融创中国将于8月21日发布2019年上半年业绩。

在中国，房地产行业不是正在被锤，就是在被锤的路上。这是由产品性质（房子之民生性）、商业模式（高杠杆）和行业体量（占实体经济比重过大）所共同决定的，没有哪个公司能跳脱这个大逻辑独立前行。

既然被锤不可避免，结合自身情况选择什么样的姿势去应对就变得至关重要。过去的几年里，融创是以"上发条"式的紧绷状态，同时通过高杠杆和高周转的方式追求快速增长。

这种模式确实风险不小，但回过头来看，融创在短短几年内成为全国前五的龙头房企，为自己赢得的是未来几年地产开发行业整合的规模优势，以及探索长期转型的时间优势。

这种优势也得到了市场的认可，进一步体现在股价走势上。2019年年初至今，融创的股价涨幅达40.48%，远远跑赢大盘及大部分房地产企业。房价调控趋严、融资收紧等负面因素并未对融创造成太大的打击。

数据常常能为人们提供线索，只要你细心去挖掘。对于融创即将公布的半年报，我们一方面关注某些重要数据是否符合此前判断，另一方面，也期待从数据的变化中寻找新的观察和跟踪线索。具体而言，则是以下两点：

一、业绩加速转化

根据最新公告，2019年前七月融创的合同销售金额为2553.1亿元，同比增长13%。考虑到2018年下半年基数较低，2019年融创的合同销售大概能达到20-30%，符合管理层此前的预期。

过去融创的合同销售增长很快，2010年至2018年的年复合增长率超过65%。不过，随着规模逐渐达到行业领先，融创的增速从2018年开始进入调整期。根据管理层在2018年年度股东大会所说，未来融创的销售目标是保持每年20-30%的增长。

基于人口增长和城镇化水平来看，未来5-10年行业整体规模将维持在目前水平。而融创的20-30%超额增长驱动来自：

1. 当前已有的土地储备；

2. 重点布局城市均是人口和经济扩张型城市；

3. 规模优势之下，对中小企业市场份额的吞食预期。

不过，前几年高增长的合同销售也逐步进入收成期。自2017年以来，融创对于已销售物业的结算节奏加快，收入和利润等业绩的结转也明显加速。根据7月26日的盈利预告，由于销售物业交付面积的增长，2019年上半年融创股东应占溢利同比增长超过45%，扣除合并等非经常性业务的股东应占核心溢利同比增长超100%。

二、文旅项目进展

中短期而言，开发业务仍旧是重中之重的主业。但更长远来看，房地产公司都在寻找更多的可能性。而文旅正是融创选择的未来。

目前，融创布局了10座文旅城，4个旅游度假区，9个文旅小镇，39个乐园，24 个商业项目，以及配套的 70 家星级酒店。

目前融创文旅项目收入占比仍较小，但已经实现盈利。2018年全年，融创文旅城实现营收20.3亿元，同比增长86.2%，占总营收1.63%；实现净利润2.6亿元，同比增长276.2%。

不过，由于文旅项目投入大、回流慢且不确定性较高，融创管理层对于文旅的投入仍旧是相对保守的。在2018年年度股东大会上，管理层明确指出，为了保证集团整体的资产流动性，文旅投入受到严格控制。持有资产占总资产规模比重不超过20%。

三、分析师预期

根据彭博统计，分析师对融创上半年的综合预测如下：营收740.5亿元，同比增长60.0%；调整后净利润99.3亿元，同比增长50.3%。

评级方面，一共有21为分析师给出评级意见，其中20位分析师给出"买进"评级，1位分析师给出"持有"评级。对应的12月综合目标价52.98港元，截至8月20日收盘，融创股价位34.50港元。

一起期待一下明天的半年报吧。