资有限公司 4501L0745 南宁市行政审批局 2017.12.1 2020.12.1 三级

10 广西华明投资有限公司 4501L2460 南宁市行政审批局 2018.6.7 2021.6.7 三级

11 广州华枫投资有限公司 1310755-12 广州市住房和城乡建设委员会 2017.12.19 2019.12.31 三级

151

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序

公司名称 证书编号 发证机关 发证时间 有效期至 资质等级

号

2019.11.12

12 沈阳华博置业有限公司 2101122017111357354 沈阳市城乡建设委员会 2018.11.13 （尚在办 暂定

理延期）

2019.11.12

13 沈阳华远置业有限公司 2101302017111057350 沈阳市城乡建设委员会 2018.11.13 （尚在办 暂定

理延期）

14 威海华发房地产开发有限公司 63745 威海市住房和城乡建设局 2017.6.30 2020.3.31 三级

珠海市斗门区住房和城乡建设

15 珠海市浩丰贸易有限公司 44040314005 2019.7.23 2020.7.22 四级

局

16 珠海市中泰投资有限公司 30060526 珠海市住房和城乡规划建设局 2018.1.9 2021.1.8 四级

17 广州华晟房地产开发有限公司 1510607-02 广州市城乡建设委员会 2015.2.12 2020.2.28 暂定

18 武汉华耀房地产开发有限公司 武房开暂[2016]01740 武汉市住房保障和房屋管理局 2016.5.11 2020.5.10 暂定

珠海奥华企业管理咨询有限公 珠海市横琴新区管理委员会建

19 HQ-FDC-2018020 2018.09.27 2021.09.26 三级

司 设环保局

20 上海铧发创盛置业有限公司 沪房管开第02201号 上海市住房保障和房屋管理局 2018.6.20 2021.6.19 三级

武汉中央商务区投资开发有限

21 武房开暂[2015]01591号 武汉市住房保障和房屋管理局 2015.7.24 2020.7.23 暂定

公司

152

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序

公司名称 证书编号 发证机关 发证时间 有效期至 资质等级

号

上海华泓尚隆房地产开发有限 上海市住房和城乡建设管理委

22 沪房管（闸北）第0000312号 2016.1.22 2020.1.22 暂定

公司 员会

珠海市金湾区住房和城乡规划

23 珠海华海置业有限公司 粤（珠）房开证字第2175002号 2017.4.1 2020.4.1 暂定

建设局

武汉华发长茂房地产开发有限

24 武房开暂[2015]01604号 武汉市住房保障和房屋管理局 2015.8.18 2020.8.17 暂定

公司

武汉华发长盛房地产开发有限

25 武房开暂[2015]01607号 武汉市住房保障和房屋管理局 2015.8.26 2020.8.25 暂定

公司

中山市华屹房地产开发有限公

26 粤房开证暂字第21111042号 中山市住房和城乡建设局 2019.5.30 2020.5.30 暂定

司

27 广州华昊房地产开发有限公司 1310758-01 广州市城乡建设委员会 2018.1.2 2020.1.31 三级

28 广州华宁房地产开发有限公司 1510654-03 广州市住房和城乡建设委员会 2016.3.7 2020.3.31 暂定

暂定（按二

29 苏州禾发房地产开发有限公司 苏州KF14454 江苏省住房和城乡建设厅 2019.7.27 2020.7.26 级标准开

发）

暂定（按二

30 苏州铧顺置业有限公司 苏州KF14527 江苏省住房和城乡建设厅 2019.10.22 2020.11.20 级标准开

发）

上海市住房和城乡建设管理委

31 上海铧鹏置业发展有限公司 沪房管（杨浦）第0000470号 2015.3.17 2019.12.31 暂定

员会

153

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序

公司名称 证书编号 发证机关 发证时间 有效期至 资质等级

号

珠海市金湾区住房和城乡规划

32 珠海华发西区商业有限公司 粤（珠）房开证字第2175005号 2017.8.7 2020.8.7 暂定

建设局

珠海市金湾区住房和城乡规划

33 珠海华熠房产开发有限公司 粤（珠）房开证字第2185001号 2018.3.28 2021.3.28 暂定

建设局

34 南京华铎房地产开发有限公司 南京KF14485 江苏省住房和城乡建设厅 2019.6.21 2020.6.20 暂定

南京华幜钜盛房地产开发有限

35 南京KF14459 江苏省住房和城乡建设厅 2019.4.30 2020.4.29 暂定

公司

36 嘉兴新锦置业有限公司 嘉房开南127号 嘉兴市南湖区行政审批局 2018.11.22 2020.11.16 暂定

暂定（按二

37 太仓禾发房地产开发有限公司 苏州KF14833 江苏省住房和城乡建设厅 2019.3.8 2020.1.13 级标准开

发）

38 武汉华铄房地产开发有限公司 武房开暂[2018]02223号 武汉市住房保障和房屋管理局 2018.1.10 2020.1.9 暂定

武汉华发鸿业房地产开发有限

39 武房开暂[2018]02249号 武汉市住房保障和房屋管理局 2018.1.25 2020.1.24 暂定

公司

武汉临江兴城房地产开发有限

40 武房开暂[2017]02106号 武汉市住房保障和房屋管理局 2017.8.1 2020.7.31 暂定

公司

41 武汉华璋房地产开发有限公司 武房开暂[2018]02276号 武汉市住房保障和房屋管理局 2018.3.7 2020.3.6 暂定

42 武汉华启房地产开发有限公司 武房开暂[2018]02293号 武汉市住房保障和房屋管理局 2018.4.4 2020.4.3 暂定

154

 珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开发行2020年公司债券（第一期）募集说明书

序

公司名称 证书编号 发证机关 发证时间 有效期至 资质等级

号

43 武汉华中投地产开发有限公司 武房开暂[2018]02285号 武汉市住房保障和房屋管理局 2018.3.28 2020.3.27 暂定

武汉华怡城房地产开发有限公

44 武房开暂[2018]02307号 武汉市住房保障和房屋管理局 2018.4.28 2020.4.27 暂定

司

45 佛山华枫房地产开发有限公司 粤佛房开证字第1301223号 佛山市住房和城乡建设管理局 2019.1.20 2021.1.20 四级

珠海（国家）高新技术产业开发

46 珠海华迎投资有限公司 30060560 2018.5.17 2021.5.16 暂定

区管理委员会规划建设环保局

珠海十字门商务区建设控股有 珠海市横琴新区管理委员会公

47 HQ-FDC-2018024 2018.11.1 2021.10.31 肆级

限公司 共建设局

珠海市海润房地产开发有限公

48 300030 珠海市住房和城乡规划建设局 2019.8.5 2022.8.4 四级

司

暂定（按二

49 无锡华郡房地产开发有限公司 无锡KF14311 江苏省住房和城乡建设厅 2019.7.22 2020.7.21 级标准开

发）

上海市住房和城乡建设管理委

50 上海铧曦房地产开发有限公司 沪房管（闵行）第0000704号 2017.9.11 2020.9.11 暂定

员会

温州京都城房地产开发有限公

51 浙房温鹿综字第00012号 温州市住房和城乡建设委员会 2019.10.20 2021.10.23 暂定

司

52 天津金耀置业有限公司 津建房证[2018]第S2724号 天津市住房和城乡建设委员会 2019.08.30 2022.08.31 四级

155

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序

公司名称 证书编号 发证机关 发证时间 有效期至 资质等级

号

53 荣成华发房地产开发有限公司 66184 威海市住房和城乡建设局 2019.12.9 2020.9.30 暂定

54 大连万腾置业有限公司 2102112018060157858 大连市住房和城乡建设局 2019.5.27 2020.5.26 暂定

55 大连华枫房地产开发有限公司 2102842018112758333 大连市城乡建设委员会 2018.11.27 2020.11.4 暂定

56 武汉华崇房地产开发有限公司 武房开暂[2019]02484号 武汉市住房保障和房屋管理局 2019.1.23 2020.1.22 暂定

57 武汉华嵘房地产开发有限公司 武房开暂[2019]02485号 武汉市住房保障和房屋管理局 2019.1.14 2020.1.13 暂定

清远市鹏翔房地产开发有限公

58 清房开证字第：20690号 清远市清城区行政审批局 2019.6.17 2020.6.17 暂定

司

59 湖北广家洲投资有限公司 鄂梧桐湖房开[2018]008号 梧桐湖新区行政审批局 2018.11.26 2020.11.26 暂定

江门市江海区住房和城乡建设

60 江门华铭房地产开发有限公司 粤（江）房开证字第1270015号 2019.3.26 2020.3.26 暂定

委员会

61 武汉华颖房地产开发有限公司 武房开暂[2019]02552号 武汉市住房保障和房屋管理局 2019.05.05 2020.05.04 暂定

62 广州华耀房地产开发有限公司 ZCQ15100058 广州市增城区住房和建设局 2019.2.13 2020.2.12 暂定

63 青岛华昂置业有限公司 262791 青岛市住房和城乡建设局 2019.3.11 2020.3.11 暂定

64 北京华发永盛置业有限公司 FS-A-8916 北京市住房和城乡建设委员会 2019.1.23 2020.1.22 暂定

156

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序

公司名称 证书编号 发证机关 发证时间 有效期至 资质等级

号

65 龙景房地产（杭州）有限公司 杭房项700号 杭州市城乡建设委员会 2019.8.20 2020.9.19 暂定

上海华璟枫宸房地产开发有限 上海市住房和城乡建设管理委

66 沪房管（金山）第0000475号 2019.9.16 2020.9.16 暂定

公司 员会

67 深圳融祺投资发展有限公司 深房开字（2019）2340号 深圳市住房和建设局 2019.7.2 2020.7.1 暂定

天津瑞辉房地产开发有限责任

68 津滨海建房证[2019]第BH2871号 天津市滨海新区行政审批局 2019.11.1 2020.10.31 暂定

公司

69 武汉华晟乾茂置业有限公司 武房开暂[2019]02584号 武汉市住房保障和房屋管理局 2019.7.4 2020.7.3 暂定

70 天津华创置业有限公司 津滨海建房证[2019]第BH2846号 天津市滨海新区行政管理局 2019.9.5 2020.9.4 暂定

武汉地华志合房地产开发有限

71 武房开暂[2018]02322号 武汉市住房保障和房屋管理局 2018.5.10 2020.5.9 暂定

公司

湛江市坡头区住房和城乡建设

72 广东湛蓝房地产发展有限公司 粤（湛坡）房开证字第1550517号 2019.8.1 2020.7.31 暂定

局

6、发行人土地储备情况

截至 2019 年 9 月 30 日，发行人已完工、在建、拟建和土地储备的房地产项目情况如下：

（1）开发已完工项目

157

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最近三年及一期发行人已完工项目共 37 个，已完工项目的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可

证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》均已齐全，具体情况如下：

截至2019年9月末发行人近三年及一期房地产开发已完工项目情况表

单位：平方米

开发 总可售容积 合作开发项目

序号 项目主体 项目名称 所在地 项目类型 竣工时间

模式 率面积 的权益占比

住宅、商

1 珠海华郡房产开发有限公司 华发又一城 B 区 珠海 自主 2018 318,823 100.00%

业

2 珠海华郡房产开发有限公司 珠海华发水郡花园三期 A 区 珠海 住宅 自主 2016 186,971 100.00%

住宅、办

3 武汉中央商务区投资开发有限公司 武汉华发中城荟 武汉 自主 2018 228,582 50.49%

公

住宅、商

4 珠海华海置业有限公司 金湾华发国际商务中心 珠海 自主 2019 43,344 100.00%

业

中山华发观山水花园西侧商业

5 中山市华晟房地产开发有限公司 中山 商业 自主 2019 11,866 100.00%

（B3 区）

中山市华发生态园房地产开发有限 住宅、商

6 中山华发生态庄园五期 中山 自主 2019 172,200 100.00%

公司 业

住宅、商

7 武汉华耀房地产开发有限公司 武汉华发未来荟二期 武汉 自主 2019 158,515 100.00%

业

8 中山市华晟房地产开发有限公司 华发观山水花园西侧高层（B1 区） 中山 住宅 自主 2019 122,365 100.00%

158

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开发 总可售容积 合作开发项目

序号 项目主体 项目名称 所在地 项目类型 竣工时间

模式 率面积 的权益占比

9 威海华发房地产开发有限公司 威海华发九龙湾二期 威海 住宅 自主 2019 65,709 100.00%

住宅、商

10 珠海华发投资发展有限公司 珠海华发新城左岸 珠海 自主 2018 17,599 100.00%

业

住宅、商

11 珠海市浩丰贸易有限公司 华发峰尚花园二期 珠海 自主 2018 89,718 100.00%

业

12 珠海横琴华发房地产投资有限公司 华发首府二期 珠海 住宅 自主 2018 132,474 100.00%

中山市华发生态园房地产开发有限 中山华发生态园四期（华发四季

13 中山 住宅 自主 2018 177,218 100.00%

公司 二期）

14 珠海华郡房产开发有限公司 华发依山郡一期 珠海 住宅 自主 2018 106,021 100.00%

15 武汉华发中城房地产开发有限公司 武汉华发未来荟一期 武汉 住宅 自主 2018 113,265 100.00%

16 上海铧鹏置业发展有限公司 上海杨浦华发公馆 上海 住宅 自主 2018 18,000 100.00%

17 珠海市浩丰贸易有限公司 珠海华发峰尚花园一期 珠海 住宅 自主 2017 171,211 100.00%

18 中山市华晟房地产开发有限公司 华发观山水花园（西侧别墅） 中山 住宅 自主 2017 43,080 100.00%

19 广西华明投资有限公司 华发未来荟（华发四季） 南宁 住宅 自主 2017 100,907 100.00%

20 珠海横琴华发房地产投资有限公司 华发首府一期 珠海 住宅 自主 2017 143,866 100.00%

21 珠海市中泰投资有限公司 珠海峰景湾花园一期 珠海 住宅 自主 2017 94,190 90.00%

22 珠海华耀商贸发展有限公司 华发山庄一期 珠海 住宅 自主 2016 165,652 100.00%

23 珠海市海川地产有限公司 华发城建未来荟国际花园 珠海 住宅 自主 2016 242,540 49.75%

24 珠海华亿投资有限公司 华发水岸花园二期 珠海 住宅 自主 2016 182,618 100.00%

25 大连华藤房地产开发有限公司 大连华发新城一期 大连 住宅 自主 2016 255,974 100.00%

26 广西华城房地产投资有限公司 南宁国宾壹号一期 南宁 住宅 自主 2016 162,760 100.00%

27 威海华发房地产开发有限公司 威海华发九龙湾一期 威海 住宅 自主 2017 258,173 100.00%

159

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开发 总可售容积 合作开发项目

序号 项目主体 项目名称 所在地 项目类型 竣工时间

模式 率面积 的权益占比

28 广州华昊房地产开发有限公司 华发荔湾荟（商业公寓） 广州 住宅 自主 2018 8,918 100.00%

29 广州华昊房地产开发有限公司 华发荔湾荟（住宅） 广州 住宅 自主 2018 76,056 100.00%

30 广西华诚房地产投资有限公司 国宾壹号二期 南宁 住宅 自主 2018 103,245 100.00%

住宅、商

31 大连华藤房地产开发有限公司 大连华发新城二期 大连 自主 2018 235,974 100.00%

业

珠 海 华 发 国 际 海 岸 花 园 住宅、商

32 珠海奥华企业管理咨询有限公司 珠海 自主 2018 189,908 100.00%

（A1/A3/A4/A6 地块） 业

住宅、商

33 武汉中央商务区投资开发有限公司 武汉华发中城荟（5 号地块） 武汉 合作 2018 228,582 50.49%

业

34 广西华明投资有限公司 国宾壹号三期 南宁 住宅 自主 2019 23,623 100.00%

住宅、商

35 上海华泓尚隆房地产开发有限公司 上海华发静安府 上海 合作 2019 231,000 50.00%

业

住宅、商

36 上海铧发创盛置业有限公司 上海张江华发四季 上海 自主 2018 54,917 100.00%

业

37 广州华枫投资有限公司 广州华发四季 广州 商住 自主 2016 52,047 100.00%

（2）在建项目

截至 2019 年 9 月末主要在建项目情况表

单位：平方米、万元

160

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在建项目

项目规划 2019 年 9 合作开发

序 /新开工 项目用 总建筑面 在建建

地区 拟披露项目名称 经营业态 计容建筑 总投资额 月末实际 项目的权

号 项目/竣 地面积 积 筑面积

面积 已投资额 益占比

工项目

1 珠海 珠海华发首府三期 综合 在建项目 19,092 42,185 71,865 71,865 171,200 143,680 100.00%

2 珠海 海润项目一期 18、19、29-1 地块 住宅 在建项目 76,176 259,153 364,387 364,387 339,928 285,922 27.50%

商业、公

3 珠海 华发国际海岸花园 A8 地块 在建项目 25,865 142,255 202,940 202,434 337,180 167,646 100.00%

寓

4 珠海 华发绿洋湾 住宅 在建项目 56,191 172,601 237,056 237,056 423,197 404,512 100.00%

5 珠海 华发山庄 S2 地块 住宅 在建项目 106,957 82,280 82,280 82,280 480,867 161,450 100%%

6 珠海 珠海北围 68、70#地块（云谷） 住宅 在建项目 26,833 80,500 117,759 117,084 222,231 200,210 100.00%

住宅、商

7 珠海 珠海华发又一城 C 区一标 A 在建项目 72,833 145,670 190,340 190,340 310,797 130,107 100.00%

业

8 珠海 珠海华发峰尚花园三期 住宅 在建项目 44,894 156,927 189,770 189,770 96,737 94,600 100.00%

9 珠海 华发依山郡二期 住宅 在建项目 83,760 138,134 169,230 169,230 121,209 67,950 100.00%

住宅、办

珠海金湾华发国际商务中心（商

10 珠海 公、酒店、 在建项目 173,703 173,703 43,107 51.00%

业）

商业 50,745 182,681 252,636

珠海金湾华发国际商务中心（住宅 住宅、商

11 珠海 在建项目 79,841 79,841 55,917 51.00%

区） 业

12 珠海 金湾华发商都中心 商业 在建项目 58,483 73,361 120,000 116,988 190,359 89,190 100.00%

住宅、办

13 珠海 华发创业大厦（金湾 BR-1 项目） 在建项目 22,833 68,499 100,514 100,514 136,518 78,584 100.00%

公

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在建项目

项目规划 2019 年 9 合作开发

序 /新开工 项目用 总建筑面 在建建

地区 拟披露项目名称 经营业态 计容建筑 总投资额 月末实际 项目的权

号 项目/竣 地面积 积 筑面积

面积 已投资额 益占比

工项目

14 珠海 华发峰尚城市花园 住宅 在建项目 20,934 41,868 57,129 57,129 65,160 44,734 100.00%

华发观山水花园（西侧山地叠拼别

15 中山 别墅 在建项目 61,262 47,736 86,355 86,355 62,387 38,344 100.00%

墅）

16 中山 华发观山水花园（东侧别墅） 住宅 在建项目 51,792 39,152 59,267 58,823 38,970 37,608 100.00%

住宅、商

17 中山 中山华发广场 在建项目 27,300 139,339 194,739 194,739 154,472 96,669 100.00%

业

18 广州 广州华发宝岗公馆 住宅 在建项目 12,282 24,326 34,381 34,381 62,000 47,610 100.00%

住宅、商

19 佛山 佛山亲仁路地块 在建项目 26,909 107,635 151,408 151,408 198,400 176,255 100.00%

业

20 南宁 南宁国宾壹号四期（原华发新城） 住宅 在建项目 67,766 136,848 198,510 187,609 189,727 118,156 100.00%

住宅、商

21 武汉 华发外滩首府 S1 地块 在建项目 20,098 112,424 144,085 141,543 71.00%

业

住宅、商

22 武汉 华发外滩首府 S2 地块 在建项目 21,497 37,890 106,515 106,515 696,945 617,228 71.00%

业

住宅、商

23 武汉 华发外滩首府 S3 地块 在建项目 22,055 119,695 156,954 153,237 71.00%

业

住宅、商

24 武汉 武汉 133#地块（华发峰尚花园） 在建项目 55,005 121,011 163,927 163,668 122,347 73,811 100.00%

业

武汉 004 地块（华发金茂逸墅一 住宅、

25 武汉 在建项目 59,305 130,552 171,748 171,748 376,200 132,578 50.00%

期） 商业、

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在建项目

项目规划 2019 年 9 合作开发

序 /新开工 项目用 总建筑面 在建建

地区 拟披露项目名称 经营业态 计容建筑 总投资额 月末实际 项目的权

号 项目/竣 地面积 积 筑面积

面积 已投资额 益占比

工项目

办公、

酒店

26 武汉 华发中城荟 4 号地块 商业 在建项目 44,506 141,948 200,492 200,436 238,398 206,500 100.00%

武汉 134#地块（华发中城公园首

27 武汉 住宅 在建项目 78,477 156,955 221,204 220,214 155,088 83,545 50.49%

府）

住宅、商

28 武汉 武汉 153#地块（华发中城峰景湾） 在建项目 65,037 182,079 262,760 262,760 166,651 62,187 50.49%

业

29 上海 上海闵行七宝项目 商办 在建项目 22,234 86,713 142,166 142,166 342,902 269,024 50.00%

30 嘉兴 嘉兴鹭栖湖 住宅 在建项目 95,565 124,234 199,144 199,144 218,189 181,387 34.00%

31 温州 温州鹿城万象府 住宅 在建项目 39,027 106,593 138,452 136,821 313,272 222,539 30.00%

住宅、商

32 无锡 无锡华发首府 A 地块 在建项目 142,576 142,576

业、办公 121,011 302,527 625,439 422,329 100.00%

33 无锡 无锡华发首府 B 地块 住宅 在建项目 118,410 118,410

34 南京 南京麒麟 G35 地块 住宅 在建项目 36,554 94,559 132,351 132,577 253,677 203,061 50.00%

住宅、商

业、公寓、

35 南京 南京燕子矶 G29 地块 办公、酒 在建项目 129,503 552,236 557,395 557,395 1,240,650 811,158 50.00%

店、购物

中心

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在建项目